Att uppdatera stadgarna är något som ofta faller bort bland övriga arbeten i en bostadsrättsförening. Men några små förändringar kan få stor inverkan, och rätt uppdateringar kan hjälpa till att undvika onödiga bråk och i värsta fall tvister i domstol. Efter lagändringen som trädde i kraft förra året behöver de allra flesta bostadsrättsföreningar uppdatera sina stadgar. Stadgeförslaget ska presenteras senast på en föreningsstämma i utgången av juni år 2018. Här hittar du tips för att göra stadgarna så tydliga som möjligt – och några vanliga misstag som vi bostadsjurister ofta stöter på.
1. Reglerna för andrahandsuthyrning är otydliga
Tillåter ni andrahandsuthyrning och i så fall hur? Se till att ni anger i stadgarna att andrahandsupplåtelse kräver styrelsens skriftliga samtycke och hur ofta en medlem måste ansöka om lov, om ni vill ta ut en avgift och om den avgiften ska tas ut årligen eller vid en annan tidpunkt. Kom också ihåg att avgiften får vara högst tio procent av prisbasbeloppet per år.
2. Stadgarna har inte uppdaterats efter lagändringar
Att uppdatera stadgarna är inte alltid första prioritet, men det är viktigt att se till att de i alla fall är uppdaterade efter de senaste lagändringarna. Tyvärr ser vi ofta att det hänvisas till gamla lagar som redan har hunnits ändras, vilket skapar onödiga diskussioner mellan medlemmar och styrelse.
3. Delat ägande är inte reglerat
Undvik onödiga konflikter genom att tydliggöra i stadgarna om föreningen tillåter delat ägande eller inte. Detta blir aktuellt till exempel när föräldrar delfinansierar barnens nya lägenhet. Många köpare brukar också vilja veta om bostadsrättsföreningen tillåter delat ägande.
4. Reglering om medlemskap för juridisk person saknas
Tillåter ni företag i er bostadsrättsförening? Föreningen har enligt lag rätt att neka juridiska personer medlemskap. Frågan kan vara bra att förtydliga i stadgarna. Tänk också på att det finns en risk att föreningen blir oäkta om en och samma juridiska person köper för många lägenheter i fastigheten.
5. Det är inte angivet enligt vilka grunder årsavgiften beräknas
Avgifter kan vara en källa till tvister. Enligt lag ska det finnas med i stadgarna hur årsavgiften räknas ut – till exempel om årsavgiften fördelas mellan andelstal eller insatser och om ni tar ut några fasta avgifter för bredband eller liknande. Det bör också framgå om föreningen tar ut någon överlåtelse- eller pantavgift vid försäljning.
6. Det saknas uppgift om vem som har försäkringsansvar
Vem tar ansvar för försäkringar? Det är viktigt att det framgår av stadgarna att bostadsrättslägenheterna ska försäkras med ett så kallat bostadsrättstillägg. Ange också att det är bostadsrättsinnehavaren som själv ansvarar för att teckna försäkringen och att se till att den omfattar fast inredning. Föreningen kan i annat fall teckna en kollektiv försäkring.
7. Det är otydligt hur ansvaret fördelas mellan inre och yttre underhåll
Det finns gränser för hur mycket underhåll föreningen kan skjuta över på medlemmarna, men i vissa fall kan däremot föreningen ta på sig ett större ansvar. Ange i stadgarna vad medlemmen själv ansvarar för. Vanligtvis ansvarar medlemmen för det inre underhållet (lägenhetens tak, väggar, golv m.m.) medan föreningen står för det yttre (tak, fasad, stamledningar m.m.).
8. Det saknas tydliga regler för motioner
I stadgarna bör det anges vilken tidpunkt en medlem ska lämna förslag till styrelsen för att frågan ska tas upp under nästa stämma. Vissa föreningar vill att motionen ska komma in tidigt under året, andra lite senare. Vi föreslår att en motion bör komma in senast en månad före stämman.
9. Det finns brister i beslutsordningen för stadgarna
Om medlemmarna är oense om ändringen i stadgarna krävs det två stämmor. På den första fattas då besluten med enkel majoritet och på den andra krävs minst två tredjedelar av medlemmarnas röster. (Vissa beslut har också högre majoritetskrav.) Alla ändringar ska sedan registreras hos Bolagsverket med två bestyrkta kopior. Viktigt att tänka på är att de nya stadgarna börjar gälla först när de har registrerats hos Bolagsverket.
10. Det saknas information om administrationen kring föreningsstämman
Om en kallelse inte har lämnats till medlemmarna i rätt tid kan stämman ogiltigförklaras. Se därför till att allt sker enligt stadgarna och glöm inte att det är nya kallelsetider från och med juli 2017, fyra-sex veckor (mot tidigare två-fyra). Vissa avsteg kan göras i stadgarna. Se också till att det framgår i kallelsen vilka ärenden som ska behandlas på stämman. I protokollet ska det framgå hur en omröstning fallit ut. Protokollet ska undertecknas av ordförande och minst en justeringsman.
Anlita oss för:
Juridisk analys av befintliga stadgar
- Försäkra er som att er bostadsförenings stadgar uppfyller era önskemål och täcker alla lagstadgade krav.
Justering av stadgar
- Vid behov, eller om särskilda önskemål finns, få förslag på ändringar i stadgarna.
- Se till att alla beslut om ändringar fattas i rätt ordning.
- Undvik de problem som gamla och krångligt skrivna stadgar kan medföra.
- Få stadgar som passar de förhållanden som råder för just er förening utan hög kostnad – genom användning av våra lättanpassade mallstadgar.
- Försäkra er om att era stadgar uppfyller alla de krav som ställs i lagstiftning.
- Säkerställ att ni har stadgar som är lätta att anpassa till nya krav.
- Öka medlemmarnas förståelse genom stadgar skrivna på ett modernt och lättillgängligt språk.
Registrering av de nya stadgarna
- Låt oss hantera registrering av era nya stadgar så att detta sker i rätt ordning.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.