En villa med en fin altan där man kan samla släkt och vänner för en mysig grillkväll är fortfarande den stora drömmen för det stora flertalet unga svenskar. Ingenting signalerar sommar och semester för en svensk som att ha en alldeles egen gräsplätt att klippa. Tyvärr kan din dröm snabbt förvandlas till en riktig mardröm när altanen visar sig vara full av röta, plånboken är tom efter husköpet och säljaren vägrar att medverka till något prisavdrag med hänvisning till att du borde ha upptäckt felet innan du köpte huset. De flesta köpare är medvetna om att de har en undersökningsplikt när de köper en fastighet men många känner sig osäkra om hur långtgående den egentligen är och vilka konsekvenserna blir om man inte uppfyller sin plikt. I denna artikel listar vi de fem vanligaste misstagen som vi noterat att förstagångsköpare gör.
1. Köparen vet inte vad undersökningsplikten omfattar
Köparens undersökningsplikt följer av regler i Jordabalken (JB). Enligt 4 kap. 19 §, 2 st. kan en köpare inte utkräva att en säljare ska ansvara för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning “som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”. Säljaren kan alltså endast hållas ansvarig för så kallade dolda fel, dvs. fel som inte var möjliga att upptäcka vid en okulär undersökning.
Vad som egentligen omfattas av undersökningsplikten är en av de vanligaste frågorna vi får. Det är dock svårt att lämna något generellt svar då det inte finns någon ”lista” eller motsvarande som du kan bocka av och känna dig säker på att du därmed uppfyllt undersökningsplikten. Som lagstiftningen är formulerad så beror omfattningen av undersökningsplikten på omständigheterna i varje enskilt fall. För ett äldre hus, eller ett hus i dåligt skick, krävs närmare undersökning än för ett nyproducerat hus. Som utgångspunkt ska det dock vara tillräckligt med en lekmans undersökning, men vi talar om en påläst och kunnig lekman med detektivmössan på och som varken är rädd för att vara krävande eller att ta god tid på sig. En duktig bostadsjurist kan dock ge ledning om vad som gäller för just den fastighet du är intresserad av.
2. Köparen anlitar inte besiktningsman
Det finns inget krav enligt lagstiftningen på att en besiktningsman ska anlitas men det är ändå att rekommendera eftersom de flesta av oss saknar i sammanhanget tillräckliga kunskaper. I princip kan ingenting som du borde ha upptäckt genom syn, hörsel och lukt räknas som ett dolt fel. Vill du undersöka själv gäller det alltså att inte vara blyg utan att ta för sig och ”snoka igenom” huset från källare till vind. Du måste t.ex. spola i kranar, prova att sätta på ugnen, flytta på tavlor och möbler (för att kolla efter fuktfläckar), undersöka garderober, be om att få gå upp på vinden m.m. Hittar du någonting som verkar misstänkt är du dessutom skyldig att undersöka detta närmare för att anses ha uppfyllt din undersökningsplikt. Detta gäller också oklarheter som kan ha uppkommit med anledning av uppgifter i prospekt, objektsbeskrivning eller information som säljaren eller mäklaren lämnat muntligen.
Att anlita en besiktningsman är en lämplig åtgärd för att försäkra sig om att uppfylla undersökningsplikten. Somliga besiktningsmän lämnar också garantier och under vissa omständigheter kan de hållas ansvariga om de förbiser dolda fel. En besiktningsman kan också hjälpa dig med div. byggnadstekniska bedömningar. För en lekman är det i princip omöjligt att göra en bedömning av stomme, grund eller avloppssystem och oavsett undersökningsplikten vill du naturligtvis inte köpa ett hus som är behäftat med allvarliga fel. Med andra ord är det väl använda pengar att anlita men besiktningsman liksom att det minimerar riskerna för att köpa ett undermåligt hus överhuvudtaget.
Det är regelmässigt så att säljaren gjort en egen besiktning i samband med köp av en dolda-fel försäkring vilket sker i samband med överlåtelse av fastigheten.
3. Köparen följer inte besiktningsmannens anvisningar
Att anlita en besiktningsman är dock ingen garanti för att du uppfyllt din upplysningsplikt. Det är viktigt att ta fasta på vad besiktningsmannen kommer fram till i sitt utlåtande och följa ev. tips om ytterligare undersökningar.
Generellt ska man inte behöva borra i ett hus eller på annat sätt göra ingrepp för att uppfylla sin undersökningsplikt men om besiktningsmannen i sin rapport rekommenderat sådana åtgärder så utökas din undersökningsplikt som köpare. Har du inte följt rekommendationen kan det resultera i att du inte uppfyllt din undersökningsplikt. Det förekommer alltför ofta att köpare väljer att ignorera rekommendationer på grund av stress och hård konkurrens om de fastigheter som marknadsförs. Man vill helt enkelt inte vara besvärlig av rädsla för att tappa köpet. Med de priser som råder på dagens marknad bör du dock fråga dig om du verkligen har råd med att inte vara noggrann.
4. Köparen litar (för mycket) på säljaren och mäklaren
Ett misstag som förekommer är att köpare litar för mycket på de uppgifter som säljare och mäklare lämnar. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt om omständigheter som köparen borde kunna notera genom att uppfylla sin undersökningsplikt. För både säljare och mäklare gäller dock att de har en upplysningsplikt avseende dolda fel – om de faktiskt känner till dem. Det är dock svårt att påvisa att säljaren som också är lekman borde ha känt till fel som är just dolda. Hittar du eller din besiktningsman någonting som inte verkar helt bra och säljaren säger att det har han inte märkt något av så är detta ingen garanti eller bindande utlåtande från säljaren om en viss egenskap. Det finns heller ingen möjlighet att kräva av en säljare att denne närmare ska ha undersökt ett förhållande eller ha viss kännedom om fastigheten.
Mäklare har inom ramen för sitt uppdrag ingen kompetens att lämna utlåtanden som inskränker din undersökningsplikt. En mäklare är en ”mellanman” som har att företräda såväl säljare som köpare och även om de flesta mäklare under årens lopp sannolikt skaffat sig relativt goda byggnadstekniska kunskaper så bör du inte ta deras uttalanden för goda utan utgå från dina egna misstankar eller en besiktningsmans utlåtande. En mäklare kan i princip endast hållas ansvarig om denne helt medvetet undanhållit – eller aktivt gått in för att dölja – ett fel.
Var också noga med att ta del av vad som står i prospekt, objektbeskrivning samt i köpeavtalet. Ofta förekommer det en klausul där du försäkrar att du haft möjlighet och också utfört en undersökning. Det förekommer också så kallade friskrivningsklausuler där du går med på att köpa huset i “befintligt skick” eller liknande och i princip frånsäger dig rätten att åberopa dolda fel. Det är lämpligt att låta en bostadsjurist som du själv anlitat att gå igenom ett köpeavtal innan du skriver på det.
5. Köparen (och säljaren) invaggas i falsk trygghet för att dolda-fel försäkring finns
Att säljare tecknar en så kallad dolda-fel försäkring blir allt vanligare. Denna skyddar säljaren mot krav från köparen på grund av dolda fel. Som köpare bör du dock inte lägga alltför stor vikt vid att säljaren har en sådan och kanske använder den som ett försäljningsargument.
Ofta innehåller dessa försäkringar både ett maxbelopp och många undantag, t.ex. omfattas ofta inte elinstallationer, värme, vitvaror, ev. radonförekomst och ventilation. Det är också vanligt att det bara är själva huvudbyggnaden på fastigheten som omfattas medan fastigheten i övrigt, t.ex. andra byggnader som fristående garage, trädgårdsskjul eller den tjusiga poolen är undantagna.
Rättsliga fel är ytterligare en kategori som oftast inte omfattas. När du t.ex. blir kontaktad om ett gammalt bortglömt servitut på din fastighet som ger grannen rätt att ta ner de vackra björkarna som skyddar dig från insyn så täcks detta inte av försäkringen. Dessutom är det givetvis så att försäkringsbolag inte betalar ut ersättning utöver vad villkoren stipulerar. I dessa försäkringar ingår ofta att försäkringbolaget representerar säljaren i ärendet, dvs. tillhandahåller ombud. Så istället för att förhandla med säljaren direkt så dyker försäkringsbolagets jurister upp.
Att det finns en dolda-fel försäkring inskränker alltså inte din undersökningsplikt eller garanterar någon ersättning vid dolda fel.
Även om du får rätt i sak kan försäkringsbolagets olika beräkningsmodeller medföra att du inte får full ersättning. Det är inte säkert att det belopp du slutligen får ut täcker din faktiska kostnad för att riva ner verandan som var full av röta och bygga en ny.
Dolda-fel försäkringar kan också invagga säljare som inte satt sig in i villkoren i tillräcklig utsträckning i falsk trygghet. Säljaren vill överlåta huset snabbt och till ett så högt pris som möjligt. Kanske väljer man därför att inte vara så öppen och ärlig mot potentiella köpare som man borde vara för att man tänker att om det skulle vara något så kommer det ändå att täckas av försäkringen.
Sammanfattningsvis kan alltså sägas att när det gäller undersökningsplikt vid köp av fastighet är det en god idé att skydda sin investering genom att före köpet skaffa professionell hjälp av både en kvalificerad besiktningsman och en bostadsjurist.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning inför köp
- Skaffa bästa möjliga förutsättningar för ett lyckat fastighetsköp genom att redan från början konsultera jurister som är experter på området.
- Säkerställ att du har all kunskap som krävs för att uppfylla köparens mycket viktiga undersökningsplikt.
Utredning om dolda fel
- Få en kvalificerad bedömning av om ett fel är dolt i juridisk mening.
- Som säljare, få hjälp med att bemöta ett krav avseende dolda fel som ställts mot dig.
- Se till att du driver ett ärende om prisavdrag eller skadestånd med bästa möjliga resultat.
Ombud vid domstolsprocess
- Anlita bästa möjliga ombud vid tvistelösning i domstol.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.