Det är vanligt att bostadsrättsföreningar också verkar som hyresvärdar. Att bygga om en oanvänd vind till lokaler eller lägenheter för uthyrning är ett sätt att skaffa extra inkomster och att hålla avgifterna nere. Många stadsplanerare anser att bostadsfastigheter med lokaler på bottenvåningen skapar attraktiva möjligheter för småföretagare att verka nära sina kunder vilket medför en mer levande miljö i området.
Vi tar upp de vanligaste frågorna vi får från bostadsrättsföreningar när det gäller deras roll som hyresvärdar. Förhållandet mellan en bostadsrättsförening och dess medlemmar regleras av bostadsrättslagen medan förhållandet mellan en hyresvärd och en hyresgäst regleras av hyreslagen vilket innebär skillnader som bör uppmärksammas.
1. Vad bör hyresavtalet innehålla?
Den vanligtvis första frågan som uppstår när en bostadsrättsförening bestämt sig för att hyra ut delar av sin fastighet är hur ett hyresavtal upprättas på korrekt sätt. Ett hyresavtal ska vara skriftligt om någon av parterna kräver det och vissa moment som t.ex. hyresbeloppet måste enligt hyreslagen finnas angivet i avtalet. Det finns bra mallar för hyresavtal att hitta på nätet som föreningen kan ha som utgångspunkt. Som hyresvärd bör ni så långt möjligt försäkra er om att uthyrningen inte kommer att ställa till problem i relation till föreningen och dess medlemmar. Frågor om hyresgästens rättigheter och skyldigheter, t.ex. i form av deltagande i föreningens verksamhet, kan vara lämpliga att överväga och i så fall ta in i avtalet. Det bästa i denna situation är att skaffa professionell hjälp att upprätta ett avtal som passar för just de förhållanden som gäller i er bostadsrättsförening.
2. Hur mycket får vi ta ut i hyra?
Möjligheten att ta ut hyra begränsas enligt lagstiftningen av ett skälighetskrav. I korthet kan sägas att så länge hyran är marknadsmässig så uppfylls detta skälighetskrav. När ni undersöker marknadsläget bör ni dock ha i åtanke att lagen om uthyrning av egen bostad (“privatuthyrningslagen”) ger möjlighet för privatpersoner som hyr ut sin egen bostadslägenhet att under vissa förutsättningar ta ut en högre hyra vid andrahandsuthyrning. Det är alltså skillnad på vad som anses skäligt vid första- respektive andrahandsuthyrningar. När det gäller lokaler som hyrs ut till företag finns dock möjlighet att relatera hyran till hyresgästens rörelseintäkter vilket innebär att om ni hyr ut till ett framgångsrikt företag kan ni sätta en högre hyra än vad som objektivt sett betraktas som marknadsmässigt utan att detta anses vara oskäligt.
3. Hur hanteras en störande hyresgäst?
De krav ni har på en hyresgäst vad gäller uppträdande bör skrivas in i hyresavtalet för att motsvara de krav ni ställer på bostadsrättsföreningens medlemmar. Har ni inte gjort det så har dock en hyresgäst enligt hyreslagen en allmän skyldighet att inte utsätta de som bor i omgivningen för störningar som är skadliga för hälsan eller försämrar grannarnas bostadsmiljö. Dessutom ansvarar hyresgästen för att alla andra som vistas i ens lägenhet följer denna regel. Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst i förtid (s.k. förverkande) om denne beter sig störande. Först måste det dock lämnas en tillsägelse där hyresgästen ges möjlighet att förändra sitt beteende, dvs. att upphöra med störningarna. Dessutom måste föreningen i de flesta fall kontakta socialnämnden. Mer om förverkande följer nedan.
4. Vilka regler gäller för överlåtelse av hyresrätt?
Vad kan föreningen göra om en situation uppkommer där hyresgästen vill överlåta hyresrätten till någon annan? För det första är det viktigt att komma ihåg att överlåtelse och andrahandsuthyrning inte är samma sak. I det första fallet överlåts ett hyresavtal på en annan person d.v.s. denna tar över förstahandskontraktet. Enligt huvudregeln i hyreslagen måste en hyresgäst be om godkännande för att överlåta en lägenhet eller lokal. En hyresvärd har dock endast rätt att neka om det finns skälig anledning. Makar och sambos som redan bor i en lägenhet har som regel alltid möjlighet att överta en hyresrätt. När det gäller lokaler är rätten mer begränsad men det finns möjlighet till överlåtelse om den nya hyresgästen ska överta den verksamhet som bedrivs i lokalen. Ges inte tillstånd till överlåtelse har hyresgästen möjlighet att vända sig till hyresnämnden och få frågan prövad.
5. Vad gäller för andrahandsuthyrning av hyresrätter?
Vid andrahandsuthyrning krävs tillstånd från hyresvärden. Tillstånd till andrahandsuthyrning bör ges om det finns beaktansvärda skäl som studier på annan ort, längre utlandsvistelse samt vissa familjesituationer. De skäl som bör godtas motsvarar i stort sett de som gäller för att godkänna att en bostadsrättsinnehavare hyr ut sin lägenhet.
När det gäller lokaler finns det däremot mer begränsade möjligheter för en hyresgäst att hyra ut i andra hand. Här bör dock noteras att reglerna endast gäller om hyresgästen vill hyra ut hela lokalen. I den situationen att hyresgästen vill hyra ut delar av sin lokal i andra hand finns inga hinder så länge det inte medför men för hyresvärden. Har det angivits i avtalet att lokalen hyrs ut som kontor behöver bostadsrättsföreningen inte tolerera att delar av lokalen hyrs ut i andra hand för t.ex. butiksverksamhet. Vad som tagits in i avtalet i det här avseendet är alltså väsentligt. Är parterna inte överens om en andrahandsuthyrning kan frågan prövas av hyresnämnden.
6. Hur sägs ett hyresavtal upp i förtid?
Hur sägs en hyresgäst som stör övriga boende upp? Hyreslagen innehåller regler för vad som gäller för uppsägning av hyresavtal som löper på obestämd tid. Enligt dessa regler måste hyresgästen ges tre månaders uppsägningstid för en bostad och nio månader för en lokal. Lagen ger också, förutom denna nämnda villkorsenliga uppsägning, möjlighet att under vissa förhållanden säga upp ett avtal i förtid, så kallat förverkande, som t.ex. på grund av att hyran inte betalas i rätt tid, otillåten andrahandsuthyrning, vanvård eller störningar. Det går alltså inte att säga upp en hyresgäst i förtid enbart för att t.ex. marknaden förändrats och man nu vill sälja bostadsrätten. Om en bostadsrättsförening vill hålla en sådan möjlighet öppen bör det upprättas korta hyreskontrakt.
7. Kan föreningen bli skadeståndsskyldig för en felaktig uppsägning?
Det är viktigt att se till att en uppsägning, och särskilt ett förverkande hanteras på rätt sätt. Hyresgästen har möjlighet att driva en process i allmän domstol för att pröva frågan om ersättning för ekonomisk skada som uppkommit på grund av en felaktig uppsägning. Risk finns alltså att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig om fel begåtts.
Vem är egentligen föreningens hyresgäst? Tar vi t.ex. situationen där föreningens hyresgäst hyr ut i andra hand till en person som inte sköter sig och stör de andra boende till den grad att det finns skäl för förverkande så kan inte bostadsrättsföreningen säga upp den störande hyresgästen direkt. Det är istället föreningens hyresgäst som måste sägas upp för att denne har brutit mot det avtal som finns med föreningen genom att hyra ut till den störande hyresgästen. Denne får i sin tur med stöd av reglerna i hyreslagen säga upp sin hyresgäst.
8. Kan hyresgästen få besittningsrätt?
Hyreslagen innehåller regler som avser att ge skydd mot otillbörliga uppsägningar – så kallad besittningsrätt. Enligt dessa regler har hyresgästen efter viss tid rätt till förlängning av sitt hyreskontrakt även om hyresvärden motsätter sig detta. Det finns dock betydande undantag samt en möjlighet för parterna i ett hyresförhållande att separat avtala om att besittningsrätt inte ska gälla. En sådan överenskommelse kan behöva godkännas av hyresnämnden för att vara giltig.
9. Vad bör föreningen göra om en hyreslokal används som bostad eller tvärtom?
På grund av den bostadsmarknad som råder i Stockholm och andra storstäder uppkommer det ibland situationer där hyresgäster försöker kombinera boende och företagande. Kanske ses möjligheten att hyra lokal som ett sätt att skaffa boende i ett attraktivt område. Kanske har hyresgästen helt enkelt inte råd med både bostad och kontor till sitt nystartade företag. Kanske får en anställd tillfälligt använda lokalen som bostad. Generellt kan sägas att ett utrymme ska användas i det syfte det är avsett för (enligt hyresavtalet). När det gäller lokaler bör ni alltid skriva i avtalet vilken slags verksamhet som får bedrivas. Att då använda lokalen som en bostad är ett avtalsbrott och kan innebära grund för förverkande. När det gäller bostäder är det inte lika tydligt var gränsen går. Enbart det faktum att en lägenhet används som en arbetsplats räcker inte som grund för uppsägning så länge hyresgästen huvudsakligen använder lägenheten som bostad. Men om verksamheten bedrivs på ett sådant sätt att det börjar störa de övriga boende kan det innebära grund för förverkande. Exempelvis om verksamheten leder till att ett stort antal människor besöker lägenheten, hög ljudvolym, matos m.m.
10. Vad bör föreningen göra om en medlem hyr ut i andra hand utan tillåtelse?
Om en medlem hyr ut sin bostadsrätt utan tillåtelse och föreningen vill sätta stopp för det måste föreningen använda sig av de medel som finns tillgängliga enligt bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningen har ingen möjlighet att förverka ett hyresavtal mellan medlemmen och dennes hyresgäst (eftersom föreningen inte är part i det avtalsförhållandet). Å andra sidan finns möjlighet att förverka bostadsrätten på grund av otillåten andrahandsuthyrning. En hyresgäst som hyr av en medlem i andra hand har ingen möjlighet att hävda besittningsrätt mot föreningen.
Som synes kan det uppkomma många komplicerade frågor när en bostadsrättsförening verkar som hyresvärd. Genom att ta utgångspunkt i ett väl formulerat hyresavtal går det att undvika många av de problem som annars kan uppkomma.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Få svar på alla slags frågor som styrelsen (eller enskilda medlemmar) kan tänkas ha innan ni beslutar er för att bli hyresvärdar.
Upprättande eller omförhandling av hyresavtal
- Minimera framtida problem genom ett skräddarsytt avtal.
- Se till att avtalet garanterar minsta möjliga störningar för föreningens medlemmar.
- Tillvarata era möjligheter vid omförhandling av avtal – få hjälp med omformuleringar av villkor.
- Säkerställ korrekt uppsägningsprocess så att inte möjligheten att bli av med oönskade hyresgäster går förlorad.
Tvistelösning
- Få en så snabb och smidig lösning genom att anlita en professionell förhandlare som också har en tydlig bild av vilka alternativa lösningar som finns.
- Säkerställ korrekt hantering vid störningar, uppsägningar m.m.
- Undvik onödiga rättsförluster till följd av t.ex. felaktigt formulerade rättelseanmaningar eller att tidsfrister missas.
- Maximera era chanser att få rätt i hyresnämnden genom att anlita ett erfaret ombud med rätt specialistkunskaper.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.
