5 tips när din bostadsrättsförening ska sälja råvind

I många bostadsrättsföreningar finns det dolda tillgångar i form av råvindar och andra “råa ytor” som kanske inte utnyttjas till sin fulla potential. Det kan förutom vindsplan handla om mötes- och festlokaler, cykelförråd, en gammal vinkällare eller ett mangelrum som inte längre utnyttjas. Särskilt i våra storstäder kan utrymmen som dessa ha mycket höga ekonomiska värden om de istället omvandlas till bostäder. Just vindsvåningar med högt i tak och vackra friliggande takbjälkar är dessutom mycket attraktiva objekt.

När en bostadsrättsförening genom röstning beslutat om att utnyttja oanvända utrymmen på ett bättre sätt finns det i princip två alternativ; att göra allt själv och därmed fungera som byggherre eller sälja ytan till någon annan som får göra i ordning den och sedan sälja. I denna artikel kommer vi att koncentrera oss på det senare alternativet; d.v.s. att en bostadsrättsförening valt att sälja en råvind för utveckling av en entreprenör/exploatör. Här följer 5 tips för hur en förening lämpligen går till väga vid försäljning av ytor.

1. Anlita sakkunniga

1.1. Byggnadsteknisk kunskap för ett bra underlag

Det första steget innan några beslut tas är att noga utreda förutsättningarna för projektet. Att ta hjälp av sakkunniga är ett måste för att utföra detta arbete. Idealt anlitas en byggsakkunnig, en värderingsman och även en bostadsjurist för att göra utredningen. Den sakkunnige med byggnadstekniska kunskaper är nödvändig för att göra en detaljerad utredning av de fysiska förutsättningarna för att bygga om en råvind till bostäder. Det handlar om frågor som stommen och dess bärighet, hantering av skorstenar, flytt av hissens aggregat till källaren, tryckstegring i vattenledningar och mycket mera.

1.2 Professionell värdering för bedömning av ekonomiska förutsättningar

Utifrån den byggnadstekniska utredningen, och kanske även en preliminär bedömning av en arkitekt, kan en värderingsman ge bostadsrättsföreningen en ungefärlig bild av vilken ekonomisk potential som finns. Det kan också vara av värde att kontakta en mäklare för en närmare bedömning av marknadsläget. Sådan professionell hjälp är inte bara intressant utan nödvändig för att bedöma föreningens intäkter och kostnader i projektet.

1.3 Juridisk kompetens behövs genom hela processen

Juristen bör anlitas redan på en gång bl.a. för att bistå föreningen. Innan avtal skrivs är det viktigt att få klarhet i en mängd frågor, finns det några rättsliga hinder som kulturmärkning, servitut, brandföreskrifter, föreskrifter i detaljplaner eller regler i bostadsrättsföreningens egna stadgar som kan hindra en råvindskonvertering?

Eftersom juristen kommer att behövas fortlöpande under projektets gång är det bra att bygga upp ett bra samarbete där alla förväntningar kan gås igenom innan avtal skrivits med en exploatör. Specialiserade bostadsjurister har också kontaktnät och kan ge råd och rekommendationer när det är fråga om att anlita sakkunniga.

2. Engagera medlemmarna

Att i ett tidigt skede engagera bostadsrättsföreningens medlemmar är av avgörande betydelse för en framgångsrik råvindskonvertering. Får man medlemmar som är emot projektet kan det vara svårt att genomföra det och leda till tråkiga slitningar inom föreningen. Fel skött leder ett roligt projekt, som skulle vara till nytta för alla medlemmar, till konflikter och stämmorna eskalerar i skyttegravskrig där medlemmar och styrelsen inte kan kommunicera. Det är olyckligt om styrelsen inte har förtroende, då den behöver stå för kontinuiteten då den här typen av projekt förstås pågår i flera år.

Målet är ofta att avgifterna på sikt ska kunna sänkas genom att yta säljs eller att andra nödvändiga renoveringar av föreningens fastighet kan ske utan att nya lån behöver tas, varför de flesta medlemmar ser försäljning av yta som något mycket positivt.

Detaljerad, lättförståelig information och öppenhet om att det kommer att bli störningar och vilka och när underlättar samvaron i föreningen. Att boende närmast under vinden kan vara negativa av rädsla för störningar både under byggarbetet och sen när nya grannar väl flyttat in är inte ovanligt. Därför är det inte ovanligt att de som bor högst upp erbjuds att köpa vindsutrymmet för att bygga om sina lägenheter och på så vis få en etagelägenhet. Samtidigt kan det vara så att man lyckas kombinera just vindbygge med en nödvändig takrenovering som ändå inneburit störningar.

Ytterligare något att tänka på är att försöka välja en så bra tidpunkt som möjligt att genomföra projektet. Det gäller att ha en engagerad styrelse som är villig att ta på sig det extra arbete försäljningen kommer att innebära. Sammanfaller en engagerad styrelse med en ekonomiskt fördelaktig tidpunkt, då väljer många föreningar att gå vidare från förstudie till handling.

3. Se till att beslut fattas i rätt ordning

Mycket viktigt för styrelsen är att se till att alla beslut angående försäljningen fattas i rätt ordning och formuleras på rätt sätt. En bostadsrättsförenings styrelse har ansvaret för den löpande förvaltningen och kan fatta beslut inom de ramar som gäller för detta ansvar, men när det gäller beslut som innebär “väsentliga förändringar” av föreningens hus eller mark så ska de fattas på en föreningsstämma (om inte annat har bestämts i stadgarna). För att en försäljning av råvind för ombyggnation till bostäder ska kunna göras måste alltså detta beslut fattas på en föreningsstämma. Även andra beslut som kan behöva fattas i samband med försäljning som t.ex. att vindsförråd eller vindskontor måste flyttas eller göras mindre, om avgifter tillfälligt ska sänkas på grund av störningar m.m. kan behöva fattas på en stämma. Oftast räcker det med enkel majoritet för dessa typer av beslut men om det finns medlemmar som motsätter sig ett visst beslut kan det krävas två tredjedelars (2/3) majoritet.

Även om majoriteten i en bostadsrättsförening är med på att en försäljning och beslut fattats är det mycket viktigt att ett stämmobeslut formuleras på rätt sätt så att det ger styrelsen tillräckliga befogenheter för att genomföra projektet. Är beslutet för detaljerat kan det innebära en för avgränsad befogenhet och då måste kanske nya beslut tas på stämma vilket kan försena processen i onödan. Ett rätt formulerat beslut är naturligtvis också viktigt för styrelsen ur ansvarssynpunkt så att de inte sedan behöver råka ut för tråkiga konsekvenser för att styrelsen och föreningen har olika uppfattning om styrelsens befogenheter. Det är i skeden som detta som en bostadsrättsförening behöver hjälp av en duktig bostadsjurist som kan hjälpa till med förslag till stämmobeslut som är både tydliga och väl avvägda.

4. Se över bostadsrättsföreningens försäkringsskydd

I samband med större projekt bör bostadsrättsföreningens försäkringsskydd ses över. När väl byggnationerna kommit igång är det mycket som kan hända. Då gäller det att både veta vad bostadsrättsföreningens egen försäkring faktiskt täcker och vem som ska hållas ansvarig för vad. Frågor som dessa regleras i det avtal som skrivs med den byggherre (exploatör) som köper råvinden. En bostadsrättsförening behöver försäkra sig om fullgod täckning för all skada som kan uppkomma pga. entreprenören inklusive underentreprenörer och andra leverantörers handlingar. En bostadsjurist som upprättar och granskar avtal där bl.a. försäkringsfrågan finns tydligt reglerad mellan alla inblandade parter är en grundförutsättning för att föreningen ska ha möjlighet att tillvarata sin rätt på bästa sätt.

5. Glöm inte att bostadsrättsföreningen alltid ansvarar för störningar

Även om bostadsrättsföreningen har valt att inte själv utföra ombyggnationen så är det alltid styrelsen som är ansvarig gentemot medlemmarna för de störningar som med säkerhet kommer att uppstå i samband med att byggjobbet utförs. Det går inte för styrelsen att hänvisa till entreprenören och säga att medlemmen själv får ringa upp och klaga. Att rösta ja till projektet innebär inte att medlemmen sedan är helt rättslös när det gäller störningar vid byggnationen. Det är alltid styrelsen som svarar gentemot medlemmen i de här frågorna och som måste hantera frågan.

Bäst sköter styrelsen sitt ansvar genom förebyggande åtgärder. Medlemmar som är välinformerade om de störningar som kommer att uppkomma är mindre benägna att klaga. Styrelsen bör också se till att det skrivs in i avtalet med entreprenören att allt jobb ska utföras på ett sådant sätt att störningar för de boende minimeras. Sådana självklarheter som att arbete inte får utföras före kl. 7.00 på morgonen eller på helger eller att information lämnas i förväg om kommande vattenavstängning behöver regleras tillsammans med en mängd andra ordningsregler.