Är det första gången du ska renovera lägenheten eller villan så vet du kanske inte vad ÄTA-arbeten är. I många fall kan detta begrepp, och vad det i praktiken innebär, komma som en obehaglig överraskning. Problem avseende ÄTA-arbeten är ett komplext område inom bostadsjuridiken, där en duktig bostadsjurist kan vara till stor hjälp för dig. Vi kommer här att beskriva några av de vanligaste frågorna vi får om ÄTA-arbeten.
1. Vad är ÄTA-arbeten?
ÄTA är en vedertagen förkortning inom byggbranschen som står för ändring, tillägg och avgående. Det handlar om åtgärder som beställs eller måste läggas till utanför den ursprungligen avtalade entreprenaden. Kanske kommer du efter beställning på att du vill ha klinkers istället för trägolv.
För att ett arbete ska betraktas som ÄTA krävs att det är väsentligen relaterat till det ursprungligen beställda arbetet och utförs under den pågående entreprenaden. Gränsdragningsfrågor kan dock uppkomma. Handlar det om ÄTA eller en kompletterande entreprenad? För att det ska vara fråga om en ÄTA ska det i princip inte gå att lägga den kompletterande delen åt sidan för slutförande vid ett senare tillfälle. Tillkommande arbete som beror på entreprenörens egna rutiner eller interna omständigheter räknas dock inte som ÄTA. Om entreprenören exempelvis angett att ett arbete ska utföras till ett fast pris men därefter anger att det uppstod ”tilläggstimmar” på grund av att arbetet utfördes av en nyanställd golvläggare, har detta inte gett upphov till ÄTA-arbeten. Detta ska du därför inte betala extra för.
2. Borde inte ÄTA-arbeten ingå i avtalet?
Vid upphandling av entreprenader är pris vanligtvis en avgörande faktor. Många väljer – om inte det billigaste – så ofta något av de billigare anbuden. Att sedan drabbas av en betydande mängd ej beställda ÄTA-arbeten som gör att det till sist blir mycket dyrare – eller till och med det dyraste anbudet – är naturligtvis mycket tråkigt. Antagligen tycker du att alla dessa åtgärder redan borde omfattas av avtalet. Beroende på hur ditt avtal är utformat så kanske de också tolkningsvis gör det (och blir då inte ÄTA-arbeten).
Allmänt kan sägas att det är av avgörande betydelse att entreprenaden föregås av en bra upphandling och att ett tydligt avtal träffas. Särskilt vid större byggnationer kan det vara svårt även för en erfaren hantverkare att göra en fullständig bedömning av slutkostnaden. Oförutsedda händelser som att det upptäcks fuktskador eller att det bott en hel musfamilj i väggen i din tvättstuga kan inte heller läggas entreprenörens till last. Därför ska ÄTA-arbeten, hur de ska hanteras, kommuniceras och prissättas finnas väl reglerat i avtalet så att de inte kommer som totala överraskningar. Att entreprenören gjort felbedömningar för att denne inte varit medveten om skyddsregleringar eller viss byggstandard kan ändå ge upphov till onödiga konflikter Är det däremot du som inte har kontrollerat uppgifter som ankommer på dig, som t.ex. att det finns ett servitut på din fastighet som gör att gäststugan inte kan byggas där du valt att placera den, kan det å andra sidan ge upphov till gränsdragningsproblem. Frågan är om det slutligt ska betraktas som ÄTA-arbete eller ej och om det kan aktualisera s.k. hindersersättning (skadestånd som du kan bli skyldig att ersätta entreprenören om du orsakat entreprenören extra kostnader).
Använder du dig av någon av branschens standardavtal (AB 04 eller ABT 06) finns visst konsumentskydd genom att entreprenören har en informationsskyldighet. Har du inte fått någon information och kostnaden för tillägget överstiger ett halvt basbelopp kan det finnas möjlighet att inte behöva betala. Informationen bör regelmässigt ges skriftligen.
3. Har entreprenören rätt/skyldighet att utföra ÄTA-arbeten?
Om du är obeslutsam och kanske lite spontan, varvid du löpande kommer på flertalet ändringar under arbetets gång har då entreprenören skyldighet att utföra detta extra arbete. Kanske önskar du ekgolv istället för björkgolv och gärna ett par fönster till. Utgångspunkten är att det som framgår av avtalet gäller. Enligt de flesta standardavtal går detta bra. Detta så länge dina ändrings- och tilläggsbeställningar kan anses ligga inom ramen för det ursprungligen beställda arbetet. Samma branschavtal ger också entreprenören rätt att få utföra alla eventuella ÄTA-arbeten.
Om du inte tycker att en viss åtgärd ska utföras har entreprenören rätt att utföra dem ändå? Kanske har du sett varje avsnitt av programmet “Bygglov” två gånger eller så säger din pappa som jobbat som snickare i 30 år att åtgärden är helt onödig. Generellt kan sägas att entreprenören kan ha rätt att utföra ändrings- och tilläggsarbeten som är nödvändiga ur bygg- eller säkerhetssynpunkt oavsett om du anser det överflödigt för att färdigställa arbetet enligt beställning. I vissa fall kan denna rätt följa av skyldigheter som hantverkaren har enligt konsumentskyddande lagstiftning. Det är också rimligt att en entreprenör ska ha rätt att lägga till åtgärder som krävs för att uppfylla att arbetet utförs på ett fackmannamässigt sätt enligt branschens gällande standarder. (Kanske var det 10 år sen pappa var yrkesverksam.)
4. Vem har bevisbördan avseende ÄTA-arbeten?
Vad gäller när man inte kan komma överens om vilka åtgärder som egentligen är ändringar eller tillägg? Vem är det som har bevisbördan för att en viss åtgärd inte ingår i avtalet och måste utföras som ett tillägg? Detta måste ses som en tvåstegsprocess. Först måste man försöka komma överens om vilka objektiva fakta som gäller. Sen, utifrån dessa fakta, får man tolka om en viss åtgärd ingår i vad som avtalats eller inte. Vem är det då som ska visa vad?
Tyvärr finns det inga helt entydiga svar men generellt kan sägas att den som påstår något oftast har ansvaret för att visa att det påståendet stämmer. I situationen att entreprenören påstår att du beställt ett arbete lär bevisbördan alltså ligga på entreprenören. Entreprenören ska visa att du faktiskt beställt en viss ändring. En följdfråga är om en muntlig beställning gäller? Eller hur explicit (tydlig) den måste vara? Räcker det att när du tittade förbi en dag så nämnde du att ett ekgolv nog skulle vara snyggare än det björkgolv som du beställt enligt avtalet? Bevisbördan lär i det fallet ligga på entreprenören med avseende på att denne inte kan anse ha uppfyllt sin informationsskyldighet.
Om det däremot är du som hävdar att en viss åtgärd inte var nödvändig enligt branschstandard eller att det skulle kunnat gå att lösa på ett annat billigare sätt lär det vara du som har att visa detta. Ibland förekommer det dessutom olika branschstandarder som skiljer sig från varandra. Du kan också söka hjälp genom att skaffa ett utlåtande från en besiktningsman.
5. Finns det någon gräns för hur mycket extra man behöver betala?
Frågan om hur ÄTA-arbeten ska vara prissatta bör vara väl reglerad i avtalet. Trots detta ”springer det” ibland iväg. Utifrån riktlinjer som återfinns i EU-direktiv talas det om att tilläggskostnader på grund av ÄTA-arbeten inte ska få överstiga 15 procent av entreprenadens värde. Om denna kostnadsnivå överstigs så anses det i stället vara fråga om en ändring av avtalet. Rättsläget är dock inte helt klart särskilt när det gäller stora entreprenader där det kan vara svårt, om inte näst intill omöjligt, att i förväg bedöma slutkostnaden för ett arbete. Om du som privatperson beställer en mindre entreprenad lär det dock vara rimligt att utgå ifrån att eventuella ÄTA-arbeten inte ska behöva överstiga 15 procent av den totala kostnaden.
Vi får ibland också frågan om man måste förskottsbetala. Såvida det inte står i avtalet är vårt råd att inte göra det. Som beställare och konsument får du bästa förhandlingsposition främst genom att ”hålla i plånboken”.
6. Hur ska jag skydda mig mot oönskade ÄTA-kostnader?
Det är lätt att bli ivrig när man väl bestämt sig för att nu är det dags att ta tag i ett byggprojekt eller kanske råder brådska av andra orsaker. Det absolut viktigaste när det gäller entreprenader är dock att göra ett bra förarbete. Skriv ett så detaljerat underlag som möjligt innan du tar in anbud.
Hitta sedan en seriös och kompetent entreprenör som kan göra en så bra förhandsbedömning som möjligt. Skaffa egen kunskap eller vid behov professionell hjälp och ställ tuffa frågor. Sen när det är dags att skriva ett avtal se till att det täcker även ÄTA-arbeten och alla detaljer runt dessa som informationsskyldighet, krav på godkännande, prissättning, acceptabel tid för färdigställande (trots ev. ÄTA-arbeten) o.s.v. Som tidigare nämnts är detta ett i juridiskt avseende komplicerat område så skaffa gärna juridisk hjälp redan från början.
Anlita oss för:
Allmän information och rådgivning
- Se till att skaffa allmän information om entreprenader, ÄTA-arbeten och vilka rättigheter/skyldigheter beställaren har innan projektet dras igång.
- Få en bedömning av vilken entreprenadform, total- eller utförandeentreprenad som passar dig/er förening bäst.
- För bostadsrättsföreningar, få hjälp med föreningsjuridiska frågor som uppkommer i samband med projektet t.ex. vilka åtgärder som föreningen eller bostadsrättsinnehavaren ska betala för.
Upprättande och granskning av entreprenadavtal
- Minimera risker genom granskning och anpassning av standardavtal.
- Säkerställ att ÄTA-arbeten finns tydligt reglerade i avtalet för att slippa oväntade extra kostnader.
Granskning av slutfaktura
- Få en rättslig bedömning av vad som borde ingå i fast pris och vad som kvalificerar sig som ÄTA-arbeten, och om krav om ytterligare betalning ställts i rätt tid.
Tvistelösning
- Skaffa bästa möjliga representation vid tvister om ÄTA-arbeten.
- Snabba på tvistelösningen och förbättra chanserna till förlikning genom att anlita ett juridiskt ombud.
Kontakta oss för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.
