10 vanligaste tvisterna vid bostadsrättsaffärer

Att köpa bostadsrätt är något de allra flesta tycker är både roligt och spännande. Det är dock mycket du som köpare behöver tänka på inför köpet. Oavsett om du letar efter din första bostad eller om du bestämt dig för att flytta från din villa, gäller det att du vet vad du ska titta efter vid en lägenhetsvisning för att slippa framtida tvister. Alla känner vi någon som köpt sin bostadsrätt på grund av att ”det bara kändes rätt” vid första anblicken. Visst är det härligt om du direkt hittar en lägenhet som du trivs med. Det gäller då att hålla huvudet kallt och att undersöka lägenheten noga för att undvika de vanligaste fällorna. Även mindre tvister kan bli väldigt kostsamma. Här beskriver vi vad du som köpare bör tänka på för att undvika en framtida domstolstvist.

• Save

1. Fel i badrum

Badrum och andra våtutrymmen är de utrymmen i bostadsrätten där fel är vanligast förekommande. Vid en badrumsrenovering ställs omfattande krav på korrekt utförande. Vanliga fel inkluderar bl.a. felaktigt installerade golvbrunnar, brister i ventilationen, felaktig lutning mot golvbrunnen, bristfälliga rördragningar, avsaknad av tätskikt. Alla dessa fel kan leda till fuktskador och mögelangrepp som kan vara skadliga för din hälsa. Fel i badrum kan ibland ha utvecklats under lång tid och vara svåra att upptäcka. I många fall innebär badrumsfel att hela badrummet måste rivas ut och göras om i sin helhet.

Som köpare har du i som huvudregel endast rätt att kräva ersättning för fel som var dolda när du köpte bostadsrätten. Du har som köpare en undersökningsplikt. Redan under visningen bör du genomgående undersöka bostadsrätten för att försäkra dig om att det inte finns några fel och brister. Vanliga varningstecken på att det föreligger ett fel i badrum är konstig lukt, oförklarliga fläckar (glöm inte taket) och avsaknad av klämring i golvbrunnen. Var misstänksam mot dimmad belysning och doftljus. Spola i alla kranar, notera hur vattnet rinner i duschen. Titta även bakom garderober och skåp i badrummet. Om badrummet är nybyggt kan du begära att få se kvalitetsdokumentation och fråga om det är byggt av ett behörigt företag. Se till att dokumentera svaren du får när du ställer frågor till säljaren eller mäklaren, t.ex. i e-post.

• Save

2. Fel i kök

Köket bör du också undersöka särskilt. Vanliga fel är elfel, vattenanslutningsfel och fel i klinkerläggning. Om köket har flyttats från ett rum till ett annat, är det bra att kontrollera med föreningen om det finns tillstånd för detta. Det kan även finnas mindre allvarliga fel som att en skåplucka slår i väggen varje gång den öppnas. Precis som med badrum gäller det alltså att redan i ett tidigt skede undersöka allt som du själv kan undersöka; kontrollera kylen, kontrollera funktion av vägguttag och strömbrytare och sätt på köksfläkten. Idag jobbar de flesta mäklare (i alla fall i våra storstadsområden) med “homestylister” inför försäljning av bostadsrätter. De flesta lägenheter ser därför felfria ut vid första anblick. Visst kan det kännas obekvämt att öppna garderober, lyfta på tavlor eller på prydnadssaker. Det är dock fördelaktigare att hitta felen innan du köpt lägenheten än när du precis ska flytta in.

En långdragen tvist gällande ett badrum eller ett kök kan i slutänden kosta flera hundra tusen kronor. Belopp uppåt en halv miljon är inte ovanliga (inklusive processkostnader) varav rättsskyddet i de flesta fall endast täcker hälften. Det är den som förlorar en tvist som även får stå för motpartens rättegångskostnader. Vinner du inte tvisten kan ett fel i exempelvis ett badrum alltså bli mycket kostsamt. Att genomgå en domstolsprocess är för de flesta även mycket uppstressande både ekonomiskt men även praktiskt. Bostaden är den plats där vi ska finna vila. Många upplever därför att det är jobbigare att tvista om sin lägenhet än exempelvis hög arbetsbelastning på jobbet.

• Save

3. Felaktiga elinstallationer

Ytterligare en vanlig fråga som köpare och säljare ofta tvistar om är felaktiga elinstallationer. Det kan handla om felaktiga elinstallationer i badrum, ojordade uttag, felaktiga kabeldragningar m.m. Felaktiga elinstallationer är på grund av brandrisken naturligtvis väldigt allvarliga fel. Det är därför mycket viktigt att du frågar om elen och vad som är gjort när och av vem. Har säljaren hemmafixat själv eller anlitat en behörig elektriker? Är det jordad el som är dragen till de jordade kontakterna? Är eldragningen av äldre ursprung, är dragningen förmodligen ojordad. Skriftliga svar samt originalhandlingar, exempelvis fakturor, egenkontroller eller besiktningar är att föredra. Är du osäker kan du även anlita en besiktningsman som går igenom elen.

• Save

4. Renovering

Vi svenskar älskar att renovera och det används inte sällan som ett välfungerande säljargument att en bostadsrätt är just ”smakfullt nyrenoverad”. Vad räknas egentligen som renoverat och vem har ansvaret när renovering inte uppfyller förväntningarna? Tvister om renoveringar uppkommer ofta. I objektbeskrivningen framgår kanske att lägenheten är renoverad men egentligen handlar det bara om nya tapeter i vardagsrummet och ett lager färg på skåpluckorna i köket. Vid påståenden om att en bostadsrätt är nyrenoverad är det mycket viktigt att ta reda på vad som gjorts, när och av vem. En renovering bör vara fackmannamässigt utförd. Du kan be om dokumentation som finns över utfört arbete (inklusive att bostadsrättsföreningen gett sin tillåtelse till renovering). Ibland kan det vara säljaren själv som gjort arbetet, detta utesluter inte att det är fackmannamässigt utfört. En närmare undersökning bör då göras för att få insikt om utförd kvalitet.

Konflikter uppstår också vid renoveringar angående vem som ansvarar för eventuella fel. Säljaren hänvisar till byggfirman som gjorde det dåliga jobbet vilka i sin tur hänvisar till att deras garanti endast gäller för den ursprungliga ägaren.

• Save

5. Felaktig boarea

Felaktig boarea ett vanligt fel. Detta beror vanligtvis på att gamla uppgifter i lägenhetsförteckningen räknar biarean som en del av boarean eller att någon helt enkelt mätt fel. En felaktig boarea kan på dagens bostadsmarknad betyda många tusentals kronors skillnad i priset. Om avvikelsen är tillräckligt stor kan du som köpare ha möjlighet att få prisavdrag.

Det är dock inte alltid helt lätt. Ofta anges att för det fall att arean är av betydelse för köparen så ska en sådan mätning utföras innan köpet. Var observant på sådana formuleringar (som nästan alltid finns undangömda på sista sidan i objektbeskrivningen). Inför köpet kan du be om ett mätprotokoll om så finns eller kräva att du själv ska få anlita ett professionellt mätföretag.

• Save

6. Felaktig angivelse om vilka ytor som ingår i bostadsrätten

Tvister uppkommer också med anledning av att ytor som utlovats faktiskt inte ingår i köpet. Kanske utlovades det att bostadsrätten hade garageplats eller att markplätten utanför en lägenhet på bottenvåning skulle ingå. Det är inte heller alltid så att ett förråd ingår vid köpet. Samtliga ytor och utrymmen som hör till en bostadsrätt ska framgå av det ursprungliga upplåtelseavtalet, d.v.s. avtalet mellan föreningen och den första bostadsrättsinnehavaren. Du som köpare bör alltså dubbelkolla med föreningen att rättighet till alla de utrymmen som utlovas finns och vilka regler som gäller inom föreningen för hur du får nyttja dem. Kanske har föreningen även ordningsregler avseende vad du får göra på t.ex. din uteplats. Kanske ska du skriva under ett nyttjanderättsavtal för att få full tillgång till föreningens egendom? Kanske är det kö till garageplatser?

• Save

7. Felaktiga uppgifter om föreningens ekonomi

Något som är väldigt viktigt att komma ihåg när du köper bostadsrätt är att du rent juridiskt inte köper en lägenhet i sig utan en andel i en bostadsrättsförening. Din investering i din bostadsrätt är alltså också en investering i bostadsrättsföreningen. Att investera i en bostadsrättsförening med stabil och god ekonomi är alltså att föredra, bl.a. för att slippa höjda avgifter. Det är alltför vanligt att köpare fokuserar på lägenheten som sådan och inte ägnar föreningens ekonomi något intresse. Som köpare måste du räkna med att månadsavgiften kan höjas. Flertalet tvister uppkommer dock om en oväntad höjning sker alltför snart och med för höga belopp.

Som utgångspunkt kan inte en höjning av månadsavgiften klassas som ett dolt fel men det är oklart vart gränsen går när det gäller helt oförutsedda höjningar. Du som köpare bör efter bästa förmåga sätta dig in i föreningens ekonomi genom att läsa årsredovisningar, revisionsberättelser, styrelseprotokoll m.m. Gå direkt till källan och prata med styrelsen och fråga om det är några större reparationer eller renoveringar på gång.

Vad som ingår i köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är långt ifrån klarlagt. Du som köpare bör alltså ta din undersökningsplikt på fullaste allvar och hellre göra för mycket än för lite. Att göra en noggrann undersökning av allt inklusive bostadsrättsföreningens ekonomi är den bästa försäkringen som finns mot att behöva drabbas av tråkiga konsekvenser i efterhand.

• Save

8. Fel i prospekt för nybyggda lägenheter

Att köpa nytt kan kännas som en trygghet men det förekommer också många tvister i samband med köp av nybyggda lägenheter. Dessa tvister utgör ur juridisk synpunkt också en helt egen kategori eftersom annan lagstiftning än den som gäller mellan privatpersoner, i egenskap av köpare och säljare, kan bli tillämplig. Köper du av en bostadsrättsförening, gäller inte köplagen utan istället bostadsrättslagen. De flesta tvister om köp av nybyggda lägenheter rör fel i förhållande till prospektet. Bostadsrätten köps utifrån en ritning men när du äntligen få flytta in upptäcker du att din lägenhet inte byggts enligt prospektet/ritningen. Lägenheten kan vara mindre än vad som angetts och den utlovade golvvärmen i badrummet eller andra tillval som du valt kanske saknas.

• Save

9. Byggnationsfel och fusk vid nybyggen

När du köper nytt förväntar du dig att allt ska vara av toppkvalitet. De flesta ser framför sig att slippa renovera på många år. Tyvärr är det inte ovanligt med tvister som uppkommer p.g.a. byggnationsfel och ibland rent byggfusk. Besparingsåtgärder och bristande kvalitetskontroll kan leda till badrum som inte följer branschstandard eller att det läcker in vatten under fönster och dörrar. Det är många byggföretag som vill vara med och göra vinster på den heta bostadsmarknaden, varför det idag byggs med en rasande fart. Det är viktigt att kontrollera vem som står som säljare vid en nyproduktion. Är det bostadsrättsföreningen eller ett byggbolag? Kontrollera vem som blir ansvarig att åtgärda framtida fel och hur lång garantitid du har för fel vid ett köp. Tänk också på att många nya bostadsrättsföreningar drabbas av “barnsjukdomar” på grund av oerfarna styrelser.

• Save

10. Framflyttat tillträde

Vid nyproduktion uppkommer också många tvister om att det beräknade datumet för tillträde blir framflyttat. Detta kan i värsta fall innebära att du står utan boende en tid eftersom du redan sålt din tidigare bostad. Som privatperson är det lätt att känna sig maktlös när motparten är en byggjätte. Inför köp av nyproduktion är det därför extra viktigt att sätta sig in i vad som är reglerat angående bl.a. försenat tillträde och/eller om lägenheten avviker från vad som är utlovat.

Enligt bostadsrättslagen har en bostadsrättshavare som inte får tillträde rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Dröjer det alltför länge innan du kan flytta in finns också rätt att frånträda bostadsrätten, alltså en rätt att inte fullfölja köpet.

• Save