I Sverige är det inte så lätt att få skadestånd och det finns flera vanliga missuppfattningar på detta område, vilket denna artikel handlar om. Fördomarna vi ofta ser är att:
- det går att bli rik på skadestånd
- advokater jobbar gratis i skadeståndsmål,
- skadestånd och prisavdrag är samma sak,
- skadestånd ersätter psykiskt lidande, och
- kronofogden kan bestämma om skadestånd.
Bostadsrätter omfattas av köplagen
Vid köp/försäljning av bostadsrätter gäller köplagens regler. Om det uppstår problem vid en överlåtelse kan såväl köpare som säljare ha rätt till skadestånd enligt köplagens regler. Säljaren kan ha möjlighet att kräva skadestånd vid försenad eller utebliven betalning. Köparen kan få rätt till prisavdrag och/eller skadestånd om tillträde inte kan ske som avtalat eller om det föreligger fel.
Köplagen är vad som på juridiskt språk kallas en dispositiv lag. Det betyder att reglerna endast gäller om parterna inte kommit överens om något annat. Parterna kan alltså fritt avtala att andra villkor än att reglerna i lagen ska gälla.

1. Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd
Den kanske vanligaste missuppfattningen är att det finns stora möjligheter att få ut betydande skadeståndsbelopp. Detta har antagligen sin grund i intryck från utlandet, främst USA. I det amerikanska rättssystemet förekommer skadestånd som en metod att ”straffa” företag och korrigera deras agerande vilket ligger bakom de betydande belopp som döms ut.
I Sverige är möjligheterna att få skadestånd inte alls lika långtgående. I svensk lagstiftning grundar sig skadeståndsrätten främst på ”reparation”, dvs. att de ekonomiska förluster som skadan orsakat ska täckas, men inte mer. I princip kan du alltså maximalt kräva ersättning för kostnader du har haft. Skadestånd som liknar kränkningsersättningar är för sakskador mer eller mindre uteslutet i Sverige. Processen för skadestånd kan också vara ganska lång och krånglig, så du måste vara beredd på att vänta ett bra tag på att få din ersättning.

2. Det går att anlita en advokat för ett skadeståndsmål kostnadsfritt
En annan missuppfattning är att det är möjligt att anlita en advokat kostnadsfritt. I USA är det möjligt eftersom det finns advokatbyråer som har som affärsmodell att det inte ska finnas någon kostandsrisk för klienten, som ett sätt att lättare få klienter. Advokaten tar endast betalt som en procent av skadeståndet (ofta över 25% av tvistebeloppet), om man vinner tvisten. Denna modell finns dock inte i Sverige. I Sverige är det enligt advokatsamfundets etiska regelverk till och med otillåtet för advokater arbeta enbart på provision av vinster. Detta eftersom advokaten annars skulle kunna sätta sig i situationer där dennes intressen går emot klientens. Om du har en skadeståndsfordran bör du veta att om du förlorar så får du, utöver dina egna processkostnader, också betala motpartens kostnader.

3. Skadestånd och prisavdrag är samma sak
Ännu en missuppfattning är att skadestånd och prisavdrag är samma sak. Ersättning för att avhjälpa dolda fel som upptäcks efter ett köp sker regelmässigt genom prisavdrag. Det innebär i praktiken att köpesumman skrivs ned. Om du t.ex. inte kan flytta in i din nya lägenhet i rätt tid och därför behöver hyra ett annat boende, kan det istället bli aktuellt med ett skadestånd motsvarande den dubbla boendekostnaden.
Om ett köp hävs p.g.a. avtalsbrott och lägenheten måste säljas igen, kan de merkostnader som uppstår. En viktig grundprincip inom skadeståndsrätten är att den part som vållat skadan ska ha varit försumlig på något sätt (t.ex. agerat vårdslöst). Skadestånd måste också i princip alltid prövas rättsligt (i domstol) om inte parterna kan enas om hur skadeståndet ska beräknas.

4. Det går att få skadestånd för psykiskt lidande
Att det är möjligt att få skadestånd för “psykiskt lidande”, t.ex. för den stress och påfrestning som fel och förseningar kan orsaka, är också en missuppfattning. Den skada som ersätts genom skadestånd är vad som kallas direkt förlust.
Direkt förlust
Med direkt förlust avses de extra kostnader som en part fått på grund av t.ex. fel i ett badrum. Principen är att du som skadelidande ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Ett prisavdrag avser skillnaden i värde mellan bostadsrätten i avtalat och felaktigt skick. Ett skadestånd kan i en sådan situation avse t.ex. ersättning för dubbel boendekostnad medan det felaktiga badrummet renoveras. Alltså kostnader du har haft på grund av felet. Den skadelidande har dock enligt svensk rätt inte rätt att få överkompensation (obehörig vinst). Detta innebär att den skadelidande inte ska försättas i en bättre position än om skadan inte hade inträffat.
Indirekt förlust
Det är mycket svårt att få ersättning för indirekt förlust. Om köparen kan visa att det förelegat försumlighet från säljarens sida kan köparen i undantagsfall ha rätt till ersättning för både direkta och indirekta förluster. Som indirekt förlust räknas t.ex. faktorer som utebliven produktion, utebliven försäljning och att bostaden inte kan nyttjas på avsett sätt men dock inte psykiskt lidande.

5. Skadestånd går att fastställa via kronofogden
Missuppfattningen att det går att ansöka om skadestånd hos kronofogden förekommer också. Om ett krav är ”tvistigt”, alltså att parterna har olika åsikt om huruvida rätt till betalning föreligger måste ett skadeståndsyrkande framföras genom stämning i domstol. Vid mål som avser tvister enligt köplagen är det tingsrätten på den ort där motparten bor som ska handlägga tvisten.
Anlita oss för:
Som köpare:
Juridisk bedömning av dina möjligheter
- Skaffa klarhet i vilka möjligheter som finns i just ditt ärende.
- Se till att eventuella försäkringar utnyttjas fullt ut (egna eller andras).
- Få utredning av om det går att kräva ansvar från andra parter, som t.ex. fastighetsmäklare eller besiktningsman.
- Slipp lägga ner resurser på tvister som saknar solid juridisk grund.
Reklamation
- Missa inte tidsfrister och säkerställ att reklamation sker i rätt ordning.
Förhandling med motparten och förlikningsavtal
- Maximera dina chanser till ersättning genom att ha ett skickligt ombud som förhandlar.
- Undvik ytterligare problem genom att få ett gediget, genomtänkt och tydligt förlikningsavtal upprättat. (Vi granskar naturligtvis också motpartens avtalsförslag).
Ansökan om rättsskydd
- Få ut det mesta av ditt rättsskydd och slipp fylla i krångliga formulär. Vi sköter din ansökan!
Ombud vid domstolsförhandling
- Som klient hos Bostadsjuristerna får du ett ombud som är van att hantera skadeståndsärenden som rör just bostäder.
Som säljare:
Juridisk bedömning av din situation
- Skaffa klarhet i vilka rättigheter du har i din situation – t.ex. rätt till avhjälpande innan några krav kan framställas.
- Vi utreder andra parters ansvar – som mäklare, hantverkare och besiktningsmän.
- Säkerställ att ditt eventuella försäkringsskydd utnyttjas maximalt.
Bestrida krav från köpare
- Se till att ditt bestridande framställs i rätt ordning.
Förhandling och upprättande av förlikningsavtal
- Få snabbaste, smidigaste möjliga lösning på tvisten.
- Förebygg ytterligare problem genom ett professionellt skrivet förlikningsavtal, eller granskning av motpartens förslag.
- Skydda psykisk hälsa genom att minimera personlig stress vid en juridisk tvist.
Rättsskyddsansökan
- Slipp tidskrävande pappersarbete och se till att du får mesta möjliga ersättning från ditt rättsskydd.
Ombud i domstol
- Skydda dina chanser vid en domstolsförhandling genom att anlita en riktig expert.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.
