Uppsägning av Hyresgäst

Många bostadsrättsföreningar drygar ut sina inkomster genom att hyra ut lokaler eller bostäder. Allt eftersom tiden går uppstår inte sällan en situation där föreningen själv får behov av lokalytan, önskar en höjning av hyran eller helt enkelt är tvungen att agera för att få till stånd en förändring eller upphörande av ett osunt hyresförhållande.

Hyreslagstiftningen bygger på en unik detaljreglering med tvingande bestämmelser till skydd för hyresgästerna. Detta innebär i sin tur att den förening eller hyresvärd som önskar få en ändring till stånd av ett hyresförhållande måste vara mycket väl insatt i det som brukar kallas ”hyreslagen” och som återfinns i den relativt komplicerade lagstiftningen i 12 kap. jordabalken.

Den hyresvärd som agerar utan att iaktta hyreslagens tvingande bestämmelser riskerar förutom att en uppsägning förklaras ogiltig, att hyresförhållandet förlängs på oförändrade villkor och att föreningen drabbas av skadestånd uppgående till betydande belopp. Därutöver riskerar föreningen genom att försumma att iaktta en tidsfrist, att gå förlustig möjligheten att kunna driva ett ärende överhuvudtaget.

Vi här på Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna har en omfattande erfarenhet av allt inom hyresjuridiken och kan hjälpa er med allt ifrån att få till stånd en rättelse som att upprätta och få delgiven en formellt riktig uppsägning av hyresgäst.

1. Uppsägning av bostadshyresgäst

Uppsägning av hyresgäster regleras i 12 kap. jordabalken (JB). I denna återfinns detaljerade regler för hur en uppsägning ska gå till utifrån vilken typ av lägenhet det gäller, vilken hyrestid som är avtalad, skälen för uppsägningen osv. Att särskilt notera är att bostadshyresgäster har vad som brukar kallas ett ”besittningsskydd”. Detta innebär i praktiken att de som huvudregel ska ha rätt att bo kvar i sin lägenhet trots att en uppsägning gjorts. Både hyresgäster och hyresvärdar bör också vara medvetna om att en uppsägning på grund av att man vill ändra villkoren för ett hyreskontrakt och en uppsägning för hyresavtalets upphörande, t.ex. på grund av att en hyresgäst stör sin omgivning, egentligen är två olika juridiska processer. Det är också viktigt att skilja på de fall då det finns grund för ett omedelbart upphörande av hyresavtalet, det som i dagligt tal kallas förverkande, och när uppsägning endast kan ske till hyrestidens utgång.

2. Uppsägning av lokalhyresgäst

Även lokalhyresgäster har besittningsskydd men inte på samma sätt som bostadshyresgäster. Istället talas det om ett ”indirekt besittningsskydd”. Det indirekta besittningsskyddet innebär att en lokalhyresgäst alltid måste flytta vid en uppsägning för avflyttning, men i regel har rätt till skadestånd om hyresvärden inte har tillräckligt tungt vägande skäl för uppsägningen. Detsamma gäller om en hyresgäst väljer att avflytta på grund av att hyresvärden begär oskäliga villkor för förlängning av hyresförhållandet.

3. Skaffa juridiskt stöd för korrekta uppsägningar

I en bostadsförening faller det på ledamöterna i styrelsen att agera som hyresvärd. De måste hålla reda på vilka löptider olika hyresavtal som man ingått har och när de kan sägas upp för omförhandling. Känner inte styrelsen till vilka regler som gäller riskerar bostadsrättsföreningen att drabbas av negativa konsekvenser av både ekonomisk och praktisk karaktär. Det är också viktigt att hålla reda på vad som är skälig marknadshyra för bostaden eller lokalen genom att analysera liknande objekt i samma område.

Experterna här på Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna kan hjälpa dig att upprätta en formellt riktigt uppsägning och se till att den skickas till (delges) hyresgästen i rätt tid och på rätt sätt. Vi kan också bistå vid förhandling i hyresnämnden och i andra sammanhang då tvister med lokal- eller bostadshyresgäster måste lösas. Dessutom har vi ett stort kontaktnät och kan rekommendera andra sakkunniga t.ex. för en hyresmarknadsanalys.