De 5 vanligaste missuppfattningarna avseende skadestånd enligt köplagen

I Sverige är det – till skillnad från i vissa andra länder – inte så lätt att få skadestånd och det finns flera vanliga missuppfattningar på detta område, vilket denna artikel handlar om:

  • det går att bli rik på skadestånd
  • advokater jobbar gratis i skadeståndsmål,
  • skadestånd och prisavdrag är samma sak,
  • skadestånd ersätter psykiskt lidande, och
  • kronofogden kan bestämma om skadestånd.

Bostadsrätter omfattas av köplagen

Vad gäller det område som vi här på Bostadsjuristerna jobbar inom så omfattas bostadsrätter, till skillnad från fastigheter, av köplagen. Detta eftersom bostadsrätter definieras som lös egendom. Vid köp/försäljning av bostadsrätter gäller alltså köplagens regler. Om det uppstår problem vid en överlåtelse kan såväl köpare som säljare ha rätt till skadestånd enligt köplagens regler. Säljaren kan ha möjlighet att kräva skadestånd vid försenad eller utebliven betalning. Köparen kan få rätt till prisavdrag och/eller skadestånd om tillträde inte kan ske som avtalat eller om det föreligger fel.

Dispositiv lagstiftning

Köplagen är vad som på juridiskt språk kallas en dispositiv lag. Det betyder att reglerna endast gäller om parterna inte kommit överens om något annat. Parterna kan alltså fritt avtala att andra villkor än reglerna i lagen ska gälla.

Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd
  • Save

1. Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd

Den kanske vanligaste missuppfattningen är att det finns stora möjligheter att få ut betydande skadeståndsbelopp. Detta har antagligen sin grund i intryck från utlandet, främst USA. I det amerikanska rättssystemet förekommer skadestånd som en metod att ”straffa” företag och korrigera deras agerande vilket ligger bakom de betydande belopp som ofta döms ut. Det finns även möjligheter att stämma privatpersoner på stora belopp. Men vad de inte visar på TV är att det, även om man får rätt, inte går att få mer betalt av en privatperson än vad denne faktiskt kan betala. Stora belopp kan i praktiken bli betydligt mindre.

I Sverige är möjligheterna att få skadestånd inte alls lika långtgående. I svensk lagstiftning grundar sig skadeståndsrätten främst på ”reparation”, dvs. att de ekonomiska förluster som skadan orsakat ska täckas, men inte mer. I princip kan du alltså maximalt kräva ersättning för kostnader. Skadestånd som liknar kränkningsersättningar är för sakskador mer eller mindre uteslutet i Sverige. Processen för skadestånd kan också vara ganska lång och krånglig, så du måste vara beredd på att vänta ett bra tag på att få din ersättning.

Det går att kostnadsfritt anlita en advokat för ett skadeståndsmål
  • Save

2. Det går att anlita en advokat för ett skadeståndsmål kostnadsfritt

En annan missuppfattning som är relaterad till punkt 1 är att det är möjligt att anlita en advokat kostnadsfritt. I USA är det möjligt eftersom det finns advokatbyråer som specialiserar sig på skadeståndsmål och de har som affärsmodell att det inte ska finnas någon kostandsrisk för klienten, som ett sätt att lättare få klienter. Advokaten tar endast betalt som en procent av skadeståndet (ofta över 25% av tvistebeloppet), om man vinner tvisten. Denna modell finns dock inte i Sverige. Om du har en skadeståndsfordran bör du veta att om du förlorar så får du, utöver dina egna processkostnader, också betala motpartens kostnader.

Skadestånd och prisavdrag är samma sak
  • Save

3. Skadestånd och prisavdrag är samma sak

Ännu en missuppfattning är att skadestånd och prisavdrag är samma sak. Ersättning för att avhjälpa dolda fel som upptäcks efter ett köp sker regelmässigt genom prisavdrag. Om ett köp hävs p.g.a. avtalsbrott och lägenheten måste säljas igen så handlar det istället om skadestånd – som kompensation för merkostnader som uppstår. En viktig grundprincip inom skadeståndsrätten är att den part som vållat skadan ska ha varit försumlig på något sätt (t.ex. agerat vårdslöst). Skadestånd måste också i princip alltid prövas rättsligt (i domstol) om inte parterna kan enas om hur skadeståndet ska beräknas.

Det går att få skadestånd för psykiskt lidande
  • Save

4. Det går att få skadestånd för psykiskt lidande

Att det är möjligt att få skadestånd för “psykiskt lidande”, t.ex. för den inte oansenliga stress och påfrestning som fel och förseningar kan orsaka, är också en inte ovanlig missuppfattning. Den skada som ersätts genom skadestånd är vad som kallas direkt förlust.

Direkt förlust

Med direkt förlust avses de extra kostnader som en part fått på grund av t.ex. fel i ett badrum. Principen är att du som skadelidande ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Ett felaktigt badrum ska ersättas med ett fungerande badrum.

Den skadelidande har dock enligt svensk rätt inte rätt att få överkompensation från skadevållaren (även kallat obehörig vinst). Detta innebär att den skadelidande inte ska försättas i en bättre position än om skadan inte hade inträffat.

Om du som nybliven husägare upptäcker att det saknas ordentliga rörkopplingar i en av dina badrumsväggar är det en skada som ska åtgärdas. Beroende på hur omfattande problemet är måste olika stora delar av badrummet rivas. Det kan vara så illa att hela badrummet måste rivas och byggas om från början. Om en totalrenovering är nödvändig är det rimligt att tänka att det som helhet utgör en skada som ger rätt till prisavdrag eller skadestånd från säljaren för 100 procent av åtgärden. Men, om skadan endast utgjorde 70 procent av badrummet får du trots att du är skadelidande tyvärr stå för 30 procent av kostnaden själv. Det är således inte alltid enligt svenska skadeståndsrättsliga principer möjligt att få ersättning för hela den åtgärd som krävs för att reparera en skada i ett nyinköpt hus.

Indirekt förlust

Det är mycket svårt att få ersättning för indirekt förlust. Vid t.ex. ett fastighetsköp förutsätter det i princip att säljaren agerat försumligt. Om köparen kan visa att det förelegat försumlighet från säljarens sida kan köparen i undantagsfall ha rätt till ersättning för både direkta och indirekta förluster. Som indirekt förlust räknas t.ex. faktorer som utebliven produktion, utebliven försäljning och att bostaden inte kan nyttjas på avsett sätt men dock inte psykiskt lidande.

  • Save

5. Skadestånd går att fastställa via kronofogden

Missuppfattningen att det går att ansöka om skadestånd hos kronofogden förekommer också. Det går inte att ansöka om skadestånd direkt hos kronofogden. Istället måste ett skadeståndsyrkande framföras genom stämning i domstol. Vid mål som avser tvister enligt köplagen är det tingsrätten på den ort där motparten bor som du vänder dig till.

Anlita oss för:

Som köpare:

Juridisk bedömning av dina möjligheter

  • Skaffa klarhet i vilka möjligheter som finns i just ditt ärende.
  • Se till att eventuella försäkringar utnyttjas fullt ut (egna eller andras).
  • Få utredning av om det går att kräva ansvar från andra parter, som t.ex. fastighetsmäklare eller besiktningsman.
  • Slipp lägga ner resurser på tvister som saknar solid juridisk grund.

Reklamation

  • Missa inte tidsfrister och säkerställ att reklamation sker i rätt ordning.

Förhandling med motparten och förlikningsavtal

  • Maximera dina chanser till ersättning genom att ha ett skickligt ombud som förhandlar.
  • Undvik ytterligare problem genom att få ett gediget, genomtänkt och tydligt förlikningsavtal upprättat. (Vi granskar naturligtvis också motpartens avtalsförslag).

Ansökan om rättsskydd

  • Få ut det mesta av ditt rättsskydd och slipp fylla i krångliga formulär. Vi sköter din ansökan!

Ombud vid domstolsförhandling

  • Som klient hos Bostadsjuristerna får du ett ombud som är van att hantera skadeståndsärenden som rör just bostäder.

Som säljare:

Juridisk bedömning av din situation

  • Skaffa klarhet i vilka rättigheter du har i din situation – t.ex. rätt till avhjälpande innan några krav kan framställas.
  • Vi utreder andra parters ansvar – som mäklare, hantverkare och besiktningsmän.
  • Säkerställ att ditt eventuella försäkringsskydd utnyttjas maximalt.

Bestrida krav från köpare

  • Se till att ditt bestridande framställs i rätt ordning.

Förhandling och upprättande av förlikningsavtal

  • Få snabbaste, smidigaste möjliga lösning på tvisten.
  • Förebygg ytterligare problem genom ett professionellt skrivet förlikningsavtal, eller granskning av motpartens förslag.
  • Skydda psykisk hälsa genom att minimera personlig stress vid en juridisk tvist.

Rättsskyddsansökan

  • Slipp tidskrävande pappersarbete och se till att du får mesta möjliga ersättning från ditt rättsskydd.

Ombud i domstol

  • Skydda dina chanser vid en domstolsförhandling genom att anlita en riktig expert.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

  • Save