• det går att bli rik på skadestånd
• advokater jobbar gratis i skadeståndsmål,
• skadestånd och prisavdrag är samma sak,
• skadestånd ersätter psykiskt lidande, och
• kronofogden kan bestämma om skadestånd.

Bostadsrätter omfattas av köplagen

Vid köp/försäljning av bostadsrätter gäller köplagens regler. Om det uppstår problem vid en överlåtelse kan såväl köpare som säljare ha rätt till skadestånd enligt köplagens regler. Säljaren kan ha möjlighet att kräva skadestånd vid försenad eller utebliven betalning. Köparen kan få rätt till prisavdrag och/eller skadestånd om tillträde inte kan ske som avtalat eller om det föreligger fel.

Köplagen är vad som på juridiskt språk kallas en dispositiv lag. Det betyder att reglerna endast gäller om parterna inte kommit överens om något annat. Parterna kan alltså fritt avtala att andra villkor än att reglerna i lagen ska gälla.

1. Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd

Den kanske vanligaste missuppfattningen är att det finns stora möjligheter att få ut betydande skadeståndsbelopp. Detta har antagligen sin grund i intryck från utlandet, främst USA. I det amerikanska rättssystemet förekommer skadestånd som en metod att ”straffa” företag och korrigera deras agerande vilket ligger bakom de betydande belopp som döms ut.

I Sverige är möjligheterna att få skadestånd inte alls lika långtgående. I svensk lagstiftning grundar sig skadeståndsrätten främst på ”reparation”, dvs. att de ekonomiska förluster som skadan orsakat ska täckas, men inte mer. I princip kan du alltså maximalt kräva ersättning för kostnader du har haft. Skadestånd som liknar kränkningsersättningar är för sakskador mer eller mindre uteslutet i Sverige. Processen för skadestånd kan också vara ganska lång och krånglig, så du måste vara beredd på att vänta ett bra tag på att få din ersättning.

2. Det går att anlita en advokat för ett skadeståndsmål kostnadsfritt

En annan missuppfattning är att det är möjligt att anlita en advokat kostnadsfritt. I USA är det möjligt eftersom det finns advokatbyråer som har som affärsmodell att det inte ska finnas någon kostandsrisk för klienten, som ett sätt att lättare få klienter. Advokaten tar endast betalt som en procent av skadeståndet (ofta över 25% av tvistebeloppet), om man vinner tvisten. Denna modell finns dock inte i Sverige. I Sverige är det enligt advokatsamfundets etiska regelverk till och med otillåtet för advokater arbeta enbart på provision av vinster. Detta eftersom advokaten annars skulle kunna sätta sig i situationer där dennes intressen går emot klientens. Om du har en skadeståndsfordran bör du veta att om du förlorar så får du, utöver dina egna processkostnader, också betala motpartens kostnader.

3. Skadestånd och prisavdrag är samma sak

Ännu en missuppfattning är att skadestånd och prisavdrag är samma sak. Ersättning för att avhjälpa dolda fel som upptäcks efter ett köp sker regelmässigt genom prisavdrag. Det innebär i praktiken att köpesumman skrivs ned. Om du t.ex. inte kan flytta in i din nya lägenhet i rätt tid och därför behöver hyra ett annat boende, kan det istället bli aktuellt med ett skadestånd motsvarande den dubbla boendekostnaden.

Om ett köp hävs p.g.a. avtalsbrott och lägenheten måste säljas igen, kan de merkostnader som uppstår. En viktig grundprincip inom skadeståndsrätten är att den part som vållat skadan ska ha varit försumlig på något sätt (t.ex. agerat vårdslöst). Skadestånd måste också i princip alltid prövas rättsligt (i domstol) om inte parterna kan enas om hur skadeståndet ska beräknas.

4. Det går att få skadestånd för psykiskt lidande

Att det är möjligt att få skadestånd för “psykiskt lidande”, t.ex. för den stress och påfrestning som fel och förseningar kan orsaka, är också en missuppfattning. Den skada som ersätts genom skadestånd är vad som kallas direkt förlust.

Direkt förlust

Med direkt förlust avses de extra kostnader som en part fått på grund av t.ex. fel i ett badrum. Principen är att du som skadelidande ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Ett prisavdrag avser skillnaden i värde mellan bostadsrätten i avtalat och felaktigt skick. Ett skadestånd kan i en sådan situation avse t.ex. ersättning för dubbel boendekostnad medan det felaktiga badrummet renoveras. Alltså kostnader du har haft på grund av felet. Den skadelidande har dock enligt svensk rätt inte rätt att få överkompensation (obehörig vinst). Detta innebär att den skadelidande inte ska försättas i en bättre position än om skadan inte hade inträffat.

Indirekt förlust

Det är mycket svårt att få ersättning för indirekt förlust. Om köparen kan visa att det förelegat försumlighet från säljarens sida kan köparen i undantagsfall ha rätt till ersättning för både direkta och indirekta förluster. Som indirekt förlust räknas t.ex. faktorer som utebliven produktion, utebliven försäljning och att bostaden inte kan nyttjas på avsett sätt men dock inte psykiskt lidande.

5. Skadestånd går att fastställa via kronofogden

Missuppfattningen att det går att ansöka om skadestånd hos kronofogden förekommer också. Om ett krav är ”tvistigt”, alltså att parterna har olika åsikt om huruvida rätt till betalning föreligger måste ett skadeståndsyrkande framföras genom stämning i domstol. Vid mål som avser tvister enligt köplagen är det tingsrätten på den ort där motparten bor som ska handlägga tvisten.

Inlägget De 5 vanligaste missuppfattningarna avseende skadestånd enligt köplagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

När det inom juridiken talas om tvistemål avses tvister som i domstol klassificeras som civilmål. Det handlar enbart om konflikter mellan enskilda parter och inte sådana där myndighet är part i målet. Missnöje med t.ex. Försäkringskassan eller konflikter som faller under strafflagstiftning omfattas inte. Det handlar istället mest om tvister som har samband med ekonomiska transaktioner mellan civila aktörer dvs. mellan två privatpersoner, en privatperson och ett företag s.k. konsumenttvister, eller två företag. Inom bostadsjuridiken omfattas främst fel i fastighet, fel i bostadsrätt, och entreprenadtvister.

Trots att domstolsalternativet finns tillgängligt är det ofta både smidigare och billigare att lösa en tvist genom förlikning. En förlikning är en frivillig lösning på en tvist genom en avtalsreglerad överenskommelse mellan parterna. En förlikning kan göras både inom och utom domstolen. Här följer 10 tips om förlikning i tvistemål, främst med anknytning till bostadsjuridik.

1. Dispositivt eller indispositivt tvistemål?

Observera att förlikning endast är tillåtet i dispositiva mål. Tvistemål delas enligt lagstiftning in i dispositiva och indispositiva mål. Skillnaden mellan dessa är just möjligheten till förlikning. Till indispositiva mål hör bl.a. tvister om äktenskap och vårdnad medan tvister mellan köpare och säljare eller konsument och näringsidkare är dispositiva. Andra slags dispositiva mål är t.ex. arvsfrågor som tolkning av testamente.

2. Gör alltid en riskanalys

Innan du bestämmer dig för att förlikas måste du göra en riskanalys. Faktorer som påverkar är hur riskerna i målet bedöms och hur risktålig du är. Vilka risker man tar sig an är ett individuellt val som i många fall fattas utifrån din personlighet och egna inställning. Vissa vill ha snabbaste möjliga lösning medan andra är principfasta och vill att målet ska prövas i domstol, kosta vad det kosta vill. Man bör dock inte starta en process i domstol utan att göra en relevant riskanalys.

De främsta fördelarna med en förlikning är:

• säkrare utgång,
• snabbare lösning,
• större flexibilitet, och
• lägre kostnader.

Genom en förlikning vet du vad du får och riskerar inte att förlora allt. Vid en domstolsprocess kan beviskraven vara höga och man riskerar också att behöva betala motpartens processkostnader vid en förlust. Vid en förlikning är utgångspunkten att parterna betalar sina egna ombudskostnader.

3. Upprätthåll sekretess genom förlikning

Ytterligare en anledning till att välja förlikning före uppkomst av tvist i domstol kan vara att det är ett sätt att upprätthålla sekretess. Många företag föredrar att förlikas för att skydda sin goodwill. Även för privatpersoner kan en förlikning vara ett sätt att upprätthålla sekretessen, särskilt när det gäller personliga områden som t.ex. arvsfrågor. Genom att skippa domstolsprocessen skyddas också de personliga relationerna.

4. Se till att ha ett fullständigt underlag för din riskanalys

Innan du gör din riskanalys måste du ha ett fullständigt utredningsunderlag. Det är viktigt att alltid spara all dokumentation och kommunikation i ett ärende. Saknas det uppgifter bör du försöka införskaffa så mycket information du kan innan du fattar ett beslut om vad som är bäst i din situation. Att du har ett ofullständigt utredningsunderlag kan vara ett argument för en förlikning istället för att riskera att inte ha tillräcklig bevisning i domstol.

5. Ju tidigare förlikning, desto bättre

En generell princip vid förlikning är ju tidigare, desto bättre. Genom en tidig förlikning får du en snabb lösning på problemet och sparar också ombudskostnader. Att parterna genom förhandling själva bestämmer hur konflikten ska lösas är också till stor fördel för parternas framtida affärsförhållande.

6. Ta hjälp av ett ombud

Det är inte lätt att själv avgöra huruvida förlikning är det bästa alternativet i en viss situation, och i vilket skede förlikningen ska ske. Det är alltid bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud för att få ett så bra resultat som möjligt. Vänd dig till en jurist som är specialist på just den juridik som gäller för ditt problem, och som har god förhandlingsvana. Rör det en testamentstvist vänder du dig till en familjejurist och rör det din bostad kontaktar du oss här på Bostadsjuristerna.

7. Upprätta alltid ett förlikningsavtal

Vid varje slags överenskommelse är det viktigt att den skrivs ned i ett avtal. Ett förlikningsavtal bör innehålla en sammanfattande beskrivning av tvisten och framförallt hur parterna kommit överens om att den ska lösas. I förlikningsavtalet ska villkoren för överenskommelsen noggrant beskrivas så att det inte senare dyker upp obehagliga överraskningar. Det är viktigt att du/ni har helt klart för er vad ni förlikas om. Tänk på ”vad” som regleras genom förlikningen – ska hela affären bli avslutad i och med överenskommelsen eller bara en viss del?

Det är viktigt att avtalet klargör att den del som avtalet gäller ska vara slutreglerad så att inte den ena parten senare kan driva samma fråga igen i domstol. Exempelvis om du är säljare och får ett krav från en köpare är det bra om det står ”slutligt reglerat” i avtalet. Om tvisten gäller ett par småsaker i vardagsrummet bör man dock som köpare passa sig så att man bara slutreglerar det som tvisten faktiskt gäller och inte allt avseende köpet. Det är extra viktigt att en jurist kollar på just denna del så att du vet vad du skriver under på och vilka konsekvenserna blir så att du inte (som köpare) avtalar bort din möjlighet att senare påtala andra fel.

8. Överväg förlikning även i ett senare skede

Även om det är bäst om en förlikning kommer till stånd i ett tidigt skede av tvisten bör möjligheten även övervägas i ett senare skede. I princip kan man förlikas ända fram till dess att en dom avkunnas. Förlikning kan ske både med och utan hjälp av domstol. I dispositiva tvistemål ingår det i beredningsprocessen att domstolen uppmanar parterna att förlikas. Det ligger även i domstolens intresse att hjälpa parterna att förlikas eftersom det minskar domstolens arbetsbörda. Även om parterna vid stämningstillfället stod långt ifrån varandra kan den skriftväxling som sker under domstolsprocessen leda fram till klargöranden och ställningstaganden som gör det lättare att förlikas. En förlikning kan alltså även i ett senare skede vara ett attraktivt alternativ. Mer än hälften av alla mål slutar i förlikning.

Om parterna förlikas under tiden för målets handläggning vid domstol kan förlikningen stadfästas i en dom. Detta innebär att avtalet (domen) direkt kan användas som exekutionstitel utan vidare juridiska åtgärder. Med andra ord kan du t.ex. direkt begära att Kronofogden driver in en betalning enligt domen.

9. Använd ditt rättsskydd för att täcka kostnader

Hamnar du i en tvist och behöver hjälp av ett juridiskt ombud glöm inte bort att använda ditt rättsskydd – vilket ingår i de flesta hemförsäkringar. Köprättsliga fel är en vanlig typ av tvist som omfattas av rättsskydd. Rättsskyddet täcker ombuds- och utredningskostnader upp till vissa nivåer beroende på vilken försäkring du har. Det beviljas dock endast för tvister i vilka tvistebeloppet överstiger ett visst värde och därför inte utgör småmål (som även kallas förenklat tvistemål). Vissa andra villkor gäller också som att du måste ha haft löpande försäkringsskydd i minst två år.

10. Upprätthåll god ton

Vårt sista men ändå viktiga tips är att upprätthålla god ton under hela processen. Det lönar sig alltid att i varje fall försöka vara tillmötesgående. Vid en tvist har ofta du och motparten egentligen samma målsättning. Ni vill båda nå en snabb lösning, minimera kostnader och lägga konflikten bakom er. Detta gäller oftast även företag som inte vill skada sitt rykte. Genom god ton undviker du att tvisten blir personlig. Vet du att dina känslor lätt flödar över eller att du är lättstressad låt ett ombud föra din talan så att förhandlingarna kan hållas på en professionell nivå.

Inlägget 10 tips avseende förlikning i tvistemål dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Köparen vet inte vad undersökningsplikten omfattar

Det här är det vanligaste misstaget eller snarare problemet. Många är osäkra på vad undersökningsplikten egentligen omfattar eller så glöms den bort inför köpet. Bostadsrättsmarknaden har på senare år blivit tuff. Snabba beslut måste tas. Det är fullt med folk på visningarna och de flesta lägenheterna är stylade för att se så attraktiva ut som möjligt. I värsta fall innebär det att fel och brister döljs. Det är lätt att bli fartblind och känna trycket att lägga ett bud och få igenom ett köp. Det är dock viktigt att ta sig tid att undersöka lägenheten. Även om man faktiskt försökt att läsa på om köparens undersökningsplikt är det svårt att veta vad som omfattas. Lagstiftningen säger endast att du inte i efterhand kan klaga på fel som du “borde ha märkt vid en undersökning”. Så vad borde du ha märkt? Borde du ha sett att arean är mindre än vad som angetts? Borde du ha förstått att badrummet inte var renoverat av en professionell hantverkare? Borde du ha insett att det skulle låta mycket från lägenheten bredvid. Speciellt när det stod en dubbelbarnvagn med hundbajspåsar hängande från handtaget i trapphuset?

Att besvara frågan vad som omfattas av undersökningsplikten är i princip omöjligt för en privatperson. Gränserna för köparens undersökningsplikt har mestadels fastställts genom praxis. Det innebär att domstolarna under många år har dömt i tvister och dessa domar blir sedan vägledande för vad som innefattas i undersökningsplikten. Vissa typer av fel har inte heller prövats i domstol. Därför är det inte alltid klart var gränsen går. En erfaren bostadsjurist kan hjälpa till med vägledning för vad som är ett upptäckbart eller dolt fel.

2. Köparen följer inte säljarens uppmaning att undersöka

Har du blivit uppmanad av säljaren att undersöka något i lägenheten och du därefter struntat i uppmaningen? Då kan du inte i efterhand kräva säljaren på ersättning avseende felet. Vid en lägenhetsvisning står det ibland en mäklare och uppmanar alla att ta sig en “ordentlig titt på det nyrenoverade badrummet”. I många fall anser mäklaren och säljaren att detta innebär att du har uppmanats att undersöka att badrummet är fackmannamässigt utfört. Eller har du exempelvis blivit ombedd att kontrollera att ugnen fungerar som den ska. Undersök då ugnen för att vara på den säkra sidan. De flesta mäklare använder sig också av prospekt och avtal där en uppmaning att undersöka lägenheten finns inskriven. Innan du undertecknar köpeavtalet; läs alltid igenom det noggrant. Var uppmärksam på detta så att du inte genom att underteckna avtalet, skriver under att du har undersökt lägenheten fast du inte gjort det eller haft möjlighet till det.

3. Många tror att mäklaren har ansvar

Köp av bostadsrätt är en affär mellan säljaren och köparen. Det är svårt att utkräva ansvar från mäklaren. Det är säljaren som ansvarar för alla uppgifter som uppges i prospekt och annonser. Har mäklaren medvetet underhållit ett fel i lägenheten, kan ersättningskrav riktas mot mäklaren. Att mäklaren eller stylisten satt en stor krukväxt framför en fuktfläck på väggen lär inte räcka. Fläcken är fortfarande lättillgänglig om man verkligen undersöker lägenheten. Det måste handla om ett agerande av allvarligare karaktär.

4. Köparen tror att säljaren har upplysningsplikt

Det finns ingen generell upplysningsplikt för säljaren avseende fel i lägenheten. I de flesta fall kommer sannolikt säljaren att hävda att de inte visste om felet. Är felet väsentligt (omfattande) kan säljaren anses vara skyldig att lämna upplysning om felet.

5. Köparen missar tidsfristen för att reklamera

För att kräva ersättning för ett fel i lägenheten, måste du reklamera ett fel inom två år från köpet. Vad många missar är att det också finns en tidigare gräns. Reklamation måste ske inom “skälig tid” efter att ett fel upptäcks. Så snart felet upptäcks ska köparen därför meddela felet till säljaren. Dessutom finns det en regel som innebär att du så fort du fått tillgång till lägenheten har en ytterligare skyldighet att undersöka lägenheten. Så kort kan sägas att man alltid bör klaga på ett fel som man upptäcker så fort som möjligt, även om du inte vet om felet kommer att behöva åtgärdas eller inte.

Avslutningsvis bör understrykas att du bör ta dig tid och undersöka lägenheten noggrant. Läs på om vanliga fel, kontakta en bostadsjurist innan du börjar gå på visningar och ta med en kunnig släkting eller kompis till visningen. Var den där pinsamma personen som flyttar på blomkrukor och går omkring med måttband och mäter alla rum!

Inlägget De 5 vanligaste misstagen avseende undersökningsplikt för bostadsrätt dök först upp på Bostadsjuristerna.