Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen är ett särskilt regelverk som tagits fram för att reglera situationen då privatpersoner, under en begränsad tid, vill hyra ut den bostad som de vanligtvis bor i. Lagen är till för att underlätta regelverket för privatpersoner som vill hyra ut och ge hyresvärden förmånligare villkor än enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bland annat kan en hyresgäst aldrig få besittningsskydd vid uthyrning av privatbostad när privatuthyrningslagen är tillämplig.
Förutom vid uthyrning av en hel bostad, omfattas också uthyrning av ett rum i lägenhet eller villa av privatuthyrningslagen. Vid uthyrning av fritidsbostad eller hyresrätt i andra hand gäller däremot ”vanliga” hyreslagen.
Nedan följer fem punkter som berör privatuthyrningslagen samt ett antal praktiska tips till dig som funderar på att hyra ut.
1. Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad
Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen.
Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.
I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.
2. Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden
Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna. Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.
Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.
Exempel hyresvärden säger upp: Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.
Exempel hyresgästen säger upp: Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Hen måste då flytta ut den 30 september – eller i vart fall betala hyra till dess.
3. Det är skillnad på uppsägning och förverkande
Vad gäller då om hyresgästen missköter sig på något sätt? Då kan ett förverkande vara aktuellt istället för en uppsägning. Förverkande innebär i korthet att hyresgästen (oavsett hyrestid) förlorar sin rätt att fortsätta hyra enligt avtalet. Förverkande kan ske vid vissa specifika situationer, t.ex. då hyresgästen inte betalar hyra. Att hyresgästen inte betalar hyra är antagligen det vanligaste problemet som kan ligga till grund för förverkande. Andra problem som kan leda till förverkande inkluderar bland annat att din hyresgäst i sin tur hyr ut till någon annan utan ditt tillstånd eller att din hyresgäst upprepat bryter mot bostadsrättsföreningens ordningsregler.
Om du har råkat ut för en mindre trevlig hyresgäst, har privatuthyrningslagen inga särskilda regler. De vanliga förverkandegrunderna gäller enligt hyreslagen. Vid ett förverkande gäller inte reglerna om uppsägningstid. Ta alltid kontakt med en jurist för rådfrågning innan du försöker förverka din hyresgäst.
Vid uppsägning gäller dock uppsägningstiderna, se p. 2 ovan. Om hyresgästen blivit uppsagd till avflyttning och uppsägningstiden har löpt ut ska hyresgästen flytta ut till det angivna datumet. Gör hen inte det bör du kontakta en jurist för att ta reda på vad det finns för möjligheter att få hjälp med avhysning.
4. Inget besittningsskydd
Om privatuthyrningslagen är tillämplig på ett hyresförhållande, har hyresgästen aldrig besittningsskydd dvs. hyresgästen har inte rätt till någon automatisk förlängning av hyresavtalet. Detta är den största skillnaden från hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger alltid hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid utan att löpa risk för att det finns besittningsskydd. Det är dock viktigt att komma ihåg att en längre avtalad uppsägningstid än tre månader är bindande för hyresvärden.
5. Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor
Om hyresvärden eller hyresgästen vill att ett hyresvillkoren ska ändras kan hen skriftligen meddela motparten detta. Om motparten motsätter sig ändringen och en överenskommelse inte kan göras har den som sänt meddelandet därefter rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden.
Avslutningsvis några praktiska tips för dig som funderar på att hyra ut din bostad:
- Kontrollera hyresgästens status hos kronofogden innan avtal upprättas.
- Upprätta ett skriftligt avtal med hjälp av en jurist.
- Ta en hyresdeposition – vanligtvis motsvarande 1-2 månaders hyra.
- Gör en noggrann inventarielista och ta kort på värdefulla möbler/föremål och bostadens allmänna skick inför uthyrningen. Denna dokumentation kan med fördel undertecknas av båda parter.
- Se till att teckna en särskild försäkring.
- Gör en besiktning av lägenheten/villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning.
- Kontrollera med Skatteverket om uthyrningen medför en beskattningsskyldighet.
Anlita oss för:
Upprättande av hyresavtal
- Minimera de risker som finns i samband med privatuthyrning.
- Reglera ansvar vid skador i hyresavtalet.
- Se till att du har maximalt skydd för din bostad.
Förverkande av hyresgäst
- Säkerställ att allt går rätt till från början och minimera risken för felaktig avhysning.
- Få en tydligt formulerad, juridiskt giltig rättelseanmaning.
- Var säker på att förverkandeprocessen sköts på rätt sätt och att alla tidsfrister hålls.
- Slipp stressen att hantera en jobbig tvist på egen hand.
Förhandlingar i hyresnämnd
- Unna dig bästa möjliga stöd för ett framgångsrikt resultat i hyresnämnden.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.
