Störande ljud i bostadsrättsföreningar – De 5 vanligaste misstagen av styrelsen

Ibland talas om ökad ensamhet och isolering, särskilt i storstadsområden som Stockholm. Många flyttar in från andra delar av landet och det tar tid att bygga upp kontaktnät. Att bo i en bostadsrättsförening kan i bästa fall ge en social kontaktyta där det känns naturligt att be om hjälp med att få igång bilen en kall vintermorgon eller ta med sitt vinglas ner till gården där grannarna grillar en varm junikväll. Bostadsrättsföreningen blir på så vis din egen lilla by mitt i storstadsdjungeln. Tyvärr blir det inte alltid så, särskilt inte om byn visar sig vara full av störande oljud. Grannen till höger har en liten hund som skäller varenda gång någon går i trappan, grannarna till vänster har ingen pli på sina ungar och det trevliga paret ovanför spolar i toaletten femton gånger varje natt. Störande ljud är därför inte oväntat sannolikt den allra vanligaste orsaken till att det blir slitningar mellan grannar i en bostadsrättsförening.

Enligt bostadsrättslagen har alla boende i en bostadsrättsförening en skyldighet att inte störa sina grannar och leva upp till lagens formulering om ”sundhet, ordning och gott skick”. På föreningsstyrelsen faller ansvaret att hantera störningsfrågor.

I denna artikel kommer vi att diskutera de 5 vanligaste misstagen som styrelser gör när det gäller att hantera störningar. Notera att det här handlar om störande ljud vilket är störningar av mindre allvarlig art. Vissa särskilt allvarliga störningar som hot mot person eller andra brott innebär grund för omedelbart förverkande, vilket innebär att den störande måste avflytta och föreningen har vid förverkande rätt att tvångsförsälja bostadsrätten.

• Save

1. Styrelsen agerar för passivt

Att styrelsen agerar för passivt är det allra vanligaste misstaget. I sämsta fall kan passivitet leda till att styrelsen blir skadeståndsskyldig gentemot medlemmar som tvingats genomlida sina grannars vilda, stökiga liv. Många styrelsemedlemmar tycker att det är otrevligt att behöva agera ordningspolis mot sina grannar. Om det dessutom finns drog- eller alkoholproblem med i bilden kan det kännas riktigt obehagligt.

Medan en del drar sig för att anmäla sina grannar finns det andra som har en tendens att reagera på alla ljud. För styrelsemedlemmar som är konflikträdda kan det ligga nära till hands att motivera passivitet med att de som klagar är för känsliga. Och det är ju riktigt att i ett gemensamt boende måste viss ljudnivå och vissa aktiviteter tolereras. I lagstiftningen talas om “störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas”. Ljud som uppkommer från normalt boende måste alltså tålas; det kan röra sig om ljud från lekande barn, pianospel och att badrummet och köket används nattetid.

1.1 Säkrar inte tillräcklig dokumentation
Även om medlemmarna kanske är överkänsliga så har styrelsen dock alltid ett utredningsansvar så fort det kommer in ett klagomål. Styrelsen bör inledningsvis alltid be den som klagar att noga dokumentera störningarna. Det kan finnas fog för att kontakta andra grannar för att höra om de också blivit störda. En ordentlig störningsdagbok där både datum och tidpunkter för störningar registreras bör upprättas. Någon enstaka störning är sällan grund för vidare åtgärder men även små störningar kan bli ett stort problem om de äger rum tillräckligt ofta och under särskilt störande tidpunkter. Möjligheten att göra någonting åt störande grannar faller ofta på att det inte finns tillräckligt dokumentation. Styrelsen bör också på en gång göra klart för de grannar som är inblandade att de kan komma att behöva vittna inför domstol.

1.2 Utreder inte om problemet går att åtgärda
I vissa fall kan det hända att störningar har tekniska förklaringar. Det är inte ovanligt att isolerande lager i väggar och golv påverkas eller minskar i samband med renovering. Grannarna ovanpå har tagit fram ett gammalt trägolv utan att tänka på att heltäckningsmattan fungerade som ljudisolering och plötsligt hör du varenda steg de tar. Den goda nyheten är då att det är ett problem som går att åtgärda t.ex. genom ytterligare isolering under golvet. Men om inte styrelsen gör sitt jobb och utreder vad orsakerna till störningen är har en störd medlem svårt att göra något själv i frågan.

• Save

2. Styrelsen agerar för kraftfullt

Även det motsatta misstaget att styrelsen agerar för kraftfullt förekommer. Kanske är styrelsens ordförande den som har allra lägst toleransnivå och istället för att följa de rutiner som gäller enligt lagstiftningen (mer om det nedan) hotar föreningen direkt med förverkande. Detta är ur bostadsrättsföreningens perspektiv inte bra. Genom att störningen inte sköts på rätt sätt kan föreningen helt förlora möjligheten att bli av med den störande medlemmen eller få börja om från början.

För grannsämjans skull är det oftast bäst om en styrelse först försöker få medlemmarna att själva kommunicera med varandra. Grannen med hunden kanske inte fattade att skällandet störde dig eftersom du varje gång ni träffas glatt kelar med Sigge och verkar vara en djurvän av stora mått som de hoppas ska rasta Sigge åt dem vid behov. Att inom en bostadsrättsförening också med jämna mellanrum påminna om vilka ordningsregler som gäller enligt lagstiftning och stadgar kan också vara ett bra steg att ta innan mer formella åtgärderna vidtas.

• Save

3. Styrelsen hanterar rättelseanmaningen fel

Det vanligaste rent tekniska misstaget är att rättelseanmaningen inte hanteras på rätt sätt. Enligt bostadsrättslagen finns en tydlig rutin som måste följas när det gäller störningar (9 §). Det första steget är att en så kallad rättelseanmaning (också kallat rättelseanmodan) ska skickas och att bostadsrättsinnehavaren ska ha möjlighet att ändra sitt beteende. Rättelseanmaning är den juridiska termen för ett meddelande som ska innehålla klagomålet, vad som behöver förändras och vilka konsekvenser som kan väntas vid utebliven rättelse. Det är vanligt att styrelser glömmer att skicka rättelseanmaning och därmed inte ger den som stör chansen att förbättra sitt beteende. Det viktiga är ju att problemet upphör, inte att någon måste flytta. Styrelsen har också ansvar för att anmaningen faktiskt kommer fram. Hur anmaningen formuleras är ytterligare en fråga och ledorden är förstås att det är tydligt, lättförståeligt och sakligt. Hanteras frågan om rättelseanmaning på fel sätt kan bostadsrättsföreningen i värsta fall förlora sina möjligheter att bli av med en boende som fortsätter med samma störande beteende som förut. För att minimera den risken är det bra att kontakta en bostadsjurist som kan bedöma ärendet och utforma rättelseanmaningen.

• Save

4. Styrelsen kontaktar inte socialtjänsten

Det andra steget enligt ovan nämnda lagparagraf för hur störningar ska hanteras är att socialtjänsten ska kontaktas. Det är ett relativt vanligt misstag att styrelsen missar detta eller kanske till och med ifrågasätter varför det ska vara nödvändigt. Regeln infördes i början på 2000-talet och är en skyddsregel för den boende. Anmälningsskyldighet finns också om någon hamnar efter med att betala sina avgifter. Socialtjänsten ska alltså kontakts för att det ska finnas möjlighet att hjälpa den som beter sig störande. I första hand är alltid syftet att få bukt med problemet.

• Save

5. Styrelsen missar att annan lagstiftning gäller för hyresgäster

Ytterligare ett misstag som förekommer är att styrelsen inte är medveten om att olika lagstiftning gäller för eventuella hyresgäster som bor inom föreningen. Om det är bostadsrättsföreningen som är hyresvärd behöver inte detta leda till några problem, eftersom reglerna i bostadsrättslagen och hyreslagen i stort sett är identiska. Om bostadsrättens hyrs ut av en medlem i andra hand är det ändå bostadsrättsinnehavaren som ansvarar för sin hyresgäst. En bostadsrättsförening kan därför inte själva vräka en hyresgäst som bor i andra hand, även om bostadsrättshavaren befinner sig på långvandring i Anderna eller i en segelbåt utanför Salomonöarna, utan bostadsrättsinnehavare är fortfarande part i frågan.

• Save