Även från säljarens sida är det mycket tråkigt att behöva bli ersättningsskyldig för ett sådant plötsligt upptäckt fel. Ansvaret sträcker sig dessutom så långt fram i tiden som 10 år efter försäljningen. För att skydda sig mot framtida krav och få hjälp med själva processen har många säljare därför börjat köpa så kallade dolda fel-försäkringar. Dessa produkter kallas också för säljarförsäkringar eller överlåtelseförsäkringar. Dolda fel-försäkringar innebär som regel att försäkringsbolaget representerar säljaren vid en tvist och utreder ansvaret för felet. Om det fastställs att det handlar om ett dolt fel täcker försäkringen köparens krav på prisavdrag.

Det finns dock begränsningar; oftast finns ett maxbelopp och försäkringsbolaget gör ofta ett avdrag för självrisk, det beloppet måste säljaren därför ta ur egen ficka och betala till köparen.

Dolda fel-försäkringar används som säljargument, men tyvärr invaggas både säljare och köpare i en falsk trygghet gällande dessa försäkringar. I den bästa av världar fungerar dolda fel-försäkringar som en sorts garanti som köparen kan få ersättning ur. På så vis spelar det ingen roll om säljaren inte kan eller inte vill betala. Men det förekommer samtidigt många missförstånd om denna typ av försäkringar och det uppstår ofta frågor kring hur ersättningsmöjligheterna ser ut. Denna artikel är inriktad på de misstag som köpare gör när det gäller dolda fel-försäkringar och här följer de 5 främsta misstag vi märkt förekommer.

1. Köparen tror att den reducerar undersökningsplikten

Med dolda fel menas fel som fanns vid tidpunkten för köpet men som inte kunde upptäckas eller kunnat förväntas förekomma med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion.

När säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring beställer försäkringsbolaget en byggnadsteknisk besiktning och denna får köparen normalt ta del av. Det är mycket viktigt att du som köpare inte tror att denna besiktning ersätter den besiktning du själv måste göra eller att du tror att du kan stödja dig på den när du senare upptäcker ett fel. För att en köpare skall anses uppfyllt sin undersökningsplikt krävs en egen undersökning. Det bästa sättet att försäkra sig om att man uppfyllt sin undersökningsplikt är att skaffa en egen oberoende besiktningsman.

2. Reklamerar till försäkringsbolaget

När du som köpare upptäcker ett problem som du anser utgör ett dolt fel ska du reklamera direkt till säljaren, inte till försäkringsbolaget. Din relation grundas på köpeavtalet där du och säljaren är parter, detta oavsett om säljaren har tecknat dolda fel-försäkring eller inte. Säljaren har i sin tur en relation med sitt försäkringsbolag genom försäkringsavtalet. Det är alltså upp till säljaren att kontakta sitt försäkringsbolag.

Därför ska reklamationen alltid skickas direkt till säljarens hemadress. I de flesta fall tar försäkringsbolaget sedan över och agerar som ombud för säljaren när du väl har reklamerat ett fel. (Notera: enligt samma princip ska en reklamation inte heller skickas till säljarens mäklare.)

Kom också ihåg att det är bäst att reklamera på en gång när du tror att du upptäckt ett dolt fel, annars riskerar du att ha reklamerat för sent. Pågår utredning, inhämtande av offerter osv kan du ange att du håller på att undersöka vidare och återkommer med en komplettering av din reklamation.

3. Tror att försäkringen täcker alla fel och kostnader

Det främsta och tråkigaste misstaget är att många köpare tror att dolda fel-försäkringar täcker alla dolda fel och det är också det intrycket marknadsföringen av dem ger. Detta är tyvärr långt ifrån sant. En dolda fel-försäkring är endast en produkt bland andra försäkringsprodukter med olika begränsningar. Villkoren skiljer sig mycket mellan olika försäkringar beroende på vilken slags fastighet som ska försäkras och även vilken risk säljaren vill ta, alltså hur heltäckande skydd säljaren vill betala för. Det är mycket vanligt att försäkringen undantar kategorier som el- och vattenledningar, vitvaror, skorsten, värmesystem, radon m.m. I vissa fall täcks i stort sett bara fastighetens konstruktion av försäkringsskyddet. Som regel undantas också fel som kan kopplas till något besiktningsprotokoll eller information som säljaren medvetet undanhöll. Det förekommer också att olika byggnader på en fastighet undantas såsom garage, båthus, ladugårdar m.m. och att försäkringen därmed bara omfattar sådant som upptäcks i huvudbyggnaden.

Dolda fel-försäkringar täcker, som ovan också nämnts, sällan hela prisavdraget. Ofta finns ett maxbelopp och det är heller inte säkert att försäkringsbolaget ger ersättning enligt samma beräkningsmetod som lagstiftningen ger. Det förekommer ersättningsvillkor som varken baseras på hur mycket det skulle kosta att åtgärda ett fel eller hur marknadsvärdet vid köpet skulle ha påverkats om felet upptäckts vid tidpunkten för försäljningen, vilket annars är normala utgångspunkter vid tvister om dolda fel i domstol.

4. Accepterar försäkringsbolagets handläggning och bedömning

Även om ett försäkringsbolag kommer fram till att det, med stöd av försäkringsvillkoren, inte ersätter dig som köpare utesluter det inte att du kan ha rätt till ersättning med stöd av lag. Som nämnts gör bolaget sin bedömning utifrån de villkor som gäller enligt det försäkringsavtal de har med säljaren, inte utifrån lag (i detta fall Jordabalken). Det kan också innebära att de helt bortser ifrån ev. särskilda villkor som du har i ditt köpeavtal med säljaren. Att ett försäkringsbolag inte anser att ett fel är ersättningsbart beror normalt på något av alla de undantag som finns inskrivna i försäkringens villkor, men säger nödvändigtvis inget om möjligheten till ersättning i en domstolsprocess. Bedömningen kan förstås ha bevisverkan i vissa fall och åberopas i domstol, t.ex. om utredningen försäkringsbolaget gjort kan visa att det inte rör sig om ett dolt fel.

En köpare bör också vara vaksam om försäkringsbolagets handläggningsprocess drar ut på tiden. Det förekommer att försäkringsbolag kräver komplettering efter komplettering och på så vis undviker att lämna ett besked. I det läget bör man som köpare kontakta en egen bostadsjurist för att få hjälp. Bostadsjuristen kan se om det kan vara läge att istället börja kommunicera med den som har det faktiska ansvaret d.v.s. säljaren.

5. Accepterar ett nej från säljaren baserat på försäkringsbolagets bedömning

Kanske har säljaren fått besked från sitt försäkringsbolag att ett visst fel inte täcks av dennes försäkring och använder detta som skäl för att neka dig som köpare ersättning. Här ska en köpare som reklamerat förstås inte automatiskt acceptera det nekande beskedet från säljaren. Försäkringsbolagets besked är inte något definitivt beslut angående din rätt att få ersättning från säljaren. Försäkringsbolaget besked kan bero på något villkor i försäkringen, t.ex. att radon inte alls täcks. Därmed har försäkringsbolaget inte tagit ställning till om felet ska anses vara dolt eller inte.

Om en säljare har en dolda fel-försäkring eller inte påverkar i sig inte din rätt att få ersättning för dolda fel med stöd av lag. Du har därför både rätt och möjlighet att vända dig direkt till säljaren med krav på ersättning för ett dolt fel så länge du inte avsagt dig rätten enligt en friskrivningsklausul i avtalet. Ett försäkringsbolag är inte någon slutinstans utan ärendet kan endast slutligen avgöras av en domstol.

Om förhandling pågår med ett försäkringsbolag om ersättning så anses inte tvist per definition föreligga. Om säljaren har en dolda fel-försäkring så träder denna in om ett krav riktas mot säljaren. En följd av detta är att det inte går att aktivera rättsskyddet hos ditt försäkringsbolag så länge ärendet hanteras av motpartens dolda fel-försäkringsbolag.

När handläggningen av dolda fel-försäkringen avslutats (utan ersättning för köparen) kan rättsskyddet regelmässigt aktiveras om tvist anses föreligga mellan säljare och köpare. Ett bestridande (helt eller delvis) måste alltså först ske av ett framställt beloppsbestämt krav.

I vissa fall kan ombud tillhandahållas säljaren inom ramen för försäkringsskyddet om saken går vidare till rättslig prövning.

Det är helt enkelt ofta svårare än vad de flesta tror att kunna få ersättning från dolda fel-försäkringar och fördelarna med en dolda fel-försäkring från köparens perspektiv är sammanfattningsvis tyvärr mycket mindre än vad man kan tro.

Inlägget Dolda fel-försäkring – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

I korthet är ett dolt fel ett fel – i förhållande till vad som avtalats eller vad du haft fog att förutsätta – som funnits vid köptillfället men som du ändå inte kunde hitta när du uppfyllde den undersökningsplikt som du har som köpare. Vidare måste felet vara så pass allvarligt att det skulle ha påverkat marknadsvärdet på bostaden om det hade gått att upptäcka. Mindre fel som inte har någon betydelse för priset på bostaden kan alltså (trots att de uppfyller övriga kriterier) komma att inte kvalificera sig som dolda fel.

Här följer 10 exempel på vanliga och ovanliga dolda fel som vi ofta jobbar med samt några bonusexempel på vad som faktiskt inte räknas som dolda fel.

1. Vanliga dolda fel

De vanligaste dolda felen vid bostadsköp som vi bostadsjurister hjälper köpare och säljare att hantera är bl.a. vattenskador i badrum och kök, bristfällig dränering och elfel.

1.1 Bristfälliga badrum.

Det är vanligt att badrum inte uppfyller branschreglerna från de år som badrummet byggdes. Det kan gälla golvbrunnar som är felaktigt monterade så att vatten riskerar att läcka in under golvets tätskikt, inbyggda rör utan inspektionslucka, bristfälliga tätskikt, eller kakelplattor som lossnar. Det kan också hända att ett äldre lager kakel upptäcks bakom det nya kaklet. Fuktskador upptäcks ofta först när det uppkommit mögelangrepp eller när någon annan åtgärd ska vidtas i badrummet som t.ex. installation av badkar.

1.2 Läckor i taket.

Plötsligt, i samband med en störtskur rinner det in vatten i huset, vilket upptäcks genom en blöt fläck i taket eller i värsta fall genom att det droppar/forsar vatten från taket ner på golvet.

1.3 Bristfällig dränering av villan.

Många gånger händer det att vatten tar sig in i husets grund/källare på grund av att huset helt saknar, eller har bristfällig, dränering. Marken kanske lutar mot grunden och dräneringsrören ligger för högt eller saknas. Det inträngande vattnet visar sig genom en blöt fläck på väggen inne i byggnaden.

1.4 Elfel.

Det kan vara svårt eller omöjligt att upptäcka t.ex. underdimensionerad el, eller en icke framdragen jordkabel i ett vägguttag som ser jordat ut. Det kan vara mycket farligt med elfel då det kan leda till brand eller andra slags elolyckor med personskador. Har man “tur” så leder underdimensioneringen “bara” till att strömmen går när alltför många apparater är igång samtidigt. De flesta har numera en hel del elektrisk utrustning, som kräver tillräcklig försörjning.

1.5 Uteplatsen tillhör föreningen.

Att en uteplats till en bostadsrätt senare visar sig stå på mark som tillhör föreningen är ett förvånansvärt vanligt förekommande dolt fel. I värsta fall visar det sig också att bygglov saknades för altanen och den egentligen är olaglig.

2. Ovanliga dolda fel

Vi har även stött på några mindre vanliga typer av dolda fel.

2.1 Ventilation.

Brister i ventilation kan vara svåra att upptäcka då det oftast fordrar någon form av flödesmätning. När du köper huset får du veta att badrummet nyligen renoverats. Ventilationen ut från badrummet leder upp på vinden och i badrummet ser du enbart en ventilationsöppning högt upp på väggen. När du går upp på vinden ser du inget konstigt utan endast att det ligger isolering på golvet som täcker underliggande lager. Senare visar det sig dock att badrummets ventilation mynnar ut i isoleringen och inte leds vidare ut från huset. Fukten leds istället rakt in i isoleringen som drabbas av fukt. Den miljö som då bildas leder till kraftig mikrobiell tillväxt som inte upptäcks förrän mögellukt uppstår i badrummet.

2.2 Katturin eller skadedjur som orsakar lukt och föroreningar.

Om det visar sig att säljarens katter har kissat inne i bostaden, och att detta innebär stora saneringskostnader, kan detta utgöra ett dolt fel. Likaså om det finns insekter såsom husbock, vägglöss eller liknande skadedjur.

2.3 Otäthet i öppna spisar.

Att rökkanalen i en öppen spis, eller andra delar av en äldre, kanske murad, öppen spis inte är helt tät kan vara svårt att upptäcka, även om spisen tillfälligt tändes vid besiktning.

2.4 Varmvattenkapacitet saknas för det lyxiga bubbelbadkaret.

Din längtan efter avslappning fick dig att lägga till 75 000 kr på ditt bud för att få ett lyxigt badrum med bubbelbadkar. När det är dags för premiärbadet visar det sig dock att varmvattnet tar slut innan du ens hunnit fylla halva badkaret. Vid närmare undersökning upptäcks att varmvattenberedaren saknar den kapacitet som krävs för att fylla bubbelbadkaret till mer än 30 % av volymen.

2.5 Omständigheter som strider mot vad som har avtalats.

Det kan hända att parterna avtalar om vissa saker, men det verkliga läget visar sig strida mot det som är avtalat eller blivit särskilt utfäst. Exempelvis att det lovas i avtalet att sovrummen är nymålade av fackman men sen visar sig underarbetet vara så bristfälligt att färgen släpper direkt.

3. Situationer som inte räknas som dolda fel

Som sagt är vad som uppfattas av köparens undersökningsplikt avgörande för vad som kan räknas som dolda fel. Undersökningsplikten diskuterar vi mer ingående i andra artiklar, men exempelvis kan nämnas att vilken sida morgonsolen faller på inte kan räknas som ett dolt fel eftersom detta är något som är lätt att lista ut (möjligen kan du ha rätt till ersättning om morgonsol på balkongen särskilt utlovats i kontraktet). En grinig gubbe i radhuset bredvid lär heller inte kunna räknas som ett dolt fel, även om trevliga grannar specifikt utlovats av både mäklare och säljare. Om föreningen beslutar att höja årsavgiften efter tillträdet, kan detta heller inte utgöra ett dolt fel eftersom det är en händelse som inträffat efter riskövergången. Om säljaren däremot har känt till att avgiften kommer att höjas men inte berättar det när han får fråga därom, kan situationen vara annorlunda.

Inlägget 10 vanliga och ovanliga exempel på dolda fel dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Kontrollera felets karaktär – dolt eller inte?

Om du upptäcker att du t.ex. har mögel i takstommarna eller att det fuskats med att jorda eluttagen så är det regelmässigt fråga om så kallade dolda fel för vilka säljaren ansvarar. Reglerna om vad som kvalificerar sig som dolda fel hittar man i Jordabalken (JB), kapitel 4. Enligt dessa regler är i korthet ett fel dolt om det a) redan fanns i fastigheten vid tiden för överlåtelse d.v.s. när du köpte huset, b) det inte var upptäckbart och c) det inte kan anses vara förväntat med bl.a. hänsyn till fastighetens ålder.

När du köper ett hus har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Ett fel kan bara anses vara “ej upptäckbart” om du uppfyllt din undersökningsplikt. Alla fel som det vid köpet fanns synbara indikationer på eller som du skulle kunnat ha upptäckt enkelt genom att vrida på kranar, sätta på ugnen, flytta på mattor och tavlor o.s.v. kvalificerar sig inte som dolda. För att du ska anses ha uppfyllt undersökningsplikten är det säkrast att anlita en besiktningsman som kan göra en bedömning utifrån dennes professionella kunskaper om byggmetoder och vad som typiskt sett kan utgöra riskkonstruktioner. Det går också att vid behov efterfråga ytterligare undersökningar som t.ex. radonmätning, vattenprov m.m.

Ett fel ska heller inte vara förväntat. Detta betyder med andra ord att fel som uppkommer genom åldrande byggmaterial och normalt slitage inte räknas som dolda. En besiktningsman ska kunna ge dig information om normal livslängd på olika delar av en fastighet.

Tak, golv och dränering är sådana delar på ett hus som har en begränsad livslängd. Man ska också ha i åtanke att det inte utgör dolda fel att det använts äldre byggmetoder som inte längre brukas om de var vedertagna (fackmannamässiga) vid byggtillfället. Har du köpt ett hus byggt 1960 får du alltså acceptera brister i större omfattning än om du köper ett hus byggt 2010.

2. Reklamera så snart som möjligt

Bedömer du att ditt problem handlar om ett dolt fel ska du så snart som möjligt reklamera felet till säljaren. Du behöver inte vara helt säker på att det handlar om ett dolt fel innan du reklamerar. Enligt gällande lagstiftning kan en köpare reklamera fel som uppkommer inom tio år efter en överlåtelse (tidpunkten när du köpte huset) men det måste ske inom “rimlig tid” efter att du fått kännedom om eller borde ha märkt felet. Det är alltså alltid bättre att reklamera så snart som möjligt även om du inte är helt säker på att det handlar om ett dolt fel. Reklamation inom tre månader är ett bra riktmärke även om sådana som gjorts efter längre tid från tillträde har godtagits i praxis (vägledande rättsfall från överrätterna). Dock bör det regelmässigt inte gå längre tid än sex månader.

Reklamationen bör ske skriftligen så att du kan bevisa att du faktiskt har reklamerat och den ska skickas direkt till säljaren. Det räcker inte att reklamera till ev. mäklare. Vet du ännu inte exakt vilka anspråk du har så går det bra att skicka en så kallad neutral reklamation där du påtalar felet men ber att få återkomma med detaljer och dina ekonomiska anspråk. Utöver ersättning för reparationskostnader kan det i fall där en säljare betett sig särskilt illa t.ex. genom att medvetet försökt dölja ett fel, även bli fråga om skadestånd. I fall där särskilt allvarliga fel visar sig inom ett år efter köpet kan du dessutom ha möjlighet att häva hela köpet.

3. Anlita en besiktningsman

Anlita en besiktningsman för att göra en bedömning av felets karaktär och komma med förslag på vilka åtgärder som behövs. Det kan i vissa fall vara svårt att bedöma när ett fel faktiskt uppkommit. Upptäcker du t.ex. efter sju år att det finns mögel i källaren kan det vara svårt att påvisa hur länge möglet funnits där och vad det beror på.
Se till att besiktningsmannen lämnar en fullständig rapport och dokumentera gärna själv alla åtgärder som vidtas. Utifrån besiktningsmannens rapport är det också lättare att formulera ett bra underlag för att ta in offerter på det arbete som krävs för att avhjälpa felet.

4. Ta in offerter

Ta in offerter, gärna från ett par entreprenörer för att få en uppfattning om hur mycket det kommer att kosta att åtgärda felet. Använd besiktningsmannens rapport för att sammanställa ett underlag som tydligt visar vad du vill ha gjort så att du lättare kan jämföra olika anbud. Underlaget bör alltså innehålla en lista på vilka specifika byggmoment som du vill ha utförda. Om besiktningsmannens rapport inte gav tillräckligt specifik information om nödvändiga åtgärder börja med att kontakta en hantverkare för att få en klarare bild över vad som behöver göras. Utifrån de offerter du får in kan du sedan komplettera din reklamation med ett formellt krav på ersättningsanspråk mot säljaren. (Läs gärna vår artikel angående de tio vanligaste misstagen vid anlitande av hantverkare.)

5. Skaffa hjälp av en bostadsjurist

Som tidigare nämnts så är köparens undersökningsplikt långtgående. Säljaren har också en upplysningsplikt när det gäller fel och bör informera säljaren om fel eller misstankar om brister som skulle kunna indikera fel. Det är viktigt att noga gå igenom besiktningsprotokoll, köpeavtalet och annan kommunikation som kan ha förekommit i samband med köpet. Säljarens upplysningar är inte alltid helt tydliga och finns det några indikationer eller information som borde ha gjort dig som köpare misstänksam kan det hända att felet inte kvalificerar sig som ett dolt fel. Exempelvis flagnad färg på väggen, konstig lukt, påpekanden om undermåliga byggmetoder m.m. En bostadsjurist kan hjälpa dig med vägledning när det gäller att tolka vad som framkommit före köpet innan, vilka åtgärder du måste vidta för att närmare undersöka ett fels karaktär och hur du ska reklamera till säljaren.

Det är relativt vanligt att säljare tecknar så kallade dolda-fel försäkringar i samband med försäljningar av fastigheter för att täcka eventuella framtida kostnader till följd av dolda fel.

Det är inte ovanligt att parterna inte kan komma överens och det är i det läget som det är ovärderligt att ha en duktig bostadsjurist till din hjälp. Kanske vill säljaren att köparen ska utnyttja en garanti genom att själv kontakta den hantverkare som en gång i tiden gjorde det jobb som gav upphov till felet? Kanske vill säljaren personligen komma dit i snickarbyxorna med verktygslådan och reparera eller själv ta in offerter och välja entreprenör efter eget tycke?

Säljaren kan också vara av uppfattningen att köparen först och främst ska försöka stämma sin besiktningsman eller varför inte mäklaren som förmedlade köpet. En bostadsjurist kan hjälpa dig med hur sådana eller andra liknande frågeställningar lämpligen kan hanteras.

Känner du att kostnaden för att anlita en jurist kan bli betydande – glöm inte att kontrollera om du har rättsskyddsmoment i din hemförsäkring. Detta ingår i de flesta hemförsäkringar och kan täcka upp till 80 procent av dina ombudskostnader samt andra kostnader (t.ex. för utredning) upp till ett visst maximalt ersättningsbelopp. Kontakta ditt försäkringsbolag för att få fullständig information om vad din försäkring omfattar.

Inlägget 5 tips för dig som upplever fel i fastighet dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Utvärdera om det handlar om dolt fel

Det första du bör göra är att utvärdera om det faktiskt handlar om ett dolt fel. Skador och fel på din bostadsrätt som du som köpare inte hade kunnat upptäcka vid köpet, trots att du uppfyllt din undersökningsplikt, kallas ofta för dolda fel. Sådana fel hittar man ofta i badrum, men även i andra rum och även utomhus på terrasser och balkonger. Fukt, mögel, elfel och skadedjur är sådant som kan ligga dolt. Felet ska dock inte vara förväntat utifrån bostadsrättens skick och ålder. När det gäller äldre bostäder måste man alltså räkna med skador som uppkommit över åren genom vanligt slitage. Att ett äldre, uttjänt badrum börjar att läcka är därför inte alltid ett dolt fel.

Din undersökningsplikt innebär att du själv eller med hjälp av besiktningsman bör undersöka bostadsrätten du är intresserad av för att försäkra dig om dess skick innan du skriver under överlåtelseavtalet. Denna skyldighet är långtgående och innebär en hel del “snokande” för att vara uppfylld. Det kan innebära att du spolar i kranar, tänder och släcker lampor, testar att ugnen fungerar, kollar i köksskåp och lyfter på tavlor. Det är fråga om en undersökning som antagligen känns obekväm i vissa delar, men som krävs för att du sedan betalar rätt pris för bostadsrätten och, inte minst, undviker framtida problem. Det handlar heller inte enbart om en okulär besiktning. Ett fel kan också anses vara icke dolt om det gått att upptäcka på annat sätt, t.ex. genom doft. Finns det någon slags artificiell lukt i en lägenhet, ett doftljus i badrummet eller att det precis bakats kakor i ugnen bör du, om du vill vara riktigt försiktig, överväga att titta på lägenheten en gång till.

Självklart bör du också alltid ställa frågor till säljaren och mäklaren. Säljaren har förstås en upplysningsskyldighet när det gäller fel som är svåra att upptäcka, men denna vet om att de finns. De flesta säljare är duktiga – eller bör vara det – gällande upplysningsplikten eftersom det friskriver dem från ansvar. Men ställ ändå gärna nyfikna frågor. Informera dig till exempel om alla renoveringar och ombyggnationer som gjorts under åren.

Bedömer du att du uppfyllde din undersökningsplikt inför köpet och att du heller inte har fått några upplysningar som pekat mot felet, då handlar det antagligen om ett dolt fel. Du bör dock först också kontrollera att det inte står något om dolda fel i ditt köpeavtal. Det förekommer friskrivningsklausuler som innebär att säljaren inte tar ansvar för dolda fel, men dessa är oftast förenade med sänkt pris.

2. Anlita en besiktningsman

Är du fortfarande osäker på om det handlar om ett dolt fel bör du anlita en besiktningsman. En besiktningsman kan göra en professionell bedömning av felets karaktär. Frågan är inte bara om du eller din besiktningsman (om du anlitade sådan) borde ha upptäckt felet, utan också om felet överhuvudtaget var där när du köpte din bostadsrätt. En säljare är endast ansvarig för fel som fanns när lägenheten såldes. Särskilt om du bott ett tag i bostadsrätten kan det vara svårt att få klart för sig hur gammalt ett fel är.

3. Anmäl till din bostadsrättsförening

Vet du inte helt säkert hur ett fel uppkommit bör du alltid också anmäla det till din bostadsrättsförening. Din förening är ansvarig för drift och underhåll av fastigheten. Beror vattenskadan i ditt badrum på felaktigt kopplade vattenledningar i det badrum som installerades när huset byggdes, då är det antagligen bostadsrättsföreningen som är ansvarig för felet och inte säljaren. Var det däremot den tidigare ägare som själv renoverade badrummet är det sannolikt denne som är ansvarig för dolda fel. När du anmäler till din bostadsrättsförening och utredning görs kanske det visar sig att vattenskadan i ditt badrum är orsakad av en mindre lyckad renovering hos grannen i våningen ovan. Och är det fråga om skadedjur istället, ja då är din bostadsrättsförening skyldig att hantera frågan.

4. Reklamera felet till säljaren

När det gäller bostadsrätter har säljaren ansvar för dolda fel som uppkommer inom två år efter försäljning, i klartext innebär det att du som köpare kan reklamera ett dolt fel inom två år efter tillträdet. Du kan inte vänta in i det sista, utan du ska reklamera fel inom “skälig tid” efter att du upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Vad som räknas som ”skälig tid” är inte helt fastslaget, men inom fyra och en halv månader har i praxis ansetts vara skäligt. Däremot ansågs sex månader vara för länge i ett fall där det inte fanns något behov av särskilda åtgärder för att bedöma om det förelåg ett dolt fel.

Du bör alltså reklamera så snart som möjligt. Föreligger det osäkerhet kring felet, om det är dolt eller inte, är det bättre att du reklamerar på en gång och lägger till att du kommer att komplettera dina uppgifter, än att vänta tills alla undersökningar är färdiga. Du bör också reklamera skriftligen. Kom också ihåg att du ska vända dig direkt till säljaren. Antagligen hade du kontakt med säljarens mäklare när köpet genomfördes, men en reklamation till denne gäller inte. Även om mäklaren tar emot din reklamation och lovar att skicka den vidare, så är det du som är ansvarig för att kontakta säljaren.

Kvalificerar sig ditt problem som ett dolt fel har du rätt till ersättning från säljaren om säljaren väljer att inte avhjälpa felet. En sådan rätt för köparen finns, men det kan vara svårt att veta om och hur den rätten ser ut och när den upphör. Avböjer säljaren, denne fortsätter kanske att bestrida att felet ens finns, då har du rätt till ersättning för reparationer men kan också ha rätt till nedsatt köpeskilling och allmänt skadestånd. Är ett fel av “väsentlig betydelse” och visar sig inom ett år efter tillträde har du som köpare möjlighet att häva ett köp helt. Även efter ett år kan du ha möjlighet att häva ett köp om säljaren dessutom “handlat svikligt”, det vill säga medvetet gått in för att dölja ett fel för dig.

5. Ta in offerter på reparationsarbetet

Även om du anser att säljaren är ansvarig för ett fel bör du ta in flera offerter på arbetet för att få ett så bra pris som möjligt. Utgå helt enkelt ifrån att du tar in en offert på arbete du själv är beredd att betala för; då vill du givetvis att det är en tydlig offert till ett bra pris och att reparationsarbetet utförs fackmannamässigt.

6. Anlita en bostadsjurist

Handlar det om större fel eller säljaren från början inte verkar samarbetsvillig är det värt att anlita en bostadsjurist som kan hjälpa dig att få den ersättning du har rätt till. En specialiserad jurist kan hjälpa dig att fastställa ditt krav, formulera reklamationen och göra en bedömning utifrån gällande rättspraxis vad du har för möjligheter att få ersättning och även bedöma frågor kring säljarens rätt till avhjälpande av fel. Juristen kan även hjälpa dig med förlikningsavtal. Är du osäker på hur mycket hjälp du behöver så dra nytta av juristbyråer som erbjuder fri rådgivning. Här hos oss på Bostadsjuristerna är alltid första kontakten kostnadsfri.

Bestrider säljaren reklamationen och hävdar att det inte finns något fel, är nästa möjlighet att ta ärendet till domstol. Även om det i Sverige är möjligt att representera sig själv är det när ett ärende gått till domstol skönt att ha en jurist på sin sida.

7. Glöm inte rättsskyddet i din hemförsäkring

Om du känner att det är alldeles för dyrt att anlita juridisk hjälp, glöm inte att undersöka vad det finns för möjligheter i din hemförsäkring. I de flesta hemförsäkringar ingår så kallat rättsskydd som ger dig möjlighet att få större delen av dina kostnader täckta om du hamnar i en rättstvist. Vissa villkor gäller dock, som att du måste ha haft din försäkring under minst 2 år och att tvisten måste gälla mer än ett halvt prisbasbelopp (vilket för år 2019 är 23 250 kr). Din jurist hanterar din ansökan hos försäkringsbolaget. Försäkringen täcker oftast upp till 80 procent av ombudskostnaderna upp till en viss gräns, även kostnader för bevisning och utredning som har samband med tvisten kan täckas upp till ett visst belopp. Detta gör att möjligheten att kunna anlita ett juridiskt ombud ökar och de flesta gör också det när det blir fråga om en tvist i domstol.

Fördelen med att anlita en bostadsjurist redan i ett tidigare skede kan vara att ärendet inte behöver gå så långt som till domstol. Med rätt argument och en redogörelse över rättsläget ökar sannolikheten att din säljare är villig att ta på sig ansvar. Du sparar tid och huvudvärk – och får ersättning tidigare. Då kan du komma vidare snabbare med det som saken handlar om; åtgärd av själva felet.

8. Mäklares och besiktningsmans ansvar

Även om det alltid ska göras en reklamation till säljaren, kan det i sammanhanget vara värt att nämna att även mäklare och besiktningsmän under vissa förutsättningar kan ha ansvar för dolda fel i bostadsrätter.

Enligt gällande lagstiftning har mäklaren en skyldighet att beakta både säljarens och köparens intressen och mäklaren har även en viss upplysningsplikt gentemot köparen. Om en mäklare uppsåtligen d.v.s. medvetet eller av oaktsamhet åsidosätter denna plikt kan han/hon bli skadeståndsskyldig. Det är svårt att kräva mäklare på ansvar, men en situation skulle kunna vara att mäklaren av någon anledning (t.ex. genom att tidigare ha sålt lägenheten) haft kännedom om felet men inte informerat köparen eller ens säljaren.

När det gäller besiktningsmän har de ett större ansvar än mäklare, eftersom deras uppdrag just är att besiktiga bostaden. Det ställs höga krav på en besiktningsman. Förutom vad som är synbart ska denne utifrån sin yrkeskunskap kunna dra slutsatser om en bostadsrätts skick. En besiktningsman kan hållas ansvarig och bli skyldig att betala skadestånd om denne inte noterat synliga fel och redogjort för dess orsaker och konsekvenser, inte föreslagit vidare åtgärder eller varnat för risker med vissa utföranden som använts t.ex. vid uppförandet av en terrass eller ett badrum. Har besiktningsmannen inte följt dessa krav kan han eller hon anses ha förfarit vårdslöst. Vissa besiktningsmän lämnar också egna garantier.

Upplever du att felet i din bostadsrätt var dolt men i juridisk mening inte kvalificerar sig som sådant så att du kan kräva säljaren på ansvar? Då kan det vara värt att undersöka om det istället går att hålla mäklare eller besiktningsman ansvariga för eventuella brister i deras arbete. Detta kan en bostadsjurist hjälpa dig med.

Inlägget 8 tips till dig som upplever dolda fel i bostadsrätt dök först upp på Bostadsjuristerna.

Eftersom vi är specialister på fel i fastighet har vi sett det mesta… från tvister om avsaknad av sol på balkonger till hus som byggts på fel tomt. Här följer dock en lista på de 5 vanligaste problemen som vi ofta stöter på i tvister om fel i fastighet.

1. Fukt- och mögelskador i stommen

Mindre fukt och mögelskador kan vara svåra att upptäcka. Ofta hittas de när renovering påbörjas. Mögel kan hittas på vinden, i undertaket eller i källaren. Se till att du anlitar en besiktningsman som verkligen kan sina saker innan du köper en fastighet och ignorera aldrig råd om att ytterligare undersökning krävs. Kom också ihåg att om besiktningsmannen undantar t.ex. källaren från sin besiktning, kan det innebära att ni som köpare inte uppfyllt er undersökningsplikt inför köpet. Det kan alltså få konsekvenser för er rätt att kunna få ersättning för fel i fastigheten som hittas senare.

2. Bristfällig dränering

Dålig dränering kan leda till fuktskador i både grunden och i källaren. Fukt i källaren eller på fasaden är en indikation på detta problem. Att dränera om ett hus är kostsamt och bristande dränering leder därför ofta till tvister.

3. Felbyggda våtrum

Svenskar ser inte badrum som endast hygienutrymmen utan de ska vara moderna, snygga och ge mervärde. Alla badrumsrenoveringar sker dock inte på rätt sätt varför fel i badrum är ett av de allra vanligaste felen i fastighet. Även ett mindre fel i ett badrum leder tyvärr ofta till att hela badrummet måste rivas ut och göras om. Det finns strikta regler om hur ett badrum och andra våtutrymmen ska byggas för att det ska anses vara fackmannamässigt. Kravet på fackmässighet har dessutom stor betydelse för möjligheten att få ersättning från försäkring eller inte.

4. Dålig ventilation

Brister i ventilationen är vanligare än du tror och det kan leda till stora problem. Allt från kondens på fönstren till mögel i huset. God ventilation är särskilt viktigt för små barn, äldre och personer med allergi, astma eller andra luftvägsproblem. Dålig ventilation kan också innebära ökade risker om det skulle börja brinna.

5. Fel i nyproduktion

Kanske tror du att fel mest hittas i äldre fastigheter. Tyvärr är det inte ovanligt med fel och brister även i nybyggda hus. Nyproducerade hus skapar hos oss en helt egen kategori av ärenden som ofta handlar om många småfel, förseningar av färdigställandet, att fel material levererats, att dokumentation saknas osv.

Att reda ut vem som är ansvarig för fel i fastighet kan vara komplicerat och även när vi vet att det är säljaren som ska ansvara uppkommer följdfrågor. Vad innebär egentligen detta ansvar? Kan säljaren själv komma med verktygslådan och avhjälpa felet eller måste en hantverkare tillkallas. Vad har du som ansvarig säljare för möjlighet att i din tur kräva ersättning? Kanske du bara ägde huset i två år och misstänker att felet var där redan när du köpte det och vill kräva den föregående ägaren eller borde ansvaret ligga på hantverkaren som gjorde jobbet. Kanske du till och med tycker att besiktningsmannen som anlitades vid försäljningen är ansvarig eftersom felet inte hittades. Alla dessa frågor kan besvaras av en våra duktiga bostadsjurister.

Inlägget Fel i fastighet – De 5 vanligaste felen dök först upp på Bostadsjuristerna.