Trygg överenskommelse med förlikningsavtal

När man hamnar i en konflikt kan det ibland kännas som allt är hopplöst. Särskilt om det gäller din bostad blir det också snabbt väldigt personligt. Med hjälp av en duktig bostadsjurist går det dock alltid att hitta en lösning. Att kunna komma överens utanför domstol är ofta den bästa, snabbaste och billigaste lösningen för alla inblandade parter. Detta kallas för en förlikning. Genom förlikning slipper parterna gå igenom en lång och ofta kostsam domstolsprocess. Med hjälp av en specialiserad jurist är det ofta mindre komplicerat än man tror att, utifrån dina önskemål, förhandla fram en lösning som kan accepteras av båda parter. Med stöd av en egen jurist lyfts konflikten från den personliga nivån och kan skötas på ett professionellt sätt med ledning av den lagstiftning som en domstol ändå skulle kommit att tillämpa i en process.

Det finns två alternativ för förlikning. Antingen så kan man komma överens redan innan tvisten har gått till domstol – eller så finns det möjlighet att ingå en förlikning under pågående domstolsprocess (i de fall då båda parter är överens). Det är dock viktigt att förlikningen görs på ett sätt som minimerar risken för framtida missförstånd och problem. Detta uppnås genom att villkoren för förlikningen skrivs ned (befästs) i ett så kallat förlikningsavtal.

Förlikning inom och utom rätta

Med en förlikning utom rätta menar man att parterna kommer överens i ett förlikningsavtal utan att rättsliga åtgärder behöver vidtas i domstol. Oftast handlar det om att parterna, efter förhandling, lyckas komma överens om hur konflikten ska lösas innan någon väljer att stämma den andra i domstol.

Även om tvisten handläggs i domstol kan parterna i ett civilmål, till vilket konflikter rörande bostäder hör, under processens gång förlikas genom ett förlikningsavtal som även kan stadfästas i en dom. En förlikning inom rätta innebär alltså att parterna kommer överens om en uppgörelse medan tvisten pågår i domstol. En sådan uppgörelse sker ofta på ett möte vid tingsrätten. Domaren medlar då mellan parterna. Enligt den lag som styr processen – rättegångsbalken – har domstolen faktiskt till och med en skyldighet att ta upp frågan om förlikning som en del i den pågående rättsprocessen. Då frågan om förlikning tas upp görs ett avbrott i domstolens handläggning av den juridiska sakfrågan. Frågan om förlikning hålls helt frånskild från domstolens prövning, det är alltså inte tillåtet för domstolen att ta intryck av det som sägs i förlikningsförhandlingarna vid en senare eventuell bevisprövning i målet om parterna inte kunde komma överens.

När parterna ingår förlikning inom ramen för en domstolstvist, finns det som sagt möjlighet att få förlikningen stadfäst i en dom från rätten – att överenskommelsen bekräftas i ett officiellt dokument. Fördelen med detta är att en dom är exigibel, med vilket menas att om motparten t.ex. inte betalar förlikningssumman (den överenskomna ersättningen), så kan den andra parten med stöd av domen direkt få hjälp av kronofogdemyndigheten med indrivning av beloppet. Om stadfästelse i dom inte finns så kan förlikningsavtalets bindande verkan behöva prövas i en särskild rättegång om just den saken. Med andra ord kan stadfästelsen vara av stor betydelse. Att parter väljer att inte stadfästa beror oftast på att man inte vill att avtalet ska bli en offentlig handling (vilket domar som huvudregel är).

Förlikning eller inte?

Fördelen med en förlikning är att parterna själva bestämmer i förlikningsavtalet vad resultatet ska bli. Just när det gäller bostadstvister har parterna oftast ganska stor frihet när det gäller hur problem som uppstått ska lösas. Ska säljaren av en bostad utge en summa pengar till köparen eller ska kanske felen istället avhjälpas med hjälp av en viss entreprenör som säljaren har garanti hos? Finns det någon försäkring som kan täcka en del av kostnaderna? De möjliga lösningarna är oftast fler än vad du själv kan komma på.

Förlikas eller inte, det är frågan? Hur vet du att en förlikning är det bästa alternativet för dig? Utgångspunkten bör alltid vara det som du egentligen vill uppnå. Vill du så snabbt som möjligt få ditt badrum reparerat och snabbt lägga hela eländet bakom dig, eller vill du kanske få så mycket ersättning som möjligt för de dolda felen i din bostadsrätt, oavsett hur länge du måste vänta? En jurist som är specialist på området kan utifrån vad tvisten kan vara värd (ersättning, kostnader), tidsåtgång och vilka chanser du har att vinna göra en väl avvägd bedömning om förlikning är ett bra alternativ för just dig. Det är i detta sammanhang värt att veta att den förlorande parten i en domstolsprocess måste betala både sina egna och motpartens kostnader. Tvister i domstol kan också ta flera år eftersom det finns möjlighet att överklaga till högre instans (hovrätten och HD). Dessutom, även om du själv vet att du har rätt, så måste du ha tillräcklig bevisning för att övertyga även domstolen om detta.

Har ni kommit överens och behöver ett förlikningsavtal?

Även om det alltid är bäst att kontakta en jurist redan på en gång när ett problem uppstår bör en jurist anlitas senast när det är dags att upprätta ett förlikningsavtal. Om ni har kommit överens om en förlikning är det mycket viktigt att denna överenskommelse skrivs ned i ett tydligt förlikningsavtal. Även om ni tror att ni är helt överens är det viktigt att även komma överens i skrift och att allt formuleras på ett sådant sätt att det inte går att missförstås. Ibland kan det till och med vara så att när man ser något i skrift så inser man att det inte alls var vad man egentligen avsåg. En jurist är också medveten om vilka villkor som behövs för att minimera olika framtida problem. Innebär förlikningen t.ex. att köparen inte ska kunna kräva ersättning för andra fel i framtiden? I de flesta fall är det lämpligt att avtalet innehåller en formulering rörande slutlig reglering av parternas mellanhavanden med anledning av köp eller försäljning av villa eller bostadsrätt. I vissa situationer kan det vara lämpligt att formulera avtalet på ett sådant sätt att det endast är mellanhavandena med anledning av den specifika tvisten som slutgiltigt regleras. Rör tvisten ett elfel i badrummet vill du som köpare kanske inte vara förhindrad att sedan driva ytterligare krav om du upptäcker mögel på vinden.