Dolda fel är det vi här på Bostadsjuristerna jobbar allra mest med. De flesta bostadsköpare har i fikarummet eller av nära och kära blivit varnade för s.k. dolda fel. Ändå är det inte alla gånger så lätt att förstå vad som egentligen avses.
I korthet är ett dolt fel ett fel – i förhållande till vad som avtalats eller vad du haft fog att förutsätta – som funnits vid köptillfället men som du ändå inte kunde hitta när du uppfyllde den undersökningsplikt som du har som köpare. Vidare måste felet vara så pass allvarligt att det skulle ha påverkat marknadsvärdet på bostaden om det hade gått att upptäcka. Mindre fel som inte har någon betydelse för priset på bostaden kan alltså (trots att de uppfyller övriga kriterier) komma att inte kvalificera sig som dolda fel.
Här följer 10 exempel på vanliga och ovanliga dolda fel som vi ofta jobbar med samt några bonusexempel på vad som faktiskt inte räknas som dolda fel.
1. Vanliga dolda fel
De vanligaste dolda felen vid bostadsköp som vi bostadsjurister hjälper köpare och säljare att hantera är bl.a. vattenskador i badrum och kök, bristfällig dränering och elfel.
1.1 Bristfälliga badrum.
Det är vanligt att badrum inte uppfyller branschreglerna från de år som badrummet byggdes. Det kan gälla golvbrunnar som är felaktigt monterade så att vatten riskerar att läcka in under golvets tätskikt, inbyggda rör utan inspektionslucka, bristfälliga tätskikt, eller kakelplattor som lossnar. Det kan också hända att ett äldre lager kakel upptäcks bakom det nya kaklet. Fuktskador upptäcks ofta först när det uppkommit mögelangrepp eller när någon annan åtgärd ska vidtas i badrummet som t.ex. installation av badkar.
1.2 Läckor i taket.
Plötsligt, i samband med en störtskur rinner det in vatten i huset, vilket upptäcks genom en blöt fläck i taket eller i värsta fall genom att det droppar/forsar vatten från taket ner på golvet.
1.3 Bristfällig dränering av villan.
Många gånger händer det att vatten tar sig in i husets grund/källare på grund av att huset helt saknar, eller har bristfällig, dränering. Marken kanske lutar mot grunden och dräneringsrören ligger för högt eller saknas. Det inträngande vattnet visar sig genom en blöt fläck på väggen inne i byggnaden.
1.4 Elfel.
Det kan vara svårt eller omöjligt att upptäcka t.ex. underdimensionerad el, eller en icke framdragen jordkabel i ett vägguttag som ser jordat ut. Det kan vara mycket farligt med elfel då det kan leda till brand eller andra slags elolyckor med personskador. Har man “tur” så leder underdimensioneringen “bara” till att strömmen går när alltför många apparater är igång samtidigt. De flesta har numera en hel del elektrisk utrustning, som kräver tillräcklig försörjning.
1.5 Uteplatsen tillhör föreningen.
Att en uteplats till en bostadsrätt senare visar sig stå på mark som tillhör föreningen är ett förvånansvärt vanligt förekommande dolt fel. I värsta fall visar det sig också att bygglov saknades för altanen och den egentligen är olaglig.
2. Ovanliga dolda fel
Vi har även stött på några mindre vanliga typer av dolda fel.
2.1 Ventilation.
Brister i ventilation kan vara svåra att upptäcka då det oftast fordrar någon form av flödesmätning. När du köper huset får du veta att badrummet nyligen renoverats. Ventilationen ut från badrummet leder upp på vinden och i badrummet ser du enbart en ventilationsöppning högt upp på väggen. När du går upp på vinden ser du inget konstigt utan endast att det ligger isolering på golvet som täcker underliggande lager. Senare visar det sig dock att badrummets ventilation mynnar ut i isoleringen och inte leds vidare ut från huset. Fukten leds istället rakt in i isoleringen som drabbas av fukt. Den miljö som då bildas leder till kraftig mikrobiell tillväxt som inte upptäcks förrän mögellukt uppstår i badrummet.
2.2 Katturin eller skadedjur som orsakar lukt och föroreningar.
Om det visar sig att säljarens katter har kissat inne i bostaden, och att detta innebär stora saneringskostnader, kan detta utgöra ett dolt fel. Likaså om det finns insekter såsom husbock, vägglöss eller liknande skadedjur.
2.3 Otäthet i öppna spisar.
Att rökkanalen i en öppen spis, eller andra delar av en äldre, kanske murad, öppen spis inte är helt tät kan vara svårt att upptäcka, även om spisen tillfälligt tändes vid besiktning.
2.4 Varmvattenkapacitet saknas för det lyxiga bubbelbadkaret.
Din längtan efter avslappning fick dig att lägga till 75 000 kr på ditt bud för att få ett lyxigt badrum med bubbelbadkar. När det är dags för premiärbadet visar det sig dock att varmvattnet tar slut innan du ens hunnit fylla halva badkaret. Vid närmare undersökning upptäcks att varmvattenberedaren saknar den kapacitet som krävs för att fylla bubbelbadkaret till mer än 30 % av volymen.
2.5 Omständigheter som strider mot vad som har avtalats.
Det kan hända att parterna avtalar om vissa saker, men det verkliga läget visar sig strida mot det som är avtalat eller blivit särskilt utfäst. Exempelvis att det lovas i avtalet att sovrummen är nymålade av fackman men sen visar sig underarbetet vara så bristfälligt att färgen släpper direkt.
3. Situationer som inte räknas som dolda fel
Som sagt är vad som uppfattas av köparens undersökningsplikt avgörande för vad som kan räknas som dolda fel. Undersökningsplikten diskuterar vi mer ingående i andra artiklar, men exempelvis kan nämnas att vilken sida morgonsolen faller på inte kan räknas som ett dolt fel eftersom detta är något som är lätt att lista ut (möjligen kan du ha rätt till ersättning om morgonsol på balkongen särskilt utlovats i kontraktet). En grinig gubbe i radhuset bredvid lär heller inte kunna räknas som ett dolt fel, även om trevliga grannar specifikt utlovats av både mäklare och säljare. Om föreningen beslutar att höja årsavgiften efter tillträdet, kan detta heller inte utgöra ett dolt fel eftersom det är en händelse som inträffat efter riskövergången. Om säljaren däremot har känt till att avgiften kommer att höjas men inte berättar det när han får fråga därom, kan situationen vara annorlunda.
Anlita oss för:
Rådgivning och bedömning av dolda fel
- Se till att skaffa kunskap om vilka alternativ som finns i just ditt fall.
- Undvik att förlora tid och energi på fel som inte faller inom ramen för att vara dolda.
- Få fullständig information om vad som krävs för att driva en process vid dolda fel.
- Säkerställ att du får största möjliga kompensation.
Upprättande av juridiska handlingar
- Känn dig trygg med att alla juridiska handlingar som reklamationer, kravbrev och stämningsansökningar upprättas i rätt ordning.
- Slipp rättsförluster på grund av felaktigt skött formalia.
Ansökan om rättsskydd
- Minimera dina kostnader genom att låta oss hjälpa till att ansöka om rättsskydd.
- Undvik att utbetalningar som du har rätt till blir försenade på grund av att din ansökan om rättsskydd fyllts i på fel sätt eller saknar viktig information.
Upprättande av förlikningsavtal
- Vid förlikning, få ett förlikningsavtal som förebygger alla slags framtida problem.
Juridiskt stöd vid förhandling eller domstolsprocess
- Se till att du har bästa möjliga förutsättningar för att få maximal ersättning och snabb tvistelösning.
- Anlita ett ombud med den expertis som en domstolsprocess kräver.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.