Juridik för dig med bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt är för många det första steget in på bostadsmarknaden. Mycket är nytt, och det är inte alltid så lätt att veta vad som gäller. Som bostadsrättsinnehavare har du många rättigheter, men också skyldigheter. Bostadsrätt som boendeform ger större frihet än att bo i hyresrätt men också mer ansvar och kräver generellt sett en aktivare inställning från din sida. Att kunna ha inflytande över ditt boende och bostadsrättsföreningen som sådan, kanske till och med som styrelsemedlem, är en av de stora fördelarna med att bo i bostadsrätt. Tycker du att fastigheten behöver rustas upp eller att föreningens ekonomi behöver stramas åt så har du möjlighet att jobba för att förverkliga det.

Det viktigaste att förstå är att när du köper en bostadsrätt köper du inte lägenheten i sig på samma sätt som du köper en villa (vilken du äger inifrån och ut). Istället förvärvar du ett visst antal procent, d.v.s. en andel, i en bostadsrättsförening motsvarande din bostadsrätt och blir också medlem i föreningen. Det är föreningen som äger själva huset/fastigheten. Dina köpta andelar speglar med andra ord ditt innehav av föreningens totala tillgångar och skulder. Du köper inte lägenheten, utan rätten att använda den (en nyttjanderätt) och därför räknas bostadsrätter inte som fast egendom utan som lös egendom. Detta är viktigt att veta eftersom det utesluter tillämpning av jordabalken (JB).

Som medlem i en bostadsrättsförening äger och förvaltar du alltså hus, mark och gemensamma utrymmen tillsammans med föreningens andra medlemmar. Bostadsrättsföreningen väljer vid årsmötet en styrelse för att sköta det löpande arbetet. Alla medlemmar är kvalificerade att bli invalda i styrelsen. Styrelsen har bl.a. till uppgift att pröva ansökan om medlemskap för nya medlemmar – när du köper din bostadsrätt. Blir du inte godkänd som medlem kan du inte köpa bostadsrätten. Skulle styrelsen säga nej finns det dock möjlighet att få medlemskapet prövat i hyresnämnden. Bland styrelsens övriga arbetsuppgifter ingår att sköta förvaltning av fastigheten och fatta beslut om större förändringar som stambyte, nytt tak eller att en ny lekplats ska byggas.

Det ingår däremot i ditt ansvar att reparera och underhålla din lägenhet invändigt. Man brukar tala om att bostadsrättshavaren har ansvar för inre underhåll. Går något sönder i din lägenhet går det alltså inte på samma sätt som när du bor i hyresrätt att ringa och kräva att felet ska åtgärdas. Å andra sidan har du som bostadsrättshavare frihet att renovera i större utsträckning och skapa ett boende som passar dig och din familj. Om du ska göra större renoveringar eller förändringar i lägenheten, t.ex. ta ner bärande väggar, behöver du dock först söka godkännande från styrelsen.

Ytterligare en situation då du måste söka godkännande från bostadsrättsföreningen är om du vill hyra ut din lägenhet i andra hand. Det ligger inom en bostadsrättsförenings intresse att medlemmarna själva bor i sina lägenheter och du får i de flesta föreningar inte hyra ut din lägenhet utan en giltig anledning.

Rent juridiskt är en bostadsrättsförening en typ av ekonomisk förening. För bostadsrättsföreningar gäller alltså lagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen. Lagen om ekonomiska föreningar reglerar formella frågor som föreningsstämmor, rösträtt, styrelsens arbete, stadgarnas innehåll och mycket mer. Medan bostadsrättslagen kan ses som en verktygslåda för föreningens verksamhet och i viss mån ett mindre verktyg för medlemmen i relation till föreningen.

Bostadsrättsjuridik kan vara svår att sätta sig in i, framför allt när det gäller vilket ansvar du som bostadsrättshavare har för din bostad. Hur fördelas egentligen ansvaret mellan dig och bostadsrättsföreningen? Var slutar ditt ansvar och var börjar föreningens?