Juridik för er bostadsrättsförening

Att bo i bostadsrätt ger större trygghet och frihet än att bo i en hyresrätt men det innebär också vissa åtaganden. En förutsättning för ett trivsamt boende i en bostadsrättsförening, stor som liten, är att föreningen sköts på rätt sätt. Tyvärr är det inte alltid helt lätt att hålla reda på alla de regler som gäller för att driva en bostadsrättsförening. Hur ska stadgarna se ut och när/hur kan det ändras. Hur utses styrelsen? När krävs egentligen en extra stämma? Vad gör man åt en “besvärlig” medlem som stör de andra? Vilka regler gäller i förhållande till olika myndigheter? Styrelsen måste agera på ett korrekt sätt rent formellt, känna till sitt ansvarsområde och ha koll på vilka allmänna krav som kan ställas på föreningens medlemmar.

Viktiga beslut fattas på föreningsstämma
Vi har lång vana och rätt kompetens för att hjälpa bostadsrättsföreningar med juridisk rådgivning.

1. Viktiga beslut fattas på föreningsstämma

En bostadsrättsförening styrs genom demokrati och föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ. För större, vägledande beslut krävs det att föreningens samtliga medlemmar får säga sitt. Alla bostadsrättsföreningar måste hålla en årsstämma och det finns också möjlighet att hålla extrastämmor om det behövs. Allmänt kan sägas att för ändringar i stadgarna och större ombyggnationer krävs det ett beslut på antingen årsstämma eller en extrastämma. På stämman tas också motioner upp, det vill säga önskemål och förslag från medlemmar. Alla medlemmar har rätt att lämna in motioner. Vanligtvis är det styrelsen som tar ansvar för att sköta förarbete och leda stämman, men alltfler bostadsrättsföreningar väljer att skaffa extern hjälp för att förbereda, leda och föra protokoll vid stämman. Detta lättar på styrelsens arbetsbörda och ger ökad trygghet för hela föreningen att allt sköts på rätt sätt.

2. En väl fungerande styrelse är av avgörande betydelse

Utifrån de beslut som fattas av medlemmarna på föreningsstämman är det sedan bostadsrättsförenings styrelse som sköter den löpande verksamheten. Har stämman gett instruktioner till styrelsen så ska styrelsen följa dessa. Alla frågor är dock inte stämmorfrågor utan utgör förvaltningsärenden och dessa har styrelsen rätt att fatta beslut om själva. Med andra ord så hanterar styrelsen de vardagliga frågorna. Styrelsen har skyldighet att se till att medlemmarnas boendemiljö är väl fungerande. Hit hör bl.a. frågor som hantering av störningar. En granne som spelar för hög musik, låter barnen springa inomhus i träskor eller har en hund som inte mår bra av att vara ensam. Det är mycket viktigt att sådana frågor sköts på rätt sätt ur juridisk synpunkt. En s.k. rättelseanmaning – en varning till den som stör, måste uppfylla vissa formella krav för att vara giltig och sedan kunna ligga till grund för ytterligare åtgärder, i värsta fall vräkning om det skulle krävas.

Vissa föreningar har svårt att rekrytera ledamöter till sina styrelser. Människor har fullt upp och de är rädda att ta på sig mer jobb. Vad som är viktigt att komma ihåg är dock att det bästa sättet att påverka sin boendemiljö är just att sitta i styrelsen men att detta INTE innebär att man tagit på sig att göra allt jobb. Arbetet kan fördelas inom styrelsen men även till boende som inte sitter med i styrelsen. Ytterligare ett sätt att göra det lättare för styrelsen är att se till att de även i det löpande arbetet har tillgång till juridisk hjälp. Särskilt i vissa frågor som t.ex. ovan nämna störningar kan det också vara av stort värde att låta en oberoende person som agerar i en professionell ställning hantera frågan istället för att du som styrelseledamot och granne ska hantera problemet. Att notera är att ett av de vanligaste förekommande klagomålen mot styrelser är att de inte tar sitt ansvar när det gäller störningar

3. Stadgarna är föreningens styrdokument

Det finns detaljerade regler om hur en bostadsrättsförening ska skötas. Föreningens egna stadgar ska fungera som en ram kring verksamheten. Exempelvis regleras inte hur många möten styrelsen ska hålla per år i lagstiftning men detta är något som kan skrivas in i stadgarna. Däremot finns det detaljerade regler i lagstiftning (Bostadsrättslagen) om hur beslutsfattande ska gå till och hur besluten ska dokumenteras för att vara giltiga. Hälften av styrelsens ledamöter måste vara närvarande för ett giltigt beslut. Allt som förekommit på ett möte och vilka beslut som fattats ska skrivas ned i ett protokoll, även avvikande meningar måste noteras. Ofta uppkommer också frågor om jäv. Som huvudregel kan sägas att en styrelseledamot inte får vara med och handlägga eller rösta i en fråga som gäller medlemmen själv eller ett företag som den har koppling till (är anställd av eller äger), men den kan alltid lämna information till styrelsen.

4. Medlemmarnas ansvar och rättigheter

Alla, inte bara styrelsen, har ansvar för verksamheten i en bostadsrättsförening. En bostadsrättsförening fungerar som bäst om de boende medverkar till, och samverkar inom föreningens verksamhet. Detta individuella ansvar har oerhört stor betydelse. Det kan innebära att man aktivt utför visst arbete åt föreningen, men det kan också räcka med att man tar till sig information från föreningen och vid behov röstar på föreningsstämman. I vissa föreningar kan man ha valt att utföra det mesta själva, i andra har man istället valt att ha fokus på t.ex. endast en årlig gemensam gårdsstädning, och att då grilla korv tillsammans för ökad samhörighetskänsla. Det finns inget rätt eller fel utan varje förening utvecklar sin egen verksamhet.

Som medlem i en bostadsrättsförening har man inte bara ansvar utan också många rättigheter men det kan vara svårt att veta vart gränserna går. Hur får t.ex. gemensamma utrymmen användas? Vilka renoveringar får en medlem göra inne i sin egen lägenhet? Kan sanktioner mot medlemmar som inte deltar i stämmor eller gemensamma städdagar införas?

5. Skaffa juridisk hjälp redan från början

Genom att skaffa juridisk hjälp redan för början, läggs grunden för en framgångsrik bostadsrättsförening. Detta gäller särskilt vid bildandet av en ny förening. Låt en erfaren bostadsjurist vara med och skriva stadgarna så att inget glöms bort och inget står i strid mot gällande lagstiftning. Även för etablerade föreningar är det av stort värde att hålla regelbunden kontakt med en bostadsjurist. Denne har koll på när det sker ändringar i lagstiftningen (vilket kan kräva ändringar i era stadgar) och kan hjälpa till när det uppkommer frågor i den löpande verksamheten som i exemplet ovan och även i tvister med medlemmar, dåliga hantverkare eller besvärliga hyresgäster m.fl. Vissa föreningar använder sig av en jurist för att sköta många av de löpande uppgifterna som t.ex. att kalla till och delta på stämmor och styrelsemöten där avgörande frågor ska diskuteras. Juristen finns med både för administrativt stöd och juridisk expertis. Många av de föreningar vi har etablerade förhållanden med har märkt att det blivit lättare att rekrytera ledamöter till styrelsen. Rädslan för att göra “fel” och dra på sig ett personligt ansvar gör att många som egentligen har ett stort intresse och vill påverka i sin förening ändå inte vågar tacka ja till ett styrelseuppdrag.

Anlita oss för:

Upprättande av stadgar

  • Säkerställ att era stadgar står i överensstämmelse med gällande lagstiftning.
  • Få stadgar som är särskilt utformade just efter era önskemål och behov.
  • Genom tydliga stadgar undviks onödiga frågor och diskussioner bland medlemmarna.

Tvistelösning med föreningsmedlemmar eller styrelsen

  • Få avlastning från personligt känsliga situationer genom att låta en objektiv part sköta medling vilket ofta leder till snabbare lösning.

Informationskvällar för föreningen och/eller styrelse

  • Ge medlemmar den juridiska kunskap som krävs för framgångsrikt samboende i er förening.
  • Ge styrelseledamöter den kunskap som krävs för att driva en bostadsrättsförening och underlätta på så sätt också rekryteringen till styrelsens.

Löpande information och rådgivning avseende styrelseansvar

  • Hantera känsliga och stora frågor som konflikter mellan grannar eller beställningar av stora projekt på ett korrekt sätt.
  • Minska osäkerheten inom styrelsen ge ledamöterna möjlighet att sköta löpande förvaltning och övrigt styrelsearbete med gott självförtroende.
  • Undvik onödiga missförstånd och tvister genom att få bättre koll på föreningens skyldigheter gentemot medlemmar.
  • Öka förtroendet för styrelsen bland medlemmarna.

Rådgivning avseende ombyggnationer

  • Säkerställ att såväl medlemmars ombyggnationer som föreningens större entreprenader sköts i enlighet med lagstiftning och föreningens stadgar.
  • Spara tid och minska risken för problem genom att se till att det blir rätt från början.
  • Med expertis inblandad finns bättre förutsättningar för framgångsrika, problemfria och smidigt genomförda projekt. – Gör det roligare att sitta i styrelsen!

Avtal för upplåtelser, t.ex. av hyreslokaler

  • Förebygg framtida problem och konflikter genom avtal som är särskilt upprättade efter er situation och önskemål.
  • Tydliggör ansvarsfördelningen för underhåll, kostnader, uppsägning m.m. mellan medlem/föreningen, hyresgäst/föreningen m.fl.

Ombud i domstol

  • Få bästa möjliga representation om en tvist måste avgöras i domstol.

Kontakta oss med frågorna i er bostadsrättsförening

Kontakta oss gärna för en förutsättningslös diskussion kring hur vi kan hjälpa er, antingen löpande eller med punktinsatser.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister. Om du har en tvist mot din förening eller dess styrelse, kan vi däremot tyvärr inte ta på oss ditt ärende.