Otillåtna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter har på senare tid uppmärksammats som ett allvarligt problem i bostadsrättsföreningar. Det finns många skyddsvärda intressen i detta sammanhang. En bostadsrättsförening bör karaktäriseras av medlemsengagemang och det behövs aktiva medlemmar för att föreningen ska kunna fungera tillfredsställande. Det finns också ett samhällsintresse i att skydda andrahandshyresgäster (ofta unga människor) som ofta nödgas att acceptera oskäliga villkor i samband med otillåtna uthyrningar.
Det är dock inte alltid som en otillåten andrahandsuthyrning sker med ”uppsåt” från bostadsrättshavarens sida. Som nybliven bostadsrättsinnehavare är det mycket att hålla reda på. Ibland händer det oförutsedda saker och det kan uppstå gränsdragningssituationer som inte är helt lätta att tolka. Nyblivna bostadsrättsinnehavare kan kanske känna att när de spenderat flera miljoner på att köpa en bostadsrätt så ska de också ha rätt att förfoga över den som de vill. Tyvärr saknas det ibland kunskap om hur allvarliga konsekvenserna kan bli till följd av en otillåten andrahandsuthyrning. Från bostadsrättsföreningens sida är det väsentligt att frågan om andrahandsuthyrning är väl reglerad och tydliggjord i stadgar och ordningsregler samt att dessutom ha en fortgående diskussion inom föreningen om hur man vill att saken ska hanteras.
Nedan följer de 8 vanligaste frågorna vi brukar få avseende otillåtna andrahandsuthyrningar.
1. När är en andrahandsuthyrning otillåten?
Enligt bostadsrättslagen krävs det att en bostadsrättsinnehavare ansöker om tillstånd hos föreningen och också får det beviljat innan man påbörjar uthyrningen. Hyr du ut utan tillstånd – eller trots att bostadsrättsföreningen nekat – handlar det alltså om en otillåten andrahandsuthyrning. Det finns dock som nämnts gränsdragningssituationer som kan vara svåra att bedöma. Vad gäller t.ex. om du låter en släkting bo gratis i din lägenhet medan du veckopendlar till ett jobb i Norge? Att notera är att det inte spelar någon roll om det finns ett formellt hyresavtal och om du tar ut hyra. Det är istället frågan om hyresgästens självständiga nyttjande av bostaden som är avgörande. Har din hyresgäst rätt att självständigt nyttja din lägenhet? Är det egentligen denne och inte du som bor i lägenheten? Om du själv inte har kontinuerlig tillgång till, och därmed kontroll över lägenheten, så föreligger en andrahandsupplåtelse.
2. Grunder för en bostadsrättsförening att neka – vad kan bostadsrättshavaren göra?
Bostadsrättsföreningar har olika regler om vad som gäller beträffande andrahandsupplåtelse. Vissa föreningar är mer generösa än andra med att ge tillstånd. En bostadsrättsförenings möjlighet att själva bestämma i frågan begränsas dock av regler i bostadsrättslagen. Enligt BRL 7 kap, 11 § har hyresnämnden möjlighet att bevilja rätt att hyra ut i andra hand mot en förenings vilja om en bostadsrättshavare har “skäl för upplåtelsen” samtidigt som bostadsrättsföreningen inte har “befogad anledning att vägra samtycke”. Om föreningen nekar har du som bostadsrättsinnehavare alltså en möjlighet att gå till hyresnämnden och ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning (i juridiska sammanhang också kallat andrahandsupplåtelse).
För bostadsrättsföreningen är det oftast inte någon mening att gå emot hyresnämndens praxis när man överväger om en ansökan om andrahandsuthyrning ska godkännas eller inte. Skäl som ansetts vara giltiga vid hyresnämndens prövning är främst tillfälligt arbete eller studier på annan ort, tillfälliga utlandsvistelser, att man vill prova att sammanbo, eget boende på vårdhem, vård av anhörig och uthyrning till närstående. Notera att ekonomiska motiv normalt sett inte är ett giltigt skäl. Du kan alltså inte flytta hem till mamma och hyra ut din lägenhet endast för att du insett att det skulle ge ”bra klirr i kassan”. Skulle det däremot vara så att du flyttar hem till mamma för att hon blivit sjuk och du är en god son eller dotter som vill hjälpa till att vårda henne så är det en situation som sannolikt medför att du får tillstånd.
Utgångspunkten är också att en andrahandsuthyrning ska vara tillfällig, d.v.s. att bostadsrättsinnehavaren har för avsikt att återvända från det tillfälliga jobbet eller att hen kommer att sälja bostadsrätten om det nya förhållandet fungerar och blir permanent.
Hyresnämndens tillstånd ska också enligt lagstiftningen ges endast för en viss begränsad tid. Det går alltså inte att få något slags generellt obegränsat tillstånd att hyra ut sin bostadsrätt. En bostadsrättsförening bör heller inte tolerera att en medlem sätter i system att år efter år hyra ut sin lägenhet med hänvisning till det ena skälet efter det andra.
3. Hur länge får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand?
I allmänhet lämnas tillstånd till andrahandsuthyrning ett år i taget. Under vissa förutsättningar, exempelvis en utlandstjänstgöring på tre år, kan dock längre tillstånd ges på en gång. En bostadsrättsförening bör som sagt se till att det finns klara regler om vad som gäller för att få tillstånd att hyra ut i andra hand och hur länge styrelsen bedömer att det är acceptabelt. En bostadsrättsförening drivs och fungerar genom sina medlemmar och därför är det rimligt att en förening inte önskar alltför många hyresgäster eftersom dessa inte har samma skyldighet och intresse av att delta i föreningens verksamhet.
Den förhållandevis korta tid man kan få tillstånd till relaterar också till att det bör handla om en tillfällig uthyrning. Hur länge du kan få tillstånd beror också på vilket ditt skäl är för att hyra ut. Hyr du ut på grund av att du vill prova på att bo med nya kärleken lär möjligheten att få hyra ut en längre period vara mindre än om du hyr ut på grund av att du vårdar din mamma som är kroniskt sjuk.
Glöm heller inte att du måste ansöka om tillstånd för varje ny period. Har du endast tillstånd för ett år och låter hyresgästen bo kvar ytterligare sex månader så blir det fråga om en olovlig andrahandsuthyrning under de sista sex månaderna.
4. Hur hög extra avgift får en bostadsrättsförening ta ut?
En bostadsrättsförening får ta ut en extra avgift vid andrahandsuthyrning. Detta ger föreningen en viss kompensation för de merkostnader som kan följa av andrahandsuthyrningen. Avgiften är dock begränsad till 10 procent av prisbasbeloppet.
Viktigt att komma ihåg är att avgiften endast kan tas ut om rätten att ta ut densamma intagits i föreningens stadgar.
5. Vad gäller för Airbnb?
Tillfälliga uthyrningar via sajter som Airbnb har på senare tid blivit allt vanligare. Vad gäller då för dessa typer av andrahandsuthyrningar? Måste en bostadsrättshavare ansöka om tillstånd för att få hyra ut sin bostadsrätt över en helg? Måste du i så fall be om tillstånd varje gång eller går det att få något slags generellt tillstånd?
För dig som vill dryga ut kassan genom att hyra ut din fina lägenhet i attraktivt läge, har det dessvärre fastställts i praxis från hyresnämnden att korttidsuthyrning av den här karaktären inte kan tillåtas under samma villkor som andra slags andrahandsuthyrningar. Hyresnämnden har funnit att det snarare ska betraktas som ”hotellverksamhet” och att sådan kan leda till störningar för övriga boenden vilket ger bostadsrättsföreningen rätt att neka.
Därmed är det dock inte uteslutet att din förening ändå skulle kunna bevilja tillstånd. Det är upp till varje bostadsrättsförenings styrelse att avgöra om uthyrning för sådan verksamhet kan accepteras givet de förutsättningar och regelverk som gäller för den aktuella föreningen. I en mindre förening med få boende kanske det föreligger större risk för att en sådan verksamhet skulle inverka negativt på övriga boende.
Om det istället skulle vara så att du vill vässa din förmåga i köket och tänker dig att du ska erbjuda Airbnb “bed and breakfast” och följaktligen själv kommer att vistas i din lägenhet samtidigt som din gäst så blir det däremot en annan situation. I så fall handlar det om att ha inneboende och då föreligger ingen andrahandsuthyrning.
6. Var går gränsen mellan inneboende och andrahandshyresgäst?
Det krävs inget tillstånd för att hyra ut en del av sin lägenhet, dvs. att ha en inneboende, men det kan vara svårt att veta exakt vart gränsen går. Så länge du själv också bor kvar i lägenheten handlar det om en inneboende men om personen brukar lägenheten självständigt samtidigt som du t.ex. är folkbokförd och huvudsakligen bor på annan adress så är det istället fråga om en andrahandsuthyrning.
Återknyter vi till avsnittet om korttidsuthyrning genom Airbnb ovan så är det alltså tillåtet för en bostadsrättsinnehavare att driva ett litet ”bed and breakfast” så länge de själva också bor i lägenheten samtidigt som gästen. I detta sammanhang räknas alltså Airbnb-gästen som en tillfällig inneboende.
7. Vad har en bostadsrättsförening för möjligheter om någon hyr ut utan tillstånd?
Detta är kanske den vanligaste frågan vi får. Okända människor i trappuppgången skapar otrygghet för övriga boende i föreningen. En bostadsrättsförening står dock inte maktlös utan har enligt reglerna i bostadsrättslagen möjlighet att förverka bostadsrätten (dvs. tvinga medlemmen att sälja sin lägenhet) om uthyrning sker utan tillstånd. Dock ska medlemmen först ges tillfälle till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att hyresgästen sägs upp och avflyttar eller genom att en ansökan om tillstånd skickas till bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Detaljerade regler finns i bostadsrättslagen avseende vilka tidsfrister som gäller, bl.a. har en förening två månader på sig efter att man fått reda på att det förekommer otillåten andrahandsuthyrning att kräva rättelse av bostadsrättshavaren.
8. Vad händer om en otillåten andrahandshyresgäst stör de övriga boende?
Att en otillåten andrahandshyresgäst stör övriga boende kan ofta vara anledningen till att det otillåtna hyresförhållandet upptäcks. Det förekommer tyvärr också att andrahandshyresgäster bedriver olaglig verksamhet som prostitution eller försäljning av droger. Detta är naturligtvis inget som bostadsrättsföreningen ska behöva tolerera. I sådana situationer ligger alltså ett förverkande nära till hands.
Förhållandet mellan en bostadsrättshavare och dennes hyresgäst regleras i hyreslagen. Enligt denna lagstiftning är det bostadsrättshavaren i egenskap av hyresvärd som har ansvaret för hyresgästens beteende i förhållande till föreningen. I praktiken lär det vara lättare för en bostadsrättsförening att kontakta hyresgästen om problemet men det är ytterst medlemmen som har ansvar och kan bli föremål för de åtgärder som bostadsrättsföreningen ev. vidtar.
Slutord
Majoriteten av de problem som uppstår i samband med otillåtna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter kan förebyggas genom ett proaktivt arbete i din bostadsrättsförening. Välskrivna och tydliga stadgar och ordningsregler och ett aktivt arbete med information till medlemmarna om de regler som gäller och vilka konsekvenserna kan bli bidrar till att saken han hanteras så friktionsfritt som möjligt. Samtliga hyresförhållanden inom en förening bör vara noggrant reglerade genom ett tydligt hyresavtal mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Till exempel kan tillgång till en kopia av hyresavtalet vid ev. störningar vara till stor hjälp för en förening när medlemmen som hyr ut befinner sig på andra sidan jordklotet.
Anlita oss för:
Granskning och anpassning av stadgar
- Se till att andrahandsuthyrning är tydligt reglerat i bostadsrättsföreningens stadgar.
- Få hjälp med beslutsformulering och beslutsordning om ändringar/tillägg krävs.
Utveckla ett strukturerat arbetssätt för handläggning av andrahandsuthyrning
- Förebygg framtida problem genom god kunskap om gällande regler och utveckling av en fungerande praxis inom föreningen.
- Fatta rättssäkra beslut genom smidigare handläggning och bättre information till medlemmar vilket minskar risken för missförstånd och osämja.
- Minska styrelsens arbetsbörda och säkra kunskapen inom föreningen på lång sikt genom att låta oss utforma ansökningsblanketter, vägledningsdokument, informationsmaterial m.m.
Bedömning av ansökan om andrahandsuthyrning
- Få säkra bedömningar av om det finns grund för att neka i enskilda ärenden.
- Slipp extra kostnader genom att andrahandsuthyrning felaktigt nekas.
- Skaffa bästa möjliga representation om ärendet behöver tas upp i hyresnämnden.
Hantera otillåten andrahandsuthyrning
- Säkerställ att ni använder rätt juridiska verktyg för att så effektivt som möjligt få stopp på en otillåten andrahandsuthyrning.
- Minimera risken för att möjlighet till förverkande går förlorad genom felaktig hantering.
Hantera andrahandshyresgäster som missköter sig
- Vi hjälper även bostadsrättshavare som har problem med andrahandshyresgäster som t.ex. inte betalar hyra, inte följer ordningsregler, hävdar besittningsrätt osv.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.