Bygglov för balkonger
Det behöver knappt sägas att en lägenhet med balkong ses som både attraktivt och önskvärt. Att kunna äta frukost i morgonsolen eller ta ett par drinkar med vänner en ljum sommarkväll är för de allra flesta något som tillför ett stort mervärde. Med inglasning kan balkongen dessutom ge extra levnadsrum året om.
Om er bostadsrättsförening funderar på att bygga balkonger finns det några saker som ni först måste tänka på. Det är en bra idé att börja med att undersöka om intresse överhuvudtaget finns hos medlemmarna. Detta kan t.ex. ske genom en enkel enkät. Nästa steg är att undersöka de tekniska förutsättningarna och möjligheterna att få bygglov. Innan föreningen söker bygglov är det bra att först fatta beslut på stämma så att allt är färdigt innan bygglov söks. Dels för att ansökan om bygglov innebär kostnader och dels för att föreningen behöver börja bygga inom två år från det att bygglovet lämnats.
Stämmobeslut
Huvudregeln är att det krävs mer än 50 % av rösterna på en föreningsstämma för att ett beslut om en väsentlig förändring av föreningens fastighet ska kunna genomföras. Om förändringen påverkar vissa medlemmars bostadsrätter negativt, t.ex. genom minskat ljusinsläpp, kan det istället krävas mer än 2/3 av rösterna på stämman och dessutom godkännande från hyresnämnden – om den lägenhet som berörs motsätter sig byggnationen.
Tänk noga på hur beslutsfrågorna formuleras på er stämma. Vill medlemmarna ge styrelsen i uppdrag att beställa balkonger till ett visst maxpris? Eller vill de bara att styrelsen i ett inledande skede ska undersöka om bygglov kan erhållas och att stämman sedan sammankallas igen för att besluta utifrån färdiga offerter?
Bygglov för nya balkonger eller inglasning av balkonger
För att få bygga nya balkonger behövs det bygglov. Även inglasning av befintliga balkonger kräver bygglov. Om balkonger byggs utan bygglov (och det visar sig omöjligt att få det beviljat i efterhand) kan rivningsföreläggande utfärdas, vilket innebär att byggnationen måste avlägsnas. Ofta hjälper leverantören av balkongerna till med att söka bygglov. De har erfarenhet av att söka lov och vet vad som kommer att kunna tillåtas eller inte.
- Bygglov beviljas mycket sällan för balkonger mot gatan. Oftast är det alltså mot gården som balkonger kan byggas.
- Balkongerna ska vara symmetriskt placerade ovanför varandra och vid befintliga fönster.
- Den nedersta balkongen får inte vara placerad längre ner än 3 meter ovanför gården.
En vägledning om bygglov för balkonger finns att ladda ner på Stockholms stads hemsida:
https://bygglov.stockholm/siteassets/bygglov/blanketter-och-andra-dokument/vagledning-balkonger.pdf
Notera att för en fastighet som klassas som kulturhistoriskt värdefull kan särskilda regler gälla.
Avtal
Fastighetsägaren (alltså föreningen) är den som beställer balkongerna och ingår avtal med balkongföretaget. Många gånger skrivs en avsiktsförklaring innan bygglov söks och sedan sluts avtalet när bygglov har beviljats (oftast totalentreprenad). Utgå ifrån att entreprenören främst tillvaratar sina intressen, hur kunnigt och professionellt intryck denne än gör. Avtalsförslag från entreprenören är normalt ensidigt utformade till bolagets fördel. Även om bolaget hävdar att deras avtal motsvarar branschstandard eller liknande är det av värde att låta er egen jurist granska förslaget. Vi gör ofta en hel del korrigeringar i så kallade standardavtal till fördel för våra klienter. Det kan också handla om att juristen kan hjälpa er att skriva tydliga villkor till undvikande av tvist.
Bostadsrättsföreningen ska dessutom skriva avtal med alla medlemmar som vill bygga balkonger. Det är viktigt att även dessa är välformulerade, lätta att förstå och innehåller rimliga villkor för såväl föreningen som medlemmarna. Oftast betalar medlemmarna in sin del av entreprenadsumman på föreningens konto innan byggnationen inleds. Många balkongföretag skriver in i sina avtal att de förbehåller sig rätten att ändra priset, varför det är viktigt att göra ett motsvarande förbehåll i avtalet med bostadsrättshavarna så att föreningen kan kompensera sig för en prisjustering. Senast i samband med att föreningen skriver avtal är det också lämpligt att fundera på vilka ordningsregler som ska gälla på föreningens balkonger. En medlem som sett fram emot grillkvällar på balkongen kanske inte är lika intresserad av att teckna avtal om balkong om grillning förbjuds.
Besiktning av balkongerna
Innan balkongerna formellt tas emot av föreningen ska de besiktigas av en kompetent och oberoende besiktningsman som föreningen utser.
Stadgeändring
Föreningen behöver i samband med att balkonger byggs också fundera över om det behövs några stadgeändringar. Skötsel av balkongerna räknas som yttre underhåll och kan enligt lag inte läggas på bostadsrättshavaren. Så när balkongerna väl är uppförda är det föreningen som ansvarar för underhållet, men genom justering av stadgarna kan själva kostnaden för underhållet läggas på balkonginnehavarna genom förhöjd årsavgift eller en särskild balkongavgift. Det är också vanligt att stadgarna uttryckligen lägger ansvaret för snöskottning på medlemmen. En annan fråga som kan uppkomma är att andelstalen inom föreningen kan komma att behöva ändras på grund av den tillagda ytan.
Anlita oss för:
Rådgivning till styrelsen
- Undvik fallgropar och se till att ett projekt genomförs i rätt ordning – från bygglov till besiktning.
- Få koll på skillnaden mellan olika förslag – inglasat eller inte?
- Säkerställ att bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut balkongavgift.
- Se till att få juridiskt hållbara formuleringar av stadgeändringar och nya ordningsregler.
- Ge styrelsen praktisk support, och minska stress, under hela projektet.
- Skaffa rätt förutsättningar för ett framgångsrikt genomfört balkongprojekt!
Hålla informationsmöten för medlemmar
- Ge medlemmarna tillfälle att ställa frågor till en bostadsjurist direkt.
- Underlätta såväl beslutsfattande som hela processen genom att informera/engagera medlemmarna i ett tidigt skede.
Hjälpa inför och vid stämma
- Säkerställ att all omröstning sköts korrekt.
- Undvik otydligt formulerade beslut och protokoll som kan ifrågasättas senare.
- Låt våra jurister agera som både ordförande och sekreterare för en effektivare genomförd stämma.
- Få tillgång till en jurist som kan svara på frågor direkt på stämman.
- Minska problemsituationer och konflikter genom att låta en extern aktör styra vid stämman.
Upprätta eller granska avtal
- Skaffa bästa möjliga utgångspunkt för ett smidigt samarbete med byggaren.
- Undvik onödiga tvister och merkostnader till följd av otydliga eller skeva avtal.
Ombud i hyresnämnden
- Maximera era chanser i hyresnämnd genom att anlita en bostadsjurist.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.