10 vanligaste misstagen avseende byggfusk

Allt vanligare med byggfusk

Byggfusk är en företeelse som blivit allt vanligare inom byggbranschen. En ständigt ökande efterfrågan på kunniga hantverkare har lett till att antalet verksamma i branschen ökat markant under 2000-talet till åtskilliga hundra aktörer. På en expansiv marknad skapas utrymme för lycksökare med kortsiktiga vinstintressen. Det har kommit alltfler rapporter om osund konkurrens och dåliga arbetsvillkor. I en sådan miljö ökar risken markant för att fel och brister kan uppstå.

Byggfusk innebär stora kostnader för samhället

Boverket konstaterade i en kartläggning från 2018 att byggfusket framförallt leder till vatten- och fuktskador. Främst gäller det kök och våtrum men skador uppkommer också genom brister i det s.k. klimatskalet dvs. tak, fasad, grund samt tätningar runt fönster. När det fuskas med klimatskalet så drabbas byggnaden ofta efter alltför kort tid av inträngande vatten. Boverket uppskattar att byggfusket kostar samhället ca 100 miljarder per år. Samtalen vi får här hos Bostadsjuristerna tyder dessutom på att det finns ett mörkertal i statistiken över antalet fel och skador eftersom parterna ofta inte vill att saken blir offentlig. För att undvika “badwill” väljer parterna att göra upp i godo framför en rättslig prövning.

Vad är byggfusk?

Vad räknas då egentligen som byggfusk? Ordet är mer talspråk än juridik. Vi jurister tittar på dels vad som är fackmannamässigt (vad säger de olika branschreglerna och myndighetskraven?) och dels på vad parterna har avtalat.

Arbete som inte utförts fackmannamässigt är regelmässigt att betrakta som felaktigt, i vart fall då en konsument är beställare. Avvikelse från vad parterna avtalat – och som inte nödvändigtvis leder till en efterföljande skada – är byggfusk som kan angripas av beställaren. Har du beställt ett dyrare material för att få högre kvalitet men får ett billigare alternativ levererat så kvalificerar det sig som fusk. Vid en mindre åtgärd t.ex. renovering av ett badrum i en lägenhet eller villa så är det vanligtvis ganska enkelt att konstatera i vad mån utförandet avviker från vad som avtalats. I en nyproduktion av bostadsrätter är motsvarande fråga däremot oftast mer komplex. Vad som i ett sådant fall kan kategoriseras som byggfusk kräver mer utredning. Vad kan man som konsument eller bostadsrättsförening göra för att eliminera risken för att drabbas av byggfusk? Här följer de 10 vanligaste misstagen som bör undvikas och några bra tips på hur upptäckta byggfel kan hanteras.

• Save

1. Bristande kontroll under arbetets gång

Enligt Boverkets rapport är de främsta orsakerna till byggfusk brist på kompetens, tid och motivation från entreprenörens sida. Byggfusk kan förekomma i alla skeden av ett byggprojekt och därför är det är viktigt att ha full kontroll över projektet redan från planeringsstadiet. Du bör undvika misstaget att inte ha kontroll på bygget medan det pågår. Det är oftast enklare att komma överens om åtgärdande av fel om dessa upptäcks tidigt.

Här bör det uppmärksammas att platsbesök är något som bör regleras i entreprenadavtalet. Få hantverkare gillar övervakning och oanmälda besök vilket kan leda till tråkig stämning och förseningar. Istället bör ett antal kontrolltillfällen skrivas in i avtalet. Skulle det uppkomma misstanke om fel kan det också vara lämpligt att göra en besiktning under arbetets gång.

• Save

2. Ingen slutbesiktning

Slutbesiktning bör göras av alla projekt, stora som små, för att kontrollera att arbetet är fackmässigt utfört och i överensstämmelse med vad som avtalats.

• Save

3. Entreprenören får välja besiktningsman

Slutbesiktningen bör utföras av en besiktningsman som är oberoende från både beställaren och framförallt entreprenören. Ett förekommande misstag är att den oberoende besiktningsmannen ersätts av entreprenörens egen besiktningsman som denne ofta har ett pågående samarbete med. Det är en risk att en sådan besiktningsman p.g.a. sina lojaliteter upptäcker färre fel och brister. Det gäller också att vara uppmärksam på att den besiktningsman som anlitas har rätt kompetens avseende det område som ska avsynas, t.ex. elanläggning eller våtrum etc.

• Save

4. Ingen eller sen reklamation

Det är inte helt ovanligt att privatpersoner missar eller väljer att inte reklamera byggfel och brister. De kanske låter någon annan avhjälpa felen vilket leder till att rättigheter gentemot den ursprungliga entreprenören går förlorade. Ibland kan det också förekomma en viss oro och rädsla för att reklamera. Det är inte ovanligt att vara konfliktskygg och att inte vilja framstå som besvärlig eller jobbig gentemot motparten. Så fort fel eller brister upptäcks, oavsett om det är under byggprojektets gång eller efter avslutat arbete, bör en reklamation genast skickas. Det är alltid bättre att reklamera så att inga onödiga rättsförluster uppstår genom för sen eller utebliven reklamation. Reklamationen behöver inte vara utförlig men ska peka ut vilka fel och skador som iakttagits.

• Save

5. Entreprenören nekas avhjälpande

Som ovan nämnts är det alltid ett misstag att snabbt låta någon annan avhjälpa ett fel. Den som är händig kanske t.o.m. tänker att det där lilla felet fixar jag själv men det kan leda till onödiga problem i ett senare skede då felet visar sig vara lite allvarligare än du trodde och entreprenören då nekar vidare engagemang i saken då hen inte givits möjlighet att initialt avhjälpa felet.

• Save

6. Bristande krav på avhjälpandet

Kanske av samma anledning som att det kan kännas jobbigt att reklamera till att börja med förekommer det att beställaren inte ställer tillräckliga krav på avhjälpandet. Vi får emellanåt samtal från klienter som har problem med att ”få igång” utlovat avhjälpande inom skälig tid eller har tappat tålamodet med “avhjälpande” som utan framgång pågått under alldeles för lång tid. Det förekommer också att entreprenörer kräver tillkommande betalning för arbete som egentligen är att betrakta som avhjälpande. Det kan också förekomma osäkerhet kring vem som har yttersta ansvaret för att byggfusket ska åtgärdas och att olika inblandade hantverkare (underentreprenörer) hänvisar konsumenten vidare. Det är alltid din motpart i avtalet (huvudentreprenören) som bär ansvaret mot dig som beställare.

• Save

7. Ingen besiktning efter avhjälpande

Ytterligare ett misstag som många gör är att inte låta genomföra en besiktning efter avhjälpandet. Det är inte orimligt att vara extra misstänksam mot en entreprenör som gjort ett misstag till att börja med. Att anlita en egen oberoende besiktningsman som synar av arbetet är en enkel försäkring för upptäckt av eventuella kvarstående fel.

• Save

8. Ingen överbesiktning

Möjligheten till överbesiktning finns inskriven i standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABS 18 och kan närmast beskrivas som ett överklagande av eller en kontroll av den tidigare besiktningen. En överbesiktning kan krävas för varje form av besiktning, såväl delbesiktning, statusbesiktning och slutbesiktning. Genom överbesiktningen sker en förnyad bedömning – om det är fråga om byggfusk – och kompletterar/ersätter den besiktning som ifrågasatts. Denna möjlighet kan vara lämplig att utnyttja om entreprenören valt en (misstänkt) partisk besiktningsman.

• Save

9. Innehåller inte betalning

God betalningsmoral är grundläggande för en fungerande marknad men det finns tillfällen då konsumenten har rätt att – och också bör – innehålla betalning. Detta gör du genom att skriftligen bestrida entreprenörens faktura. Genom att slutbetala en entreprenad trots att du misstänker byggfusk eller innan arbetet är helt godkänt försämrar du avsevärt ditt förhandlingsläge vid en eventuell efterföljande tvist.

• Save

10. Ingen jurist anlitas

Slutligen gör många misstaget att inte anlita en jurist eller att vänta för länge med detta. Ju senare juridisk kompetens involveras desto större risk för rättsförluster och merkostnader.

Förebygg byggfusk genom att anlita jurist

En sakkunnig jurist bör helst anlitas redan i byggprojektets inledningsfas eftersom många av de ovanstående misstagen kan förebyggas med rätt kunskaper. Din jurist vet vad som måste kollas upp inför ett projekt och hur inledningsfasen bör skötas. Följande åtgärder kan vara lämpliga att vidta innan avtalsskrivande:

• Se till att ha ett välskrivet och heltäckande anbudsunderlag och ta gärna in offerter från flera företag.
• Kontrollera referenser och behörigheter, ta kreditupplysning på kandidaterna och kontrollera att F-skattsedel finns.
• Försök att uppskatta kostnaden för arbetet med utrymme för vissa oförutsedda utgifter så blir det enklare att göra en bedömning av offerterna.
• Fundera på vilken typ av entreprenad (total- eller utförandeentreprenad) som passar bäst för projektet och om fast eller löpande räkning är att föredra.

Se till att ha ett bra avtal

För att kunna ställa krav på arbetet och därigenom förebygga byggfusk handlar det framförallt om att se till att ha ett heltäckande avtal som anpassats till projektet i fråga. Det är viktigt att avtala om det tekniska utförandet och vilka handlingar som bör företes/biläggas, t.ex. ritningar, intyg om gällande färdigställandeskydd, besiktningsprotokoll, försäkringsbevis m.m. Vidare bör avtalet innehålla villkor som ger skydd för beställaren som bl.a.:

• villkor om vite vid försening,
• att underentreprenörer inte får anlitas,
• delbesiktningar under arbetets gång,
• tillträdesrätt till arbetsplatsen, och
• särskilda krav – t.ex. om viss kvalitet på vissa delar.

Det är inte ovanligt förekommande att underentreprenörer, som inte har de rätta behörigheterna, anlitas vilket som regel medför sämre kvalitet.

Ta hjälp av en jurist vid tvist

Om du misstänker eller upptäcker byggfusk bör du kontakta en jurist så snart som möjligt. Regelmässigt finns det i dessa situationer ett behov av en juridisk analys av vad som avtalats för att du ska kunna få en första bedömning av hur saken lämpligen kan hanteras. Din jurist kan göra en bedömning av vilka besiktningar eller tekniska utredningar som kan vara lämpliga att initiera och reda ut ansvarsfrågor.

• Save