När det inom juridiken talas om tvistemål avses tvister som i domstol klassificeras som civilmål. Det handlar enbart om konflikter mellan enskilda parter och inte sådana där myndighet är part i målet. Missnöje med t.ex. Försäkringskassan eller konflikter som faller under strafflagstiftning omfattas inte. Det handlar istället mest om tvister som har samband med ekonomiska transaktioner mellan civila aktörer dvs. mellan två privatpersoner, en privatperson och ett företag s.k. konsumenttvister, eller två företag. Inom bostadsjuridiken omfattas främst fel i fastighet, fel i bostadsrätt, och entreprenadtvister.

Trots att domstolsalternativet finns tillgängligt är det ofta både smidigare och billigare att lösa en tvist genom förlikning. En förlikning är en frivillig lösning på en tvist genom en avtalsreglerad överenskommelse mellan parterna. En förlikning kan göras både inom och utom domstolen. Här följer 10 tips om förlikning i tvistemål, främst med anknytning till bostadsjuridik.

1. Dispositivt eller indispositivt tvistemål?

Observera att förlikning endast är tillåtet i dispositiva mål. Tvistemål delas enligt lagstiftning in i dispositiva och indispositiva mål. Skillnaden mellan dessa är just möjligheten till förlikning. Till indispositiva mål hör bl.a. tvister om äktenskap och vårdnad medan tvister mellan köpare och säljare eller konsument och näringsidkare är dispositiva. Andra slags dispositiva mål är t.ex. arvsfrågor som tolkning av testamente.

2. Gör alltid en riskanalys

Innan du bestämmer dig för att förlikas måste du göra en riskanalys. Faktorer som påverkar är hur riskerna i målet bedöms och hur risktålig du är. Vilka risker man tar sig an är ett individuellt val som i många fall fattas utifrån din personlighet och egna inställning. Vissa vill ha snabbaste möjliga lösning medan andra är principfasta och vill att målet ska prövas i domstol, kosta vad det kosta vill. Man bör dock inte starta en process i domstol utan att göra en relevant riskanalys.

De främsta fördelarna med en förlikning är:

• säkrare utgång,
• snabbare lösning,
• större flexibilitet, och
• lägre kostnader.

Genom en förlikning vet du vad du får och riskerar inte att förlora allt. Vid en domstolsprocess kan beviskraven vara höga och man riskerar också att behöva betala motpartens processkostnader vid en förlust. Vid en förlikning är utgångspunkten att parterna betalar sina egna ombudskostnader.

3. Upprätthåll sekretess genom förlikning

Ytterligare en anledning till att välja förlikning före uppkomst av tvist i domstol kan vara att det är ett sätt att upprätthålla sekretess. Många företag föredrar att förlikas för att skydda sin goodwill. Även för privatpersoner kan en förlikning vara ett sätt att upprätthålla sekretessen, särskilt när det gäller personliga områden som t.ex. arvsfrågor. Genom att skippa domstolsprocessen skyddas också de personliga relationerna.

4. Se till att ha ett fullständigt underlag för din riskanalys

Innan du gör din riskanalys måste du ha ett fullständigt utredningsunderlag. Det är viktigt att alltid spara all dokumentation och kommunikation i ett ärende. Saknas det uppgifter bör du försöka införskaffa så mycket information du kan innan du fattar ett beslut om vad som är bäst i din situation. Att du har ett ofullständigt utredningsunderlag kan vara ett argument för en förlikning istället för att riskera att inte ha tillräcklig bevisning i domstol.

5. Ju tidigare förlikning, desto bättre

En generell princip vid förlikning är ju tidigare, desto bättre. Genom en tidig förlikning får du en snabb lösning på problemet och sparar också ombudskostnader. Att parterna genom förhandling själva bestämmer hur konflikten ska lösas är också till stor fördel för parternas framtida affärsförhållande.

6. Ta hjälp av ett ombud

Det är inte lätt att själv avgöra huruvida förlikning är det bästa alternativet i en viss situation, och i vilket skede förlikningen ska ske. Det är alltid bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud för att få ett så bra resultat som möjligt. Vänd dig till en jurist som är specialist på just den juridik som gäller för ditt problem, och som har god förhandlingsvana. Rör det en testamentstvist vänder du dig till en familjejurist och rör det din bostad kontaktar du oss här på Bostadsjuristerna.

7. Upprätta alltid ett förlikningsavtal

Vid varje slags överenskommelse är det viktigt att den skrivs ned i ett avtal. Ett förlikningsavtal bör innehålla en sammanfattande beskrivning av tvisten och framförallt hur parterna kommit överens om att den ska lösas. I förlikningsavtalet ska villkoren för överenskommelsen noggrant beskrivas så att det inte senare dyker upp obehagliga överraskningar. Det är viktigt att du/ni har helt klart för er vad ni förlikas om. Tänk på ”vad” som regleras genom förlikningen – ska hela affären bli avslutad i och med överenskommelsen eller bara en viss del?

Det är viktigt att avtalet klargör att den del som avtalet gäller ska vara slutreglerad så att inte den ena parten senare kan driva samma fråga igen i domstol. Exempelvis om du är säljare och får ett krav från en köpare är det bra om det står ”slutligt reglerat” i avtalet. Om tvisten gäller ett par småsaker i vardagsrummet bör man dock som köpare passa sig så att man bara slutreglerar det som tvisten faktiskt gäller och inte allt avseende köpet. Det är extra viktigt att en jurist kollar på just denna del så att du vet vad du skriver under på och vilka konsekvenserna blir så att du inte (som köpare) avtalar bort din möjlighet att senare påtala andra fel.

8. Överväg förlikning även i ett senare skede

Även om det är bäst om en förlikning kommer till stånd i ett tidigt skede av tvisten bör möjligheten även övervägas i ett senare skede. I princip kan man förlikas ända fram till dess att en dom avkunnas. Förlikning kan ske både med och utan hjälp av domstol. I dispositiva tvistemål ingår det i beredningsprocessen att domstolen uppmanar parterna att förlikas. Det ligger även i domstolens intresse att hjälpa parterna att förlikas eftersom det minskar domstolens arbetsbörda. Även om parterna vid stämningstillfället stod långt ifrån varandra kan den skriftväxling som sker under domstolsprocessen leda fram till klargöranden och ställningstaganden som gör det lättare att förlikas. En förlikning kan alltså även i ett senare skede vara ett attraktivt alternativ. Mer än hälften av alla mål slutar i förlikning.

Om parterna förlikas under tiden för målets handläggning vid domstol kan förlikningen stadfästas i en dom. Detta innebär att avtalet (domen) direkt kan användas som exekutionstitel utan vidare juridiska åtgärder. Med andra ord kan du t.ex. direkt begära att Kronofogden driver in en betalning enligt domen.

9. Använd ditt rättsskydd för att täcka kostnader

Hamnar du i en tvist och behöver hjälp av ett juridiskt ombud glöm inte bort att använda ditt rättsskydd – vilket ingår i de flesta hemförsäkringar. Köprättsliga fel är en vanlig typ av tvist som omfattas av rättsskydd. Rättsskyddet täcker ombuds- och utredningskostnader upp till vissa nivåer beroende på vilken försäkring du har. Det beviljas dock endast för tvister i vilka tvistebeloppet överstiger ett visst värde och därför inte utgör småmål (som även kallas förenklat tvistemål). Vissa andra villkor gäller också som att du måste ha haft löpande försäkringsskydd i minst två år.

10. Upprätthåll god ton

Vårt sista men ändå viktiga tips är att upprätthålla god ton under hela processen. Det lönar sig alltid att i varje fall försöka vara tillmötesgående. Vid en tvist har ofta du och motparten egentligen samma målsättning. Ni vill båda nå en snabb lösning, minimera kostnader och lägga konflikten bakom er. Detta gäller oftast även företag som inte vill skada sitt rykte. Genom god ton undviker du att tvisten blir personlig. Vet du att dina känslor lätt flödar över eller att du är lättstressad låt ett ombud föra din talan så att förhandlingarna kan hållas på en professionell nivå.

Inlägget 10 tips avseende förlikning i tvistemål dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det är skillnad på konsumententreprenader och kommersiella entreprenader. Vid konsumententreprenader är den ena parten (beställaren) konsument och då gäller konsumenttjänstlagen som innehåller särskilda skyddande regler för privatpersoner. Om en bostadsrättsförening är beställare har den inget konsumentskydd, trots att den representeras av en lekmannastyrelse. Det saknas särskilda lagregler för en entreprenad som beställs av en bostadsrättsförening. Enligt lagen behandlas föreningen som vilket företag som helst. Därför är det särskilt viktigt hur avtalet är utformat.

Här följer de 5 främsta misstagen relaterade till standardavtalen AB 04 och ABT 06. Artikeln är skriven ur bostadsrättsföreningens perspektiv.

1. Att inte förstå skillnaden mellan entreprenadformerna

För bostadsrättsföreningar som inte drivit stora byggprojekt tidigare kan det finnas osäkerhet kring skillnaden mellan en totalentreprenad och en utförandeentreprenad och på vilket sätt de är kopplade till valet mellan AB 04 och ABT 06.

En entreprenad kallas det när en entreprenör åtagit sig att leverera ett jobb till en beställare. Entreprenaden kan t.ex. innebära att ett byggföretag ska bygga 24 balkonger åt en bostadsrättsförening.

Det finns färdiga avtalsvillkor att använda sig av, AB 04 och ABT 06 är exempel på standardvillkor för entreprenader. Standardvillkoren har tagits fram av sakkunniga och byggbranschen. ”AB” står för allmänna bestämmelser och ”T” i ABT 06 står för totalentreprenad. Vid val mellan AB04 och ABT 06 gäller det att ha klart för sig om beställningen avser en totalentreprenad eller en utförandeentreprenad.

1.1 Totalentreprenad

Vid en totalentreprenad svarar entreprenören för att vissa angivna funktionskrav uppfylls. Beställaren beskriver vilken funktion och vilket resultat som ska uppnås. Entreprenören får sedan ansvara för att bygga så att den önskade funktionen uppnås. Det är entreprenören som står för projekteringen och utförandet. Standardvillkoren i ABT 06 avser totalentreprenad, eller ”funktionsentreprenad”.

1.2 Utförandeentreprenad

Det finns inget som säger att totalentreprenad alltid är ”bättre” än en utförandeentreprenad. Detta får bedömas från fall till fall. Ibland vill föreningen ha större möjligheter att reglera exakt ”hur” något ska byggas. Då kan en utförandeentreprenad vara det som behövs. Föreningen får då ta fram alla ritningar och specifikationer som behövs för byggnationen. I andra fall är kanske entreprenören bäst lämpad att hantera de frågorna. Då kan en totalentreprenad vara ett bättre val. I detta fall är det viktigast för föreningen att det blir en god funktion. Man kan kortfattat säga att beställaren har större kontroll över projektet i en utförandeentreprenad men att en totalentreprenad innebär en lägre risk för beställaren eftersom byggbolaget ansvarar för funktionen.

2. Oklarhet kring vad som faktiskt avtalats

Ett tyvärr inte ovanligt misstag som ställer till problem är att tro att entreprenören bär allt ansvar när det avtalas om att standardvillkoren i ABT 06 ska gälla, samtidigt som beställaren i realiteten projekterar själv, helt eller delvis. Här kan uppstå många oklarheter kring vem som ansvarar för vad och i vilken mån entreprenören ansvarar för funktionen. Det är bättre att först fundera på om AB04 faktiskt räcker i ett sådant fall eller att – om det går – dela upp entreprenaden i separata delar så att det blir en tydligare ansvarsfördelning. Tvist om ansvar kan bli komplicerad och utdragen. Kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av, ABK 09.

Och kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av; ABK 09.

3. Att lita på att standardvillkoren reglerar alla situationer och ansvarsfrågor

Det absolut vanligaste misstaget är att bostadsrättsföreningen avstår från att låta en jurist granska avtalet innan signering. Standardvillkoren täcker inte alla situationer och det kan finnas skäl att frångå standardvillkoren på vissa punkter. Avtalen behöver därför innehålla utförliga administrativa föreskrifter – en s.k. AF-del. Där detaljregleras allt från de praktiska villkoren för entreprenaden såsom arbetstider – så att störande arbeten inte pågår på helger och kvällar – till ansvar mot myndighet såsom arbetsmiljöansvar eller hantering av personalliggare. Det är viktigt att tänka på vilket sådant ansvar som ligger på fastighetsägaren om detta inte avtalas bort till entreprenören istället för föreningen. Vite och vilka branschregler som skall tillämpas vid byggnationen är exempel på andra frågor som kräver särskild reglering.

4. Full utbetalning utges för en ofärdig eller bristfällig entreprenad

Tyvärr får vi kontakt med många klienter först när problem uppstått och i detta sammanhang ser vi det vanliga misstaget att hela entreprenadsumman är betald utan att entreprenaden är helt slutförd eller när den fortfarande är behäftad med brister. Detta är så klart mycket olyckligt, då det mest effektiva verktyget en beställare har vid en tvist med sin entreprenör är att hålla inne hela eller delar av betalningen. Innan ni slutbetalar den sista delen av er entreprenad, är det ofta värt att fråga en jurist om råd. Även under entreprenadens gång är det möjligt att innehålla summor löpande om avtalet är korrekt utformat. Som bilaga till entreprenadavtalet finns oftast en så kallad ”lyftplan”. I denna regleras att olika delbelopp ska betalas i samband med att olika delar av entreprenaden färdigställs.

5. Tvistelösning tänks inte igenom vid avtalsupprättande

Mitt i ivern över att balkongerna ska hinna komma upp till sommaren är det trist att behöva tänka på tvistelösning. Både AB 04 och ABT 06 innehåller villkor om hur en uppkommen tvist ska lösas, men det är inte säkert att standardvillkoren är de bästa villkoren för just ert projekt. Enligt standardavtalen ska tvister som gäller belopp över 150 gånger prisbasbeloppet avgöras av skiljeman, lägre belopp av allmän domstol. Från entreprenörens sida kan det ses som en fördel att ett skiljeförfarande inte är offentligt för utomstående. För en förening kanske det är ett bättre förhandlingsläge om tvister avgörs av allmän domstol, främst på grund av de höga kostnaderna som är förknippade med skiljenämnd. En tvist i domstol kan också medföra en bättre möjlighet att nå en förlikningslösning, särskilt då entreprenören inte är så intresserad av att vänta på sina pengar.

Inlägget 5 främsta misstagen avseende AB 04 och ABT 06 dök först upp på Bostadsjuristerna.

För oss på Bostadsjuristerna innebär fastighetsjuridik sådan juridik som privatpersoner och bostadsrättsföreningar kommer i kontakt med till vardags. Hos oss jobbar juristerna främst med fastighetsjuridiska frågeställningar i mindre- och medelstor skala. Alla jurister behärskar rättsområdet men frågeställningarna varierar liksom behovet av eventuell domstolsprövning. Vi är en av få aktörer i Stockholm med specifik inriktning på juridik som är relaterad till boende. Hos oss är alltså alla juridiska spörsmål i någon mening fastighets- eller boenderelaterade. Detta innebär att vi kan hjälpa till med allt från föreningsjuridik och hyresrättsliga frågor till konsumententreprenader och försäkringsfrågor. Vi kallar vårt arbetsfält också för bostadsjuridik eftersom det möjligen bättre relaterar till vad som berör vanliga människors boende.

En fastighetsjurist för bostadsrättsföreningar

Våra fastighetsjurister bistår dagligen bostadsrättsföreningar med rådgivning gällande t.ex. beslut om och upphandling av stambyten, balkongbyggen eller vindsbyggen. Vi ger också rådgivning inför avtalsskrivning samt bistår vid förhandling och tvistelösning för medlemmar och hyresgäster. Många föreningar använder sig också löpande av våra tjänster inför och vid stämmor.

När tvist mellan medlem och förening uppstår har det inte sällan att göra med stadgarnas utformning. Stadgarna reglerar ansvarsfrågor på ett sätt som inte alltid är entydigt och lätt att tolka. Medlemmen uppfattar stadgarna på ett annat sätt än vad föreningens styrelse gör. I en sådan situation kan vi bistå föreningen i den aktuella tvistefrågan men också med att förebygga senare problem genom att bidra till att utforma stadgarna tydligare så att liknande tolkningsproblem framgent ska kunna undvikas. För att utforma stadgarna tydligare kan vi bistå föreningen med råd och de åtgärder som erfordras.

Väsentligt för oss är att vi är oberoende i förhållande till de stora medlemsorganisationerna. Många bostadsrättsföreningar som kontaktar oss efterfrågar en jurist som inte är anställd eller har någon annan koppling till föreningens ekonomiska eller tekniska förvaltare. Oberoende är ofta ett i sammanhanget väsentligt moment för klienten.

En fastighetsjurist för privatpersoner

Våra fastighetsjurister bistår dagligen privatpersoner med såväl tvistelösning som upprättande av avtal och rättsutredningar. Vanliga frågeställningar rör t.ex. dolda fel efter försäljningar eller tvister med hantverkare. Både privatpersoner och föreningar kan behöva hjälp med vattenskador, försäkringsärenden och s.k. byggfusk. Även upprättande av servitutsavtal och stöd till samfälligheter är uppdrag vi anlitas för. Vi är vana att förhandla med köpare, säljare, byggare och mäklare. Med vår hjälp har grannsämjan inom föreningar återställts fler än en gång.

Kostnadsfri rådgivning

Det är kostnadsfritt att få en bedömning av i vad mån ditt ärende fordrar hjälp av en jurist. Om du har fastighetjuridiska frågor, kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.

Inlägget Din fastighetsjurist i Stockholm dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Betala arvode?

En grundrekommendation är att något arvodesbelopp bör utgå till ledamöterna. Att ingå i föreningens styrelse innebär ett stort ansvar och medför i de flesta fall en relativt stor arbetsinsats. Det finns ordföranden som under perioder kan behöva ägna uppåt tio timmar i veckan eller mer åt styrelsearbete. Det är inte alla föreningar som har engagerade och kompetenta pensionärer som mer än gärna ingår i styrelsen. Faktum är att det särskilt i Stockholm ofta är svårt att hitta personer som vill ställa upp. Även om viljan finns så medför det så kallade ”livspusslet” att många inte har utrymme för ytterligare engagemang. Ett arvode, oavsett om det är för att visa uppskattning eller avsikten är att lämna en skälig ekonomisk ersättning, kan göra det lite lättare att rekrytera och ökar också motivationen för arbetet. I större bostadsrättsföreningar så förvaltar styrelserna betydande ekonomiska tillgångar och driver i praktiken ett mångmiljonföretag. Ur det perspektivet är det försvarligt att de som gör jobbet får ett skäligt arvode.

I egenskap av styrelseledamot är det viktigt att komma ihåg att det är dina grannar som betalar arvodet och att det i någon mening betraktas som ett hedersuppdrag som du utför för att dina grannar ska få en trivsam, trygg och fungerande boendemiljö. Styrelsens arvoden bör heller inte sättas på nivåer så att det blir ett ”välavlönat heltidsuppdrag” som i sig blir en ekonomisk motivationsfaktor.

2. Stämman fastställer beloppet

Arvodet till styrelsen ska för kommande verksamhetsår bestämmas vid bostadsrättsföreningens ordinarie årsstämma. När och hur föreningen ska fastställa arvode för styrelsen är en fråga som normalt avhandlas i stadgarna och i lagen om ekonomiska föreningar. För bostadsrättsföreningar i Stockholm tillämpas f.n. (2018) ett genomsnittligt arvode på ca 1000–1500 kr per lägenhet – för den samlade styrelsen att dela på. Vissa föreningar använder sig också av ett belopp baserat på prisbasbeloppet så att arvodet inte fordrar årlig justering utan automatiskt följer kostnadsläget.

I vissa föreningar beslutar stämman hur arvodet ska fördelas men ofta bestämmer styrelsen hur arvodet ska fördelas mellan ledamöterna. Styrelsen kan aldrig ta ut högre arvode än stämman har beslutat. Skulle det uppkomma önskemål om ”extra ersättning” så måste detta tas upp på en extra föreningsstämma. En styrelse som upplever att arbetet blir alltför betungande bör kanske hellre överväga att ta in konsulter för vissa arbetsmoment som t.ex. att anlita en bostadsjurist för att hantera en upphandling. Att köpa tjänster som ligger inom ramen för förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet(er) faller inom styrelsens uppdrag och befogenhet. En styrelsemedlem som utför arbete som annars skulle behöva läggas ut på entreprenad, t.ex. fungerar som vaktmästare och utför mindre reparationsarbeten, kan lämpligen erhålla särskild ersättning för detta arbete.

3. Låt styrelsen fördela

Det är lämpligt att låta styrelsen fördela arvodet inom sig och detta är också så de flesta bostadsrättsföreningar gör. Hur arvodet fördelas varierar dock en hel del men i huvudsak används någon av följande metoder:
• arvodet fördelas jämt mellan alla ledamöter,
• ordföranden och kanske även kassör och sekreterare får ett högre belopp,
• arvodet fördelas utifrån deltagande vid möten, eller
• någon slags kombination av de olika varianterna.
För att koppla arvodet till ansvar och arbetsbörda kan det t.ex. vara en bra idé att dela upp arvodet i tre delar, ett fast belopp till alla, ett belopp för varje möte som en ledamot deltagit i och en timersättning för den som tar sig an extra arbetsuppgifter.

4. Fastställ arvode utifrån er förening

Som nämnts varierar arvodet till styrelsen i olika föreningar från i praktiken ingenting till förhållandevis ansenliga belopp. Storleken på bostadsrättsföreningen bör tillmätas betydelse. Det förekommer bostadsrättsföreningar med bara en handfull lägenheter där det anses rimligt att inget arvode utgår (eftersom alla boende sas över tid roterar på styrelseposterna) till föreningar med flera tusen lägenheter där arvode bör utgå. Vad som planeras i föreningen är också en faktor att ta hänsyn till, t.ex. om stambyte eller ombyggnation av vindsutrymmen är förestående vilket regelmässigt innebär extra arbete för en styrelse.

Det är alltså viktigt att utgå ifrån förutsättningarna i er bostadsrättsförening. Styrelsearbetet i en äldre bostadsrättsförening med väletablerade tjänsteavtal genom vilka det mesta av driften sköts externt är mindre krävande än styrelsearbetet i en nybildad förening eller en förening med förestående underhållsaktiviteter. Det kan följaktligen variera vad som kan anses vara ett ”skäligt arvode”. Har en förening svag ekonomi får kanske styrelsen också acceptera att inget arvode kan utgå och helt enkelt ställa upp utifrån egenintresset att “rädda” föreningen och det egna boendet. En symbolisk summa så att styrelsen ska kunna gå ut och äta en god middag kan ändå vara försvarlig under sådana omständigheter. Om en förening har god ekonomi ska detta å andra sidan inte användas som ett argument för ett förhållandevis högt styrelsearvode.

5. Glöm inte kontrolluppgift till skatteverket

Arbetsgivaravgifter utgår för styrelsens arvode om detta är 1 000 kr eller högre. Det bör framgå av stämmans beslut om arbetsgivaravgifter ska räknas in i det fastställda beloppet eller inte. Kontrolluppgift avseende utbetalat styrelsearvode ska årligen lämnas in till Skatteverket.

Inlägget Fem tips angående arvode för styrelse i bostadsrättsförening dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Underskattar projektets omfattning

Ett av de allra största misstag som görs är att styrelsen underskattar hur mycket tid och energi som behöver läggas ner på ett projekt. Detta leder i de allra största fall till att ett, eller flera, av de övriga misstagen görs. Det gäller att börja i god tid för att få bra kontroll över projektet.

2. Fattar inte beslut i rätt ordning

Det allra första som behöver göras innan ett byggprojekt påbörjas är att beslut fattas i föreningen och att det görs i rätt ordning. Enligt reglerna i bostadsrättslagen måste beslut som gäller väsentliga förändringar av fastigheten fattas på föreningsstämma. Notera dock att det finns möjlighet att göra undantag från detta i en förenings stadgar, men i de allra flesta fall får styrelsen inte själv bestämma att ett större projekt ska påbörjas. Vad som räknas som väsentlig förändring ställer dock till problem. Vilka slags projekt måste egentligen tas upp på stämma? Är man osäker är det bäst att kontakta en bostadsjurist som kan ge vägledning utifrån gällande lagstiftning, praxis och vad som står i just er förenings stadgar, eller ta det säkra före det osäkra och fatta beslutet på stämma.

3. Har inte koll på myndighetskrav

Ytterligare ett vanligt problem är att styrelsen inte har koll på vilka myndighetskrav som gäller och missar att skaffa rätt lov och tillstånd. Många entreprenörer erbjuder som en extra service att sköta också ansökan om t.ex. bygglov men det är viktigt att komma ihåg att det alltid är fastighetsägaren som har ansvar för att rätt tillstånd finns. Det viktigaste tillståndet i byggsammanhang är förut nämnda bygglov som krävs för alla slags ny- och tillbyggnationer. Beroende på vilka detaljplaner som gäller i den kommun där er bostadsrättsförening ligger kan det också finnas krav på bygglov för mindre omfattande åtgärder som att måla om eller byta fasad- eller takmaterial. Det kan också behövas tillstånd enligt andra regelverk rörande t.ex. miljö, brandsäkerhet eller kulturskyddade fastigheter.

4. Upprättar bristfälligt förfrågningsunderlag

Det första steget i själva upphandlingen är att upprätta, dvs. skriva, ett förfrågningsunderlag. Även om styrelsen har en bild av slutresultatet krävs det byggnadsteknisk kunskap för att kunna skriva ett förfrågningsunderlag som är tillräckligt detaljerat. Ett tekniskt korrekt förfrågningsunderlag innebär att de offerter som entreprenörerna lämnar är enklare att jämföra.
Det är till stor hjälp att redan i detta skede ta hjälp av en byggsakkunnig för att skriva ett underlag med rätt tekniska specifikationer och rätt byggterminologi. Det finns standardformulär att hitta på nätet som man kan utgå ifrån vid formuleringen om det är ett mindre projekt som föreningen ska genomföra, men även små åtgärder som kostar förhållandevis lite kan ha långtgående konsekvenser. Därför; ett riktigt välskrivet förfrågningsunderlag lägger grunden för ett framgångsrikt projekt oavsett storlek.

5. Låter enskildheter såsom pris avgöra val av offerter

Precis som med allting annat är kostnad en viktig faktor vid jämförelse av offerter. En av styrelsens arbetsuppgifter är att förvalta bostadsrättsföreningens ekonomi och få medlemmar blir glada över höjda avgifter. Det är därför lätt hänt att priset får för stor betydelse vid jämförelsen mellan olika offerter och avgör val av hantverkare/entreprenör. När olika offerter, kanske på grund av ett bristfälligt underlag, också är utformade på olika sätt händer det också att de jämförs på ett felaktigt sätt så att den offert som verkade billigast i slutänden faktiskt visar sig kosta mest pga. olika tilläggsarbeten. Det till synes höga fasta priset kanske inte alltid är det som blir dyrast om det innehåller alla moment som behövs utan en mängd friskrivningar och tilläggspriser.

Det är viktigt att ta in tillräckligt många offerter och att ta referenser. Är företaget med i någon branschorganisation? Hur ser ekonomin ut? Kvalitet, tid för projektets utförande, störningsnivå och flexibilitet är andra faktorer som måste övervägas. Vilken entreprenör som passar för en viss förening beror mycket på just den föreningens behov. I vissa fall kanske en mindre, flexiblare firma med projektledaren på plats en stor del av tiden och projekttid på fyra veckor passar bättre än en byggjätte med projektledare som driver flera andra projekt med en utlovad projekttid på två veckor.

6. Missar att teckna bra avtal

Minst lika viktigt som att hitta rätt entreprenör är att det upprättas ett bra avtal (detta är än mer viktigt om man, trots alla checklistor vid upphandlingen, visar sig ha valt en dålig byggfirma). Tyvärr förekommer det till och med att inget avtal överhuvudtaget sluts, utan styrelsen tror istället att förfrågningsunderlaget och offerten räcker. Det finns flera standardavtal som används av branschen och alla seriösa entreprenörer bör erbjuda något av dessa. Tänk dock på att de är generellt skrivna och kanske inte täcker exakt de önskemål och omständigheter som gäller för er bostadsrättsförening. Det är alltid av värde att låta en bostadsjurist/fastighetsjurist gå igenom ett avtal innan det undertecknas. Lika viktigt som vad som ska göras och hur är frågor som försäkringar, ÄTA-arbeten (ändringar och tillägg), ansvar för fel och skador, besiktning m.m. Då är det bra att ha ett välskrivet, heltäckande avtal att falla tillbaka på. Avtalets syfte är utöver att avtala om själva entreprenaden även att förebygga framtida frågor, diskussioner och problem.

7. Glömmer bort att ha en plan för att hantera klagomål

Det är också vanligt att styrelsen glömmer bort det ansvar de har mot grannar, hyresgäster och medlemmar. Mitt i entusiasmen över det den nya hissen som ska byggas, glöms de medlemmar som faktiskt röstade mot beslutet, eller den där andrahandshyresgästen som bor på bottenvåningen, bort. Ibland uppstår också konflikter med boende i grannfastigheter som inte uppskattar att de mycket eftertraktade extra parkeringsplatserna mitt emellan fastigheterna nu ständigt är ockuperade av byggföretagets fordon. Det är bra att redan tidigt upprätta en plan för hur man ska hantera eventuella klagomål och problem och gärna tidigt i processen informera och upprätta kontakt med alla parter som kan komma att påverkas samt friska upp minnet om vad som egentligen gäller. Vad står i lagstiftning och stadgar om vilka slags störningar som medlemmar och hyresgäster måste tåla. Även till synes små frågor om byggtider, störningar, avstängning av vatten och hämtning av sopsäckar bör regleras i avtalet för att minimera utrymmet för den här typen av ofta tidsödande frågor och minska risken för infekterade situationer.

8. Gör ingen förbesiktning

Som ovan nämnts är det en bra idé att jobba tillsammans med en byggsakkunnig för alla slags större projekt. Bristande kompetens i byggfrågor leder i stort sett alltid till att bostadsrättsföreningen hamnar i en svagare position i förhållande till entreprenören. Många föreningar är t.ex. inte medvetna om möjligheten att göra en förbesiktning. Detta kan göras redan vid starten av entreprenaden om det råder delade meningar om någon aspekt och rätten att begära förbesiktning kvarstår (för båda parter) tills arbetet är avslutat. Om ett problem uppstår har alltså föreningen möjlighet att begära att det görs en förbesiktning. Det är alltid bra att frågor som parterna inte är överens om utreds i ett tidigt skede av en utomstående expert för att förebygga vidare problem. Det ska också nämnas att en förbesiktning också bör utföras för att besiktiga delar av arbetet som inte kan besiktigas vid slutbesiktningen t.ex. för att dessa delar kommer att vara fysiskt oåtkomliga när slutbesiktning sker.

9. Gör ingen slutbesiktning

När ett byggprojekt är färdigt ska det göras en slutbesiktning. Många tror att det är entreprenören som tar hand om frågan eller nöjer sig med en genomgång av entreprenaden tillsammans med byggaren. Det kanske fungerar om man installerat nya lås i fastigheten, men en dyr fönsterentreprenad eller vindsbygge ska givetvis besiktigas av en opartisk besiktningsman.

En slutbesiktning bör utföras av en certifierad besiktningsman som har ansvarsförsäkring. Certifieringar utfärdas av Svenska byggingenjörers riksförbund. Vid besiktningen ska hela arbetet gås igenom med utgångspunkt i vad som beställts enligt avtalet. Besiktningsmannen ska notera alla fel och synpunkter och ska sedan godkänna eller underkänna själva entreprenaden. Ett underkännande innebär att det finns allvarliga fel och brister som absolut måste åtgärdas. Ett godkännande betyder inte att inga fel finns eller att entreprenören slipper avhjälpa dessa. Kom dock ihåg att denna besiktning är byggnadsteknisk och en annan slags kvalitetsbedömning än om det ”ser bra ut”. Att styrelsen helt enkelt inte tycker att det estetiskt ser snyggt ut innebär inte nödvändigtvis att arbetet kommer att underkännas.

10. Betalar innan slutbesiktning

Ytterligare ett allvarligt misstag är när betalning av projektet görs innan slutbesiktning. Innehållen betalning är ett effektivt förhandlingsverktyg och även om bostadsrättsföreningen så småningom skulle få rätt till återbetalning är det olycklig att under en längre period ligga ute med föreningens medel. Likaså om man avtalar om delbetalning (s.k. lyftplan), se till att det som skulle göras innan delbetalningen sker också faktiskt är utfört. Det finns i olika standardavtal regler om vad som kan innehållas till dess att fel är åtgärdade och detta kan en bostadsjurist/fastighetsjurist kan hjälpa din förening med.

Inlägget Upphandling av byggprojekt – de 10 vanligaste misstagen BRF-styrelser gör dök först upp på Bostadsjuristerna.

Här följer några av de vanligaste missuppfattningarna som förekommer runt frågan om ansvarsfrihet.

1. Ansvarsfrihet kan endast nekas med 50 procents majoritet

Enligt huvudregeln beviljas ansvarsfrihet om mer än 50 procent av stämman röstar för det. Det finns dock en undantagsregel som innebär att en minoritet på 10 procent av de röstberättigade har möjlighet att neka ansvarsfrihet och själva sedan stämma styrelsen. Detta följer av bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar.

2. Nekad ansvarsfrihet innebär automatiskt skadeståndsansvar

En av de allra vanligaste missuppfattningarna är att nekad ansvarsfrihet innebär att skadestånd automatiskt ska utgå. Fullt så enkelt är det dock inte utan nekad ansvarsfrihet är endast steg ett av flera i den process som behövs för att kräva styrelsen på ekonomiskt ansvar. Egentligen händer ingenting automatiskt till följd av nekad ansvarsfrihet utan någon måste agera (vanligtvis den nya styrelsen) och stämma den gamla styrelsen i domstol. Beslutet att neka ansvarsfrihet innebär i sig bara att man reserverar möjligheten att framföra anspråk genom vidare åtgärd i domstol. Att ett sådant beslut fattats innebär heller inte att man måste gå vidare. Detta görs med hjälp av en bostadsjurist eller advokat genom att sluta ett avtal. Föreningsstämman får träffa en uppgörelse om skadestånd om 10 % av de röstberättigade ej röstar mot förslaget. Att neka ansvarsfrihet påverkar heller inte på något sätt varken processen, bevisningen eller beslutet i ett skadeståndsmål. Domstolens bedömning av frågan är helt separat från stämmans inställning.

3. Vid nekad ansvarsfrihet måste styrelsen genast avgå

Om en styrelse nekas ansvarsfrihet kan det synas vara självklart att de ska avgå eftersom bostadsrättsföreningens medlemmar uppenbarligen saknar förtroende för dem. Att ansvarsfrihet nekas innebär dock heller inte att styrelsen automatiskt måste avgå. Frågan om vilka som ska sitta i styrelsen och ansvarsfrihet har inget direkt samband utan är två separata frågor. Men eftersom båda dessa frågor ska tas upp på årsstämman brukar det ena följa av det andra dvs. en styrelse som inte får ansvarsfrihet blir heller inte omvald.

4. Nekas ansvarsfrihet har man gott om tid på sig att stämma

Efter ett beslut om nekad ansvarsfrihet har bostadsrättsföreningen (eller medlemsminoriteten) ett år på sig att agera och stämma styrelsen. Det finns alltså en tidsfrist och även om ett år låter som lång tid gäller det att agera så snart som möjligt efter årsstämman.

5. Det är lätt att få skadestånd

Den absolut vanligaste missuppfattningen och också den allvarligaste är att det är lätt för en bostadsrättsförening att få skadestånd från styrelseledamöter som inte skött sig. Även bostadsrättsföreningsmedlemmar som är medvetna om att det inte sker helt automatiskt tror ibland att det är fixat genom beslutet att neka ansvarsfrihet. Det är bara att lämna in stämningsansökan så är det klart och domstolsprocessen ses mer som en formalitet. Den demokratiska processen i bostadsrättsföreningen har dock ingen inverkan på domstolsprocessen. Även om 100 procent av medlemmarna i en bostadsrättsförening på revisorernas inrådan röstat mot ansvarsfrihet innebär detta inte en garanti för att domstolen kommer att göra samma bedömning. Revisorernas bedömning kan naturligtvis vara en indikation och chansen i ett sådant fall lär vara större än om bostadsrättsföreningen gått emot revisorernas bedömning att bevilja ansvarsfrihet.

För att skadestånd ska utgå måste det dock vara bevisat att styrelsen agerat uppsåtligen eller oaktsamt medan de utförde sitt uppdrag och på så sätt skadade föreningen. Det betyder alltså att styrelsen måste ha haft uppsåt och i princip varit ute efter att skada föreningen eller åtminstone borde ha förstått att vad de gjorde skulle skada föreningen. Särskilt bedömningen av vad som faller under “oaktsamt” kan vara mycket komplicerad. Det är dessutom den som stämmer dvs. bostadsrättsföreningen som har bevisbördan i processen och eftersom detta är en så svår bedömning ställs höga krav på bevisningen för att föreningen ska få rätt.

6. Ansvarsfrihet gäller även om nya omständigheter kommer fram

När en bostadsförenings stämma beviljar ansvarsfrihet är det ett slutgiltigt beslut som inte går att ändra. Vad många dock missar är att beslutet endast gäller utifrån de omständigheter som faktiskt var kända vid omröstningen. Om något nytt skulle komma fram täcks det inte av ansvarsfriheten. Det går alltså under vissa omständigheter, t.ex. att det visar sig att styrelsens har lämnat oriktiga uppgifter i årsredovisningen, att även efter ett beslut om ansvarsfrihet kräva en styrelse på ansvar. Under sådana omständigheter finns det möjlighet att inom fem år efter räkenskapsåret ändå stämma styrelsen trots tidigare beviljad ansvarsfrihet.

7. Ansvarsfrihet beviljas till styrelsen som en enhet

En vanlig fråga, och också en oro från enskilda ledamöter, är om ansvarsfrihet beviljas för styrelsen som en enhet eller för varje enskild ledamot separat. Svaret på detta är att beslutet är individuellt för varje enskild medlem och ska baseras på dennes agerande som företrädare för bostadsrättsföreningen. Styrelsen agerar i de flesta frågor som en enhet och vanligtvis fattas beslutet om ansvarsfrihet för styrelsen i sin helhet men det finns alltså ingenting som hindrar att en viss ledamot ges ansvarsfrihet och en annan inte. I detta sammanhang uppstår naturligtvis svåra gränsdragningar. Särskilt om styrelsen inte har för vana att notera vilka ledamöter som röstade för eller mot ett beslut utan endast skriver upp antal röster för och emot. Om du som enskild ledamot verkligen är mot ett beslut bör du se till att det särskilt noteras för att senare kunna hänvisa till detta som bevisning att du personligen inte hade uppsåt eller var oaktsam.

8. Nekad ansvarsfrihet kan användas som ett uttryck för missnöje

En tyvärr allt vanligare missuppfattning är att frågan om ansvarsfrihet kan användas som ett uttryck för missnöje. Ett antal medlemmar är missnöjda med styrelsen förvaltning och röstar mot ansvarsfrihet mest som en markering. Ingen har egentligen för avsikt att stämma. Detta är en felaktig syn på frågan om ansvarsfrihet och leder endast till tråkiga slitningar i föreningen. Frågan om ansvarsfrihet handlar endast om den ekonomiska förvaltningen. Att neka ansvarsfrihet är ett sätt för en bostadsrättsförening att få ersättning för ekonomiska skador som en styrelse uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat en förening. Syftet ska alltid vara att ett skadeståndskrav faktiskt ska framställas. Gillar du inte de nya ordningsreglerna eller tycker att stambytet skjutits upp länge nog, får du istället jobba för nya styrelseledamöter som kan göra ett bättre jobb. Eller varför inte ställa upp själv? Har revisorn tillstyrkt ansvarsfrihet finns det sällan anledning för en bostadsrättsförening att gå emot denna rekommendation.

Inlägget Ansvarsfrihet i bostadsrättsförening – De 8 vanligaste missuppfattningarna dök först upp på Bostadsjuristerna.

Enligt bostadsrättslagen har alla boende i en bostadsrättsförening en skyldighet att inte störa sina grannar och leva upp till lagens formulering om ”sundhet, ordning och gott skick”. På föreningsstyrelsen faller ansvaret att hantera störningsfrågor.

I denna artikel kommer vi att diskutera de 5 vanligaste misstagen som styrelser gör när det gäller att hantera störningar. Notera att det här handlar om störande ljud vilket är störningar av mindre allvarlig art. Vissa särskilt allvarliga störningar som hot mot person eller andra brott innebär grund för omedelbart förverkande, vilket innebär att den störande måste avflytta och föreningen har vid förverkande rätt att tvångsförsälja bostadsrätten.

1. Styrelsen agerar för passivt

Att styrelsen agerar för passivt är det allra vanligaste misstaget. I sämsta fall kan passivitet leda till att styrelsen blir skadeståndsskyldig gentemot medlemmar som tvingats genomlida sina grannars vilda, stökiga liv. Många styrelsemedlemmar tycker att det är otrevligt att behöva agera ordningspolis mot sina grannar. Om det dessutom finns drog- eller alkoholproblem med i bilden kan det kännas riktigt obehagligt.

Medan en del drar sig för att anmäla sina grannar finns det andra som har en tendens att reagera på alla ljud. För styrelsemedlemmar som är konflikträdda kan det ligga nära till hands att motivera passivitet med att de som klagar är för känsliga. Och det är ju riktigt att i ett gemensamt boende måste viss ljudnivå och vissa aktiviteter tolereras. I lagstiftningen talas om “störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas”. Ljud som uppkommer från normalt boende måste alltså tålas; det kan röra sig om ljud från lekande barn, pianospel och att badrummet och köket används nattetid.

1.1 Säkrar inte tillräcklig dokumentation
Även om medlemmarna kanske är överkänsliga så har styrelsen dock alltid ett utredningsansvar så fort det kommer in ett klagomål. Styrelsen bör inledningsvis alltid be den som klagar att noga dokumentera störningarna. Det kan finnas fog för att kontakta andra grannar för att höra om de också blivit störda. En ordentlig störningsdagbok där både datum och tidpunkter för störningar registreras bör upprättas. Någon enstaka störning är sällan grund för vidare åtgärder men även små störningar kan bli ett stort problem om de äger rum tillräckligt ofta och under särskilt störande tidpunkter. Möjligheten att göra någonting åt störande grannar faller ofta på att det inte finns tillräckligt dokumentation. Styrelsen bör också på en gång göra klart för de grannar som är inblandade att de kan komma att behöva vittna inför domstol.

1.2 Utreder inte om problemet går att åtgärda
I vissa fall kan det hända att störningar har tekniska förklaringar. Det är inte ovanligt att isolerande lager i väggar och golv påverkas eller minskar i samband med renovering. Grannarna ovanpå har tagit fram ett gammalt trägolv utan att tänka på att heltäckningsmattan fungerade som ljudisolering och plötsligt hör du varenda steg de tar. Den goda nyheten är då att det är ett problem som går att åtgärda t.ex. genom ytterligare isolering under golvet. Men om inte styrelsen gör sitt jobb och utreder vad orsakerna till störningen är har en störd medlem svårt att göra något själv i frågan.

2. Styrelsen agerar för kraftfullt

Även det motsatta misstaget att styrelsen agerar för kraftfullt förekommer. Kanske är styrelsens ordförande den som har allra lägst toleransnivå och istället för att följa de rutiner som gäller enligt lagstiftningen (mer om det nedan) hotar föreningen direkt med förverkande. Detta är ur bostadsrättsföreningens perspektiv inte bra. Genom att störningen inte sköts på rätt sätt kan föreningen helt förlora möjligheten att bli av med den störande medlemmen eller få börja om från början.

För grannsämjans skull är det oftast bäst om en styrelse först försöker få medlemmarna att själva kommunicera med varandra. Grannen med hunden kanske inte fattade att skällandet störde dig eftersom du varje gång ni träffas glatt kelar med Sigge och verkar vara en djurvän av stora mått som de hoppas ska rasta Sigge åt dem vid behov. Att inom en bostadsrättsförening också med jämna mellanrum påminna om vilka ordningsregler som gäller enligt lagstiftning och stadgar kan också vara ett bra steg att ta innan mer formella åtgärderna vidtas.

3. Styrelsen hanterar rättelseanmaningen fel

Det vanligaste rent tekniska misstaget är att rättelseanmaningen inte hanteras på rätt sätt. Enligt bostadsrättslagen finns en tydlig rutin som måste följas när det gäller störningar (9 §). Det första steget är att en så kallad rättelseanmaning (också kallat rättelseanmodan) ska skickas och att bostadsrättsinnehavaren ska ha möjlighet att ändra sitt beteende. Rättelseanmaning är den juridiska termen för ett meddelande som ska innehålla klagomålet, vad som behöver förändras och vilka konsekvenser som kan väntas vid utebliven rättelse. Det är vanligt att styrelser glömmer att skicka rättelseanmaning och därmed inte ger den som stör chansen att förbättra sitt beteende. Det viktiga är ju att problemet upphör, inte att någon måste flytta. Styrelsen har också ansvar för att anmaningen faktiskt kommer fram. Hur anmaningen formuleras är ytterligare en fråga och ledorden är förstås att det är tydligt, lättförståeligt och sakligt. Hanteras frågan om rättelseanmaning på fel sätt kan bostadsrättsföreningen i värsta fall förlora sina möjligheter att bli av med en boende som fortsätter med samma störande beteende som förut. För att minimera den risken är det bra att kontakta en bostadsjurist som kan bedöma ärendet och utforma rättelseanmaningen.

4. Styrelsen kontaktar inte socialtjänsten

Det andra steget enligt ovan nämnda lagparagraf för hur störningar ska hanteras är att socialtjänsten ska kontaktas. Det är ett relativt vanligt misstag att styrelsen missar detta eller kanske till och med ifrågasätter varför det ska vara nödvändigt. Regeln infördes i början på 2000-talet och är en skyddsregel för den boende. Anmälningsskyldighet finns också om någon hamnar efter med att betala sina avgifter. Socialtjänsten ska alltså kontakts för att det ska finnas möjlighet att hjälpa den som beter sig störande. I första hand är alltid syftet att få bukt med problemet.

5. Styrelsen missar att annan lagstiftning gäller för hyresgäster

Ytterligare ett misstag som förekommer är att styrelsen inte är medveten om att olika lagstiftning gäller för eventuella hyresgäster som bor inom föreningen. Om det är bostadsrättsföreningen som är hyresvärd behöver inte detta leda till några problem, eftersom reglerna i bostadsrättslagen och hyreslagen i stort sett är identiska. Om bostadsrättens hyrs ut av en medlem i andra hand är det ändå bostadsrättsinnehavaren som ansvarar för sin hyresgäst. En bostadsrättsförening kan därför inte själva vräka en hyresgäst som bor i andra hand, även om bostadsrättshavaren befinner sig på långvandring i Anderna eller i en segelbåt utanför Salomonöarna, utan bostadsrättsinnehavare är fortfarande part i frågan.

Inlägget Störande ljud i bostadsrättsföreningar – De 5 vanligaste misstagen av styrelsen dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det indirekta besittningsskyddet uppkommer efter det att hyresförhållandet varat i minst nio månader och innebär vid uppsägning av en lokalhyresgäst en rätt till en ersättningslokal och/eller ekonomisk kompensation. Ur en bostadsrättsförenings perspektiv är det alltså mycket viktigt att en uppsägning av en lokalhyresgäst sker på ett juridiskt korrekt sätt för att minimera alternativt eliminera ersättningsskyldigheten. Ingen bostadsrättsförening vill hamna i den tråkiga situationen att den fina vinst man gjort från uthyrning, istället för att täcka nya takrännor och ett utegym, måste användas för att betala skadestånd till en hyresgäst. Här följer de sju vanligaste misstagen vi har noterat att bostadsrättsföreningar gör vid uppsägning av lokal.

1. Känner inte till det indirekta besittningsskyddet

Det är styrelsen i en bostadsrättsförening som har det praktiska ansvaret för att agera som hyresvärd och tyvärr förekommer det att styrelser överhuvudtaget inte känner till att det finns ett indirekt besittningsskydd att ta hänsyn till.

Reglerna om indirekt besittningsskydd finns i hyreslagen (Jordabalken 12 kap. 57–58 §§) och innebär bl.a. att om en hyresvärd säger upp ett hyresavtal utan saklig grund eller om hyresgästen inte godtar de villkor som hyresvärden ställer för att förlänga kontraktet så har hyresgästen rätt till ekonomisk ersättning.

2. Tror att det inte gäller vid uppsägning till avtalsperiodens slut

Utöver att en styrelse förbisett att ett indirekt besittningsskydd föreligger så förekommer också missuppfattningen att det inte gäller om ett hyresavtal sägs upp till avtalsperiodens slut. Det indirekta besittningsskyddet gäller alltid om det inte särskilt avtalats bort. En sådan överenskommelse om att det indirekta besittningsskyddet inte ska gälla måste göras i en separat handling som skrivits på av båda parter samt att den även under vissa omständigheter också måste godkännas av hyresnämnden. Denna ordning gäller som en försäkring för att skydda hyresgästen och säkerställa att denne är helt medveten om att det indirekta besittningsskyddet i så fall inte längre gäller.

3. Vet inte om att det kan avtalas bort

Det går alltså att avtala bort det indirekta besittningsskyddet men många bostadsrättsföreningar saknar kunskap om denna möjlighet. Vet man inom en bostadsrättsförening att en större ombyggnation ska göras inom några år eller att man har andra avsikter, t.ex. att så småningom själva nyttja lokalen så är detta alltså ett lätt sätt att undvika framtida ersättningsskyldighet. Det är också ett bra exempel på hur viktigt det är att skaffa juridisk hjälp vid allt slags avtalsskrivande.

4. Säger upp avtalet på fel grund eller att ingen grund alls anges

Rätten till ersättning som beskrivits ovan gäller dock inte utan undantag utan ett lokalhyresavtal får sägas upp om det finns så kallad saklig grund, alltså en befogad anledning för hyresvärden att säga upp avtalet. Enligt hyreslagens regler gäller följande undantag.

Det finns ingen rätt till ersättning om:

• hyresgästen inte skött sina åtaganden,
• hyresvärden i annat fall har befogad anledning att säga upp hyresavtalet eller,
• hyresgästen inte godtar de villkor som erbjuds för förlängning trots att dessa är skäliga och överensstämmer med god sed. (Se också möjligheten att erbjuda ersättningslokal i p. 5.)

Som synes finns det en hel del möjligheter för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst som inte sköter sig eller ställer orimliga krav. Det är därför mycket viktigt att rätt grund anges vid uppsägning av ett avtal. Om styrelsen riskerar att ange fel grund, alternativt att ingen grund anges, kan detta medföra onödiga komplikationer.

5. Erbjuder inte ersättningslokal

Beroende på vilken anledningen är att hyresgästen måste sägas upp kan det istället för ekonomisk ersättning finnas möjlighet att erbjuda en likvärdig ersättningslokal. Detta gäller om fastigheten i vilken lokalen finns ska rivas eller genomgå en större ombyggnation. Om hyresvärden erbjudit en godtagbar ersättningslokal och hyresgästen ändå väljer att inte acceptera den så bortfaller regelmässigt rätten till ersättning. Det är alltid bra att försöka erbjuda en ersättningslokal eftersom detta regelmässigt är till fördel och visar på god vilja från bostadsrättsföreningens sida vid en eventuell domstolsprövning om uppsägningen var befogad eller inte.

6. Tror att ersättningen är begränsad till en årshyra

Ytterligare ett onödigt misstag är när styrelsen tror att ersättningsrätten är begränsad till en årshyra och kanske till och med fattat ett affärsmässigt beslut utifrån detta. En årshyra är dock ”grundbeloppet” i sammanhanget. Ersättningsrätten omfattar dessutom andra förluster som orsakats av att hyresförhållandet sagts upp och även dessa ska täckas i skälig omfattning. Det kan handla om flyttkostnader, rörelseförluster, värdeminskning på hyresgästens egendom m.m. I värsta fall kan en hyresgäst känna sig tvingad att lägga ner sin verksamhet på grund av uppsägningen vilket kan leda till mycket höga skadeståndskrav. Hur dessa andra förluster ska beräknas är något som kan leda till långdragna tvister.

7. Går med på förlikning i onödan

Vi har också stött på misstaget att en styrelse inte känner till att det indirekta besittningsskyddet avtalats bort och, så att säga, i onödan går med på en förlikning. Misstag som detta inträffar ofta i styrelser med hög omsättning och dålig dokumentation och är ytterligare ett exempel på hur värdefullt det är för mindre bostadsrättsföreningar att kontinuerligt samarbeta med en bostadsjurist som känner er förening. En duktig bostadsjurist kan hjälpa till att skapa rutiner för dokumentation i föreningens arbete som säkerställer kontinuitet oavsett hur ofta styrelsen byter medlemmar. I detta sammanhang är det också värt att nämna att styrelsemedlemmar under vissa omständigheter kan bli personligt ansvariga vilket är ytterligare en anledning för en förening att jobba nära med en jurist för att på så sätt skydda sin egen styrelse och ev. göra det lättare att rekrytera medlemmar till styrelsen.

Inlägget Indirekt besittningsskydd – de 7 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

Här följer de fem vanligaste misstagen som ordföranden i en bostadsrättsförening gör.

1. Ordföranden agerar solo och uppfattas om auktoritär

I mindre föreningar är det inte ovanligt att ordföranden har en stor arbetsbörda och hanterar de flesta vardagssituationer själv, kanske till den grad att han/hon kan uppfattas som auktoritär. Det kan t.ex. förekomma att ordföranden håller så hårt i föreningens ”plånbok” att det hämmar föreningens verksamhet. Att ha god kontroll över föreningens ekonomi är väsentligt men det ska för den skull inte “snålas” till den grad att föreningen riskerar att inte kunna uppfylla sina skyldigheter. Det är angeläget att ordföranden och styrelsen är omsorgsfulla och vinnlägger sig om att vidmakthålla en god ekonomi i föreningen vilket fordrar relevant kunskap. De flesta styrelsemedlemmar är lekmän när det kommer till fastighetsförvaltning och de juridiska regelverk som styr en bostadsrättsförening. Mindre föreningar upplever ofta att de saknar ekonomiskt utrymme att skaffa extern hjälp. Istället använder sig ordföranden av Google eller en “allmän känsla” och fattar möjligen själv mindre välgrundade beslut.

När det gäller ordningsregler är det lätt att en aktiv ordförande uppfattas som auktoritär. Ibland kan gränsdragning mellan ett stort engagemang och ”övervakning” upplevas som flytande. Alla medlemmar har olika utgångspunkt och känslighet när det gäller t.ex. störningar. För att undvika onödig irritation och även göra det lättare för ordföranden att sköta sitt arbete är det viktigt att gällande ordningsregler finns dokumenterade och att alla boende är väl informerade om dessa.

2. Ordföranden delegerar inte

Det är dock inte alla ordföranden som en gång drömde om att komma in på Polishögskolan och nu istället agerar som bostadsrättsföreningens ordningsman. I vissa fall har ordföranden gjort misstaget att inte delegera ansvar till andra ledamöter och ofrivilligt sas fått ta på sig onödigt stort ansvar och tillika arbetsbörda.

Styrelsen i sin helhet är gemensamt ansvarig för hur en bostadsrättsförening och dess fastighet sköts och kan inom sig utse ansvariga för olika områden. Det är viktigt att man inom en styrelse diskuterar och delar upp vem som gör vad och även att alla fått den kunskap som behövs för att sköta sina respektive uppgifter. Sker ingen uppdelning av ansvaret faller detta i princip på ordföranden vilket kan leda till en orimlig belastning för denne. Det är värt att notera att det enligt regelverket i lagen om ekonomiska föreningar ska finnas minst tre styrelsemedlemmar men det finns inget som hindrar att styrelsen består av fler. Hur många styrelsemedlemmar varje enskild bostadsrättsförening ska/kan ha följer av stadgarna.

Även i mindre bostadsrättsföreningar kan det vara lämpligt att ha en större styrelse för att inte arbetsbördan för varje ledamot ska bli för stor och att utnyttja suppleanter till mer än att bara delta i möten när en ordinarie dito har förhinder. Det finns även möjlighet att delegera ansvar till utomstående, t.ex. en förvaltare, men då är det viktigt att dessa har ett tydligt uppdrag och de befogenheter som krävs – vilket lämpligen styrs upp genom ett väl formulerat avtal.

3. Ordföranden är osäker på sina befogenheter/ansvar

En vanlig fråga angående ordföranden i bostadsrättsföreningar är vilka befogenheter denne egentligen har? Hur mycket förväntas han eller hon göra? Vilka särskilda uppgifter åvilar denne?

Ordförandens roll är egentligen inte så speciell som många tror. Den främsta uppgiften ordföranden har är att kalla till styrelsemöten och leda dessa. Ordföranden är sammankallande. Det är också ordföranden som tillsammans med ytterligare en ledamot ska justera styrelsens mötesprotokoll. Dessutom är det ordföranden som har utslagsröst vid en omröstning med lika antal röster. I övrigt är ansvaret i praktiken solidariskt dvs. alla styrelsemedlemmar har ett gemensamt ansvar.

4. Ordföranden tar för lite ansvar

Medan vissa ordföranden med glädje tar på sig ansvar för allt från att cyklar ska parkeras på en rak linje till att sköta föreningens bokföring så tar samtidigt vissa ordföranden för lite ansvar. Framförallt brister detta när de inte sköter sin sammankallande uppgift. Det ingår också att kalla till möten vid behov om särskilda problem eller frågor uppkommer. Detta kan leda till att styrelsen inte utför viktiga arbetsuppgifter som t.ex. att det inte kallas till årsstämma i tid. Sköter inte en ordförande sin uppgift att driva styrelsearbetet framåt kommer sannolikt många av styrelsens uppgifter att bli eftersatta, kanske till den grad att styrelsen kan anses ha agerat oaktsamt.

Ett annat sammanhang där ordföranden (i egenskap av representant för styrelsen) anses ta för lite ansvar är när det gäller störningar. Kanske vill du som ordförande inte framföra klagomål mot grannar som du känt i många år eller till och med anser vara dina vänner. Det kan uppfattas som frustrerande för medlemmarna om en ordförande inte ”tar tag” i beteenden som uppfattas som störande eller för den delen gör skillnad på olika medlemmar. Återigen är det i dessa situationer viktigt att det finns klara regler och rutiner för hur störningar ska hanteras och att hela styrelsen engageras i arbetet.

Att vid behov söka extern hjälp av en bostadsjurist är ett sätt att se till att allt går rätt till så att föreningen t.ex. inte förlorar möjligheten att förverka en bostadsrätt på grund av formfel (dvs. bli av med en störande medlem som vägrar bättra sig). Extern hjälp i en sådan situation kan också vara ett sätt att undvika onödiga interna slitningar i föreningen.

5. Ordföranden agerar vårdslöst

Det kanske allvarligaste misstag en ordförande kan göra är att agera vårdslöst. Som tidigare nämnts är en grundläggande förutsättning för ansvar att ordföranden agerat vårdslöst dvs. på ett sätt som en normalt aktsam människa inte skulle ha gjort. Vad som är vårdslöst eller oaktsamt beror på omständigheterna i varje enskild situation men handlar oftast snarare om inaktivitet istället för aktivitet dvs. att styrelsen och ordföranden inte gjort vad de ska. Exempelvis kan styrelsen bli ansvarig till följd av att snö inte skottas från taket, att brandskyddsföreskrifter inte följs eller att trasiga gungor inte lagas och detta leder till olyckor. Det finns fall där styrelser blivit åtalade för vållande till annans död på grund av att den brustit avseende sitt fastighetsägaransvar. Andra situationer där styrelsen kan dömas till ansvar inkluderar felaktigt förda medlemsförteckningar, felaktig medlemsprövning, felaktigt beslutsfattande (t.ex. för få ledamöter för ett visst beslut) samt diskriminering av vissa medlemmar.

Inlägget Ordförande i bostadsrättsförening – de fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

På senare år har många föreningar också bestämt sig för att omvandla lokaler till bostäder som kan säljas. Detta innebär förutom bygglov och stora byggprojekt en hel del beslut i föreningen och en omfattande projektledning. Om ni går i tankarna att inleda ett sådant projekt, läs gärna vår artikel om upphandling av byggprojekt.

Här följer de tio mest frekventa misstag vi märkt att styrelser i bostadsrättsföreningar gör i samband med uthyrning av lokaler.

1. Överväger inte ändamålet för uthyrning

Det första styrelsen bör göra är att sätta sig ner och bestämma vilken slags verksamhet man kan tänka sig att ha i den lokal man vill hyra ut. Är föreningen beredd att acceptera att lokalen anpassas på olika sätt för att passa viss näringsverksamhet? Vilken slags verksamhet vill medlemmarna i föreningen ha, eller i alla fall vara villiga att tolerera? Kvarterskrogar innebär både matos och att folk rör sig mer i omgivningen, stora mängder sophantering och rökande gäster utanför på gatan och vad gör man om krogen förvandlas till ett tillhåll för det lokala Mc-gänget? Kanske kommer ni fram till att ett fastighetsmäklarkontor är något som passar bättre i just er förening. För vilket ändamål en lokal ska användas är något som bör skrivas in i hyreskontraktet. Se mer om detta i punkt 5 om andrahandsuthyrning.

2. Har dålig kunskap om brandskydd

Som fastighetsägare finns det en skyldighet att hantera frågor som har med brandskydd att göra. Viss säkerhetsutrustning måste finnas på plats och det ska också bedrivas ett systematiskt arbete för att upprätthålla en viss nivå av skydd. Exempelvis innebär detta att styrelsen i en bostadsrättsförening måste se till att det finns brandvarnare installerade medan det ankommer på bostadsrättsinnehavare och hyresgäster att kontrollera att de fungerar.

Tyvärr är det inte alltid som det finns tillräckliga kunskaper i dessa frågor vilket kan innebära problem när någon skada inträffar. Detta är en fråga som klart bör regleras i ett hyresavtal för lokal, lämpligen i en särskild brandskyddsklausul. Det bör särskilt skrivas in i avtalet vad som gäller för utrustning med extra brandfara, t.ex. kvarterskrogens fritöser.

3. Reglerar inte underhållsansvaret i hyresavtalet

Det är också relativt vanligt att det uppkommer frågor kring vem som ska stå för underhåll och drift av de uthyrda lokalerna. Utgångspunkten för all uthyrning är enligt hyreslagen att både bostäder och lokaler ska hyras ut i ett fullt brukbart skick. Bostadsrättsföreningen ansvarar för allmänna utrymmen men för ev. utrymmen där det kan tänkas kunna uppkomma gränsdragnings-problem bör det klart skrivas in i hyreskontraktet vad som gäller. Tydliga förteckningar med ansvarsfördelning med avseende på vem som ska stå för reparation och underhåll i olika delar är ovärderliga när det uppkommer konflikter – eller rättare sagt är det ett sätt att undvika att det överhuvudtaget uppkommer onödiga konflikter.

4. Vet inte att ett garage räknas som lokal

Många styrelser förbiser att samma villkor inte gäller för garage och parkeringsplats. Ett garage räknas faktiskt som en lokal (eftersom det finns tak, väggar och en dörr) vilket innebär att ett så kallat indirekt besittningsskydd kan uppkomma. Det är alltså mycket svårare att säga upp avtalet för garaget än för en vanlig parkeringsplats (som juridiskt sett är en nyttjanderätt).

5. Överväger inte frågan om andrahandsuthyrning

Det är inte ovanligt att även lokalhyresgäster vill hyra ut i andra hand. Efter två år känner fastighetsmäklaren att verksamheten inte går så bra som planerat och att det är onödigt att de två extra kontorsplatserna står tomma. För att lätta lite på den ekonomiska bördan vill hon då hyra ut till en annan näringsidkare som planerar att sälja pizza. Vad har då din bostadsrättsförening som kanske faktiskt ”valt bort” restaurangverksamhet för möjligheter att förhindra detta?

Eftersom hyreslagen (12 kap. JB) är en skyddslagstiftning går reglerna i den inte att avtala bort om det inte uttryckligen anges. Att skriva in i ett lokalhyresavtal att andrahandsuthyrning överhuvudtaget inte är tillåten är därför inte giltigt.

En hyresvärd är förvisso inte maktlös i en sådan här situation men det gäller att se till att ha ett välskrivet och genomtänkt hyresavtal att luta sig mot. Enligt hyreslagen måste en hyresgäst ansöka om tillstånd för att få hyra ut en lokal i sin helhet. Säger hyresvärden nej så går det att föra frågan till hyresnämnden för prövning. Andrahandsuthyrning kan tillåtas under vissa särskilda omständigheter som t.ex. sjukdom men generellt sett är det svårt att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut en hel lokal i andra hand. När det gäller endast delar av en lokal kan det bli mer problematiskt att förhindra. Uthyrning får dock inte ske om det innebär några men för förstahandshyresvärden (d.v.s. bostadsrättsföreningen). Förstahandshyresgästen svarar också för alla förpliktelser i hyreskontraktet. Detta innebär bland annat att andrahandshyresgästens verksamhet inte får falla utanför vad hyreskontraktet anger för ändamål avseende lokalen, t.ex. kontor eller lager. En pizzeria i en lokal som hyrs ut för kontorsverksamhet behöver inte tillåtas.

6. Skriver inte in indexklausul i hyresavtalet

Enligt hyreslagen ska hyresbeloppet vara fast. T. ex. vatten och el, vars kostnad kan variera efter förbrukning, får dock debiteras som ett rörligt belopp. Genom en indexklausul kan föreningen se till att hyran justeras i enlighet med konsumentprisindex. Föreningen går då inte miste om intäkter genom att lokalhyran efter några år ligger långt under marknadspris på grund av att man låtit ett hyresavtal löpa enligt ursprungliga villkor år efter år. Även ett villkor att hyresgästen ska betala fastighetsskatt får läggas till i hyreskontrakt för lokal – om hyrestiden är tre år eller längre. Ytterligare möjligheter med avseende på hur lokalhyra kan justeras är att komma överens om en hyra baserad på omsättning eller att träffa kortare avtal med överenskommelser om fasta hyreshöjningar i samband med förlängning.

7. Glömmer tidsfristen för indirekt besittningsskydd

Till skillnad från bostadshyresgäster har lokalhyresgäster inget direkt besittningsskydd d.v.s. ingen rätt att vara kvar när hyresvärden sagt upp avtalet. Däremot uppstår efter nio månader ett indirekt besittningsskydd vilket innebär att hyresgästen kan ha rätt till ersättning för ekonomisk skada som uppstår på grund av att hyresavtalet sägs upp utan befogad anledning. Vissa undantag finns dock som att hyresgästen sägs upp på grund misskötsel, ombyggnation eller att fastigheten ska rivas m.m.

Ur en bostadsrättsförenings perspektiv är det alltså viktigt att hålla reda på tidsfrister när det indirekta besittningsskyddet uppstår. Det är också viktigt att vara medveten om att det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort. Dock krävs hyresnämndens godkännande för hyresförhållanden som varat längre än nio månader – men det finns undantag även avseende detta.

8. Använder felaktig grund för uppsägning

Detta är sannolikt det vanligaste misstaget när det gäller hyreskontrakt för lokaler. Oavsett vilken anledningen är till varför en bostadsrättsförening vill säga upp en hyresgäst är det av avgörande betydelse att rätt juridisk grund anges. Trots det indirekta besittningsskyddet finns det situationer då en hyresgäst kan sägas upp utan att det finns någon risk för att föreningen ska bli skadeståndsskyldig. Även lokalhyresgäster har skyldigheter och kan få sin hyresrätt förverkad. Detta gäller bland annat vid utebliven hyra, otillåten andrahandsuthyrning av hela lokalen, vanvård, brottslig verksamhet m.m.

9. Uppsägningsprocessen sköts inte på rätt sätt

För att en lokalhyresgäst ska kunna sägas upp är det också mycket viktigt att allt i formellt hänseende sköts på rätt sätt. Hyreslagen innehåller detaljerade regler för hur uppsägningsprocessen ska hanteras och det kan vara svårt att hålla reda på alla moment, särskilt eftersom det varierar utifrån vad som ligger till grund för uppsägningen. Det är väsentligt att uppsägningen skickas i rätt tid, att den delges rätt person och formuleras på ett sådant sätt att den innehåller all information som fordras för att vara korrekt i lagligt hänseende

Bland annat måste uppsägningen innehålla de villkor som görs gällande för att förlänga hyreskontraktet t.ex. att hyran ska omförhandlas. Hyresgästen har sedan efter uppsägningen två månader på sig att acceptera de nya villkoren eller att föra frågan vidare till hyresnämnden för medling. Under medlingsprocessen är det inte tillåtet att som hyresvärd ändra sina villkor till nackdel för hyresgästen. Det gäller alltså för styrelsen att redan innan uppsägningen formuleras att ha klart för sig vilka förändringar man vill åstadkomma i avtalet.

10. Använder icke-anpassade avtalsmallar

Att hyra ut lokal är som synes relativt komplicerat och i vissa avseenden mer riskfyllt än att hyra ut bostäder till privatpersoner. Många av de problem som uppstår kan dock undvikas genom väl skrivna avtal. Att en fråga är reglerad i ett kontrakt är naturligtvis av avgörande betydelse vid en juridisk tvist. Det är väsentligt att försöka föregripa i sammanhanget viktiga frågor och villkor i samband med att hyreskontraktet träffas vilket också ger parterna möjlighet att diskutera dessa, få veta varandras ståndpunkt och komma överens om ev. kompromisser. Många konflikter uppstår på grund av att parterna är helt oförberedda på de situationer som kan uppstå och har helt olika uppfattning om hur de ska lösas. En erfaren bostadsjurist kan hjälpa bostadsrättsföreningen att föra denna dialog med motparten och på så sätt få till stånd ett så bra avtal som möjligt. Tyvärr använder sig alltför många hyresvärdar av föråldrade och undermåliga avtalsmallar. Utan rätt kunskaper är dessa svåra att anpassa för förhållanden som råder i det enskilda fallet.

Inlägget Hyreskontrakt lokal – de tio vanligaste misstagen som styrelser i bostadsrättsföreningar gör dök först upp på Bostadsjuristerna.