5 främsta misstagen avseende AB 04 och ABT 06

När det äntligen är dags för bostadsrättsföreningen att bygga de efterlängtade balkongerna är det mycket att tänka på. Med alla nödvändiga beslut på plats vidtar arbetet med att ta fram ett förfrågningsunderlag för att på så vis sålla fram en skicklig entreprenör. I nästa steg skrivs entreprenadavtal med den utvalde entreprenören. Många av avtalsvillkoren behandlas tyvärr alltför ofta lite översiktligt. Ofta hamnar fokus på pris och design. I bästa fall används de standardvillkor som finns på marknaden, där många frågor är lösta. Men även standardvillkor behöver tänkas igenom och anpassas för de individuella behoven i ett projekt för att undvika potentiella tvister eller oklarheter. För att få ett effektivt och tydligt entreprenadavtal behöver standardvillkoren och entreprenadkontraktet alltså kompletteras. Ibland behöver det läggas till punkter, ibland bara klargöras. Andra gånger kanske vissa standardvillkor avtalas bort.

Det är skillnad på konsumententreprenader och kommersiella entreprenader. Vid konsumententreprenader är den ena parten (beställaren) konsument och då gäller konsumenttjänstlagen som innehåller särskilda skyddande regler för privatpersoner. Om en bostadsrättsförening är beställare har den inget konsumentskydd, trots att den representeras av en lekmannastyrelse. Det saknas särskilda lagregler för en entreprenad som beställs av en bostadsrättsförening. Enligt lagen behandlas föreningen som vilket företag som helst. Därför är det särskilt viktigt hur avtalet är utformat.

Här följer de 5 främsta misstagen relaterade till standardavtalen AB 04 och ABT 06. Artikeln är skriven ur bostadsrättsföreningens perspektiv.

Att inte förstå skillnaden mellan entreprenadformerna
  • Save

1. Att inte förstå skillnaden mellan entreprenadformerna

För bostadsrättsföreningar som inte drivit stora byggprojekt tidigare kan det finnas osäkerhet kring skillnaden mellan en totalentreprenad och en utförandeentreprenad och på vilket sätt de är kopplade till valet mellan AB 04 och ABT 06.

En entreprenad kallas det när en entreprenör åtagit sig att leverera ett jobb till en beställare. Entreprenaden kan t.ex. innebära att ett byggföretag ska bygga 24 balkonger åt en bostadsrättsförening.

Det finns färdiga avtalsvillkor att använda sig av, AB 04 och ABT 06 är exempel på standardvillkor för entreprenader. Standardvillkoren har tagits fram av sakkunniga och byggbranschen. ”AB” står för allmänna bestämmelser och ”T” i ABT 06 står för totalentreprenad. Vid val mellan AB04 och ABT 06 gäller det att ha klart för sig om beställningen avser en totalentreprenad eller en utförandeentreprenad.

1.1 Totalentreprenad

Vid en totalentreprenad svarar entreprenören för att vissa angivna funktionskrav uppfylls. Beställaren beskriver vilken funktion och vilket resultat som ska uppnås. Entreprenören får sedan ansvara för att bygga så att den önskade funktionen uppnås. Det är entreprenören som står för projekteringen och utförandet. Standardvillkoren i ABT 06 avser totalentreprenad, eller ”funktionsentreprenad”.

1.2 Utförandeentreprenad

Det finns inget som säger att totalentreprenad alltid är ”bättre” än en utförandeentreprenad. Detta får bedömas från fall till fall. Ibland vill föreningen ha större möjligheter att reglera exakt ”hur” något ska byggas. Då kan en utförandeentreprenad vara det som behövs. Föreningen får då ta fram alla ritningar och specifikationer som behövs för byggnationen. I andra fall är kanske entreprenören bäst lämpad att hantera de frågorna. Då kan en totalentreprenad vara ett bättre val. I detta fall är det viktigast för föreningen att det blir en god funktion. Man kan kortfattat säga att beställaren har större kontroll över projektet i en utförandeentreprenad men att en totalentreprenad innebär en lägre risk för beställaren eftersom byggbolaget ansvarar för funktionen.

Oklarhet kring vad som faktiskt avtalats
  • Save

2. Oklarhet kring vad som faktiskt avtalats

Ett tyvärr inte ovanligt misstag som ställer till problem är att tro att entreprenören bär allt ansvar när det avtalas om att standardvillkoren i ABT 06 ska gälla, samtidigt som beställaren i realiteten projekterar själv, helt eller delvis. Här kan uppstå många oklarheter kring vem som ansvarar för vad och i vilken mån entreprenören ansvarar för funktionen. Det är bättre att först fundera på om AB04 faktiskt räcker i ett sådant fall eller att – om det går – dela upp entreprenaden i separata delar så att det blir en tydligare ansvarsfördelning. Tvist om ansvar kan bli komplicerad och utdragen. Kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av, ABK 09.

Och kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av; ABK 09.

Att lita på att standardvillkoren reglerar alla situationer och ansvarsfrågor
  • Save

3. Att lita på att standardvillkoren reglerar alla situationer och ansvarsfrågor

Det absolut vanligaste misstaget är att bostadsrättsföreningen avstår från att låta en jurist granska avtalet innan signering. Standardvillkoren täcker inte alla situationer och det kan finnas skäl att frångå standardvillkoren på vissa punkter. Avtalen behöver därför innehålla utförliga administrativa föreskrifter – en s.k. AF-del. Där detaljregleras allt från de praktiska villkoren för entreprenaden såsom arbetstider – så att störande arbeten inte pågår på helger och kvällar – till ansvar mot myndighet såsom arbetsmiljöansvar eller hantering av personalliggare. Det är viktigt att tänka på vilket sådant ansvar som ligger på fastighetsägaren om detta inte avtalas bort till entreprenören istället för föreningen. Vite och vilka branschregler som skall tillämpas vid byggnationen är exempel på andra frågor som kräver särskild reglering.

Full utbetalning utges för en ofärdig eller bristfällig entreprenad
  • Save

4. Full utbetalning utges för en ofärdig eller bristfällig entreprenad

Tyvärr får vi kontakt med många klienter först när problem uppstått och i detta sammanhang ser vi det vanliga misstaget att hela entreprenadsumman är betald utan att entreprenaden är helt slutförd eller när den fortfarande är behäftad med brister. Detta är så klart mycket olyckligt, då det mest effektiva verktyget en beställare har vid en tvist med sin entreprenör är att hålla inne hela eller delar av betalningen. Innan ni slutbetalar den sista delen av er entreprenad, är det ofta värt att fråga en jurist om råd. Även under entreprenadens gång är det möjligt att innehålla summor löpande om avtalet är korrekt utformat. Som bilaga till entreprenadavtalet finns oftast en så kallad ”lyftplan”. I denna regleras att olika delbelopp ska betalas i samband med att olika delar av entreprenaden färdigställs.

Tvistelösning tänks inte igenom vid avtalsupprättande
  • Save

5. Tvistelösning tänks inte igenom vid avtalsupprättande

Mitt i ivern över att balkongerna ska hinna komma upp till sommaren är det trist att behöva tänka på tvistelösning. Både AB 04 och ABT 06 innehåller villkor om hur en uppkommen tvist ska lösas, men det är inte säkert att standardvillkoren är de bästa villkoren för just ert projekt. Enligt standardavtalen ska tvister som gäller belopp över 150 gånger prisbasbeloppet avgöras av skiljeman, lägre belopp av allmän domstol. Från entreprenörens sida kan det ses som en fördel att ett skiljeförfarande inte är offentligt för utomstående. För en förening kanske det är ett bättre förhandlingsläge om tvister avgörs av allmän domstol, främst på grund av de höga kostnaderna som är förknippade med skiljenämnd. En tvist i domstol kan också medföra en bättre möjlighet att nå en förlikningslösning, särskilt då entreprenören inte är så intresserad av att vänta på sina pengar.

Anlita oss för:

Rådgivning till styrelsen

  • Få tillförlitlig information om vad som krävs för att genomföra ett stort byggprojekt.
  • Försäkra er om att offerter, bygglov, stämmobeslut osv. hanteras på rätt sätt.
  • Se till att projektet sköts rätt från början och slipp onödigt merarbete och problem som kan förebyggas.
  • Känn trygghet under hela projektet!

Hjälp med val av AB 04 eller ABT 06 och upprättande av tilläggsvillkor

  • Få klarhet i vad skillnaderna mellan AB 04 och ABT 06 är och vilket standardavtal som passar bäst för ert projekt.
  • Försäkra er om att avtal med entreprenörer inte blir ensidigt skrivna till fördel för dem.
  • Tillvarata era intressen och önskemål i avtalet.
  • Förebygg framtida tvister genom ett tydligt avtal.

Tvistelösning under och efter entreprenadtiden

  • Slipp underläge i relation till resursstarka entreprenörer.
  • Få bästa möjliga smidiga lösning vid tvister.
  • Se till att ha en skicklig förhandlare med gedigen praktisk erfarenhet på er sida.
  • Skaffa bästa möjliga processtöd om konflikten måste lösas i domstol eller skiljenämnd.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

  • Save