Vad bostadsrättslagen betyder för dig i 7 punkter

När du bor i bostadsrätt så bor du tryggt och har större frihet än om du hyr men också ett större ansvar. Ansvaret delar du med din bostadsrättsförening. Hur ni delar på ansvaret följer av föreningens stadgar och bostadsrättslagen. Hur dessa två förhåller sig till varandra kan ibland te sig oklart.

I bostadsrättslagen finns regler om hur en bostadsrättsförening ska organiseras och fungera. Vidare finns regler om bostadsrättsföreningens förhållande, ansvar och skyldigheter, gentemot sina medlemmar. Bostadsrättslagen innehåller alltså både föreningsrättslig lagstiftning och skyddslagstiftning för den enskilda medlemmen.

Enligt lagen har en förening frihet att bestämma sina egna regler men dessa får inte strida mot vad som följer av bostadsrättslagen. En bostadsrättsförening kan t.ex. inte inskränka en medlems rätt att använda sin egen bostadsrätt eller frånsäga sig ansvar för underhåll i större utsträckning än vad lagen tillåter. I de fall bostadsrättslagen och föreningens regler (stadgar) skiljer sig åt är det lagstiftningen som gäller. Undantagsfall finns, t.ex. att lagen uttryckligen anger att en viss sak får undantas i en bostadsrättsförenings stadgar eller i fall där föreningens regler är förmånligare för medlemmen. Föreningar har alltså frihet att vara generösare mot sina medlemmar än vad lagen stadgar.

I korthet kan sägas att om det uppstår ett problem och du har frågor så bör du börja med att ta del av stadgarna. Beroende på frågeställning så kan även bostadsrättslagen behöva konsulteras. En duktig bostadsjurist kan hjälpa dig och din förening att tolka regelverket. Kom ihåg att du genom att bli medlem i en bostadsrättsförening också gått med på att följa stadgarna. Dessa utgör ett slags avtalade villkor mellan dig och föreningen. Bostadsrättslagen hanterar bara de mest grundläggande frågorna kring bostadsrättsföreningar.

Vi kommer här att presentera sju olika exempel på områden där bostadsrättslagen är av avgörande betydelse för dig som boende i en bostadsrättsförening.

Ansvar för yttre underhåll
  • Save

1. Ansvar för yttre underhåll

Vem ansvarar egentligen för yttre underhåll och vart går gränsen för bostadsrättshavarens eget ansvar? Vem är exempelvis ansvarig för ytterdörrar och fönster i lägenheten? Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla “lägenheten, huset och marken i gott skick”,  om  inte ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren har enligt lagen “skyldighet att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick” om inte något annat bestämts i stadgarna. Vissa saker som el- och vattenledningar undantas också om föreningen försett lägenheten med dessa. Bostadsrättslagen ger alltså bra vägledning när det gäller dessa frågor. Du ansvarar för lägenheten och föreningen för byggnaden, marken och övriga gemensamma utrymmen.

Ansvar vid större skador som vattenledningsskada och brand
  • Save

2. Ansvar vid större skador som vattenledningsskada och brand

Vatten- och brandskador är fortfarande alltför vanliga och drabbas en lägenhet så drabbas i de flesta fall också närliggande lägenheter. Vem har ansvaret för större skador som dessa? Enligt bostadsrättslagen är en bostadsrättshavare aldrig ansvarig för vatten- eller brandskador om medlemmen inte själv orsakat dem genom vårdslöst eller försumligt beteende. Medlemmen är också ansvarig för skada som någon annan, t.ex. gäster eller hantverkare, orsakat.

Men oavsett vem som orsakat skadan så har i enlighet med vad som beskrivits ovan bostadsrättsföreningen ett övergripande ansvar och ska samordna när det gäller större skador som påverkar flera boende. Reparationsarbete kan behöva påbörjas skyndsamt och måste kunna initieras innan ansvarsfrågan kunnat lösas. En enskild medlem har också möjlighet att vidta egna åtgärder och senare kräva föreningen om inte föreningen tar sitt ansvar.

Vem ska hantera störande grannar?
  • Save

3. Vem ska hantera störande grannar?

De flesta vet vilken dålig inverkan störande grannar kan ha på hur man trivs i sitt hem. Frågan som uppkommer är vem som är ansvarig för medlemmar som inte tar hänsyn? Bör du själv knacka på och hota med att medlemmen bör bli utkastad eller är det något som bostadsrättsföreningen bör ansvara för? Hur ett första klagomål hanteras är väl helt upp till en själv men när det gäller grannar som under en längre tid och på ett allvarligare sätt beter sig illa och stör sin omgivning så är det bostadsrättsföreningen som ska ta ansvaret. Bostadsrättsföreningen har enligt bostadsrättslagen den juridiska möjligheten att hota med konsekvenser, i sista hand så kallat förverkande, d.v.s. att man förlorar rätten till sin bostadsrätt. Bostadsrättslagen innehåller regler både för vad en bostadsrättshavare har för skyldigheter samt detaljer för hur en förening ska gå till väga för att bli av med en oönskad bostadsrättsinnehavare. Det är också mycket viktigt att reglerna i lagen följs.

Vad gäller vid renovering och ombyggnation?
  • Save

4. Vad gäller vid renovering och ombyggnation?

Enligt lagen måste medlemmen ansöka hos föreningen om tillstånd innan ingrepp i bärande konstruktioner, omdragning av vatten- och elledningar m.m. eller andra “väsentliga förändringar” i lägenheten genomförs. Att t.ex. tapetsera om eller byta ett golv är normalt sett inget som föreningen behöver godkänna. Ytskikt, dvs. vägg-, tak- och golvytor, liksom ev. fasta konstruktioner inne i lägenheten (t.ex. en väggmonterad bokhylla) är bostadsrättshavarens ansvarsområde. Vill du däremot flytta köket till vardagsrummet och toaletten in i klädkammaren så måste du ansöka om tillstånd. Föreningen får sedan inte neka tillstånd om åtgärden inte “är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Vad det omfattar är i viss mån otydligt men i dessa fall finns det praxis (rättsfall från hyresnämnder och domstolar).

Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?
  • Save

5. Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?

Kanske känns det skönt att vara med i en förening där några få personer sköter det mesta och dessutom verkar gilla att göra det. Men situationer kan uppstå där du upptäcker att ordföranden i din förening är en ”diktator” som bestämmer det mesta i minsta detalj. Kanske saknas insyn och styrelsen höjer avgifter på ett sätt som känns omotiverat, även i detta fall kan du få ledning i bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen innehåller regler för hur en bostadsrättsförening ska bildas och fungera. Fler regler hittar du i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar – som också gäller för bostadsrättsföreningar. Enligt dessa regler ska en bostadsrättsförening fungera utifrån demokratiska och transparenta principer. En styrelse måste bestå av ett visst antal medlemmar, vissa frågor får bara bestämmas av föreningen i sin helhet på stämma, medlemmar som är jäviga ska undantas från att delta i styrelsebeslut o.s.v. Du som medlem har alltid möjlighet att utöva inflytande i din förening – eller varför inte ställa upp som styrelsekandidat inför nästa årsstämma.

Bostadsrättsföreningens möjlighet att gå in i min lägenhet?
  • Save

6. Bostadsrättsföreningens möjlighet att gå in i min lägenhet?

Att okända människor går in i ens lägenhet utan förvarning eller kanske till och med när du inte är hemma är naturligtvis integritetskränkande. Ibland kan det kännas värre om det är en granne (någon i styrelsen) än en komplett främling. Kanske kräver bostadsrättsföreningen att hantverkare ska få tillgång till lägenheten när du inte är där. Enligt bostadsrättslagen har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Bostadsrättshavaren ska dock inte orsakas “större olägenhet än nödvändigt”. Detta betyder ändå inte att de har rätt att ”klampa in” hur som helst. Det måste handla om företrädare för föreningen d.v.s. den där nyfikna grannen som inte sitter i styrelsen – men hakar på ändå – har inte rätt att komma in i din lägenhet. Att de inte ska orsaka olägenhet ger dig också visst skydd. Väljer du att inte samarbeta har bostadsrättsföreningen faktiskt rätt att begära tillträde via kronofogden.

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?
  • Save

7. Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

Många föreningar ogillar andrahandsuthyrning och i bostadsrättslagen sägs klart att du som bostadsrättshavare behöver föreningens tillstånd för att få hyra ut. Lagen säger också att du ska få tillstånd om du har ”skäl” och föreningen inte har någon anledning att vägra samtycke. Vidare ska en andrahandsuthyrning alltid vara begränsad i tiden. Får du inte tillstånd kan du gå vidare och söka tillstånd hos hyresnämnden. Tillfälligt jobb på annan ort, prova på att bo med en partner eller att studera utomlands är skäl som exempelvis bör ge en rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Är du i den situationen att du vill hyra ut kan det kännas orättvist men regelverket syftar till att balansera olika intressen i föreningen. Du vill ha grannar som tar sitt ansvar. En hyresgäst i andra hand blir inte medlem i föreningen och är därför heller inte bunden av stadgarna, t.ex. att medverka på städdagar (även om den som hyr ut bör kräva att hyresgästen uppfyller plikter i dennes ställe).

Förhoppningsvis har detta gett en klarare bild av bostadsrättslagen och stadgarnas funktion. Bostadsrättslagen är alltså regelverket för hur en bostadsrättsförening ska fungera. Det finns mycket tillgänglig information om bostadsrättsföreningar på nätet, i tidningsartiklar, från mäklare och på diverse hemsidor (som det kanske inte ens framgår vem som ligger bakom). Uppstår frågor så vänd dig till någon som är insatt i regelverket d.v.s. en duktig bostadsjurist.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Se till att er bostadsrättsförening alltid har tillgång till all slags rådgivning som krävs för att driva en framgångsrik bostadsrättsförening.
  • Få rådgivning om gränsdragningen mellan föreningens och medlemmarnas underhållsansvar, ansvar vid större skador och hantering medlemmars ansökan om ombyggnation eller andrahandsuthyrning.
  • Se till att ha all nödvändig juridisk information som behövs inför ett större byggprojekt.
  • Vi svarar också på frågor från medlemmar om t.ex. föreningens rätt att gå in i din lägenhet eller vad som gäller vid andrahandsuthyrning, men representerar inte en medlem mot sin förening.

Utvärdering och uppdatering av stadgar

  • Få en genomgående juridisk utvärdering av om era stadgar lever upp till de krav som gäller enligt lagstiftning.
  • Se till att viktiga frågor som bl.a. fördelning av underhållsansvar mellan förening och medlem är reglerad i stadgarna.
  • Möjliggör uttag av avgift vid andrahandsuthyrning genom att skriva in det i stadgarna.
  • Förebygg konflikter inom föreningen genom att se till att stadgarna innehåller tydliga ordningsregler.

Tvistelösning

  • Ge styrelsen stöd och råd vid hantering av tvister som t.ex. gällande underhåll, medlems ombyggnation, större skador som vid brand, otillåten andrahandsuthyrning m.m.
  • Säkerställ att nödvändiga rättelseanmaningar skickas i rätt ordning.
  • Försäkra er om att möjligheten till förverkande inte går förlorad p.g.a. felaktig hantering.
  • Få bästa möjliga hjälp vid krav från medlemmar om nedsatt avgift eller skadestånd.
  • Låt oss hantera ansökan till kronofogdemyndigheten om särskild handräckning krävs.

Ombud i hyresnämnd eller domstol

  • Maximera era chanser till framgång i hyresnämnd eller domstol genom att anlita ett ombud som är expert både på processrätt och bostadsjuridik.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Ansvar-för-underhåll-av-yttre-områden
  • Save