När man hyr ut bostäder uppstår ibland kniviga juridiska frågor, ofta i samband med uppsägning. Detta gäller särskilt för mindre bostadsföretag och bostadsrättföreningar samt privatpersoner som hyr ut i andra hand. Hur gör man till exempel för att bli av med en hyresgäst som i och för sig betalar sin hyra men stör de andra hyresgästerna?
Den lagstiftning som reglerar bostadshyresförhållanden syftar till en rimlig balans mellan människors rätt att känna trygghet i sin bostad och hyresvärdens rätt att ha hyresgäster som betalar sin hyra och även på andra sätt är skötsamma. Desto längre någon bott i en lägenhet desto starkare blir hyresgästens skydd. Lagstiftningen skiljer på olika slags hyresvärdar och det spelar också roll om det är ett första- eller andrahandskontrakt som ska sägas upp. Att man blandar ihop regler för vad som gäller vid första- och andrahandsuthyrningar är ett vanligt misstag vid uppsägning av hyresrätter.
Hyr man lägenhet i första hand har man ett starkare skydd och som regel rätt att bo kvar i sin bostad det vill säga att få kontraktet förlängt, även om hyresvärden vill säga upp kontraktet. Även om man hyr i andra hand uppstår efter två år så kallad besittningsrätt, dvs. ett starkare skydd mot uppsägning. Vad som är viktigt att komma ihåg är att besittningsrätt inte ger rätt att bete sig hur som helst utan denna bryts om hyresgästen inte sköter sina åtaganden. I juridiska termer pratar vi då om ett förverkande.
Det rekommenderas att du redan innan du försöker säga upp en hyresgäst kontaktar en bostadsjurist. Vi får många frågor från hyresvärdar om förverkande och uppsägning och här följer 10 av de vanligaste misstagen vi märker att våra klienter gjort innan de kontaktat oss just för att de stött på problem.
1. Uppsägning sker inte i rätt tid och/eller har inte delgivits
Olika uppsägningstider gäller för olika långa hyreskontrakt. Exempelvis måste hyresavtal som skrivits på kortare än nio månader inte sägas upp men för längre avtal gäller som huvudregel tre månader och det måste ske genom delgivning. Med andra ord måste man vara helt säker på att hyresgästen faktiskt fått uppsägningen. Det enklaste är att leverera uppsägningen personligen eller att skicka den med rekommenderad post så att du får hyresgästens påskrift att uppsägningen kommit fram.
2. Uppsägning blandas ihop med förverkande
Hyresvärdar har svårt att hålla isär de rutiner som gäller vid en normal uppsägning och ett förverkande. En hyresgäst som inte sköter sig är det värsta som finns för en hyresvärd. Vanvård av lägenhet och gemensamma utrymmen, allvarliga störningar som festande långt in på natten och otillåten andrahandsuthyrning är sådana beteenden som kan innebära att en hyresrätt förverkas. För att nå målsättningen att så fort som möjligt bli av med den oskötsamma hyresgästen gäller det att ha klart för sig att andra krav gäller vid förverkande än vid en vanlig uppsägning.
3. Kommunikationen brister i detaljer, antal och tidsfrister
Detta gäller både vid uppsägning och vid förverkande. Kommunikation måste ske enligt en viss ordning och i viss form. Man pratar om så kallad rättelseanmodan. Ofta missar hyresvärdar detaljer som måste finnas med och tidsfrister, som t.ex. hur länge hyresgästen har på sig att svara, och då måste anmodan göras om och man förlorar tid. Det händer till och med att fel lägenhet sägs upp eller att det inte framgår av uppsägningen vilken lägenhet som avses.
4. Bristfällig bevisning och underskattad tidsåtgång
Detta gäller vid förverkande och ofta på grund av att det är känslor inblandade. Upprörda grannar gör att man så fort som möjligt vill bli av med hyresgästen och då försöker hyresvärden skynda på processen vilket leder till misstag. Många hyresvärdar inser inte hur mycket bevisning som faktiskt behövs för att visa att en hyresgäst betett sig så illa att hyresrätten ska förverkas. “Alla vet ju att detta är en störande granne” men så länge inte hyresnämndens ledamöter bor i samma trappuppgång krävs noggrann dokumentation och flera vittnesmål. Redan när man som hyresvärd först görs uppmärksam på att det förekommer störningar bör man börja föra en “störningsdagbok”. Be också de hyresgäster som rapporterar att göra detta och gör klart för dem att de kan behöva komma att vittna (vilket inte är frivilligt).
5. Ingen kontakt med socialtjänsten
Många missar att socialtjänsten måste kontaktas i samband med ett förverkande.
6. Otillåtet tillträde
Det är inte tillåtet att gå in i en hyresgästs lägenhet med egen nyckel för att samla bevis för ett förverkande eller i något annat syfte heller för den delen. Man måste alltid be om, och få, hyresgästens tillåtelse.
7. Förverkande utan juridisk hjälp
Förverkande är som sagt något som ofta känns akut. Att inte skaffa juridisk hjälp redan från början är ett vanligt misstag. Har man inte gått igenom processen flera gånger tidigare är det lätt att göra misstag och skapa extra arbete för sig själv vilket i slutänden kan bli väldigt kostsamt.
8. Rättsprocessen ses som enda alternativ
Att behöva gå igenom en hel rättsprocess för att bli av med en oönskad hyresgäst kan kännas jobbigt. Det finns dock alternativ, som att erbjuda hyresgästen en lämplig avflyttningsersättning. Det vill säga att helt enkelt köpa ut personen men det krävs juridisk hjälp för att detta ska kunna ske på ett sätt som inte skapar framtida problem.
9. Anhöriga tillåts lättvindigt att ta över hyresavtal
Under vissa förutsättningar har anhöriga rätt att ta över ett hyresavtal. Detta sker dock ibland alldeles för lättvindigt och i värsta fall får man en hyresgäst som fortsätter störa eller som inte heller betalar hyran. En kusin som sover på soffan två gånger i veckan har inte rätt att ta över kontraktet.
10. Besittningsskydd har upphört
Besittningsskydd ger som tidigare nämnts ett starkare skydd för hyresgästen men även detta kan förverkas, dvs sluta all gälla, under vissa omständigheter.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning till styrelsen
- Få svar på allmänna frågor kring avhysning och vräkning.
- Låt oss ge konkreta råd om hur ni ska göra i specifika situationer och en bedömning av de rättsliga möjligheterna i ärendet.
Författande av ordningsregler och information till boende om störningar
- Se till att det finns tydliga ordningsregler som fungerar för er förening.
- Säkerställ att era regler inte innefattar något som det enligt lagstiftning inte är tillåtet för föreningen att reglera.
- Ge alla boende kunskap om gällande regler och även hur de ska agera vid störningar.
- Öka medvetenheten i föreningen om åtgärder och konsekvenser.
- Få kunskap om vad man i flerfamiljsboende faktiskt måste tåla.
Anmodan om att vidta rättelse (rättelseanmaningar)
- Tydligt formulerade, juridisk giltiga varningar ökar chansen för snabb lösning.
- Se till att ni gör rätt från början för att inte förlora möjligheten att kunna gå vidare med avhysning/förverkande.
Uppsägningar och förverkande
- Skaffa hjälp med utredning och hantering av oönskade boenden.
- Minimera risken för felaktig uppsägning eller avhysning, som t.ex. missade tidsfrister.
- Ge styrelsen avlastning i en komplicerad och ofta påfrestande situation.
Förhandlingar i hyresnämnd och domstol
- Få bästa möjliga processuella stöd för önskvärt resultat i hyresnämnd eller domstol.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.