Det är skillnad på konsumententreprenader och kommersiella entreprenader. Vid konsumententreprenader är den ena parten (beställaren) konsument och då gäller konsumenttjänstlagen som innehåller särskilda skyddande regler för privatpersoner. Om en bostadsrättsförening är beställare har den inget konsumentskydd, trots att den representeras av en lekmannastyrelse. Det saknas särskilda lagregler för en entreprenad som beställs av en bostadsrättsförening. Enligt lagen behandlas föreningen som vilket företag som helst. Därför är det särskilt viktigt hur avtalet är utformat.

Här följer de 5 främsta misstagen relaterade till standardavtalen AB 04 och ABT 06. Artikeln är skriven ur bostadsrättsföreningens perspektiv.

1. Att inte förstå skillnaden mellan entreprenadformerna

För bostadsrättsföreningar som inte drivit stora byggprojekt tidigare kan det finnas osäkerhet kring skillnaden mellan en totalentreprenad och en utförandeentreprenad och på vilket sätt de är kopplade till valet mellan AB 04 och ABT 06.

En entreprenad kallas det när en entreprenör åtagit sig att leverera ett jobb till en beställare. Entreprenaden kan t.ex. innebära att ett byggföretag ska bygga 24 balkonger åt en bostadsrättsförening.

Det finns färdiga avtalsvillkor att använda sig av, AB 04 och ABT 06 är exempel på standardvillkor för entreprenader. Standardvillkoren har tagits fram av sakkunniga och byggbranschen. ”AB” står för allmänna bestämmelser och ”T” i ABT 06 står för totalentreprenad. Vid val mellan AB04 och ABT 06 gäller det att ha klart för sig om beställningen avser en totalentreprenad eller en utförandeentreprenad.

1.1 Totalentreprenad

Vid en totalentreprenad svarar entreprenören för att vissa angivna funktionskrav uppfylls. Beställaren beskriver vilken funktion och vilket resultat som ska uppnås. Entreprenören får sedan ansvara för att bygga så att den önskade funktionen uppnås. Det är entreprenören som står för projekteringen och utförandet. Standardvillkoren i ABT 06 avser totalentreprenad, eller ”funktionsentreprenad”.

1.2 Utförandeentreprenad

Det finns inget som säger att totalentreprenad alltid är ”bättre” än en utförandeentreprenad. Detta får bedömas från fall till fall. Ibland vill föreningen ha större möjligheter att reglera exakt ”hur” något ska byggas. Då kan en utförandeentreprenad vara det som behövs. Föreningen får då ta fram alla ritningar och specifikationer som behövs för byggnationen. I andra fall är kanske entreprenören bäst lämpad att hantera de frågorna. Då kan en totalentreprenad vara ett bättre val. I detta fall är det viktigast för föreningen att det blir en god funktion. Man kan kortfattat säga att beställaren har större kontroll över projektet i en utförandeentreprenad men att en totalentreprenad innebär en lägre risk för beställaren eftersom byggbolaget ansvarar för funktionen.

2. Oklarhet kring vad som faktiskt avtalats

Ett tyvärr inte ovanligt misstag som ställer till problem är att tro att entreprenören bär allt ansvar när det avtalas om att standardvillkoren i ABT 06 ska gälla, samtidigt som beställaren i realiteten projekterar själv, helt eller delvis. Här kan uppstå många oklarheter kring vem som ansvarar för vad och i vilken mån entreprenören ansvarar för funktionen. Det är bättre att först fundera på om AB04 faktiskt räcker i ett sådant fall eller att – om det går – dela upp entreprenaden i separata delar så att det blir en tydligare ansvarsfördelning. Tvist om ansvar kan bli komplicerad och utdragen. Kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av, ABK 09.

Och kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av; ABK 09.

3. Att lita på att standardvillkoren reglerar alla situationer och ansvarsfrågor

Det absolut vanligaste misstaget är att bostadsrättsföreningen avstår från att låta en jurist granska avtalet innan signering. Standardvillkoren täcker inte alla situationer och det kan finnas skäl att frångå standardvillkoren på vissa punkter. Avtalen behöver därför innehålla utförliga administrativa föreskrifter – en s.k. AF-del. Där detaljregleras allt från de praktiska villkoren för entreprenaden såsom arbetstider – så att störande arbeten inte pågår på helger och kvällar – till ansvar mot myndighet såsom arbetsmiljöansvar eller hantering av personalliggare. Det är viktigt att tänka på vilket sådant ansvar som ligger på fastighetsägaren om detta inte avtalas bort till entreprenören istället för föreningen. Vite och vilka branschregler som skall tillämpas vid byggnationen är exempel på andra frågor som kräver särskild reglering.

4. Full utbetalning utges för en ofärdig eller bristfällig entreprenad

Tyvärr får vi kontakt med många klienter först när problem uppstått och i detta sammanhang ser vi det vanliga misstaget att hela entreprenadsumman är betald utan att entreprenaden är helt slutförd eller när den fortfarande är behäftad med brister. Detta är så klart mycket olyckligt, då det mest effektiva verktyget en beställare har vid en tvist med sin entreprenör är att hålla inne hela eller delar av betalningen. Innan ni slutbetalar den sista delen av er entreprenad, är det ofta värt att fråga en jurist om råd. Även under entreprenadens gång är det möjligt att innehålla summor löpande om avtalet är korrekt utformat. Som bilaga till entreprenadavtalet finns oftast en så kallad ”lyftplan”. I denna regleras att olika delbelopp ska betalas i samband med att olika delar av entreprenaden färdigställs.

5. Tvistelösning tänks inte igenom vid avtalsupprättande

Mitt i ivern över att balkongerna ska hinna komma upp till sommaren är det trist att behöva tänka på tvistelösning. Både AB 04 och ABT 06 innehåller villkor om hur en uppkommen tvist ska lösas, men det är inte säkert att standardvillkoren är de bästa villkoren för just ert projekt. Enligt standardavtalen ska tvister som gäller belopp över 150 gånger prisbasbeloppet avgöras av skiljeman, lägre belopp av allmän domstol. Från entreprenörens sida kan det ses som en fördel att ett skiljeförfarande inte är offentligt för utomstående. För en förening kanske det är ett bättre förhandlingsläge om tvister avgörs av allmän domstol, främst på grund av de höga kostnaderna som är förknippade med skiljenämnd. En tvist i domstol kan också medföra en bättre möjlighet att nå en förlikningslösning, särskilt då entreprenören inte är så intresserad av att vänta på sina pengar.

Inlägget 5 främsta misstagen avseende AB 04 och ABT 06 dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Underskattar projektets omfattning

Ett av de allra största misstag som görs är att styrelsen underskattar hur mycket tid och energi som behöver läggas ner på ett projekt. Detta leder i de allra största fall till att ett, eller flera, av de övriga misstagen görs. Det gäller att börja i god tid för att få bra kontroll över projektet.

2. Fattar inte beslut i rätt ordning

Det allra första som behöver göras innan ett byggprojekt påbörjas är att beslut fattas i föreningen och att det görs i rätt ordning. Enligt reglerna i bostadsrättslagen måste beslut som gäller väsentliga förändringar av fastigheten fattas på föreningsstämma. Notera dock att det finns möjlighet att göra undantag från detta i en förenings stadgar, men i de allra flesta fall får styrelsen inte själv bestämma att ett större projekt ska påbörjas. Vad som räknas som väsentlig förändring ställer dock till problem. Vilka slags projekt måste egentligen tas upp på stämma? Är man osäker är det bäst att kontakta en bostadsjurist som kan ge vägledning utifrån gällande lagstiftning, praxis och vad som står i just er förenings stadgar, eller ta det säkra före det osäkra och fatta beslutet på stämma.

3. Har inte koll på myndighetskrav

Ytterligare ett vanligt problem är att styrelsen inte har koll på vilka myndighetskrav som gäller och missar att skaffa rätt lov och tillstånd. Många entreprenörer erbjuder som en extra service att sköta också ansökan om t.ex. bygglov men det är viktigt att komma ihåg att det alltid är fastighetsägaren som har ansvar för att rätt tillstånd finns. Det viktigaste tillståndet i byggsammanhang är förut nämnda bygglov som krävs för alla slags ny- och tillbyggnationer. Beroende på vilka detaljplaner som gäller i den kommun där er bostadsrättsförening ligger kan det också finnas krav på bygglov för mindre omfattande åtgärder som att måla om eller byta fasad- eller takmaterial. Det kan också behövas tillstånd enligt andra regelverk rörande t.ex. miljö, brandsäkerhet eller kulturskyddade fastigheter.

4. Upprättar bristfälligt förfrågningsunderlag

Det första steget i själva upphandlingen är att upprätta, dvs. skriva, ett förfrågningsunderlag. Även om styrelsen har en bild av slutresultatet krävs det byggnadsteknisk kunskap för att kunna skriva ett förfrågningsunderlag som är tillräckligt detaljerat. Ett tekniskt korrekt förfrågningsunderlag innebär att de offerter som entreprenörerna lämnar är enklare att jämföra.
Det är till stor hjälp att redan i detta skede ta hjälp av en byggsakkunnig för att skriva ett underlag med rätt tekniska specifikationer och rätt byggterminologi. Det finns standardformulär att hitta på nätet som man kan utgå ifrån vid formuleringen om det är ett mindre projekt som föreningen ska genomföra, men även små åtgärder som kostar förhållandevis lite kan ha långtgående konsekvenser. Därför; ett riktigt välskrivet förfrågningsunderlag lägger grunden för ett framgångsrikt projekt oavsett storlek.

5. Låter enskildheter såsom pris avgöra val av offerter

Precis som med allting annat är kostnad en viktig faktor vid jämförelse av offerter. En av styrelsens arbetsuppgifter är att förvalta bostadsrättsföreningens ekonomi och få medlemmar blir glada över höjda avgifter. Det är därför lätt hänt att priset får för stor betydelse vid jämförelsen mellan olika offerter och avgör val av hantverkare/entreprenör. När olika offerter, kanske på grund av ett bristfälligt underlag, också är utformade på olika sätt händer det också att de jämförs på ett felaktigt sätt så att den offert som verkade billigast i slutänden faktiskt visar sig kosta mest pga. olika tilläggsarbeten. Det till synes höga fasta priset kanske inte alltid är det som blir dyrast om det innehåller alla moment som behövs utan en mängd friskrivningar och tilläggspriser.

Det är viktigt att ta in tillräckligt många offerter och att ta referenser. Är företaget med i någon branschorganisation? Hur ser ekonomin ut? Kvalitet, tid för projektets utförande, störningsnivå och flexibilitet är andra faktorer som måste övervägas. Vilken entreprenör som passar för en viss förening beror mycket på just den föreningens behov. I vissa fall kanske en mindre, flexiblare firma med projektledaren på plats en stor del av tiden och projekttid på fyra veckor passar bättre än en byggjätte med projektledare som driver flera andra projekt med en utlovad projekttid på två veckor.

6. Missar att teckna bra avtal

Minst lika viktigt som att hitta rätt entreprenör är att det upprättas ett bra avtal (detta är än mer viktigt om man, trots alla checklistor vid upphandlingen, visar sig ha valt en dålig byggfirma). Tyvärr förekommer det till och med att inget avtal överhuvudtaget sluts, utan styrelsen tror istället att förfrågningsunderlaget och offerten räcker. Det finns flera standardavtal som används av branschen och alla seriösa entreprenörer bör erbjuda något av dessa. Tänk dock på att de är generellt skrivna och kanske inte täcker exakt de önskemål och omständigheter som gäller för er bostadsrättsförening. Det är alltid av värde att låta en bostadsjurist/fastighetsjurist gå igenom ett avtal innan det undertecknas. Lika viktigt som vad som ska göras och hur är frågor som försäkringar, ÄTA-arbeten (ändringar och tillägg), ansvar för fel och skador, besiktning m.m. Då är det bra att ha ett välskrivet, heltäckande avtal att falla tillbaka på. Avtalets syfte är utöver att avtala om själva entreprenaden även att förebygga framtida frågor, diskussioner och problem.

7. Glömmer bort att ha en plan för att hantera klagomål

Det är också vanligt att styrelsen glömmer bort det ansvar de har mot grannar, hyresgäster och medlemmar. Mitt i entusiasmen över det den nya hissen som ska byggas, glöms de medlemmar som faktiskt röstade mot beslutet, eller den där andrahandshyresgästen som bor på bottenvåningen, bort. Ibland uppstår också konflikter med boende i grannfastigheter som inte uppskattar att de mycket eftertraktade extra parkeringsplatserna mitt emellan fastigheterna nu ständigt är ockuperade av byggföretagets fordon. Det är bra att redan tidigt upprätta en plan för hur man ska hantera eventuella klagomål och problem och gärna tidigt i processen informera och upprätta kontakt med alla parter som kan komma att påverkas samt friska upp minnet om vad som egentligen gäller. Vad står i lagstiftning och stadgar om vilka slags störningar som medlemmar och hyresgäster måste tåla. Även till synes små frågor om byggtider, störningar, avstängning av vatten och hämtning av sopsäckar bör regleras i avtalet för att minimera utrymmet för den här typen av ofta tidsödande frågor och minska risken för infekterade situationer.

8. Gör ingen förbesiktning

Som ovan nämnts är det en bra idé att jobba tillsammans med en byggsakkunnig för alla slags större projekt. Bristande kompetens i byggfrågor leder i stort sett alltid till att bostadsrättsföreningen hamnar i en svagare position i förhållande till entreprenören. Många föreningar är t.ex. inte medvetna om möjligheten att göra en förbesiktning. Detta kan göras redan vid starten av entreprenaden om det råder delade meningar om någon aspekt och rätten att begära förbesiktning kvarstår (för båda parter) tills arbetet är avslutat. Om ett problem uppstår har alltså föreningen möjlighet att begära att det görs en förbesiktning. Det är alltid bra att frågor som parterna inte är överens om utreds i ett tidigt skede av en utomstående expert för att förebygga vidare problem. Det ska också nämnas att en förbesiktning också bör utföras för att besiktiga delar av arbetet som inte kan besiktigas vid slutbesiktningen t.ex. för att dessa delar kommer att vara fysiskt oåtkomliga när slutbesiktning sker.

9. Gör ingen slutbesiktning

När ett byggprojekt är färdigt ska det göras en slutbesiktning. Många tror att det är entreprenören som tar hand om frågan eller nöjer sig med en genomgång av entreprenaden tillsammans med byggaren. Det kanske fungerar om man installerat nya lås i fastigheten, men en dyr fönsterentreprenad eller vindsbygge ska givetvis besiktigas av en opartisk besiktningsman.

En slutbesiktning bör utföras av en certifierad besiktningsman som har ansvarsförsäkring. Certifieringar utfärdas av Svenska byggingenjörers riksförbund. Vid besiktningen ska hela arbetet gås igenom med utgångspunkt i vad som beställts enligt avtalet. Besiktningsmannen ska notera alla fel och synpunkter och ska sedan godkänna eller underkänna själva entreprenaden. Ett underkännande innebär att det finns allvarliga fel och brister som absolut måste åtgärdas. Ett godkännande betyder inte att inga fel finns eller att entreprenören slipper avhjälpa dessa. Kom dock ihåg att denna besiktning är byggnadsteknisk och en annan slags kvalitetsbedömning än om det ”ser bra ut”. Att styrelsen helt enkelt inte tycker att det estetiskt ser snyggt ut innebär inte nödvändigtvis att arbetet kommer att underkännas.

10. Betalar innan slutbesiktning

Ytterligare ett allvarligt misstag är när betalning av projektet görs innan slutbesiktning. Innehållen betalning är ett effektivt förhandlingsverktyg och även om bostadsrättsföreningen så småningom skulle få rätt till återbetalning är det olycklig att under en längre period ligga ute med föreningens medel. Likaså om man avtalar om delbetalning (s.k. lyftplan), se till att det som skulle göras innan delbetalningen sker också faktiskt är utfört. Det finns i olika standardavtal regler om vad som kan innehållas till dess att fel är åtgärdade och detta kan en bostadsjurist/fastighetsjurist kan hjälpa din förening med.

Inlägget Upphandling av byggprojekt – de 10 vanligaste misstagen BRF-styrelser gör dök först upp på Bostadsjuristerna.

Hos Bostadsjuristerna har vi entreprenadrätt som ett av våra specialistområden och här följer fem skäl för att anlita just oss för dina entreprenadsrättsliga behov.

1. Vi kan entreprenadrätt

I egenskap av en mindre byrå har vi valt att inrikta oss på de juridiska områden som vi bedömer vara både intressanta och efterfrågade på marknaden. Ett av dessa är just entreprenadrätt. Ett viktigt moment är att det ofta relaterar till boende – vilket är vår verksamhetsnisch – och som dessutom för de flesta innebär den största investering man gör. Vår kompetens bidrar till att värna enskildas ekonomiska intressen. Det är också ett rättsområde där vi kommer i kontakt med många människor för vilka vi kan åstadkomma en skillnad i sammanhanget.

Vi är experter inom entreprenadrätt och har genom åren skaffat oss den erfarenhet som krävs för att kunna erbjuda bästa möjliga service. Vi är väl förtrogna med de ofta komplexa juridiska regler som gäller inom detta område och du tar på bästa sätt del av våra expertkunskaper genom att låta oss vara din juridiska partner genom hela ”entreprenadprocessen”.

Ett väl formulerat entreprenadavtal är av avgörande betydelse för att förebygga problem och vi är väl insatta i de standardavtal som regelmässigt används på marknaden, t.ex. ABT06, AB04 och ABS09. Vi kan också medverka till att anpassa dessa avtal till för din entreprenad relevanta förhållanden. Vi erbjuder också juridiskt stöd när det gäller besiktning, frågor om fel, garantifrågor, ÄTA (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten) m.m.

2. Vi är specialister på bostadsrättsföreningar

Alla bostadsrättsföreningar är förr eller senare i behov av att utföra entreprenader och vi har hanterat åtskilliga entreprenadärenden för bostadsrättsföreningar. För dessa är det avgörande att vi utöver avtalsrätt och köprätt också är experter på föreningsrätt så att vi kan råda om vilka förfaranden som krävs inom föreningen inför en entreprenad som t.ex. stambyte, nya balkonger eller att bygga vindsvåningar. Vi fungerar som juridiskt stöd genom hela processen från att skriva underlag för att ta in offerter, genom de beslut som måste fattas i styrelse och på stämma. Vi tar fram avtalsunderlag med utvald entreprenör och ser till att slutbesiktning utförs på rätt sätt. Att redan i ett tidigt skede låta entreprenören veta att bostadsrättsföreningen engagerat ett kunnigt biträde kan i sig verka preventivt för att undvika onödiga komplikationer som kan uppkomma i ett entreprenadförhållande.

3. Vi är kunniga även på ”icke juridiska” delmoment

Bostadsjuristerna satsar på utveckling och vidareutbildning av våra jurister och vi har även relevanta kunskaper inom icke juridiska moment som byggnadsteknik och förhandling. Denna kunskap hjälper oss att på ett bättre sätt kommunicera med hantverkare/entreprenörer och besiktningsmän för att på så sätt hantera de juridiska momenten i ärendet på ett bättre sätt.

4. Specialister är kostnadseffektiva

Att anlita en specialist medför inte bara tillgång till god kvalitet i hanteringen utan är också regelmässigt mindre kostsamt i längden. En specialist skaffar sig snabbt en god överblick över ärendet och kan föreslå relevanta och effektiva lösningar.

Vi har god erfarenhet av de flesta juridiska problem som uppstår i samband med entreprenader. Vi har också den förhandlingsvana som erfordras för att på bästa sätt hantera och bevaka dina intressen gentemot motparten.

5. Vi har ett brett kontaktnät inom Stockholmsområdet

Genom det betydande antal entreprenadärenden vi har engagerats i så har vi skaffat oss områdesspecifik kunskap om Stockholm (vilket är den huvudsakliga ort vi verkar i) och ett brett kontaktnät som kan komma dig som klient till nytta. Vi känner branschen lokalt när det gäller besiktningsmän och andra aktörer som kan behöva anlitas för att lösa ditt problem.

Inlägget Entreprenadrätt – Fem skäl att anlita oss dök först upp på Bostadsjuristerna.

När en bostadsrättsförening genom röstning beslutat om att utnyttja oanvända utrymmen på ett bättre sätt finns det i princip två alternativ; att göra allt själv och därmed fungera som byggherre eller sälja ytan till någon annan som får göra i ordning den och sedan sälja. I denna artikel kommer vi att koncentrera oss på det senare alternativet; d.v.s. att en bostadsrättsförening valt att sälja en råvind för utveckling av en entreprenör/exploatör. Här följer 5 tips för hur en förening lämpligen går till väga vid försäljning av ytor.

1. Anlita sakkunniga

1.1. Byggnadsteknisk kunskap för ett bra underlag
Det första steget innan några beslut tas är att noga utreda förutsättningarna för projektet. Att ta hjälp av sakkunniga är ett måste för att utföra detta arbete. Idealt anlitas en byggsakkunnig, en värderingsman och även en bostadsjurist för att göra utredningen. Den sakkunnige med byggnadstekniska kunskaper är nödvändig för att göra en detaljerad utredning av de fysiska förutsättningarna för att bygga om en råvind till bostäder. Det handlar om frågor som stommen och dess bärighet, hantering av skorstenar, flytt av hissens aggregat till källaren, tryckstegring i vattenledningar och mycket mera.

1.2 Professionell värdering för bedömning av ekonomiska förutsättningar
Utifrån den byggnadstekniska utredningen, och kanske även en preliminär bedömning av en arkitekt, kan en värderingsman ge bostadsrättsföreningen en ungefärlig bild av vilken ekonomisk potential som finns. Det kan också vara av värde att kontakta en mäklare för en närmare bedömning av marknadsläget. Sådan professionell hjälp är inte bara intressant utan nödvändig för att bedöma föreningens intäkter och kostnader i projektet.

1.3 Juridisk kompetens behövs genom hela processen
Juristen bör anlitas redan på en gång bl.a. för att bistå föreningen. Innan avtal skrivs är det viktigt att få klarhet i en mängd frågor, finns det några rättsliga hinder som kulturmärkning, servitut, brandföreskrifter, föreskrifter i detaljplaner eller regler i bostadsrättsföreningens egna stadgar som kan hindra en råvindskonvertering?

Eftersom juristen kommer att behövas fortlöpande under projektets gång är det bra att bygga upp ett bra samarbete där alla förväntningar kan gås igenom innan avtal skrivits med en exploatör. Specialiserade bostadsjurister har också kontaktnät och kan ge råd och rekommendationer när det är fråga om att anlita sakkunniga.

2. Engagera medlemmarna

Att i ett tidigt skede engagera bostadsrättsföreningens medlemmar är av avgörande betydelse för en framgångsrik råvindskonvertering. Får man medlemmar som är emot projektet kan det vara svårt att genomföra det och leda till tråkiga slitningar inom föreningen. Fel skött leder ett roligt projekt, som skulle vara till nytta för alla medlemmar, till konflikter och stämmorna eskalerar i skyttegravskrig där medlemmar och styrelsen inte kan kommunicera. Det är olyckligt om styrelsen inte har förtroende, då den behöver stå för kontinuiteten då den här typen av projekt förstås pågår i flera år.

Målet är ofta att avgifterna på sikt ska kunna sänkas genom att yta säljs eller att andra nödvändiga renoveringar av föreningens fastighet kan ske utan att nya lån behöver tas, varför de flesta medlemmar ser försäljning av yta som något mycket positivt.

Detaljerad, lättförståelig information och öppenhet om att det kommer att bli störningar och vilka och när underlättar samvaron i föreningen. Att boende närmast under vinden kan vara negativa av rädsla för störningar både under byggarbetet och sen när nya grannar väl flyttat in är inte ovanligt. Därför är det inte ovanligt att de som bor högst upp erbjuds att köpa vindsutrymmet för att bygga om sina lägenheter och på så vis få en etagelägenhet. Samtidigt kan det vara så att man lyckas kombinera just vindbygge med en nödvändig takrenovering som ändå inneburit störningar.

Ytterligare något att tänka på är att försöka välja en så bra tidpunkt som möjligt att genomföra projektet. Det gäller att ha en engagerad styrelse som är villig att ta på sig det extra arbete försäljningen kommer att innebära. Sammanfaller en engagerad styrelse med en ekonomiskt fördelaktig tidpunkt, då väljer många föreningar att gå vidare från förstudie till handling.

3. Se till att beslut fattas i rätt ordning

Mycket viktigt för styrelsen är att se till att alla beslut angående försäljningen fattas i rätt ordning och formuleras på rätt sätt. En bostadsrättsförenings styrelse har ansvaret för den löpande förvaltningen och kan fatta beslut inom de ramar som gäller för detta ansvar, men när det gäller beslut som innebär “väsentliga förändringar” av föreningens hus eller mark så ska de fattas på en föreningsstämma (om inte annat har bestämts i stadgarna). För att en försäljning av råvind för ombyggnation till bostäder ska kunna göras måste alltså detta beslut fattas på en föreningsstämma. Även andra beslut som kan behöva fattas i samband med försäljning som t.ex. att vindsförråd eller vindskontor måste flyttas eller göras mindre, om avgifter tillfälligt ska sänkas på grund av störningar m.m. kan behöva fattas på en stämma. Oftast räcker det med enkel majoritet för dessa typer av beslut men om det finns medlemmar som motsätter sig ett visst beslut kan det krävas två tredjedelars (2/3) majoritet.

Även om majoriteten i en bostadsrättsförening är med på att en försäljning och beslut fattats är det mycket viktigt att ett stämmobeslut formuleras på rätt sätt så att det ger styrelsen tillräckliga befogenheter för att genomföra projektet. Är beslutet för detaljerat kan det innebära en för avgränsad befogenhet och då måste kanske nya beslut tas på stämma vilket kan försena processen i onödan. Ett rätt formulerat beslut är naturligtvis också viktigt för styrelsen ur ansvarssynpunkt så att de inte sedan behöver råka ut för tråkiga konsekvenser för att styrelsen och föreningen har olika uppfattning om styrelsens befogenheter. Det är i skeden som detta som en bostadsrättsförening behöver hjälp av en duktig bostadsjurist som kan hjälpa till med förslag till stämmobeslut som är både tydliga och väl avvägda.

4. Se över bostadsrättsföreningens försäkringsskydd

I samband med större projekt bör bostadsrättsföreningens försäkringsskydd ses över. När väl byggnationerna kommit igång är det mycket som kan hända. Då gäller det att både veta vad bostadsrättsföreningens egen försäkring faktiskt täcker och vem som ska hållas ansvarig för vad. Frågor som dessa regleras i det avtal som skrivs med den byggherre (exploatör) som köper råvinden. En bostadsrättsförening behöver försäkra sig om fullgod täckning för all skada som kan uppkomma pga. entreprenören inklusive underentreprenörer och andra leverantörers handlingar. En bostadsjurist som upprättar och granskar avtal där bl.a. försäkringsfrågan finns tydligt reglerad mellan alla inblandade parter är en grundförutsättning för att föreningen ska ha möjlighet att tillvarata sin rätt på bästa sätt.

5. Glöm inte att bostadsrättsföreningen alltid ansvarar för störningar

Även om bostadsrättsföreningen har valt att inte själv utföra ombyggnationen så är det alltid styrelsen som är ansvarig gentemot medlemmarna för de störningar som med säkerhet kommer att uppstå i samband med att byggjobbet utförs. Det går inte för styrelsen att hänvisa till entreprenören och säga att medlemmen själv får ringa upp och klaga. Att rösta ja till projektet innebär inte att medlemmen sedan är helt rättslös när det gäller störningar vid byggnationen. Det är alltid styrelsen som svarar gentemot medlemmen i de här frågorna och som måste hantera frågan.

Bäst sköter styrelsen sitt ansvar genom förebyggande åtgärder. Medlemmar som är välinformerade om de störningar som kommer att uppkomma är mindre benägna att klaga. Styrelsen bör också se till att det skrivs in i avtalet med entreprenören att allt jobb ska utföras på ett sådant sätt att störningar för de boende minimeras. Sådana självklarheter som att arbete inte får utföras före kl. 7.00 på morgonen eller på helger eller att information lämnas i förväg om kommande vattenavstängning behöver regleras tillsammans med en mängd andra ordningsregler.

Inlägget 5 tips när din bostadsrättsförening ska sälja råvind dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Vilken beslutsordning gäller?

Vem är det egentligen som ska bestämma att en större åtgärd ska utföras? Kan styrelsen fatta beslut eller behövs det en stämma där alla medlemmar får vara med och besluta. Enligt bostadsrättslagen måste ett beslut som innebär väsentliga förändringar av hus eller mark fattas på en föreningsstämma om det inte sägs något annat i stadgarna. Står inget om detta i stadgarna så gäller bostadsrättslagens regelverk. Att bygga till balkonger eller att bygga om en våning till kontor för uthyrning är definitionsmässigt väsentliga förändringar men andra mindre ingripande åtgärder kan vara svårare att bedöma om de ska betraktas som väsentliga eller inte.

2. Hur sköter man en upphandling?

En upphandling, dvs. processen att ta in offerter och bestämma sig för vilken entreprenör som ska anlitas kan bli utdragen. Ofta önskar medlemmarna se en snabb progress både i upphandling och därefter i utförande. Genom en väl skött upphandling läggs dock grunden till ett i alla delar korrekt utfört arbete. Många av de problem som skulle kunna uppstå längre fram i tiden kan undvikas genom en väl genomförd upphandling och ett välskrivet heltäckande avtal. Genom att ta in flera offerter, följa upp referenser, och bilda sig en uppfattning om entreprenörens kvalifikationer så säkerställs att man hittar rätt utförare. För vissa föreningar kanske det passar bättre att arbeta med ett storföretag som snabbt och effektivt kan utföra vad som efterfrågas. Stora företag kan emellanåt sakna flexibilitet så för andra kan en mindre entreprenör som är beredd att i större utsträckning erbjuda anpassning i detaljer – och till vilken man kan få ett mer personligt förhållande – vara en bättre lösning.

Det är också väsentligt att bilda sig en uppfattning om det arbete som man vill ha utfört innan man börjar ta in offerter. Att det kan vara svårt att jämföra olika offerter är ett återkommande faktum. Ett bra förfrågningsunderlag gör det lättare att få in bättre, heltäckande offerter som är enklare att jämföra med varandra.

3. Vem ansvarar för bygglov och andra kontakter med myndigheter

Vem ansvarar för att ansöka om bygglov och andra eventuella kontakter med myndigheter? Går det att lägga in kravet på ansökan om bygglov i en entreprenad? Bygglov krävs normalt sett för nya byggnader och tillbyggnader. Detta innefattar även carportar och balkonger. Ligger fastigheten inom ett område där detaljplan gäller krävs även bygglov för mindre åtgärder som t.ex. att måla om eller byta fasad- eller takmaterial. Det är regelmässigt bostadsrättsföreningen som ansöker om bygglov. Det kan vara lämpligt att låta en entreprenör hjälpa till med sin expertis men det är alltid bostadsrättsföreningens representanter som måste ansvara för ansökan om bygglov. Det är också viktigt att komma ihåg att det gentemot kommunen är föreningen (fastighetsägaren) som har ansvar för att byggnationer utförs i enlighet med bygglovet.

4. Vem står för skador som uppstår under byggnationen?

Vad händer om skador uppkommer under byggnationen? I princip så ska den som vållat en skada ta ansvar för att bekosta alt. avhjälpa den. Har en entreprenör skadat din vägg i samband med installation av en ny toalett ska denne reparera skadan eller lämna ersättning så att någon annan kan anlitas för att utföra reparationen. Tyvärr finns det mindre seriösa entreprenörer som inte vill ta sitt ansvar. Ev. kan det hävdas att skada uppkommit på grund av ett ev. fel som redan fanns i fastigheten, t.ex. till följd av att en medlem utfört felaktiga byggnationsåtgärder i sin lägenhet. Ibland påstås felaktigt att bostadsrättsföreningen ska ansvara för skadan via sin försäkring eller så hänvisas till underleverantörer vilka inte är avtalsparter.

I sådana situationer är det mycket viktigt vad som står i avtalet med entreprenören. Som påpekats ovan är en väl genomförd upphandling av avgörande betydelse för att entreprenaden ska bli framgångsrik. Det bör alltid krävas att en entreprenör har tillräckliga försäkringar för att kunna ta sitt ansvar för ev. uppkomna skador. Av entreprenören lämnade garantier är också ett moment som bör granskas.

Frågor relaterade till skador uppkommer också i förhållandet mellan bostadsrättsförening och medlemmar. Vissa medlemmar kan anse att föreningen ska ersätta dem oavsett om entreprenören är villig att ta sitt ansvar eller inte. En bostadsrättsförening har enligt lag en skyldighet att hålla en fastighet i gott skick. En bostadsrättshavare har också i sista hand rätt att själv utföra en reparation och kräva föreningen på ersättning om den inte sköter sin reparationsskyldighet. Är man medlem i en bostadsrättsförening måste man dock komma ihåg att alla ekonomiska krav man ställer på sin förening i förlängningen kan komma att belasta såväl en själv som ens grannar. Som synes kan komplicerade situationer uppkomma med flertalet parter inblandande. Bostadsjuristernas filosofi är att det vanligtvis är bäst att försöka lösa en uppkommen situation i samförstånd med föreningen för att kräva ansvarig entreprenör på ersättning.

5. Måste bostadsrättsföreningen teckna extra försäkringar för större entreprenader?

Frågan är beroende av vilken nivå av skydd föreningen vill ha och är beredd att betala för. Som ovan nämnts bör man alltid försäkra sig om att entreprenören har egna försäkringar som täcker deras personal, utrustning och fel som kan uppkomma etc. – både under och efter arbetets utförande. Vissa föreningar har uppfattningen att det finns ett värde i att teckna extra försäkringar för att snabbt kunna hjälpa och ersätta medlemmar i händelse av att en konflikt uppstår med entreprenören om ansvar för kostnader som det visar sig vara omöjligt att få ersättning för på annat sätt.

6. Vad gör man åt otydliga avtal?

Som också framgår av föregående punkt så är ett välskrivet och heltäckande avtal en god garanti om det uppstår problem. I ett bra avtal ska ansvarsfördelningen vara tydligt reglerad, t.ex. frågor om hur ett arbete ska utföras, kostnader, hur lång tid det ska ta, ansvar för fel under och efter arbetet, ÄTA-arbeten, besiktning osv. I den mån saken inte reglerats i avtal och parterna inte är överens får man söka stöd i konsumenttjänstlagen. Om tvist uppstår bör man i ett tidigt skede skaffa juridisk hjälp. Konsumenttjänstlagen är en s.k. skyddslagstiftning för beställaren (konsumenten) men det är regelmässigt svårare och mer resurskrävande att i efterhand försöka tillrättalägga något som blivit fel jämfört med att göra rätt från början. Det är alltid bäst att låta en bostadsjurist bedöma ett avtal innan man skriver på det. Även om det finns flera bra standardavtal på marknaden som används av seriösa entreprenörer kan det hända att det behövs tillägg eller ändringar i just din bostadsrättsförenings situation.

7. Vad kan man göra vid ev. förseningar?

Entreprenörer/hantverkare som inte utför avtalat arbete inom överenskommen tid och dessutom gör sig otillgängliga förekommer emellanåt. För att undvika sådana problem är det mycket viktigt vad man kommit överens om när det gäller betalning. Det bästa påtryckningsmedlet man har som kund är att innehålla – om inte all så i vart fall viss – betalning tills arbetet färdigställts. Har man redan betalat är det regelmässigt svårt att få tillbaka pengar även om man har rätt till ersättning. Ett bra alternativ är om man kan avtala om rätt till förseningsvite som utfaller om en försening skulle uppstå. Vägrar entreprenören en sådan klausul bör man överväga att välja en annan dito.

8. Går det att häva ett avtal om man inte är nöjd med entreprenören?

Vad gör man om man inte är nöjd med en entreprenörs arbete? Kanske visar sig kvaliteten på arbetet vara bristfällig eller så har det uppstått förseningar. Kanske har man valt att arbetet ska utföras på löpande räkning och det visar sig bli mycket dyrare än man tänkt sig. Vid allvarligare avtalsbrott kan det finnas möjlighet att häva avtalet – entreprenören kan då också samtidigt bli skadeståndsskyldig. Dock bör man vara säker på att ha en giltig grund för hävning då det enligt gängse avtalsterminologi måste vara fråga om ett väsentligt avtalsbrott. Om avtalet hävs utan giltig grund kan beställaren (bostadsrättsföreningen) bli skadeståndsskyldig gentemot entreprenören. Ett annat alternativ är att man kommer överens om att avbryta arbetet. I detta fall är det normalt entreprenören som på något sätt ska kompenseras för det redan utförda arbetet.

9. Vad gör man när medlemmar klagar på störningar?

Även om föreningsstämman fattat beslut om en byggnationsåtgärd så förekommer det medlemmar som har en motsatt uppfattning. Är man inte delaktig i ett beslut så ligger det närmare till hands att man tappar tålamodet om man upplever att boendemiljön påverkas negativt under arbetet. Det hamras och låter, hantverkare springer upp och ner i trappen och skräpar ner på gården. Även de som röstat för åtgärden kan efter ett tag bli besvärade och börja klaga – särskilt om entreprenaden tar längre tid än planerat. Det är viktigt för en förening att ta hänsyn till människor med särskilda behov som föräldrar med små barn, äldre och personer med handikapp som tillbringar mycket tid i hemmet. Bostadsrättsinnehavare måste dock tolerera vissa störningar i samband med arbeten som utförs. Detta gäller även den medlem som röstat nej till en åtgärd och även i den mån denne inte själv berörs genom att t.ex. ett balkongbygge för den egna lägenheten valts bort.

10. Har medlemmarna rätt till nedsatta avgifter under byggnation?

Alla större byggnationer leder till störningar för de boende. Utöver störningar som nämnts ovan kan det hända att det under en period inte finns tillgång till rinnande vatten och att det inte går att använda varken kök eller badrum. Kanske hantverkarna blockerar parkeringar så att det under en period endast går att parkera en kilometer bort och dessutom betala p-avgifter. En bostadsrättsinnehavare kanske under några dagar anser sig nödgad att ta in på hotell för att ha det drägligt och vill att bostadsrättsföreningen ersätter kostnaderna för detta. Det finns dock ingen generell lagstadgad rätt för medlemmar att få nedsatta avgifter eller ersättning för åtgärder som rör gemensamma utrymmen (föreningens ansvarsområde). Om det skulle finnas särskilt reglerat i stadgarna att medlemmarna har sådan rätt till ersättning så gäller detta. Det står även fritt för en förening (styrelsen) att besluta om nedsatta avgifter om man bedömer att det finns finansiella resurser för det.

En större entreprenad är en komplicerad och ofta långdragen process med flera parter inblandade. Moment att särskilt tänka på i sammanhanget är t.ex. hur det ordnas en opartisk besiktning, hur man hanterar klagomål från grannar i närliggande byggnader (som inte tillhör samma bostadsrättsförening) och vad man gör om en entreprenör plötsligt går i konkurs under pågående arbete. Ett gott råd för att förebygga framtida komplikationer är att anlita en bostadsjurist redan tidigt i processen, helst innan man börjar ta in offerter.

Inlägget Entreprenadjuridik för bostadsrättsföreningar – De 10 vanligaste frågorna dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Styrelse eller stämmobeslut?

Styrelsen har det övergripande ansvaret för underhåll av fastigheten i en bostadsrättsförening och i detta ingår ansvar för stammarnas skick. I princip kan alltså styrelsen besluta att ett stambyte är nödvändigt. I den mån det krävs mer omfattande åtgärder som att medlemmarnas badrum helt eller delvis måste rivas ut så krävs dock ett beslut på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet för att det ska antas. Under vissa förutsättningar kan det dessutom fordras ett godkännande från hyresnämnden. Eftersom ett stambyte är en ingripande åtgärd rekommenderas alltid att frågan behandlas på en stämma innan beslut fattas.

2. Får man nedsatt avgift under stambyte?

Oftast är den bästa lösningen att inte bo kvar i lägenheten medan arbetet pågår utan om möjligt i stället bo hos släkt eller vänner, alternativt ta in på hotell. Borde man då inte få nedsatt avgift eftersom man inte kan använda sin bostad? Eller har man kanske till och med rätt till ersättningsboende? Gällande lagstiftning (bostadsrättslagen) ger dock ingen sådan rätt.

Bostadsrättsföreningen kan endast bli ersättningsskyldig mot bostadsrättshavaren genom att föreningen kan anses vara vållande till – eller genom försumlighet ha orsakat – skada. Byte av stammar får konstateras tillhöra underhåll som man i egenskap av bostadsrättshavare får tolerera. Det behöver inte nödvändigtvis vara fråga om vållande eller försumlighet i ett mer omedelbart avseende, även en vattenskada som uppstår på grund av att gamla stammar inte bytts ut i tid kan medföra ett ersättningsansvar för föreningen.

3. Kan man vägra att delta i ett stambyte?

Kanske delar du inte bostadsrättsföreningens bedömning av stammarnas skick eller tycker att man på grund av föreningens ekonomi bör vänta med åtgärd ytterligare ett par år. Kanske har du nyligen renoverat ditt badrum och är orolig för att det inte ska återställas till ursprungligt skick. Under förutsättning att alla beslut fattats på ett sådant sätt som lag och stadgar fordrar så är svaret på denna fråga nej. En bostadsrättshavare kan alltså inte vägra att delta i ett stambyte och heller inte vägra föreningen tillträde till lägenheten. Enligt bostadsrättslagen har din bostadsrättsförening rätt att gå in i din lägenhet för att utföra arbeten som sas ligger inom deras ansvarsområde. Denna rätt är i princip endast begränsad av att du inte ska orsakas “större olägenhet än nödvändigt” vid ingreppet.

Det sagda utesluter emellertid inte att du kan förhandla med föreningen om de närmare villkoren för åtgärden. Kanske kan det under vissa förutsättningar vara tillräckligt att bara ”koppla upp” nya stammar fram till ditt badrum. Ett samtidigt ingrepp i det relativt nyrenoverade badrummet skulle i så fall kanske kunna undvikas.

4. Hur hanterar man en medlem som vägrar tillträde?

Som nämnts ovan har en medlem inte rätt att vägra bostadsrättsföreningen tillträde till sin lägenhet när det gäller nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder. I sista hand har en förening t.o.m. möjlighet att begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att skaffa sig tillträde till en lägenhet.

5. Har föreningen skyldighet att återställa mitt exklusiva badrum?

Det kanske vanligaste skälet till att man inte önskar delta i ett stambyte är att man själv i närtid bekostat en badrumsrenovering med lite högre standard. Bostadsrättsföreningens uppfattning är normalt att alla badrum måste rivas ut och ersättas – men de erbjuder bara standardmaterial för återuppbyggnad av badrummen. Generellt kan sägas att föreningen inte har någon skyldighet att återställa ditt mer exklusiva badrum till en standard som är högre än för övriga medlemmar. Liksom alltid ska dock inte utrymme för enskild förhandling uteslutas. Kanske kan föreningen göra besparingar genom att vissa delar av ditt nyrenoverade badrum kan återanvändas och i utbyte ev. acceptera att t.ex. betala ett dyrare kakel.

6. Vilka kostnader måste medlemmen själv stå för?

Denna fråga sammanfaller delvis med den ovanstående. Har du önskemål som går utöver vad bostadsrättsföreningen enligt lag och stadgar är skyldiga att tillhandahålla så måste du räkna med att själv betala för dessa. Vill du t.ex. passa på att skaffa mer exklusiva material eller byta ut badkaret mot en duschkabin när arbete ändå utförs i lägenheten så får du regelmässigt själv stå för kostnaden.

7. Vem ansvarar för fel i entreprenaden?

Vad händer om det uppstår en vattenskada under arbetet eller om det uppstår skador ett par år efter det att arbetet har avslutats? Vem har ansvaret, bostadsrättsföreningen eller entreprenören som utförde arbetet? Eftersom det är bostadsrättsföreningen som är avtalspart gentemot entreprenör/hantverkare så vänder man sig i första hand till föreningen så att de i sin tur kan kräva entreprenören på ansvar. Detta område är dock rättsligt sett komplicerat. Kan man kräva föreningen om entreprenören vägrar att åtgärda felet i fråga? Kan man som medlem kräva föreningen på ansvar om de gjort en dålig upphandling och missade att förhandla till sig garantier? Kan jag kräva föreningen på ansvar också för arbete/material som jag beställde utöver den standard som erbjöds men ändå sköttes inom ramen för entreprenaden? Vad kan jag göra om föreningen inte hjälper mig att utkräva ansvar från hantverkaren?

Som synes är det många frågor som kan uppstå i samband med stambyte och återställande. Ingripande underhåll som detta är emellanåt nödvändigt men behöver inte utföras alltför ofta. Det finns numera också tekniskt sett alternativ som så kallad “relining” vilket är betydligt mindre ingripande och ofta kan utföras utan att badrum behöver rivas ut.

Oavsett vilka frågor eller problem som uppkommer så är det, som alltid när det gäller bostadsrättsföreningar, viktigt med ett aktivt deltagande. Som medlem är det väsentligt att engagera sig tidigt i processen och att vara med och påverka. Anser du att ett stambyte inte behövs innan föreningen har fått en bättre ekonomi eller vill du att alla ska få lite mer exklusivt kakel så var proaktiv. Utgångspunkten är att en bostadsrättsförening är en demokratisk och medlemsstyrd organisation.

Om frågorna upplevs som komplicerade och du själv är osäker om vad som kan och bör göras så skaffa gärna hjälp i ett tidigt skede av en erfaren bostadsjurist.

Inlägget De 7 vanligaste frågorna vid stambyte i bostadsrättsförening dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Tar in offerter via nätet

De av oss som är gamla nog att komma ihåg undrar idag hur vi egentligen kunde leva innan Internet. Allt från att titta på film och följa vänner på sociala medier till att handla aktier och ta banklån för att köpa bostadsrätt sköts idag via Internet. Det är i de allra flesta fall smidigt och därför kan det kännas naturligt att också ta in offerter på badrumsrenovering via Internet. Många entreprenörer har hemsidor där de lovar snabb offert efter att du fyller i ett webbformulär. Det gäller att inte göra misstaget att lita på dessa webbofferter och ställa in sig på att de ger en realistisk bild på vad det kommer att kosta. Offerter som tagits in via nätet utan faktisk påsyn av det badrum eller våtrum som ska renoveras bör tas med en stor nypa salt. Särskilt misstänksam bör man vara mot entreprenörer som inte ens vill komplettera med ett besök för att lämna en slutgiltig offert.

2. Anlitar billigaste firman

Seriösa företag gör som sagt offerter på plats. De företag som gjort en ordentlig genomgång av förutsättningarna har naturligtvis mycket större möjlighet att göra en riktig bedömning av vad det till sist kommer att kosta. Det gäller då att du inte ställt in dig på de priser du fått via nätet. En badrumsrenovering kan gå på flera hundra tusen och det är frestande att låta priset vara den avgörande faktorn. Vid val av entreprenör måste man dock göra en helhetsbedömning. Att en offert ligger väsentligt lägre än andra är också ofta ett tecken på att offerten inte är genomarbetad. Det är alltför vanligt att kunder i slutänden, på grund av en massa tilläggsarbete, får räkning på ett belopp som är dubbelt så stort som det som angavs på offerten.

Att tänka på i samband med detta är också att du måste ha ett bra förfrågningsunderlag innan du börjar ta in offerter. Du måste ha klart för dig vad det egentligen är vad du vill ha. Om du endast har en vag idé av vad du vill ha bör du jobba vidare på underlaget innan du börjar ta in offerter. De flesta byggföretag erbjuder endast just byggnation och är inte inredningskonsulter. Den där magiska upplevelsen vi ser på TV då de får precis vad de ville ha, trots att de inte ens visste vad de ville ha, existerar sannolikt endast på TV. Skulle du ha turen att få uppleva det är chansen att du också får det pris du ville ha väldigt liten.

3. Tar inga, eller kontrollerar inte, referenser

Ett vanligt misstag är också att överhuvudtaget inte efterfråga, eller kontrollera entreprenörens referenser. Det är ganska lätt och kostar inte alltför mycket att sätta upp en hemsida som ger ett professionellt intryck full med recensioner från nöjda kunder. Det är heller inte säkert att ett företag som inte har en snygg hemsida är sämre. Det bästa sättet att få en riktig bild av företaget är att fråga efter och verkligen kontakta lämnade referenser. Fråga också gärna efter referenser på jobb som utförts för flera år sedan så att det funnits tid att upptäcka eventuella fel.

4. Säkerställer inte att arbetet utförs fackmannamässigt

Allt slags byggnationsarbete ska utföras fackmannamässigt dvs. enligt de regler och standarder som gäller inom branschen. För dig som är bostadsrättshavare kräver också ofta föreningens stadgar eller ordningsregler att ett renoveringsarbete ska vara fackmannamässigt utfört annars kan du i värsta fall bli personligen skadeståndsskyldig mot föreningen om det uppkommer skador på andra delar av fastigheten till följd av din renovering. De flesta försäkringsbolag kräver också som ett minimum att ett arbete ska vara fackmannamässigt utfört för att försäkringar ska gälla. Som privatperson gäller det alltså att vidta de åtgärder du kan för att se till att din badrumsrenovering genomförs fackmannamässigt. Att anlita en fackman är ingen garanti i sig att arbetet kommer att utföras fackmannamässigt. Samtidigt är det inte alldeles omöjligt att en duktig gör-det-självare kan utföra ett fackmannamässigt arbete. De två bästa åtgärder som kan vidtas för att säkerställa fackmannamässighet är att det skrivs in som ett villkor i avtalet samt att se till att den hantverkare du anlitar har s.k. våtrumsbehörighet. Se vidare nästa punkt.

5. Kontrollerar inte att våtrumsbehörighet finns

Att kunder inte kontrollerar våtrumsbehörighet är ett ganska vanligt misstag. Vad är då egentligen våtrumsbehörighet? Våtrumsbehörighet får en hantverkare genom att bli auktoriserad eller certifierad av en branschorganisation. Just nu finns det flera organisationer i Sverige som auktoriserar vilket kan vara förvirrande. Man talar främst om BBV och GKV. BBV står för Byggkeramikrådets branschregler för våtrum och GKV för Golvbranschens våtrumskontroll. Sen finns även Säker vatten vilka auktoriserar VVS-installatörer. Auktoriserad, dvs. behörig, blir man genom att gå kurser och följa de regler och krav som organisationen ställer. De företag som har auktorisering har rätt att utfärda certifikat att arbetet utförts i enlighet med gällande regler – att det är fackmannamässigt utfört. Generellt ska du kunna lita på att certifieringen som ett minimum omfattar gällande bygglagstiftning men i övrigt kan det finnas avvikelser mellan de regelverk som de olika organisationerna har. Det är också viktigt att auktoriseringen är aktuell. Idealt anlitar du en entreprenör som är certifierad av alla dessa organisationer. Det kan också vara av värde att ringa till ditt försäkringsbolag och fråga vilken auktorisering de godkänner för att din hemförsäkring ska vara giltig om det uppstår problem. Sist men inte minst ska du försäkra dig om att den vars behörighet du kontrollerat blir den som utför arbetet, inte någon annan, t.ex. en underentreprenör som saknar behörighet.

6. Kontrollerar inte entreprenörens ekonomiska status

Ett misstag som kan bli väldigt ödesdigert är att inte kolla upp ett företags ekonomiska status. Går företaget i konkurs under, eller efter att arbetet felaktigt utförts har du väldigt liten chans att få felet avhjälpt eller någon ekonomisk kompensation. Övriga omständigheter säger heller inte så mycket om en entreprenörs finanser. Det spelar ingen roll hur duktig en kakelläggare är eller hur goda referenser han har, den ekonomiska sidan kan fortfarande vara en svag punkt. Innan du anlitar en entreprenör bör du åtminstone kolla upp om företaget finns i Kronofogdemyndighetens register.

Läs mer här om vilka kontroller du kan göra: anlitande av hantverkare.

7. Skriver inte avtal

Att ha ett skriftligt avtal som reglerar inte bara priset men också alla andra slags frågor som kan uppkomma är det bästa sättet att se till all tråkiga missförstånd och konflikter inte uppkommer. Även om ett muntligt avtal i sig är giltig eller en offert i princip kan räknas som ett avtal bör alltid ett riktigt avtal upprättas. I avtalet bör det finnas klausuler om pris, tid, ändringar, fackmannamässigt utförande, ersättning vid förseningar m.m. samt även om du har särskilda önskemål. Som ett minimum bör ett i branschen förekommande standardformulär användas.

8. Använder inte egen jurist för att kontrollera avtal

De allra flesta företag använder avtalsmallar, som bygger på standardformulär, som de ber dig att skriva på. I de allra flesta fall räcker dessa ganska långt men det allra bästa är att ta avtalet till din egen bostadsjurist innan du skriver på. Standardavtal passar inte i alla situationer och har företag själva arbetat fram avtalet är det naturligtvis skrivet till fördel för dem. Kanske har du särskilda önskemål eller kanske finns det villkor som du varken vill eller bör acceptera. Särskilt viktigt är det att anlita en egen jurist om du inte förstår allt som står i avtalet. Avtal i konsumentförhållanden ska vara skrivna på ett sådant sätt att privatpersoner utan särskild juridisk kunskap förstår dem. Om du inte gör det kan det vara ett varningstecken i sig och du bör heller inte godta förklaringar som ges muntligen från företaget.

9. Accepterar arbete på löpande räkning

Ytterligare ett vanligt misstag är att acceptera arbete på löpande räkning dvs. utifrån antal arbetade timmar. Även för en erfaren entreprenör kan det vara svårt att bedöma det exakta antal timmar som krävs för ett arbete. Löpande räkning är alltså väldigt svårt att kontrollera och leder ofta till ett högre pris.

Läs mer här om: löpande räkning

10. Utför inte besiktning

Slutligen ser vi ofta misstaget att ingen slutbesiktning utförs eller att privatpersonen accepterar den besiktning som entreprenören själv utför. Att chefen på företaget kommer ut och kontrollerar arbetet går inte att jämföra med en besiktning av en oberoende besiktningsman. Just när det gäller badrumsrenovering/våtrumsrenovering bör det till och med göras besiktningar efter vissa särskilt kritiska skeden av renoveringen t.ex. när tätskikt lagts, eftersom det är mycket svårt att korrigera vissa fel i efterhand utan att behöva riva ner hela arbetet och börja om från början. Ett seriöst företag som är auktoriserade bör inte ha något emot att du skriver in i avtalet att oberoende besiktning också ska göras vid vissa tidpunkter under arbetets gång.

Inlägget 10 vanligaste misstagen vid badrums- och våtrumsrenovering dök först upp på Bostadsjuristerna.

I Sverige är omsättningen på bostadsrätter större än någonsin och varje år utförs hundratusentals entreprenader. Slutresultatet är för många en källa till glädje men själva processen kan vara krävande till den grad att det nu skrivs artiklar om hur man ska undvika att “renovera bort relationen”. De arbeten som utförs har dessutom genom åren blivit allt mer kostsamma. En genomsnittlig renovering kostar ungefär en kvarts miljon kronor och nästan var tredje renovering blir dyrare än den tänkta budgeten. Dessutom använder sig allt fler av krediter för att finansiera sina renoveringar. Mot bakgrund av detta är det inte konstigt att det upplevs mycket påfrestande när du upptäcker fel i din nyinköpta bostadsrätt eller att det blir fel i entreprenaden. Enligt lag har du rätt till så kallat avhjälpande vilket innebär att den part som sålt bostadsrätten eller den hantverkare som utfört en entreprenad ska åtgärda felet.

Det förekommer missförstånd när det gäller avhjälpande och det begås en inte oförsvarlig del kostsamma misstag. Nedan följer de fem vanligaste misstagen i samband med avhjälpande.

1. Konsumenten åtgärdar själv fel och vill ha ersättning i efterhand

Vid fel i en entreprenad – när det nylagda golvet börjar bukta eller färgen på villan efter några veckor i solen ändrar färg – vill man naturligtvis ha felet åtgärdat så snart som möjligt. Vissa händiga människor åtgärdar själva eller så väljer man av olika anledningar att anlita någon annan än den ursprungliga entreprenören. Avhjälpande låter som något som ska hjälpa dig som köpare av en tjänst (en konsument) och du har mycket riktigt enligt lag en rätt till avhjälpande. De flesta standardavtal som används för entreprenader hänvisar också direkt till konsumenttjänstlagen (KtjL) i denna del. Enligt § 20 i KtjL har du rätt att kräva att näringsidkaren inom rimlig tid avhjälper felet om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för dig.

Vad många dock inte är medvetna om är att det också enligt samma paragraf finns en rätt för näringsidkaren (entreprenören) att avhjälpa ett fel även om du som konsument inte krävt eller ens vill det. Av detta följer att du i normala fall inte har rätt att neka en entreprenör möjligheten att avhjälpa. Det går inte att åtgärda ett fel och i efterhand kräva entreprenören på ersättning. Detta är ett mycket kostsamt misstag eftersom rätten till ersättning faller bort om entreprenören inte fått möjlighet att avhjälpa felet.

2. Konsumenten vägrar att låta entreprenören avhjälpa

I vissa fall begår också konsumenter misstaget att vägra låta hantverkaren ens försöka avhjälpa felet vilket som ovan förklarats kan leda till att rätten till ersättning går förlorad. Man kanske helt enkelt inte litar på den hantverkare som redan gjort fel. Vi får ofta frågan om man i alla lägen måste låta en entreprenör avhjälpa? Svaret på den frågan är att det finns undantag. Enligt lag har du som konsument rätt att avvisa ett erbjudande om avhjälpande om du har ett särskilt skäl. Enligt praxis från Högsta domstolen (HD) kvalificerar sig betydande besvär eller olägenhet för dig eller att ett företag uppträtt störande, visat bristande hederlighet och på annat sätt åsidosatt dina intressen som särskilda skäl. Med andra ord handlar det om fall då entreprenören uppenbart misskött sig. Hade du oturen att anställa Sveriges sämsta hantverkare som förutom att göra ett dåligt jobb dessutom passade på att ta sig en titt när du hoppade ur duschen och trodde att ditt kylskåp var öppet för alla har du rimligen särskilda skäl att neka just denna entreprenör.

I normala fall är det dock svårt att neka en entreprenör rätten att avhjälpa. I många standardavtal t.ex. AB 04 (Allmänna bestämmelser för upphandling och avtal avseende entreprenader) är det dessutom inskrivet som ett villkor att beställare har skyldighet att lämna entreprenörer tillträde, d.v.s. se till att de har möjlighet att komma in och avhjälpa fel. Att inte göra det kan utgöra ett avtalsbrott och leda till skadeståndskrav från entreprenören.

3. Vet inte om att säljare av bostadsrätter har rätt att avhjälpa fel

Även säljare av bostadsrätter har en rätt att avhjälpa fel. Detta följer av § 36 i köplagen där det uttryckligen anges att även om en köpare inte kräver det så har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa ett fel om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Nekar du säljaren möjlighet att avhjälpa ett fel kan du förlora rätten till prisavdrag. Undantag görs dock för situationer där det inte “skäligen” kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande. Börjar det läcka i ditt badrum på en lördag kväll tre veckor efter att du flyttat in i din nya bostadsrätt och du istället för att vänta tills du kan få tag på säljaren anlitar första tillgängliga rörmokare har du inte förlorat din rätt till ersättning.

4. Blandar ihop regler som gäller för bostadsrätt och fastighet

Bostadsrätter är till skillnad från fastigheter lös egendom och faller därmed under köplagen. För fastighetsköp gäller däremot reglerna i jordabalken (JB) och i denna finns ingen rätt för säljare att avhjälpa. Många köpare av bostadsrätter är inte helt på det klara med vilka regler som gäller vilket kan leda till onödiga misstag som det ovanstående att säljaren nekats möjlighet att avhjälpa fel.

5. Ställer inga krav på hur avhjälpandet ska ske

De flesta konsumenter vill vanligtvis att den ursprungliga entreprenören ska komma och avhjälpa felet och är villiga att samarbeta. Gör dock inte misstaget att inte ställa några krav på hur avhjälpandet ska ske. För det första ska ett avhjälpande ske inom skälig tid efter en reklamation. Denna bedömning ska göras ur konsumentsynpunkt och beror på faktorer som hur stort felet är och ditt behov av att felet åtgärdas. Generellt är skälig tid en relativt kort tid. Se också till att det arbete som utförs för att avhjälpa ett fel besiktigas av en oberoende besiktningsman som kan bedöma om arbetet utförts fackmannamässigt.

Sammanfattningsvis är det viktigaste att komma ihåg när det gäller avhjälpande att det är en rättighet som du har i egenskap av konsument eller köpare men att det också är en rättighet på entreprenörens/säljarens sida som du inte i normala fall har rätt att neka utan att det leder till ekonomisk förlust för dig, i sämsta fall att du helt förlorar din rätt till ersättning.

Inlägget Avhjälpande – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Vad är ÄTA-arbeten?

ÄTA är en vedertagen förkortning inom byggbranschen som står för ändring, tillägg och avgående. Det handlar om åtgärder som beställs eller måste läggas till utanför den ursprungligen avtalade entreprenaden. Kanske kommer du efter beställning på att du vill ha klinkers istället för trägolv.

För att ett arbete ska betraktas som ÄTA krävs att det är väsentligen relaterat till det ursprungligen beställda arbetet och utförs under den pågående entreprenaden. Gränsdragningsfrågor kan dock uppkomma. Handlar det om ÄTA eller en kompletterande entreprenad? För att det ska vara fråga om en ÄTA ska det i princip inte gå att lägga den kompletterande delen åt sidan för slutförande vid ett senare tillfälle. Tillkommande arbete som beror på entreprenörens egna rutiner eller interna omständigheter räknas dock inte som ÄTA. Om entreprenören exempelvis angett att ett arbete ska utföras till ett fast pris men därefter anger att det uppstod ”tilläggstimmar” på grund av att arbetet utfördes av en nyanställd golvläggare, har detta inte gett upphov till ÄTA-arbeten. Detta ska du därför inte betala extra för.

2. Borde inte ÄTA-arbeten ingå i avtalet?

Vid upphandling av entreprenader är pris vanligtvis en avgörande faktor. Många väljer – om inte det billigaste – så ofta något av de billigare anbuden. Att sedan drabbas av en betydande mängd ej beställda ÄTA-arbeten som gör att det till sist blir mycket dyrare – eller till och med det dyraste anbudet – är naturligtvis mycket tråkigt. Antagligen tycker du att alla dessa åtgärder redan borde omfattas av avtalet. Beroende på hur ditt avtal är utformat så kanske de också tolkningsvis gör det (och blir då inte ÄTA-arbeten).

Allmänt kan sägas att det är av avgörande betydelse att entreprenaden föregås av en bra upphandling och att ett tydligt avtal träffas. Särskilt vid större byggnationer kan det vara svårt även för en erfaren hantverkare att göra en fullständig bedömning av slutkostnaden. Oförutsedda händelser som att det upptäcks fuktskador eller att det bott en hel musfamilj i väggen i din tvättstuga kan inte heller läggas entreprenörens till last. Därför ska ÄTA-arbeten, hur de ska hanteras, kommuniceras och prissättas finnas väl reglerat i avtalet så att de inte kommer som totala överraskningar. Att entreprenören gjort felbedömningar för att denne inte varit medveten om skyddsregleringar eller viss byggstandard kan ändå ge upphov till onödiga konflikter Är det däremot du som inte har kontrollerat uppgifter som ankommer på dig, som t.ex. att det finns ett servitut på din fastighet som gör att gäststugan inte kan byggas där du valt att placera den, kan det å andra sidan ge upphov till gränsdragningsproblem. Frågan är om det slutligt ska betraktas som ÄTA-arbete eller ej och om det kan aktualisera s.k. hindersersättning (skadestånd som du kan bli skyldig att ersätta entreprenören om du orsakat entreprenören extra kostnader).

Använder du dig av någon av branschens standardavtal (AB 04 eller ABT 06) finns visst konsumentskydd genom att entreprenören har en informationsskyldighet. Har du inte fått någon information och kostnaden för tillägget överstiger ett halvt basbelopp kan det finnas möjlighet att inte behöva betala. Informationen bör regelmässigt ges skriftligen.

3. Har entreprenören rätt/skyldighet att utföra ÄTA-arbeten?

Om du är obeslutsam och kanske lite spontan, varvid du löpande kommer på flertalet ändringar under arbetets gång har då entreprenören skyldighet att utföra detta extra arbete. Kanske önskar du ekgolv istället för björkgolv och gärna ett par fönster till. Utgångspunkten är att det som framgår av avtalet gäller. Enligt de flesta standardavtal går detta bra. Detta så länge dina ändrings- och tilläggsbeställningar kan anses ligga inom ramen för det ursprungligen beställda arbetet. Samma branschavtal ger också entreprenören rätt att få utföra alla eventuella ÄTA-arbeten.

Om du inte tycker att en viss åtgärd ska utföras har entreprenören rätt att utföra dem ändå? Kanske har du sett varje avsnitt av programmet “Bygglov” två gånger eller så säger din pappa som jobbat som snickare i 30 år att åtgärden är helt onödig. Generellt kan sägas att entreprenören kan ha rätt att utföra ändrings- och tilläggsarbeten som är nödvändiga ur bygg- eller säkerhetssynpunkt oavsett om du anser det överflödigt för att färdigställa arbetet enligt beställning. I vissa fall kan denna rätt följa av skyldigheter som hantverkaren har enligt konsumentskyddande lagstiftning. Det är också rimligt att en entreprenör ska ha rätt att lägga till åtgärder som krävs för att uppfylla att arbetet utförs på ett fackmannamässigt sätt enligt branschens gällande standarder. (Kanske var det 10 år sen pappa var yrkesverksam.)

4. Vem har bevisbördan avseende ÄTA-arbeten?

Vad gäller när man inte kan komma överens om vilka åtgärder som egentligen är ändringar eller tillägg? Vem är det som har bevisbördan för att en viss åtgärd inte ingår i avtalet och måste utföras som ett tillägg? Detta måste ses som en tvåstegsprocess. Först måste man försöka komma överens om vilka objektiva fakta som gäller. Sen, utifrån dessa fakta, får man tolka om en viss åtgärd ingår i vad som avtalats eller inte. Vem är det då som ska visa vad?

Tyvärr finns det inga helt entydiga svar men generellt kan sägas att den som påstår något oftast har ansvaret för att visa att det påståendet stämmer. I situationen att entreprenören påstår att du beställt ett arbete lär bevisbördan alltså ligga på entreprenören. Entreprenören ska visa att du faktiskt beställt en viss ändring. En följdfråga är om en muntlig beställning gäller? Eller hur explicit (tydlig) den måste vara? Räcker det att när du tittade förbi en dag så nämnde du att ett ekgolv nog skulle vara snyggare än det björkgolv som du beställt enligt avtalet? Bevisbördan lär i det fallet ligga på entreprenören med avseende på att denne inte kan anse ha uppfyllt sin informationsskyldighet.

Om det däremot är du som hävdar att en viss åtgärd inte var nödvändig enligt branschstandard eller att det skulle kunnat gå att lösa på ett annat billigare sätt lär det vara du som har att visa detta. Ibland förekommer det dessutom olika branschstandarder som skiljer sig från varandra. Du kan också söka hjälp genom att skaffa ett utlåtande från en besiktningsman.

5. Finns det någon gräns för hur mycket extra man behöver betala?

Frågan om hur ÄTA-arbeten ska vara prissatta bör vara väl reglerad i avtalet. Trots detta ”springer det” ibland iväg. Utifrån riktlinjer som återfinns i EU-direktiv talas det om att tilläggskostnader på grund av ÄTA-arbeten inte ska få överstiga 15 procent av entreprenadens värde. Om denna kostnadsnivå överstigs så anses det i stället vara fråga om en ändring av avtalet. Rättsläget är dock inte helt klart särskilt när det gäller stora entreprenader där det kan vara svårt, om inte näst intill omöjligt, att i förväg bedöma slutkostnaden för ett arbete. Om du som privatperson beställer en mindre entreprenad lär det dock vara rimligt att utgå ifrån att eventuella ÄTA-arbeten inte ska behöva överstiga 15 procent av den totala kostnaden.

Vi får ibland också frågan om man måste förskottsbetala. Såvida det inte står i avtalet är vårt råd att inte göra det. Som beställare och konsument får du bästa förhandlingsposition främst genom att ”hålla i plånboken”.

6. Hur ska jag skydda mig mot oönskade ÄTA-kostnader?

Det är lätt att bli ivrig när man väl bestämt sig för att nu är det dags att ta tag i ett byggprojekt eller kanske råder brådska av andra orsaker. Det absolut viktigaste när det gäller entreprenader är dock att göra ett bra förarbete. Skriv ett så detaljerat underlag som möjligt innan du tar in anbud.

Hitta sedan en seriös och kompetent entreprenör som kan göra en så bra förhandsbedömning som möjligt. Skaffa egen kunskap eller vid behov professionell hjälp och ställ tuffa frågor. Sen när det är dags att skriva ett avtal se till att det täcker även ÄTA-arbeten och alla detaljer runt dessa som informationsskyldighet, krav på godkännande, prissättning, acceptabel tid för färdigställande (trots ev. ÄTA-arbeten) o.s.v. Som tidigare nämnts är detta ett i juridiskt avseende komplicerat område så skaffa gärna juridisk hjälp redan från början.

Inlägget 6 vanligaste frågorna om ÄTA-arbeten dök först upp på Bostadsjuristerna.

Svenskar är dessutom kända för att vara trendsäkra och den renoveringsiver som råder gör att det även ställs höga krav på innanmätet. Med jämna mellanrum sveper nya trender över landet och plötsligt skaffar både grannarna till höger och vänster utekök och spabad eller bygger ut. Alla vill uppgradera och många som säljer ser till att renovera precis innan för att göra större vinst. Byggbranschen växer och kvaliteten på både nyproduktioner och olika entreprenader varierar kanske mer än någonsin.

Vad kan då du som konsument kräva när det gäller standarden på en fastighet som du vill köpa? Vad kan du ställa för krav vid en entreprenad? Den minimistandard som finns för att skydda konsumenten återfinns främst i konsumenttjänstlagen (KtjL) men regler hittas också bl.a. i köplagen (KöpL) och jordabalken (JB). I konsumenttjänstlagen står att en näringsidkare ska utföra en tjänst fackmässigt samt med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intresse och samråda med denne i den utsträckning som krävs. Vad som sammantaget avses i reglerna är att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Vad betyder då detta begrepp och vilka problem uppstår när denna standard inte nås? Vi kommer här att diskutera de vanligaste frågorna som ställs när det gäller begreppet fackmannamässigt.

1. Vad betyder fackmannamässigt?

Vad betyder egentligen fackmannamässigt? Enligt en allmän definition så innebär det att ett arbete ska utföras på ett sådant sätt som normalt kan förväntas av en seriös fackman. Kravet kopplas alltså till de krav på kompetens som krävs inom den aktuella branschen. En snickare ska följa tillämpliga branschregler, en tapetserare sin branschstandard, en golvläggare sin branschs bestämmelser osv. Det handlar om att ett arbete ska utföras på ett sakkunnigt och yrkesmässigt sätt. Som synes är definitionen inte alldeles tydlig och problem uppstår när olika aktörer har olika uppfattning om vad som egentligen är fackmannamässigt. Vad som säkert kan sägas är dock att det inte handlar om att det behöver vara en yrkesverksam hantverkare som utför arbetet. Är du händig och själv kan göra ett jobb på ett professionellt sätt så kan det visst vara fackmannamässigt utfört. Det handlar heller inte om att det ska se snyggt ut, utan fokus ligger på funktion. Så länge ett badrum fungerar som det ska och inte medför någon skada kan det vara fackmannamässigt byggt trots att du tycker att det ser fult och till och med lite slarvigt ut. Tyvärr tycker ofta entreprenörer att begreppet betyder minsta godtagbara standard medan du menar att det ska innebära hög kvalitet.

2. Måste man avtala att ett arbete ska vara fackmannamässigt?

Hur kan du försäkra dig om att ett arbete utförs på ett fackmannamässigt sätt? Förlorar du rätten att kräva denna standard om det inte skrivs in avtalet? Ett avtal är en överenskommelse mellan två parter och kan egentligen innehålla vad som helst. Det finns inget krav på att ett avtal ska eller ens bör innehålla en klausul om att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Du har det här skyddet genom lagstiftningen. Skulle kravet inte finnas med i ett avtal förlorar du inte rätten att kräva att ett arbete ska uppfylla kravet på fackmässighet. Att skriva in det i ett avtal är dock naturligtvis ett sätt att skaffa sig ännu ett lager av skydd. Utförs ett arbete inte på ett tillfredsställande sätt kan man då för det första hävda att det är ett avtalsbrott.

3. Hur vet man att en renovering är utförd på ett fackmannamässigt sätt?

Detta problem uppstår ofta när man köper bostad. Hur ska du kunna försäkra dig om att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Säljare lockar ofta med att kök och badrum är nyrenoverade. Med rätt styling och mjukt ljus ser det fantastiskt fint ut och du ser genast framför dig fredagsmys, bullbak och romantiska kvällar i det nyinstallerade badkaret som är stort nog för två. Vad kan väl vara tråkigare än att du efter tre månader upptäcker att det fuskats med kvaliteten på renoveringen. Istället för mysiga hemmakvällar och “halvåtta hos dig” får du en räkning på reparationer som gör att snabbnudlar och bruna bönor blir ett ovälkommet måste på menyn. Få privatpersoner kan själva bedöma om en renovering eller tillbyggnation utförts på yrkesmässigt sätt. Anlita därför gärna en besiktningsman som har den branschkunskap som krävs för att göra en tillförlitlig bedömning.

4. Kan en besiktningsman garantera att ett arbete är fackmannamässigt?

Om du då gör allt rätt och anlitar en besiktningsman som säger att allt ser bra; innebär detta någon slags garanti? Tyvärr finns det ingen möjlighet för besiktningsmän att lämna någon garanti att ett arbete är utfört fackmannamässigt enligt lagens mening. Det kan finnas delade meningar och olika standarder till och med i samma bransch för vad som egentligen är tillräckligt bra för att få kallas för ”fackmässigt”. När det gäller en juridisk tvist mellan en köpare och säljare eller kund och entreprenör har besiktningsmannens utlåtande endast bevisvärde, det utgör ingen absolut sanning. Samtidigt; desto större kompetens och erfarenhet den du anlitat har desto större tilltro sätts normalt till utlåtandet.

Innan du anlitar någon bör du alltså noga undersöka besiktningsmannen kompetens och bakgrund. Det är också viktigt att förstå att en värderingsman och en besiktningsman inte är samma sak. Fastighetsvärderarens jobb är att bedöma om ett pris är marknadsmässigt. Sannolikt kommer denna att påpeka om en renovering är dåligt utförd då det påverkar värderingen, men detta i sig säger ingenting om den är fackmannamässigt utförd eller inte. Man behöver alltså en byggteknisk undersökning av någon med byggingenjörsexamen eller motsvarande. Inom besiktningsbranschen marknadsför man sig också ofta med olika auktoriseringar och certifieringar, vilka naturligtvis är ett plus, men kom ihåg ingen av dessa ger någon 100-procentig garanti för att du får rätt i en tvist.

5. Vad händer om en besiktningsman underkänner ett arbete?

Vad händer då om en besiktningsman underkänner ett visst arbete? Som förklarats ovan innebär det inte automatiskt att du får rätt. En hantverkare är i sig inte en byggexpert och det är heller inte ovanligt att de vid en tvist själva anlitar oberoende besiktningsmän som kanske gör en annan bedömning än din besiktningsman. Att en besiktningsman underkänt ett arbete ger dig dock ett bättre förhandlingsläge. Kanske kan du förhandla till dig ett lägre pris eller så går entreprenören äntligen med på att korrigera ett arbete som du (och din besiktningsman) inte anser har utförts på rätt sätt.

6. Kan ett ej fackmannamässigt utfört arbete vara ett dolt fel?

När man köper hus eller bostadsrätt har man en så kallad undersökningsplikt. Du bör alltid anlita en besiktningsman för att försäkra dig om att du uppfyllt denna plikt. Dolda fel är fel som du, inte ens om du uppfyllt din undersökningsplikt, haft möjlighet att hitta. Felet ska också vara av ett sådant slag att det inte bör förväntas i en sådan bostad som du köper. Läckande vattenledningar är naturligtvis ett dolt fel (om det inte finns tydliga tecken som fuktfläckar) i ett nybyggt hus, men när en fastighet börjar komma upp i åren är det inte lika självklart. Dessutom bör felet påverka bostadens marknadsvärde negativt. Som svar på frågan så är alltså inte ett ej fackmannamässigt utfört arbete alltid ett dolt fel. Det kan vara helt uppenbart att en renovering inte utförts på ett proffsigt sätt, men för att det ska vara ett dolt fel måste uppfylla alla de krav som gäller och det finns ingen automatisk koppling till fackmannamässighet. Man bör också komma ihåg att standarden för vad som är fackmannamässigt måste bedömas utifrån den branschstandard som gällde när arbetet utfördes.

7. Vem har bevisbördan för att ett arbete är fackmannamässigt utfört?

Vad du som konsument tycker är en godtagbar standard är subjektivt och kan skilja sig ganska mycket från vad som är objektivt godtagbart dvs. vad som kvalificerar sig som fackmannamässigt. Om en tvist uppstår vem är det då som ska bevisa att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Allmänt sett ligger det på dig att ett arbete inte håller måttet om du hävdar detta. Detta gör du genom att som ovan diskuterats anlita expertis. En bostadsjurist vet vilka beviskrav som gäller och vad ett besiktningsutlåtande bör innehålla och kan också hjälpa dig att hitta rätt besiktningsman.

8. Är ett arbete som utförts enligt avtal alltid fackmannamässigt?

Vid entreprenadtvister hävdar hantverkare ibland att de utfört ett arbete helt enligt din beställning och att det därför är fackmannamässigt utfört. Eller att det inte spelar någon roll hur det är med den saken när det är du som lagt beställningen och därför också ansvarar för resultatet. Detta är inte hållbara argument. Entreprenören har enligt reglerna en skyldighet att ta tillvara ditt intresse och samråda med dig och avråda från lösningar som inte är fackmässiga. Det här betyder att om du hittar på något byggnadstekniskt helt tokigt för ditt uterum bör entreprenören utifrån sin yrkeskunskap vänligt men bestämt avråda dig.

Inlägget Vad är fackmannamässigt utförande – De 8 vanligaste frågorna dök först upp på Bostadsjuristerna.