10 vanligaste misstagen avseende ABS 18

Att bygga sin egen villa eller fritidshus efter eget tycke och smak är en dröm för många. Det gäller då att skydda investeringen på bästa sätt. För en konsument som beställer en s.k. småhusentreprenad – en- eller tvåfamiljshus och fritidshus – finns särskilda bestämmelser i konsumenttjänstlagen, KtjL (51–61 §§ KtjL). Lagen ersätter inte ett entreprenadkontrakt, utan även ett sådant behöver skrivas. Konsumentverket, Villaägarnas riksförbund och representanter för byggbranschen har i detta syfte tagit fram ett standardavtal kallat ABS 18; Allmänna Bestämmelser för Småhusentreprenad (tidigare version hette ABS 09). ABS 18 gäller tillsammans med KtjL och reglerar mer specifikt eller förtydligar vad som gäller för en småhusentreprenad t.ex. vad gäller entreprenörens undersökningsplikt, avhjälpande av entreprenören, entreprenörens möjlighet att erbjuda prisavdrag, tidsförlängning, besiktning, skyldighet för parterna att hålla varandra underrättade om olika relevanta omständigheter under entreprenadens gång, tilläggsarbeten och försäkringsskydd. ABS 18 och KtjL måste givetvis även kompletteras för att anpassas till det specifika byggprojektet så att du som beställare får ett tydligt avtal med bästa möjliga skydd.

Tyvärr underskattas ofta behovet av att reglera allt så detaljerat i skrift. Ofta upplever konsumenten, som kallas ”beställare” i de här sammanhangen, att parterna i vart fall muntligen reglerat vissa saker och att de muntliga överenskommelserna, tillsammans med eventuell offert och lag, borde räcka. Sen visar det sig inte sällan att entreprenören har en annan uppfattning om vad som sagts och en tvist är ett faktum. Genom att noga tänka igenom vad som behöver regleras och se till att avtala om detta skriftligen i ett avtal kan många tvister undvikas. Dessutom ökar det möjligheten att slutföra projektet på avtalad tid. Det är snarare en regel än undantag att tvister leder till att arbetet försenas.

ABS 18 standardvillkor är i detta sammanhang en bra utgångspunkt som ger konsumenten större trygghet och ett mer anpassat och detaljerat regelverk. Men ABS 18 kan naturligtvis inte omfatta alla situationer och önskemål. Många frågor behöver dessutom regleras mer detaljerat än ABS 18 anger. Här följer de 10 vanligaste misstag vi ser när småhusentreprenader upphandlas och ABS 18 tillämpas.

• Save

1. Hantverkarformuläret används istället för ABS 18

Ett vanligt misstag är att Hantverkarformuläret används istället för ABS 18. Hantverkarformuläret är ett standardavtal som ska användas för reparations-, renoverings- eller ombyggnadsarbeten – inte för hela nybyggen. Hantverkarformuläret kan användas t.ex. när villan ska få ett nytt lager färg, nytt tak, husgrunden repareras eller badrummet renoveras. Den senaste versionen (som det också hänvisas till i ABS 18) är Hantverkarformuläret 17.

• Save

2. Oklar beskrivning av projektet

Det kanske allra viktigaste när det gäller komplettering av ABS 18 är att det specifika projektet beskrivs detaljerat. Vad är det som ska byggas, vilka material ska användas och vad ingår i entreprenaden? Detta görs helst i samarbete med en sakkunnig som är anlitad för att tillvarata just ditt intresse som beställare. På så vis kan beställningen bli tillräckligt klar och tydlig och därmed blir slutpriset ingen obehaglig överraskning och projektet drar inte heller ut på tiden. Kom ihåg att entreprenören inte är skyldig att ta på sig nya uppdrag av dig utöver avtalet. Det är därför viktigt att beställaren noga tänkt igenom projektet och vad som önskas och anger det i avtalet direkt.

• Save

3. Otillräcklig reglering av ÄTA-arbeten

När avtalet inte tydligt reglerar vad som ska ingå i ett projekt är det är det vanligt att beställaren ställs inför att entreprenören anser att det tillkommer behov av ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten). OM ÄTA innebär en merkostnad är det vidare viktigt att formerna för hur det beställs och vad det kostar osv. är tydligt reglerat i avtalet. ÄTA är en fråga som i stort sett alltid uppkommer under en entreprenad.

• Save

4. Otillräcklig kunskap om besiktning

Ytterligare ett vanligt förekommande misstag är att beställaren inte får klart för sig vad som menas med besiktning och vilka olika besiktningar som finns och vem som ska beställa dessa och när beställaren har rätt att påkalla besiktning. Det kan t.ex. leda till att nödvändiga förbesiktningar hoppas över eller att beställaren inte förstår att göra rätt typ av besiktning i rätt tid och i sämsta fall inte får fel avhjälpta.

• Save

5. Villkor om vite vid försening saknas

Något som saknas i ABS 18 är villkor om rätt till vite vid försening. Att införa ett sådant villkor är naturligtvis till fördel för dig som är konsument. Här behöver du normalt hjälp med att formulera vitesklausulen på ett ändamålsenligt sätt.

• Save

6. Oklart vem som ska sköta myndighetskontakter

Det bör vara tydligt nedskrivet i avtalet vem av parterna som ska ansvara för de myndighetskrav som ställs och de myndighetskontakter som kommer att behövas gällande bygglovet. Utöver bygglovsansökan behövs t.ex. en kontrollplan. Ett startbesked och ett slutbesked krävs. Det är i detta sammanhang viktigt att komma ihåg att det alltid är du som fastighetsägare och byggherre som är ansvarig gentemot myndigheterna. Byggherren är enligt Plan- och Bygglagen ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten”.

Visst ansvar stannar dock på entreprenören. Det finns regler i arbetsmiljölagen som säger att miljöansvaret för entreprenaden överförs på din entreprenör vid en totalentreprenad. Om du däremot väljer att dela upp en entreprenad, stannar miljöansvaret på dig.

• Save

7. Otillräcklig kontroll av försäkringar

Även om ABS 18 reglerar vilka försäkringar som entreprenören ska ha är det många som missar att säkerställa att den entreprenör som anlitats verkligen har det försäkringsskydd som krävs. ABS 18 anger endast minimiskyddet, ytterligare försäkringar utifrån ett visst projekts särskilda behov kan behövas och det krävs då förstås att detta särskilt regleras. Du som konsument bör också kontrollera vilka certifieringar som finns hos entreprenören samt vilket skydd som finns om entreprenören skulle gå i konkurs.

• Save

8. Ofördelaktiga betalningsvillkor

Ett annat misstag som förekommer är att beställaren accepterar ofördelaktiga betalningsvillkor som t.ex. att för stor del av betalningen ska ske i förskott. Ett sådant villkor innebär att du som beställare förlorar ditt bästa, sannolikt enda, påtryckningsmedel. Det är grundläggande att kunna hålla inne betalning vid en tvist.

Det är också mycket viktigt att det framgår om projektet har ett fast pris eller om det ska ske på löpande räkning och hur betalning för ÄTA-arbeten ska beräknas. Det finns vissa regler som säger att det konsumenten påstår om priset är det som gäller, men det finns tyvärr i nästan varje entreprenad oklarheter kring priset. Vilka betalningsvillkor som passar bäst måste bedömas individuellt för varje entreprenad i fråga. I ett sådant fall kan en tekniskt sakkunnig också vara till hjälp med att bedöma vad som är rimligt att betala.

• Save

9. Starttid och sluttid

Det kan verka förvånande, men många glömmer bort att avtala start- och sluttid. Start- och sluttid är såklart avgörande på många punkter. Kanske ska huset vara klart ett visst datum för inflyttning för att undvika att beställaren behöver ta in på hotell? Kanske föreskriver bygglovet en tidpunkt när det ska vara klart? Och vilken tidpunkt ska vitet räknas ifrån? Luta dig inte mot offertens ungefärliga tidsuppskattning!

• Save

10. Avtalet uppdateras inte vid ändrade förhållanden

Slutligen görs ofta misstaget att avtalet inte uppdateras när ändringar i projektet äger rum. Ofta uppkommer ett behov av att beskrivningar eller ritningar uppdateras under projektets gång. Hur påverkar det priset? Sluttiden? Detta måste givetvis också avtalas.

• Save