5 tips avseende uthyrning av privatbostad

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen är ett särskilt regelverk som tagits fram för att reglera då privatpersoner, under en begränsad tid, vill hyra ut den bostad som de vanligtvis bor i. Lagen är till för att underlätta situationen och ge hyresvärden förmånligare villkor än enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bland annat kan en hyresgäst aldrig få besittningsskydd vid uthyrning av privatbostad.

Att hyra ut ett rum i lägenhet eller villa till en inneboende omfattas också av privatuthyrningslagen. Vid uthyrning av fritidsbostad eller hyresrätt i andra hand gäller däremot hyreslagen.

Nedan följer fem punkter om vad som gäller enligt privatuthyrningslagen samt ett antal praktiska tips till dig som funderar på att hyra ut.

Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad
  • Save

1. Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad

Om du har flera bostäder och vill hyra ut mer än en bostad gäller privatuthyrningslagen endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen.

Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.

I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.

Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden
  • Save

2. Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden

Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna.

Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.

Exempel hyresvärden säger upp:  Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.

Exempel hyresgästen säger upp:  Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Hen måste då flytta ut den 30 september – eller i vart fall betala hyra till dess.

Hyresavtalet kan fortfarande förverkas
  • Save

3. Hyresavtalet kan fortfarande förverkas

Vad gäller då om hyresgästen missköter sig på något sätt? Har du råkat ut för en mindre trevlig hyresgäst har privatuthyrningslagen inga särskilda regler utan de vanliga förverkandegrunderna gäller enligt hyreslagen. Att hyresgästen inte betalar hyra är antagligen det vanligaste problemet och kan ligga till grund för förverkande. Andra problem som kan leda till förverkande inkluderar bland annat att din hyresgäst i sin tur hyr ut till någon annan utan ditt tillstånd, har tillstånd men tar ut högre hyra än tillåtet eller att din hyresgäst upprepat bryter mot bostadsrättsföreningens ordningsregler. Ta alltid kontakt med en jurist för rådfrågning innan du försöker förverka din hyresgäst.

Vid ett förverkande gäller inte reglerna om uppsägningstid. Om hyresgästen blivit uppsagd till avflyttning och uppsägningstiden har löpt ut eller om hyresavtalet blivit förverkat ska hyresgästen flytta ut till det angivna datumet. Gör hen inte det bör du kontakta en jurist för att ta reda på vad det finns för möjligheter att få hjälp med avhysning.

Inget besittningsskydd
  • Save

4. Inget besittningsskydd

Är privatuthyrningslagen tillämplig på ett hyresförhållande har en hyresgäst aldrig besittningsskydd dvs. hyresgästen har inte rätt till någon automatisk förlängning av hyresavtalet. Detta är den största skillnaden från hyreslagen enligt vilken en hyresgäst kan ha vad som ibland också kallas besittningsrätt. Privatuthyrningslagen ger dock alltid hyresvärden rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid utan att lida risk att det finns besittningsskydd. Det är dock viktigt att komma ihåg att en längre avtalad uppsägningstid än tre månader trots detta är bindande för hyresvärden.

Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor
  • Save

5. Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att ett hyresvillkor ska ändras kan hen skriftligen meddela motparten detta. Om motparten motsätter sig ändringen och en överenskommelse inte kan göras har den som sänt meddelandet därefter rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden.

Avslutningsvis några praktiska tips för dig som funderar på att hyra ut din bostad:

  • Kolla hyresgästens status hos kronofogden innan avtal upprättas.
  • Upprätta ett skriftligt avtal med hjälp av en jurist.
  • Ta en hyresdeposition – vanligtvis motsvarande 1–2 månaders hyra.
  • Om du hyr ut möblerat gör en noggrann inventarielista och ta gärna kort på värdefullare möbler/föremål och bostadens allmänna skick.
  • Se till att teckna en särskild försäkring.
  • Gör en besiktning av lägenheten/villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning.
  • Kontrollera med Skatteverket om uthyrningen medför en beskattningsskyldighet.

Anlita oss för:

Upprättande av hyresavtal

  • Minimera de risker som finns i samband med privatuthyrning.
  • Reglera ansvar vid skador i hyresavtalet.
  • Se till att du har maximalt skydd för din bostad.

Förverkande av hyresgäst

  • Säkerställ att allt går rätt till från början och minimera risken för felaktig avhysning.
  • Få en tydligt formulerad, juridiskt giltig rättelseanmaning.
  • Var säker på att förverkandeprocessen sköts på rätt sätt och att alla tidsfrister hålls.
  • Slipp stressen att hantera en jobbig tvist på egen hand.

Förhandlingar i hyresnämnd

  • Unna dig bästa möjliga stöd för ett framgångsrikt resultat i hyresnämnden.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

  • Save