Att köpa en bostadsrättslägenhet upplevs inte fullt lika komplicerat som att köpa en villa eller annan fastighet. Vid köp av en bostadsrätt gäller inte samma regler som vid köp av en fastighet. När du köper en bostadsrätt tillämpas köplagens regler. Det som är viktigt att komma ihåg är att du som bostadsrättsköpare har en undersökningsplikt av lägenheten. Efter köpet kan du bara kräva ersättning för de fel som inte är upptäckbara, så kallade dolda fel. Inför budgivningen bör du därför undersöka lägenheten noggrant för att kunna väga in värdet på de fel du upptäcker i det pris som du vill betala. Det förekommer många missförstånd när det gäller undersökningsplikt vid köp av en bostadsrättslägenhet. Här följer de fem vanligaste misstagen vi märker att köpare gör.
1. Köparen vet inte vad undersökningsplikten omfattar
Det här är det vanligaste misstaget eller snarare problemet. Många är osäkra på vad undersökningsplikten egentligen omfattar eller så glöms den bort inför köpet. Bostadsrättsmarknaden har på senare år blivit tuff. Snabba beslut måste tas. Det är fullt med folk på visningarna och de flesta lägenheterna är stylade för att se så attraktiva ut som möjligt. I värsta fall innebär det att fel och brister döljs. Det är lätt att bli fartblind och känna trycket att lägga ett bud och få igenom ett köp. Det är dock viktigt att ta sig tid att undersöka lägenheten. Även om man faktiskt försökt att läsa på om köparens undersökningsplikt är det svårt att veta vad som omfattas. Lagstiftningen säger endast att du inte i efterhand kan klaga på fel som du “borde ha märkt vid en undersökning”. Så vad borde du ha märkt? Borde du ha sett att arean är mindre än vad som angetts? Borde du ha förstått att badrummet inte var renoverat av en professionell hantverkare? Borde du ha insett att det skulle låta mycket från lägenheten bredvid. Speciellt när det stod en dubbelbarnvagn med hundbajspåsar hängande från handtaget i trapphuset?
Att besvara frågan vad som omfattas av undersökningsplikten är i princip omöjligt för en privatperson. Gränserna för köparens undersökningsplikt har mestadels fastställts genom praxis. Det innebär att domstolarna under många år har dömt i tvister och dessa domar blir sedan vägledande för vad som innefattas i undersökningsplikten. Vissa typer av fel har inte heller prövats i domstol. Därför är det inte alltid klart var gränsen går. En erfaren bostadsjurist kan hjälpa till med vägledning för vad som är ett upptäckbart eller dolt fel.
2. Köparen följer inte säljarens uppmaning att undersöka
Har du blivit uppmanad av säljaren att undersöka något i lägenheten och du därefter struntat i uppmaningen? Då kan du inte i efterhand kräva säljaren på ersättning avseende felet. Vid en lägenhetsvisning står det ibland en mäklare och uppmanar alla att ta sig en “ordentlig titt på det nyrenoverade badrummet”. I många fall anser mäklaren och säljaren att detta innebär att du har uppmanats att undersöka att badrummet är fackmannamässigt utfört. Eller har du exempelvis blivit ombedd att kontrollera att ugnen fungerar som den ska. Undersök då ugnen för att vara på den säkra sidan. De flesta mäklare använder sig också av prospekt och avtal där en uppmaning att undersöka lägenheten finns inskriven. Innan du undertecknar köpeavtalet; läs alltid igenom det noggrant. Var uppmärksam på detta så att du inte genom att underteckna avtalet, skriver under att du har undersökt lägenheten fast du inte gjort det eller haft möjlighet till det.
3. Många tror att mäklaren har ansvar
Köp av bostadsrätt är en affär mellan säljaren och köparen. Det är svårt att utkräva ansvar från mäklaren. Det är säljaren som ansvarar för alla uppgifter som uppges i prospekt och annonser. Har mäklaren medvetet underhållit ett fel i lägenheten, kan ersättningskrav riktas mot mäklaren. Att mäklaren eller stylisten satt en stor krukväxt framför en fuktfläck på väggen lär inte räcka. Fläcken är fortfarande lättillgänglig om man verkligen undersöker lägenheten. Det måste handla om ett agerande av allvarligare karaktär.
4. Köparen tror att säljaren har upplysningsplikt
Det finns ingen generell upplysningsplikt för säljaren avseende fel i lägenheten. I de flesta fall kommer sannolikt säljaren att hävda att de inte visste om felet. Är felet väsentligt (omfattande) kan säljaren anses vara skyldig att lämna upplysning om felet.
5. Köparen missar tidsfristen för att reklamera
För att kräva ersättning för ett fel i lägenheten, måste du reklamera ett fel inom två år från köpet. Vad många missar är att det också finns en tidigare gräns. Reklamation måste ske inom “skälig tid” efter att ett fel upptäcks. Så snart felet upptäcks ska köparen därför meddela felet till säljaren. Dessutom finns det en regel som innebär att du så fort du fått tillgång till lägenheten har en ytterligare skyldighet att undersöka lägenheten. Så kort kan sägas att man alltid bör klaga på ett fel som man upptäcker så fort som möjligt, även om du inte vet om felet kommer att behöva åtgärdas eller inte.
Avslutningsvis bör understrykas att du bör ta dig tid och undersöka lägenheten noggrant. Läs på om vanliga fel, kontakta en bostadsjurist innan du börjar gå på visningar och ta med en kunnig släkting eller kompis till visningen. Var den där pinsamma personen som flyttar på blomkrukor och går omkring med måttband och mäter alla rum!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning inför köp
- Få råd av jurister som har koll på den senaste praxis när det gäller undersökningspliktens omfattning.
- Säkerställ att du uppfyller din undersökningsplikt för att slippa framtida ekonomiska förluster.
Utredning om dolda fel
- Slipp ekonomiskt ansvar för dolda fel som köparen borde ha upptäckt och få hjälp med att bemöta krav.
- Skaffa en gedigen juridisk utredning av om det fel du upplever kvalificerar sig som ett dolt fel och hur du ska gå vidare för att begära prisavdrag eller skadestånd.
- Se till att ha bästa möjliga representation vid tvistelösning och eventuell domstolsprocess.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.