En trevlig fastighetsmäklare kan i någon mån vara avgörande vid valet av bostad. Till skillnad från t.ex. bilförsäljare (som av somliga åtnjuter mindre förtroende) så sätter parterna i en bostadsaffär ofta ett stort förtroende till mäklaren. Särskilt i egenskap av förstagångsköpare kan det vara lätt att invaggas i trygghet av en skicklig och erfaren mäklare. De flesta mäklare har stor yrkesstolthet och jobbar för att både säljare och köpare ska vara helt nöjda med affären – men som i alla relationer med olika yrkesgrupper är det hälsosamt med en dos skepsis. En mäklare är inte en part i köpeavtalet och har generellt sett mindre ansvar än vad många tror. Som köpare ska du alltså inte basera dina beslut i alltför hög utsträckning endast på vad mäklaren säger och gör. En mäklare är en mellanhand som förmedlar köpet och det är ofta svårt att i efterhand kräva mäklare på ansvar. En klok köpare litar inte enbart på mäklarens uppgifter utan ser till att läsa på och vid behov skaffa egen professionell hjälp av besiktningsman, bostadsjurist m.fl.
Här följer en lista på de åtta vanligaste missuppfattningarna som köpare har när det gäller mäklarens roll och ansvar.
1. Mäklaren tros vara opartisk och jobba för båda parter
En del köpare tror att mäklare fungerar som någon slags fristående mellanhand som opererar helt opartiskt. Mäklare är dock inte några slags ”drömhusförmedlare” vars uppdrag är att matcha de perfekta kandidaterna med varandra utan jobbar på uppdrag av säljaren. Eftersom mäklare ofta får betalt i procent av köpeskillingen så ligger det dessutom i hög grad i deras eget intresse att sälja objektet till ett så högt pris som möjligt. Att tro att mäklaren i något läge jobbar för att uppfylla dina drömmar eller att ge dig ett så bra pris som möjligt är ett misstag. De flesta mäklare ser det förstås som en bekräftelse på ett väl utfört uppdrag om du är överlycklig med ditt köp.
2. Mäklaren tros vara helt på säljaren sida
Vissa köpare tror att mäklare endast agerar utifrån säljarens intressen och är beredda att göra vad som helst för att trissa upp priset på en fastighet. Detta är inte heller sant utan mäklare har enligt fastighetsmäklarlagen skyldighet att upprätthålla så kallad ”god fastighetsmäklarsed” vilket bl.a. betyder att de ska utföra sitt uppdrag med omsorg och ta till vara både säljarens och köparens intressen (dock med särskilt beaktande av säljarens ekonomiska intressen). Detta betyder alltså att de är skyldiga att upprätthålla ett visst mått av opartiskhet och även i viss utsträckning tillgodose köparens behov och önskemål.
3. Omfattningen av mäklarens upplysningsplikt
Många köpare tror att mäklare har en mer långtgående upplysningsplikt än de har och att det faktum att mäklaren inte sagt något om ev. problem i fastigheten kan tolkas som att sådana inte finns. Köpare känner ofta att det är orättvist att de ska behöva hitta fel som mäklaren inte heller sett eller i vart fall inte påpekat. Skillnaden är dock att du som köpare har undersökningsplikt medan mäklaren inte har någon skyldighet att närmare undersöka en bostadsrätt eller fastighet. En fastighetsmäklare har alltså inte i köprättsligt avseende någon mer långtgående upplysningsplikt – annat än för de förhållanden de upplysts om av säljaren. De ska ge dig som köpare råd och upplysningar om fastigheten och dess förhållanden. I detta ligger främst att det ska finnas en skriftligt upprättad objektsbeskrivning och en boendekostnadskalkyl. Om det finns frågetecken ska mäklaren istället för att försöka svara på frågor uppmana säljaren att lämna så mycket information som möjligt samt förmå dig som köpare att uppfylla din undersökningsplikt. Tyvärr är det inte alltid så det går till och det gäller att komma ihåg att allmänt hållna påståenden från mäklare som “det tror jag inte”, “har inte säljaren sagt något om, “borde inte vara något problem” eller liknande inte på något sätt ska uppfattas som utfästelser som kan befria dig från ansvar för fel som du borde ha upptäckt. En mäklare kan heller inte hållas ansvarig för upplysningar de lämnat om de inte medvetet ljugit eller undanhållit viktig information. Det kan exempelvis hända att de har tillgång till information som inte kommer direkt från säljaren utan från tidigare uppdrag eller genom insikter utifrån yrkeskunskap. Att bevisa sådana förhållanden kan dock vara förenat med svårigheter.
4. Mäklaren tros ha undersökningsplikt
Som nämnts har inte en mäklare någon särskild undersökningsplikt. Mäklaren är inte skyldig att göra någon mer ingående undersökning av ett objekt. Deras ansvar är att se till att du får viss information, t.ex. att du skriftligen, och i god tid före det att köpeavtalet skrivs på, uppmanas att undersöka bostadsrätten eller huset. Mäklaren har dock inte ansvar för att se till att köparen faktiskt uppfyller sin undersökningsplikt utan så länge mäklaren informerat dig om att du bör undersöka så är det ditt ansvar som köpare att se till att du gör det. I vissa fall beställer säljare egna besiktningar som du bör få ta del av. För att vara helt säker på att uppfylla din undersökningsplikt bör du dock inte lita på en sådan besiktning utan också göra din egen undersökning, själv eller med ev. hjälp av egen besiktningsman.
Inte ens om en mäklare upptäcker potentiella problem har de någon skyldighet att undersöka detta närmare. Däremot har de som ovan nämnts ett ansvar för att du får information som kommit dem till del, vilket i vissa fall kan utöka din undersökningsplikt.
Mäklare har heller inte skyldighet att närmare undersöka om det finns giltiga bygglov eller om en fastighet är belastad med några rådighetsinskränkningar, d.v.s. servitut eller andra rättigheter som kan tänkas ge rätt att på något sätt bruka din tomt eller begränsa din rätt. De har heller ingen skyldighet att kontrollera var tomtgränser går eller om det fattats beslut om exploatering av området. Bygger kommunen en ridskola på tomten bredvid din fastighet, och du inte visste om det, kan mäklaren inte hållas ansvarig för att hen inte kände till dessa planer.
5. Mäklaren tros ha ansvar för dolda fel
Som tidigare nämnts är inte mäklaren part i avtalet utan en försäljning av en bostadsrätt eller ett hus är en affär mellan köpare och säljare. Av detta följer att det är säljaren som har ansvar för dolda fel. En mäklare kan endast indirekt hållas ansvarig (se nedan p. 8). Har inte mäklaren gjort något fel kan denne i bästa fall kanske ge dig information som kan hjälpa dig att visa att ett fel kvalificerar sig som dolt.
6. Reklamation av dolda fel ska göras till mäklaren
En ganska vanlig missuppfattning som bygger på den ovan nämnda är att reklamationer avseende dolda fel ska göras till mäklaren. Kanske inte så konstigt att många tror det med tanke på att det är mäklaren vilken du som köpare har mest kontakt med. En reklamation ska dock göras direkt till säljaren. När köpet är genomfört avslutas mäklarens uppdrag för säljarens räkning. Mäklaren har alltså heller inte någon skyldighet baserat på sitt förhållande till säljaren att vidareförmedla dokument som t.ex. reklamationer. En reklamation ska alltid skickas direkt till säljaren och det är du som köpare som har ansvaret för att det görs.
7. Mäklaren kan aldrig krävas på ansvar
Ytterligare en missuppfattning är att mäklare aldrig kan hållas ansvarig för någonting överhuvudtaget, vilket heller inte är sant. Trots att mäklare inte är direkt ansvariga för fel kan de indirekt komma att kunna hållas ansvariga. Enligt fastighetsmäklarlagen kan en mäklare bli skadeståndsskyldig om denne “uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter” och detta leder till skada för köparen. Mäklare som medvetet undanhåller information eller lämnar felaktig dito om förhållanden som var viktiga vid köpet kan alltså bli ansvarig för ekonomisk skada som uppkommer till följd av detta.
8. Mäklarförsäkring ger heltäckande skydd
De flesta mäklare tecknar idag någon slags mäklarförsäkring för att skydda sig. Tyvärr tror en del köpare att detta också ger dem utökat skydd. En mäklarförsäkring ger en fastighetsmäklare hjälp att täcka rättsliga kostnader (som advokatarvoden) och täcker skadeståndsbelopp i det fall denne på något sätt kan hållas ansvarig. Det sänker dock inte på något sätt kraven för under vilka omständigheter de kan hållas ansvariga. Att säljarens mäklare har försäkring ger inte dig som köpare något utvidgat skydd. Det skydd en mäklarförsäkring (indirekt) ger dig är att du kan känna dig mer säker på att mäklaren kommer att kunna betala om du vinner en tvist.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning och stöd vid köp
- Skaffa egen juridisk rådgivning, och slipp förlita dig på mäklaren, om vilka skyldigheter du har som köpare – framförallt vad gäller undersökningsplikten.
- Köp med självförtroende genom att ha en bostadsjurist på din sida som tillvaratar dina intressen.
Tvister med mäklare
- Få en juridisk bedömning av om mäklaren brustit i sitt uppdrag och om ansvar kan utkrävas.
- Säkerställ att krav framställs i tid och i rätt ordning så att inga möjligheter går förlorade.
- Låt en jurist hantera medling utöver en rättslig prövning ev. genom FMI eller Mäklarsamfundet.
- Utjämna styrkeförhållandet mellan dig och mäklaren genom egen juridisk representation.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.