När det inom juridiken talas om tvistemål avses tvister som i domstol klassificeras som civilmål. Det handlar enbart om konflikter mellan enskilda parter och inte sådana där myndighet är part i målet. Missnöje med t.ex. Försäkringskassan eller konflikter som faller under strafflagstiftning omfattas inte. Det handlar istället mest om tvister som har samband med ekonomiska transaktioner mellan civila aktörer dvs. mellan två privatpersoner, en privatperson och ett företag s.k. konsumenttvister, eller två företag. Inom bostadsjuridiken omfattas främst fel i fastighet, fel i bostadsrätt, och entreprenadtvister.

Trots att domstolsalternativet finns tillgängligt är det ofta både smidigare och billigare att lösa en tvist genom förlikning. En förlikning är en frivillig lösning på en tvist genom en avtalsreglerad överenskommelse mellan parterna. En förlikning kan göras både inom och utom domstolen. Här följer 10 tips om förlikning i tvistemål, främst med anknytning till bostadsjuridik.

1. Dispositivt eller indispositivt tvistemål?

Observera att förlikning endast är tillåtet i dispositiva mål. Tvistemål delas enligt lagstiftning in i dispositiva och indispositiva mål. Skillnaden mellan dessa är just möjligheten till förlikning. Till indispositiva mål hör bl.a. tvister om äktenskap och vårdnad medan tvister mellan köpare och säljare eller konsument och näringsidkare är dispositiva. Andra slags dispositiva mål är t.ex. arvsfrågor som tolkning av testamente.

2. Gör alltid en riskanalys

Innan du bestämmer dig för att förlikas måste du göra en riskanalys. Faktorer som påverkar är hur riskerna i målet bedöms och hur risktålig du är. Vilka risker man tar sig an är ett individuellt val som i många fall fattas utifrån din personlighet och egna inställning. Vissa vill ha snabbaste möjliga lösning medan andra är principfasta och vill att målet ska prövas i domstol, kosta vad det kosta vill. Man bör dock inte starta en process i domstol utan att göra en relevant riskanalys.

De främsta fördelarna med en förlikning är:

• säkrare utgång,
• snabbare lösning,
• större flexibilitet, och
• lägre kostnader.

Genom en förlikning vet du vad du får och riskerar inte att förlora allt. Vid en domstolsprocess kan beviskraven vara höga och man riskerar också att behöva betala motpartens processkostnader vid en förlust. Vid en förlikning är utgångspunkten att parterna betalar sina egna ombudskostnader.

3. Upprätthåll sekretess genom förlikning

Ytterligare en anledning till att välja förlikning före uppkomst av tvist i domstol kan vara att det är ett sätt att upprätthålla sekretess. Många företag föredrar att förlikas för att skydda sin goodwill. Även för privatpersoner kan en förlikning vara ett sätt att upprätthålla sekretessen, särskilt när det gäller personliga områden som t.ex. arvsfrågor. Genom att skippa domstolsprocessen skyddas också de personliga relationerna.

4. Se till att ha ett fullständigt underlag för din riskanalys

Innan du gör din riskanalys måste du ha ett fullständigt utredningsunderlag. Det är viktigt att alltid spara all dokumentation och kommunikation i ett ärende. Saknas det uppgifter bör du försöka införskaffa så mycket information du kan innan du fattar ett beslut om vad som är bäst i din situation. Att du har ett ofullständigt utredningsunderlag kan vara ett argument för en förlikning istället för att riskera att inte ha tillräcklig bevisning i domstol.

5. Ju tidigare förlikning, desto bättre

En generell princip vid förlikning är ju tidigare, desto bättre. Genom en tidig förlikning får du en snabb lösning på problemet och sparar också ombudskostnader. Att parterna genom förhandling själva bestämmer hur konflikten ska lösas är också till stor fördel för parternas framtida affärsförhållande.

6. Ta hjälp av ett ombud

Det är inte lätt att själv avgöra huruvida förlikning är det bästa alternativet i en viss situation, och i vilket skede förlikningen ska ske. Det är alltid bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud för att få ett så bra resultat som möjligt. Vänd dig till en jurist som är specialist på just den juridik som gäller för ditt problem, och som har god förhandlingsvana. Rör det en testamentstvist vänder du dig till en familjejurist och rör det din bostad kontaktar du oss här på Bostadsjuristerna.

7. Upprätta alltid ett förlikningsavtal

Vid varje slags överenskommelse är det viktigt att den skrivs ned i ett avtal. Ett förlikningsavtal bör innehålla en sammanfattande beskrivning av tvisten och framförallt hur parterna kommit överens om att den ska lösas. I förlikningsavtalet ska villkoren för överenskommelsen noggrant beskrivas så att det inte senare dyker upp obehagliga överraskningar. Det är viktigt att du/ni har helt klart för er vad ni förlikas om. Tänk på ”vad” som regleras genom förlikningen – ska hela affären bli avslutad i och med överenskommelsen eller bara en viss del?

Det är viktigt att avtalet klargör att den del som avtalet gäller ska vara slutreglerad så att inte den ena parten senare kan driva samma fråga igen i domstol. Exempelvis om du är säljare och får ett krav från en köpare är det bra om det står ”slutligt reglerat” i avtalet. Om tvisten gäller ett par småsaker i vardagsrummet bör man dock som köpare passa sig så att man bara slutreglerar det som tvisten faktiskt gäller och inte allt avseende köpet. Det är extra viktigt att en jurist kollar på just denna del så att du vet vad du skriver under på och vilka konsekvenserna blir så att du inte (som köpare) avtalar bort din möjlighet att senare påtala andra fel.

8. Överväg förlikning även i ett senare skede

Även om det är bäst om en förlikning kommer till stånd i ett tidigt skede av tvisten bör möjligheten även övervägas i ett senare skede. I princip kan man förlikas ända fram till dess att en dom avkunnas. Förlikning kan ske både med och utan hjälp av domstol. I dispositiva tvistemål ingår det i beredningsprocessen att domstolen uppmanar parterna att förlikas. Det ligger även i domstolens intresse att hjälpa parterna att förlikas eftersom det minskar domstolens arbetsbörda. Även om parterna vid stämningstillfället stod långt ifrån varandra kan den skriftväxling som sker under domstolsprocessen leda fram till klargöranden och ställningstaganden som gör det lättare att förlikas. En förlikning kan alltså även i ett senare skede vara ett attraktivt alternativ. Mer än hälften av alla mål slutar i förlikning.

Om parterna förlikas under tiden för målets handläggning vid domstol kan förlikningen stadfästas i en dom. Detta innebär att avtalet (domen) direkt kan användas som exekutionstitel utan vidare juridiska åtgärder. Med andra ord kan du t.ex. direkt begära att Kronofogden driver in en betalning enligt domen.

9. Använd ditt rättsskydd för att täcka kostnader

Hamnar du i en tvist och behöver hjälp av ett juridiskt ombud glöm inte bort att använda ditt rättsskydd – vilket ingår i de flesta hemförsäkringar. Köprättsliga fel är en vanlig typ av tvist som omfattas av rättsskydd. Rättsskyddet täcker ombuds- och utredningskostnader upp till vissa nivåer beroende på vilken försäkring du har. Det beviljas dock endast för tvister i vilka tvistebeloppet överstiger ett visst värde och därför inte utgör småmål (som även kallas förenklat tvistemål). Vissa andra villkor gäller också som att du måste ha haft löpande försäkringsskydd i minst två år.

10. Upprätthåll god ton

Vårt sista men ändå viktiga tips är att upprätthålla god ton under hela processen. Det lönar sig alltid att i varje fall försöka vara tillmötesgående. Vid en tvist har ofta du och motparten egentligen samma målsättning. Ni vill båda nå en snabb lösning, minimera kostnader och lägga konflikten bakom er. Detta gäller oftast även företag som inte vill skada sitt rykte. Genom god ton undviker du att tvisten blir personlig. Vet du att dina känslor lätt flödar över eller att du är lättstressad låt ett ombud föra din talan så att förhandlingarna kan hållas på en professionell nivå.

Inlägget 10 tips avseende förlikning i tvistemål dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det är dock inte alltid som en otillåten andrahandsuthyrning sker med ”uppsåt” från bostadsrättshavarens sida. Som nybliven bostadsrättsinnehavare är det mycket att hålla reda på. Ibland händer det oförutsedda saker och det kan uppstå gränsdragningssituationer som inte är helt lätta att tolka. Nyblivna bostadsrättsinnehavare kan kanske känna att när de spenderat flera miljoner på att köpa en bostadsrätt så ska de också ha rätt att förfoga över den som de vill. Tyvärr saknas det ibland kunskap om hur allvarliga konsekvenserna kan bli till följd av en otillåten andrahandsuthyrning. Från bostadsrättsföreningens sida är det väsentligt att frågan om andrahandsuthyrning är väl reglerad och tydliggjord i stadgar och ordningsregler samt att dessutom ha en fortgående diskussion inom föreningen om hur man vill att saken ska hanteras.

Nedan följer de 8 vanligaste frågorna vi brukar få avseende otillåtna andrahandsuthyrningar.

1. När är en andrahandsuthyrning otillåten?

Enligt bostadsrättslagen krävs det att en bostadsrättsinnehavare ansöker om tillstånd hos föreningen och också får det beviljat innan man påbörjar uthyrningen. Hyr du ut utan tillstånd – eller trots att bostadsrättsföreningen nekat – handlar det alltså om en otillåten andrahandsuthyrning. Det finns dock som nämnts gränsdragningssituationer som kan vara svåra att bedöma. Vad gäller t.ex. om du låter en släkting bo gratis i din lägenhet medan du veckopendlar till ett jobb i Norge? Att notera är att det inte spelar någon roll om det finns ett formellt hyresavtal och om du tar ut hyra. Det är istället frågan om hyresgästens självständiga nyttjande av bostaden som är avgörande. Har din hyresgäst rätt att självständigt nyttja din lägenhet? Är det egentligen denne och inte du som bor i lägenheten? Om du själv inte har kontinuerlig tillgång till, och därmed kontroll över lägenheten, så föreligger en andrahandsupplåtelse.

2. Grunder för en bostadsrättsförening att neka – vad kan bostadsrättshavaren göra?

Bostadsrättsföreningar har olika regler om vad som gäller beträffande andrahandsupplåtelse. Vissa föreningar är mer generösa än andra med att ge tillstånd. En bostadsrättsförenings möjlighet att själva bestämma i frågan begränsas dock av regler i bostadsrättslagen. Enligt BRL 7 kap, 11 § har hyresnämnden möjlighet att bevilja rätt att hyra ut i andra hand mot en förenings vilja om en bostadsrättshavare har “skäl för upplåtelsen” samtidigt som bostadsrättsföreningen inte har “befogad anledning att vägra samtycke”. Om föreningen nekar har du som bostadsrättsinnehavare alltså en möjlighet att gå till hyresnämnden och ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning (i juridiska sammanhang också kallat andrahandsupplåtelse).

För bostadsrättsföreningen är det oftast inte någon mening att gå emot hyresnämndens praxis när man överväger om en ansökan om andrahandsuthyrning ska godkännas eller inte. Skäl som ansetts vara giltiga vid hyresnämndens prövning är främst tillfälligt arbete eller studier på annan ort, tillfälliga utlandsvistelser, att man vill prova att sammanbo, eget boende på vårdhem, vård av anhörig och uthyrning till närstående. Notera att ekonomiska motiv normalt sett inte är ett giltigt skäl. Du kan alltså inte flytta hem till mamma och hyra ut din lägenhet endast för att du insett att det skulle ge ”bra klirr i kassan”. Skulle det däremot vara så att du flyttar hem till mamma för att hon blivit sjuk och du är en god son eller dotter som vill hjälpa till att vårda henne så är det en situation som sannolikt medför att du får tillstånd.

Utgångspunkten är också att en andrahandsuthyrning ska vara tillfällig, d.v.s. att bostadsrättsinnehavaren har för avsikt att återvända från det tillfälliga jobbet eller att hen kommer att sälja bostadsrätten om det nya förhållandet fungerar och blir permanent.

Hyresnämndens tillstånd ska också enligt lagstiftningen ges endast för en viss begränsad tid. Det går alltså inte att få något slags generellt obegränsat tillstånd att hyra ut sin bostadsrätt. En bostadsrättsförening bör heller inte tolerera att en medlem sätter i system att år efter år hyra ut sin lägenhet med hänvisning till det ena skälet efter det andra.

3. Hur länge får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand?

I allmänhet lämnas tillstånd till andrahandsuthyrning ett år i taget. Under vissa förutsättningar, exempelvis en utlandstjänstgöring på tre år, kan dock längre tillstånd ges på en gång. En bostadsrättsförening bör som sagt se till att det finns klara regler om vad som gäller för att få tillstånd att hyra ut i andra hand och hur länge styrelsen bedömer att det är acceptabelt. En bostadsrättsförening drivs och fungerar genom sina medlemmar och därför är det rimligt att en förening inte önskar alltför många hyresgäster eftersom dessa inte har samma skyldighet och intresse av att delta i föreningens verksamhet.

Den förhållandevis korta tid man kan få tillstånd till relaterar också till att det bör handla om en tillfällig uthyrning. Hur länge du kan få tillstånd beror också på vilket ditt skäl är för att hyra ut. Hyr du ut på grund av att du vill prova på att bo med nya kärleken lär möjligheten att få hyra ut en längre period vara mindre än om du hyr ut på grund av att du vårdar din mamma som är kroniskt sjuk.

Glöm heller inte att du måste ansöka om tillstånd för varje ny period. Har du endast tillstånd för ett år och låter hyresgästen bo kvar ytterligare sex månader så blir det fråga om en olovlig andrahandsuthyrning under de sista sex månaderna.

4. Hur hög extra avgift får en bostadsrättsförening ta ut?

En bostadsrättsförening får ta ut en extra avgift vid andrahandsuthyrning. Detta ger föreningen en viss kompensation för de merkostnader som kan följa av andrahandsuthyrningen. Avgiften är dock begränsad till 10 procent av prisbasbeloppet.

Viktigt att komma ihåg är att avgiften endast kan tas ut om rätten att ta ut densamma intagits i föreningens stadgar.

5. Vad gäller för Airbnb?

Tillfälliga uthyrningar via sajter som Airbnb har på senare tid blivit allt vanligare. Vad gäller då för dessa typer av andrahandsuthyrningar? Måste en bostadsrättshavare ansöka om tillstånd för att få hyra ut sin bostadsrätt över en helg? Måste du i så fall be om tillstånd varje gång eller går det att få något slags generellt tillstånd?

För dig som vill dryga ut kassan genom att hyra ut din fina lägenhet i attraktivt läge, har det dessvärre fastställts i praxis från hyresnämnden att korttidsuthyrning av den här karaktären inte kan tillåtas under samma villkor som andra slags andrahandsuthyrningar. Hyresnämnden har funnit att det snarare ska betraktas som ”hotellverksamhet” och att sådan kan leda till störningar för övriga boenden vilket ger bostadsrättsföreningen rätt att neka.

Därmed är det dock inte uteslutet att din förening ändå skulle kunna bevilja tillstånd. Det är upp till varje bostadsrättsförenings styrelse att avgöra om uthyrning för sådan verksamhet kan accepteras givet de förutsättningar och regelverk som gäller för den aktuella föreningen. I en mindre förening med få boende kanske det föreligger större risk för att en sådan verksamhet skulle inverka negativt på övriga boende.

Om det istället skulle vara så att du vill vässa din förmåga i köket och tänker dig att du ska erbjuda Airbnb “bed and breakfast” och följaktligen själv kommer att vistas i din lägenhet samtidigt som din gäst så blir det däremot en annan situation. I så fall handlar det om att ha inneboende och då föreligger ingen andrahandsuthyrning.

6. Var går gränsen mellan inneboende och andrahandshyresgäst?

Det krävs inget tillstånd för att hyra ut en del av sin lägenhet, dvs. att ha en inneboende, men det kan vara svårt att veta exakt vart gränsen går. Så länge du själv också bor kvar i lägenheten handlar det om en inneboende men om personen brukar lägenheten självständigt samtidigt som du t.ex. är folkbokförd och huvudsakligen bor på annan adress så är det istället fråga om en andrahandsuthyrning.

Återknyter vi till avsnittet om korttidsuthyrning genom Airbnb ovan så är det alltså tillåtet för en bostadsrättsinnehavare att driva ett litet ”bed and breakfast” så länge de själva också bor i lägenheten samtidigt som gästen. I detta sammanhang räknas alltså Airbnb-gästen som en tillfällig inneboende.

7. Vad har en bostadsrättsförening för möjligheter om någon hyr ut utan tillstånd?

Detta är kanske den vanligaste frågan vi får. Okända människor i trappuppgången skapar otrygghet för övriga boende i föreningen. En bostadsrättsförening står dock inte maktlös utan har enligt reglerna i bostadsrättslagen möjlighet att förverka bostadsrätten (dvs. tvinga medlemmen att sälja sin lägenhet) om uthyrning sker utan tillstånd. Dock ska medlemmen först ges tillfälle till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att hyresgästen sägs upp och avflyttar eller genom att en ansökan om tillstånd skickas till bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Detaljerade regler finns i bostadsrättslagen avseende vilka tidsfrister som gäller, bl.a. har en förening två månader på sig efter att man fått reda på att det förekommer otillåten andrahandsuthyrning att kräva rättelse av bostadsrättshavaren.

8. Vad händer om en otillåten andrahandshyresgäst stör de övriga boende?

Att en otillåten andrahandshyresgäst stör övriga boende kan ofta vara anledningen till att det otillåtna hyresförhållandet upptäcks. Det förekommer tyvärr också att andrahandshyresgäster bedriver olaglig verksamhet som prostitution eller försäljning av droger. Detta är naturligtvis inget som bostadsrättsföreningen ska behöva tolerera. I sådana situationer ligger alltså ett förverkande nära till hands.

Förhållandet mellan en bostadsrättshavare och dennes hyresgäst regleras i hyreslagen. Enligt denna lagstiftning är det bostadsrättshavaren i egenskap av hyresvärd som har ansvaret för hyresgästens beteende i förhållande till föreningen. I praktiken lär det vara lättare för en bostadsrättsförening att kontakta hyresgästen om problemet men det är ytterst medlemmen som har ansvar och kan bli föremål för de åtgärder som bostadsrättsföreningen ev. vidtar.

Slutord

Majoriteten av de problem som uppstår i samband med otillåtna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter kan förebyggas genom ett proaktivt arbete i din bostadsrättsförening. Välskrivna och tydliga stadgar och ordningsregler och ett aktivt arbete med information till medlemmarna om de regler som gäller och vilka konsekvenserna kan bli bidrar till att saken han hanteras så friktionsfritt som möjligt. Samtliga hyresförhållanden inom en förening bör vara noggrant reglerade genom ett tydligt hyresavtal mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Till exempel kan tillgång till en kopia av hyresavtalet vid ev. störningar vara till stor hjälp för en förening när medlemmen som hyr ut befinner sig på andra sidan jordklotet.

Inlägget De 8 vanligaste frågorna kring otillåten andrahandsuthyrning av bostadsrätt dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Tar in offerter via nätet

De av oss som är gamla nog att komma ihåg undrar idag hur vi egentligen kunde leva innan Internet. Allt från att titta på film och följa vänner på sociala medier till att handla aktier och ta banklån för att köpa bostadsrätt sköts idag via Internet. Det är i de allra flesta fall smidigt och därför kan det kännas naturligt att också ta in offerter på badrumsrenovering via Internet. Många entreprenörer har hemsidor där de lovar snabb offert efter att du fyller i ett webbformulär. Det gäller att inte göra misstaget att lita på dessa webbofferter och ställa in sig på att de ger en realistisk bild på vad det kommer att kosta. Offerter som tagits in via nätet utan faktisk påsyn av det badrum eller våtrum som ska renoveras bör tas med en stor nypa salt. Särskilt misstänksam bör man vara mot entreprenörer som inte ens vill komplettera med ett besök för att lämna en slutgiltig offert.

2. Anlitar billigaste firman

Seriösa företag gör som sagt offerter på plats. De företag som gjort en ordentlig genomgång av förutsättningarna har naturligtvis mycket större möjlighet att göra en riktig bedömning av vad det till sist kommer att kosta. Det gäller då att du inte ställt in dig på de priser du fått via nätet. En badrumsrenovering kan gå på flera hundra tusen och det är frestande att låta priset vara den avgörande faktorn. Vid val av entreprenör måste man dock göra en helhetsbedömning. Att en offert ligger väsentligt lägre än andra är också ofta ett tecken på att offerten inte är genomarbetad. Det är alltför vanligt att kunder i slutänden, på grund av en massa tilläggsarbete, får räkning på ett belopp som är dubbelt så stort som det som angavs på offerten.

Att tänka på i samband med detta är också att du måste ha ett bra förfrågningsunderlag innan du börjar ta in offerter. Du måste ha klart för dig vad det egentligen är vad du vill ha. Om du endast har en vag idé av vad du vill ha bör du jobba vidare på underlaget innan du börjar ta in offerter. De flesta byggföretag erbjuder endast just byggnation och är inte inredningskonsulter. Den där magiska upplevelsen vi ser på TV då de får precis vad de ville ha, trots att de inte ens visste vad de ville ha, existerar sannolikt endast på TV. Skulle du ha turen att få uppleva det är chansen att du också får det pris du ville ha väldigt liten.

3. Tar inga, eller kontrollerar inte, referenser

Ett vanligt misstag är också att överhuvudtaget inte efterfråga, eller kontrollera entreprenörens referenser. Det är ganska lätt och kostar inte alltför mycket att sätta upp en hemsida som ger ett professionellt intryck full med recensioner från nöjda kunder. Det är heller inte säkert att ett företag som inte har en snygg hemsida är sämre. Det bästa sättet att få en riktig bild av företaget är att fråga efter och verkligen kontakta lämnade referenser. Fråga också gärna efter referenser på jobb som utförts för flera år sedan så att det funnits tid att upptäcka eventuella fel.

4. Säkerställer inte att arbetet utförs fackmannamässigt

Allt slags byggnationsarbete ska utföras fackmannamässigt dvs. enligt de regler och standarder som gäller inom branschen. För dig som är bostadsrättshavare kräver också ofta föreningens stadgar eller ordningsregler att ett renoveringsarbete ska vara fackmannamässigt utfört annars kan du i värsta fall bli personligen skadeståndsskyldig mot föreningen om det uppkommer skador på andra delar av fastigheten till följd av din renovering. De flesta försäkringsbolag kräver också som ett minimum att ett arbete ska vara fackmannamässigt utfört för att försäkringar ska gälla. Som privatperson gäller det alltså att vidta de åtgärder du kan för att se till att din badrumsrenovering genomförs fackmannamässigt. Att anlita en fackman är ingen garanti i sig att arbetet kommer att utföras fackmannamässigt. Samtidigt är det inte alldeles omöjligt att en duktig gör-det-självare kan utföra ett fackmannamässigt arbete. De två bästa åtgärder som kan vidtas för att säkerställa fackmannamässighet är att det skrivs in som ett villkor i avtalet samt att se till att den hantverkare du anlitar har s.k. våtrumsbehörighet. Se vidare nästa punkt.

5. Kontrollerar inte att våtrumsbehörighet finns

Att kunder inte kontrollerar våtrumsbehörighet är ett ganska vanligt misstag. Vad är då egentligen våtrumsbehörighet? Våtrumsbehörighet får en hantverkare genom att bli auktoriserad eller certifierad av en branschorganisation. Just nu finns det flera organisationer i Sverige som auktoriserar vilket kan vara förvirrande. Man talar främst om BBV och GKV. BBV står för Byggkeramikrådets branschregler för våtrum och GKV för Golvbranschens våtrumskontroll. Sen finns även Säker vatten vilka auktoriserar VVS-installatörer. Auktoriserad, dvs. behörig, blir man genom att gå kurser och följa de regler och krav som organisationen ställer. De företag som har auktorisering har rätt att utfärda certifikat att arbetet utförts i enlighet med gällande regler – att det är fackmannamässigt utfört. Generellt ska du kunna lita på att certifieringen som ett minimum omfattar gällande bygglagstiftning men i övrigt kan det finnas avvikelser mellan de regelverk som de olika organisationerna har. Det är också viktigt att auktoriseringen är aktuell. Idealt anlitar du en entreprenör som är certifierad av alla dessa organisationer. Det kan också vara av värde att ringa till ditt försäkringsbolag och fråga vilken auktorisering de godkänner för att din hemförsäkring ska vara giltig om det uppstår problem. Sist men inte minst ska du försäkra dig om att den vars behörighet du kontrollerat blir den som utför arbetet, inte någon annan, t.ex. en underentreprenör som saknar behörighet.

6. Kontrollerar inte entreprenörens ekonomiska status

Ett misstag som kan bli väldigt ödesdigert är att inte kolla upp ett företags ekonomiska status. Går företaget i konkurs under, eller efter att arbetet felaktigt utförts har du väldigt liten chans att få felet avhjälpt eller någon ekonomisk kompensation. Övriga omständigheter säger heller inte så mycket om en entreprenörs finanser. Det spelar ingen roll hur duktig en kakelläggare är eller hur goda referenser han har, den ekonomiska sidan kan fortfarande vara en svag punkt. Innan du anlitar en entreprenör bör du åtminstone kolla upp om företaget finns i Kronofogdemyndighetens register.

Läs mer här om vilka kontroller du kan göra: anlitande av hantverkare.

7. Skriver inte avtal

Att ha ett skriftligt avtal som reglerar inte bara priset men också alla andra slags frågor som kan uppkomma är det bästa sättet att se till all tråkiga missförstånd och konflikter inte uppkommer. Även om ett muntligt avtal i sig är giltig eller en offert i princip kan räknas som ett avtal bör alltid ett riktigt avtal upprättas. I avtalet bör det finnas klausuler om pris, tid, ändringar, fackmannamässigt utförande, ersättning vid förseningar m.m. samt även om du har särskilda önskemål. Som ett minimum bör ett i branschen förekommande standardformulär användas.

8. Använder inte egen jurist för att kontrollera avtal

De allra flesta företag använder avtalsmallar, som bygger på standardformulär, som de ber dig att skriva på. I de allra flesta fall räcker dessa ganska långt men det allra bästa är att ta avtalet till din egen bostadsjurist innan du skriver på. Standardavtal passar inte i alla situationer och har företag själva arbetat fram avtalet är det naturligtvis skrivet till fördel för dem. Kanske har du särskilda önskemål eller kanske finns det villkor som du varken vill eller bör acceptera. Särskilt viktigt är det att anlita en egen jurist om du inte förstår allt som står i avtalet. Avtal i konsumentförhållanden ska vara skrivna på ett sådant sätt att privatpersoner utan särskild juridisk kunskap förstår dem. Om du inte gör det kan det vara ett varningstecken i sig och du bör heller inte godta förklaringar som ges muntligen från företaget.

9. Accepterar arbete på löpande räkning

Ytterligare ett vanligt misstag är att acceptera arbete på löpande räkning dvs. utifrån antal arbetade timmar. Även för en erfaren entreprenör kan det vara svårt att bedöma det exakta antal timmar som krävs för ett arbete. Löpande räkning är alltså väldigt svårt att kontrollera och leder ofta till ett högre pris.

Läs mer här om: löpande räkning

10. Utför inte besiktning

Slutligen ser vi ofta misstaget att ingen slutbesiktning utförs eller att privatpersonen accepterar den besiktning som entreprenören själv utför. Att chefen på företaget kommer ut och kontrollerar arbetet går inte att jämföra med en besiktning av en oberoende besiktningsman. Just när det gäller badrumsrenovering/våtrumsrenovering bör det till och med göras besiktningar efter vissa särskilt kritiska skeden av renoveringen t.ex. när tätskikt lagts, eftersom det är mycket svårt att korrigera vissa fel i efterhand utan att behöva riva ner hela arbetet och börja om från början. Ett seriöst företag som är auktoriserade bör inte ha något emot att du skriver in i avtalet att oberoende besiktning också ska göras vid vissa tidpunkter under arbetets gång.

Inlägget 10 vanligaste misstagen vid badrums- och våtrumsrenovering dök först upp på Bostadsjuristerna.

Vad är det då som gäller avseende rökning och grillning på balkong för hyresgäster respektive bostadsrättsinnehavare? Har en bostadsrättsförening rätt att förbjuda rökning? Kan man grilla med både kol och gasol på balkongen? Här följer de fem vanligaste missuppfattningarna som förekommer runt detta.

1. Har bostadsrättsföreningen rätt att förbjuda rökning på balkong?

Här råder en vanlig missuppfattning och många bostadsrättsföreningar har också försökt att införa ett förbud. I den mån alla medlemmar accepterar ett förbud så skulle det teoretiskt vara möjligt att få igenom ett sådant. I praktiken är det dock inte möjligt för föreningar att förbjuda rökning på en bostadsrättsinnehavares egen balkong. Just rökning på balkong i flerfamiljshus är en fråga som vid många tillfällen bedömts av domstol utifrån olika lagstiftningar och enligt dessa domar finns det vissa företeelser som regelmässigt får accepteras i samhället, varav rökning är en. Enligt rättspraxis finns det alltså inte lagstöd för en bostadsrättsförening att förbjuda personer att röka i sina lägenheter eller på sina balkonger.

Däremot kan föreningen i sina stadgar införa regler om att rökning inte är tillåten i allmänna utrymmen som trapphus, tvättstuga eller gemensamhetslokal. Endast i särskilda allergihus går det att helt förbjuda rökning även i de enskilda lägenheterna.

2. Rökning är en störning som kan leda till förverkande

I egenskap av boende i bostadsrätt har man enligt bostadsrättslagen en skyldighet att inte utsätta sin omgivning för “störningar i en sådan grad att det är skadligt för hälsan eller på annat sätt försämrar bostadsmiljön”. Bryter man mot detta kan det leda till förverkande. Rökning i normal omfattning har dock av domstol bedömts inte vara en störning av tillräckligt allvarlig art för att det ska kunna leda till förverkande (dvs. att innehavaren tvingas sälja sin bostadsrätt). Notera dock att det handlat om vanlig tobaksrök. Besväras du av rök från t.ex. marijuana eller andra narkotikaklassade och därmed olagliga droger från grannens balkong så skulle detta sannolikt kunna vara en sådan allvarlig störning som kan ligga till grund för förverkande.

3. Rökning kan förbjudas enligt miljöbalken

Frågan om rökning har också bedömts av domstol utifrån miljöbalkens regler om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd men inte heller enligt dessa regler har rökning på balkong ansetts vara en tillräckligt allvarlig störning för att det ska kunna förbjudas. Inte ens en fastställd kvalsterallergi som medförde att klaganden hade behov av att regelbundet vädra sin lägenhet gjorde skillnad, utan domstolen dömde ändå till den rökandes fördel. Gränsen synes alltså gå vid att röken inte tränger in i en lägenhet så länge dörrar och fönster är stängda. Det går alltså inte för en boende att vända sig till styrelsen i sin bostadsförening och kräva att grannen ska “vräkas” på grund av rökning på balkong. Skulle rök komma in i en lägenhet är det dock en annan situation och då är det i första hand styrelsen som ska undersöka om det är något problem med ventilationen och i så fall åtgärda detta.

4. Det är fritt fram för rökning på balkong även i hyresrätter

Generellt sett är det också tillåtet att röka på balkongen för den som hyr en lägenhet. Inte heller enligt hyreslagen (12 kap. JB) har rökning på balkong bedömts vara en sådan allvarlig störning som kan förbjudas eller leda till konsekvenser som uppsägning.

Däremot har flera bostadsföretag på senare tid försökt att införa ett totalt förbud mot rökning i sina fastigheter genom att skriva in detta villkor i hyresavtalen med hänvisning till störning för grannar och höga kostnader för att sanera lägenheter där det rökts. Att införa detta villkor är fullt tillåtet men det är inte klart hur domstolarna skulle döma om en hyresgäst i efterhand skulle hävda att villkoret är oskäligt och försöka få det undanröjt. Det är också skillnad om hyresvärden är ett bostadsbolag eller om du hyr i andra hand av en privatperson. Ett villkor i ett andrahandskontrakt om att rökning (även på balkong) inte är tillåten betraktas som bindande eftersom det i den situationen anses finnas ett högre skyddsvärde för den som hyr ut sin privata bostad.

5. Får man röka så får man grilla

Rök som rök, och ett grillspett luktar ju dessutom gott. Det ligger nära till hands att tro att om grannen får röka måste grillning vara tillåtet. När det gäller grillning på balkong har däremot både bostadsrättsföreningar och hyresvärdar rätt att förbjuda det på grund av brandrisken. Det går att införa såväl ett totalförbud som att endast tillåta el- eller gasolgrillar alternativt att hänvisa till en gemensam grillplats på gården. Det finns dock ingen lagstiftning som reglerar grillning på balkong så om det saknas bestämmelser i avtal eller stadgar så är det fritt fram att grilla.

Slutord

Hur ska det då hanteras om en boende besväras av rökning och grillning på balkonger? När det gäller grillning så går det som nämnts att lyfta frågan om förbud inom bostadsrättsföreningen eller att be hyresvärden att reglera detta. Avseende rökning är det svårare, utom att försöka föra en dialog inom bostadsrättsföreningen och med grannar, eller hyresvärd. Kanske är grannarna inte medvetna om de hälsoproblem de utsätter andra för och egentligen är villiga att använda sig av en mysig rökruta på gården om en sådan ställs i ordning.

Inlägget Rökning och grillning på balkong – de fem vanligaste missuppfattningarna dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Du ringer juristen utan att vara förberedd

Ett misstag vi noterar är att människor hör av sig medan de fortfarande är upprörda. De har fått nog och nu ska en jurist kontaktas för att ”ge motparten vad den förtjänar”. Potentiella klienter som ringer i ett sådant tillstånd är sällan lämpligt förberedda – och även om de skulle vara det, har de ofta inte förberett sig för att framföra sitt ärende på ett sätt som ger en tillräckligt klar bild under ett kortare telefonsamtal. Många ringer förvisso för att de inte vet hur deras ärende bör hanteras vidare och då kan det vara svårt att förbereda sig. Du bör alltid ha väsentliga uppgifter i ordning när du hör av dig, gärna nedskrivna och i någon slags kronologisk ordning så att du kan presentera ditt ärende.

Då maximerar du den kostnadsfria rådgivningen vi kan ge dig. Detaljer som du kanske inte upplever som relevanta kan vara betydelsefulla i juridiskt avseende. Dokumentation är alltid bra och i vissa fall, som t.ex. vid upptäckt av dolda fel, så är det bra att dokumentera genom att ta bilder. Särskilt den yngre generationen är duktiga och vana vid att dokumentera allt i bilder.

2. Du nämner bara det som talar till din egen fördel

Har du råkat lova något ogenomtänkt till köparen av din lägenhet… eller missade du att reklamera ett fel i tid? Det händer att den som ringer in till en gratisrådgivning endast lyfter fram de omständigheter som talar till deras egen fördel. De vill gärna att juristen ska hålla med och bekräfta att de har ”rätt”. Det är ett misstag som kan bli dyrt i ett senare skede. Det är alltid bättre att ge all relevant information från början så att juristen kan ”ställa diagnos” hjälpa dig på bästa och mest kostnadseffektiva sätt. Vi stöter ofta på klienter som fått olika råd från olika jurister beroende av att de själva lämnat olika mycket information i den inledande kontakten. Och det kan bli mycket kostsamt att inleda en tvist i domstol som är utsiktslös. Då är det mycket bättre att du får den informationen direkt.

Att analysera en situation och att försöka hitta alla aspekter som kan leda till att saken reds ut och får en lösning ingår i en jurists arbetsuppgifter. En duktig jurist ska kunna hantera och bemöta argument som motparten kan komma att framföra. Ett juridiskt ombud kommer att vara på din sida i den meningen att denne kommer att göra sitt bästa för att bevaka dina intressen inom de ramar som lagstiftningen uppställer.

3. Du litar blint på olika foruminlägg och källor på internet

Ett liv utan internet är numera svårt att föreställa sig och det fungerar för många som en källa till kunskap. Det blir dock ofta allt svårare att navigera bland den mångfald av källor som internet erbjuder. Även när det gäller juridik finns det åtskilliga källor så det är viktigt att vara källkritisk. Att använda sig av ett forum for bostadsrättsinnehavare för att få goda råd om hur du ska agera när t.ex. grannen skräpar ner i trappuppgången kan vara en bra start men det kan inte ersätta juridisk rådgivning från en jurist eller advokat. Inte heller bör du okritiskt lita på någon som på nätet påstår sig vara juridiskt bevandrad. Även om personen faktiskt är jurist som av ren välvilja vill hjälpa till så kanske denne inte besitter de kunskaper som är relevanta för just den saken frågan gäller.

Tänk på att det finns många olika sorters jurister. Att fråga en skattejurist om bostadsfrågor kan vara som att fråga en ortopedläkare om en halsinfektion. Regelmässigt är det alltid bäst att anlita en specialist. Har du problem som rör boende spelar det ingen roll hur fantastisk advokaten var som hanterade din systers skilsmässa eller hur mycket du beundrar advokaten som såg till att ditt företag undgick att betala miljoner i restskatt. Därmed inte sagt att dessa båda advokater inte skulle kunna göra ett gott arbete men sannolikt skulle det kosta dig mer eftersom de måste läsa in sig på ämnet och göra rättsutredningar medan en expert inom området ofta redan besitter denna kunskap.

När det gäller juridisk information på nätet är det ett gott råd att gå till källan, d.v.s. lagstiftningen. Har du ett problem som rör din bostadsrätt, försök hellre ta del av bostadsrättslagens regleringar än att fråga människor på ditt föräldraforum eller din FB-grupp för mopedentusiaster. Att ta del av lagstiftning kan kännas avskräckande och osäkert men är kanske egentligen inte svårare än att försöka reda ut vad som är rätt eller fel bland 200 råd på ett forum eller motstridig information på ett 15-tal hemsidor vars trovärdighet går att ifrågasätta. Information på myndigheters hemsidor, eller dito hos etablerade juristbyråer, kan också vara till stor nytta för att bättre förstå och få ledning för hur regelverken ska tolkas. Att använda internet på detta sätt är ytterligare en metod att förbereda sig för att få ut så mycket som möjligt av din fria rådgivning.

4. Du laddar ner gratismallar på internet

Det finns också hemsidor, som säljer mallar på nätet för avtal, gåvobrev, bodelning, arvskifte m.m. Dessa kan vara användbara vid mindre och enklare transaktioner men när det gäller mer komplicerade rättsfrågor eller väldigt stora värden bör du alltid konsultera en jurist som kan väga in alla relevanta omständigheter i ärendet. Genom att spendera några extra tusenlappar på att få relevanta råd och ev. hjälp att hantera ärendet så kan du i förlängningen undvika bråk samt spara både tid och pengar.

5. Du tror att en första generell rådgivning ska lösa problemet

En felaktig förväntning när det gäller fri juridisk rådgivning är att man tror att det är möjligt att få till stånd en omedelbar lösning utan att betala någonting. Ett första samtal är sällan tillräckligt för en lösning på ett juridiskt problem om inte din fråga är av enkel karaktär. De flesta frågeställningarna är för komplexa för att lösas inom ramen för ett kortare telefonsamtal. Ofta fordrar lösningen tillgång till detaljuppgifter och genomgång av avtal och andra dokument i ärendet liksom viss skriftväxling och förhandling. För att nå en tillfredsställande lösning så måste kanske tvisten handläggas och prövas i domstol.

Det händer också att klienter ringer runt till flera olika byråer för att på så sätt få tillgång till fler bedömningar med ambitionen att då kunna lösa problemet helt kostnadsfritt. Detta kan dock leda till att personen upplever sig ha fått delvis något olika tolkningar/bedömningar av frågan. Som nämnts kommer en specialist att ha bättre förutsättningar att göra en korrekt bedömning än en generalist men även två specialister kan ge råd som inte helt sammanfaller. Detta beror i de flesta fall på att de vid ett inledande samtal inte har all relevant information i ärendet och delvis kan tolka frågeställningarna något annorlunda. Ett osäkert rättsläge kan också vara en faktor som kan föranleda något varierad bedömning.

Den kostnadsfria rådgivningen bör – istället för en metod att lösa hela problemet – ses som ett sätt att få ledning för hur du ska gå vidare och att få en känsla för juristens kunskaper, attityd och servicevilja. Om du har ett mer omfattande ärende så kommer det sannolikt att krävas en viss arbetsinsats för att nå en tillfredsställande lösning för dig som klient.

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis kan alltså sägas att man inte ska ha för höga förväntningar på fri juridisk rådgivning. Istället för att få alla problem lösta direkt bör man snarare förvänta sig att få ledning i hur man kan gå vidare. Kom också ihåg att desto bättre förberedd du är desto bättre svar kommer du att få. Du kommer att få ut mycket mer av ditt rådgivningssamtal om du ringer en specialist inom det rättsområde där du söker hjälp.

Inlägget Gratis juridisk rådgivning – de fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

I Sverige är omsättningen på bostadsrätter större än någonsin och varje år utförs hundratusentals entreprenader. Slutresultatet är för många en källa till glädje men själva processen kan vara krävande till den grad att det nu skrivs artiklar om hur man ska undvika att “renovera bort relationen”. De arbeten som utförs har dessutom genom åren blivit allt mer kostsamma. En genomsnittlig renovering kostar ungefär en kvarts miljon kronor och nästan var tredje renovering blir dyrare än den tänkta budgeten. Dessutom använder sig allt fler av krediter för att finansiera sina renoveringar. Mot bakgrund av detta är det inte konstigt att det upplevs mycket påfrestande när du upptäcker fel i din nyinköpta bostadsrätt eller att det blir fel i entreprenaden. Enligt lag har du rätt till så kallat avhjälpande vilket innebär att den part som sålt bostadsrätten eller den hantverkare som utfört en entreprenad ska åtgärda felet.

Det förekommer missförstånd när det gäller avhjälpande och det begås en inte oförsvarlig del kostsamma misstag. Nedan följer de fem vanligaste misstagen i samband med avhjälpande.

1. Konsumenten åtgärdar själv fel och vill ha ersättning i efterhand

Vid fel i en entreprenad – när det nylagda golvet börjar bukta eller färgen på villan efter några veckor i solen ändrar färg – vill man naturligtvis ha felet åtgärdat så snart som möjligt. Vissa händiga människor åtgärdar själva eller så väljer man av olika anledningar att anlita någon annan än den ursprungliga entreprenören. Avhjälpande låter som något som ska hjälpa dig som köpare av en tjänst (en konsument) och du har mycket riktigt enligt lag en rätt till avhjälpande. De flesta standardavtal som används för entreprenader hänvisar också direkt till konsumenttjänstlagen (KtjL) i denna del. Enligt § 20 i KtjL har du rätt att kräva att näringsidkaren inom rimlig tid avhjälper felet om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för dig.

Vad många dock inte är medvetna om är att det också enligt samma paragraf finns en rätt för näringsidkaren (entreprenören) att avhjälpa ett fel även om du som konsument inte krävt eller ens vill det. Av detta följer att du i normala fall inte har rätt att neka en entreprenör möjligheten att avhjälpa. Det går inte att åtgärda ett fel och i efterhand kräva entreprenören på ersättning. Detta är ett mycket kostsamt misstag eftersom rätten till ersättning faller bort om entreprenören inte fått möjlighet att avhjälpa felet.

2. Konsumenten vägrar att låta entreprenören avhjälpa

I vissa fall begår också konsumenter misstaget att vägra låta hantverkaren ens försöka avhjälpa felet vilket som ovan förklarats kan leda till att rätten till ersättning går förlorad. Man kanske helt enkelt inte litar på den hantverkare som redan gjort fel. Vi får ofta frågan om man i alla lägen måste låta en entreprenör avhjälpa? Svaret på den frågan är att det finns undantag. Enligt lag har du som konsument rätt att avvisa ett erbjudande om avhjälpande om du har ett särskilt skäl. Enligt praxis från Högsta domstolen (HD) kvalificerar sig betydande besvär eller olägenhet för dig eller att ett företag uppträtt störande, visat bristande hederlighet och på annat sätt åsidosatt dina intressen som särskilda skäl. Med andra ord handlar det om fall då entreprenören uppenbart misskött sig. Hade du oturen att anställa Sveriges sämsta hantverkare som förutom att göra ett dåligt jobb dessutom passade på att ta sig en titt när du hoppade ur duschen och trodde att ditt kylskåp var öppet för alla har du rimligen särskilda skäl att neka just denna entreprenör.

I normala fall är det dock svårt att neka en entreprenör rätten att avhjälpa. I många standardavtal t.ex. AB 04 (Allmänna bestämmelser för upphandling och avtal avseende entreprenader) är det dessutom inskrivet som ett villkor att beställare har skyldighet att lämna entreprenörer tillträde, d.v.s. se till att de har möjlighet att komma in och avhjälpa fel. Att inte göra det kan utgöra ett avtalsbrott och leda till skadeståndskrav från entreprenören.

3. Vet inte om att säljare av bostadsrätter har rätt att avhjälpa fel

Även säljare av bostadsrätter har en rätt att avhjälpa fel. Detta följer av § 36 i köplagen där det uttryckligen anges att även om en köpare inte kräver det så har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa ett fel om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Nekar du säljaren möjlighet att avhjälpa ett fel kan du förlora rätten till prisavdrag. Undantag görs dock för situationer där det inte “skäligen” kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande. Börjar det läcka i ditt badrum på en lördag kväll tre veckor efter att du flyttat in i din nya bostadsrätt och du istället för att vänta tills du kan få tag på säljaren anlitar första tillgängliga rörmokare har du inte förlorat din rätt till ersättning.

4. Blandar ihop regler som gäller för bostadsrätt och fastighet

Bostadsrätter är till skillnad från fastigheter lös egendom och faller därmed under köplagen. För fastighetsköp gäller däremot reglerna i jordabalken (JB) och i denna finns ingen rätt för säljare att avhjälpa. Många köpare av bostadsrätter är inte helt på det klara med vilka regler som gäller vilket kan leda till onödiga misstag som det ovanstående att säljaren nekats möjlighet att avhjälpa fel.

5. Ställer inga krav på hur avhjälpandet ska ske

De flesta konsumenter vill vanligtvis att den ursprungliga entreprenören ska komma och avhjälpa felet och är villiga att samarbeta. Gör dock inte misstaget att inte ställa några krav på hur avhjälpandet ska ske. För det första ska ett avhjälpande ske inom skälig tid efter en reklamation. Denna bedömning ska göras ur konsumentsynpunkt och beror på faktorer som hur stort felet är och ditt behov av att felet åtgärdas. Generellt är skälig tid en relativt kort tid. Se också till att det arbete som utförs för att avhjälpa ett fel besiktigas av en oberoende besiktningsman som kan bedöma om arbetet utförts fackmannamässigt.

Sammanfattningsvis är det viktigaste att komma ihåg när det gäller avhjälpande att det är en rättighet som du har i egenskap av konsument eller köpare men att det också är en rättighet på entreprenörens/säljarens sida som du inte i normala fall har rätt att neka utan att det leder till ekonomisk förlust för dig, i sämsta fall att du helt förlorar din rätt till ersättning.

Inlägget Avhjälpande – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Vad är ÄTA-arbeten?

ÄTA är en vedertagen förkortning inom byggbranschen som står för ändring, tillägg och avgående. Det handlar om åtgärder som beställs eller måste läggas till utanför den ursprungligen avtalade entreprenaden. Kanske kommer du efter beställning på att du vill ha klinkers istället för trägolv.

För att ett arbete ska betraktas som ÄTA krävs att det är väsentligen relaterat till det ursprungligen beställda arbetet och utförs under den pågående entreprenaden. Gränsdragningsfrågor kan dock uppkomma. Handlar det om ÄTA eller en kompletterande entreprenad? För att det ska vara fråga om en ÄTA ska det i princip inte gå att lägga den kompletterande delen åt sidan för slutförande vid ett senare tillfälle. Tillkommande arbete som beror på entreprenörens egna rutiner eller interna omständigheter räknas dock inte som ÄTA. Om entreprenören exempelvis angett att ett arbete ska utföras till ett fast pris men därefter anger att det uppstod ”tilläggstimmar” på grund av att arbetet utfördes av en nyanställd golvläggare, har detta inte gett upphov till ÄTA-arbeten. Detta ska du därför inte betala extra för.

2. Borde inte ÄTA-arbeten ingå i avtalet?

Vid upphandling av entreprenader är pris vanligtvis en avgörande faktor. Många väljer – om inte det billigaste – så ofta något av de billigare anbuden. Att sedan drabbas av en betydande mängd ej beställda ÄTA-arbeten som gör att det till sist blir mycket dyrare – eller till och med det dyraste anbudet – är naturligtvis mycket tråkigt. Antagligen tycker du att alla dessa åtgärder redan borde omfattas av avtalet. Beroende på hur ditt avtal är utformat så kanske de också tolkningsvis gör det (och blir då inte ÄTA-arbeten).

Allmänt kan sägas att det är av avgörande betydelse att entreprenaden föregås av en bra upphandling och att ett tydligt avtal träffas. Särskilt vid större byggnationer kan det vara svårt även för en erfaren hantverkare att göra en fullständig bedömning av slutkostnaden. Oförutsedda händelser som att det upptäcks fuktskador eller att det bott en hel musfamilj i väggen i din tvättstuga kan inte heller läggas entreprenörens till last. Därför ska ÄTA-arbeten, hur de ska hanteras, kommuniceras och prissättas finnas väl reglerat i avtalet så att de inte kommer som totala överraskningar. Att entreprenören gjort felbedömningar för att denne inte varit medveten om skyddsregleringar eller viss byggstandard kan ändå ge upphov till onödiga konflikter Är det däremot du som inte har kontrollerat uppgifter som ankommer på dig, som t.ex. att det finns ett servitut på din fastighet som gör att gäststugan inte kan byggas där du valt att placera den, kan det å andra sidan ge upphov till gränsdragningsproblem. Frågan är om det slutligt ska betraktas som ÄTA-arbete eller ej och om det kan aktualisera s.k. hindersersättning (skadestånd som du kan bli skyldig att ersätta entreprenören om du orsakat entreprenören extra kostnader).

Använder du dig av någon av branschens standardavtal (AB 04 eller ABT 06) finns visst konsumentskydd genom att entreprenören har en informationsskyldighet. Har du inte fått någon information och kostnaden för tillägget överstiger ett halvt basbelopp kan det finnas möjlighet att inte behöva betala. Informationen bör regelmässigt ges skriftligen.

3. Har entreprenören rätt/skyldighet att utföra ÄTA-arbeten?

Om du är obeslutsam och kanske lite spontan, varvid du löpande kommer på flertalet ändringar under arbetets gång har då entreprenören skyldighet att utföra detta extra arbete. Kanske önskar du ekgolv istället för björkgolv och gärna ett par fönster till. Utgångspunkten är att det som framgår av avtalet gäller. Enligt de flesta standardavtal går detta bra. Detta så länge dina ändrings- och tilläggsbeställningar kan anses ligga inom ramen för det ursprungligen beställda arbetet. Samma branschavtal ger också entreprenören rätt att få utföra alla eventuella ÄTA-arbeten.

Om du inte tycker att en viss åtgärd ska utföras har entreprenören rätt att utföra dem ändå? Kanske har du sett varje avsnitt av programmet “Bygglov” två gånger eller så säger din pappa som jobbat som snickare i 30 år att åtgärden är helt onödig. Generellt kan sägas att entreprenören kan ha rätt att utföra ändrings- och tilläggsarbeten som är nödvändiga ur bygg- eller säkerhetssynpunkt oavsett om du anser det överflödigt för att färdigställa arbetet enligt beställning. I vissa fall kan denna rätt följa av skyldigheter som hantverkaren har enligt konsumentskyddande lagstiftning. Det är också rimligt att en entreprenör ska ha rätt att lägga till åtgärder som krävs för att uppfylla att arbetet utförs på ett fackmannamässigt sätt enligt branschens gällande standarder. (Kanske var det 10 år sen pappa var yrkesverksam.)

4. Vem har bevisbördan avseende ÄTA-arbeten?

Vad gäller när man inte kan komma överens om vilka åtgärder som egentligen är ändringar eller tillägg? Vem är det som har bevisbördan för att en viss åtgärd inte ingår i avtalet och måste utföras som ett tillägg? Detta måste ses som en tvåstegsprocess. Först måste man försöka komma överens om vilka objektiva fakta som gäller. Sen, utifrån dessa fakta, får man tolka om en viss åtgärd ingår i vad som avtalats eller inte. Vem är det då som ska visa vad?

Tyvärr finns det inga helt entydiga svar men generellt kan sägas att den som påstår något oftast har ansvaret för att visa att det påståendet stämmer. I situationen att entreprenören påstår att du beställt ett arbete lär bevisbördan alltså ligga på entreprenören. Entreprenören ska visa att du faktiskt beställt en viss ändring. En följdfråga är om en muntlig beställning gäller? Eller hur explicit (tydlig) den måste vara? Räcker det att när du tittade förbi en dag så nämnde du att ett ekgolv nog skulle vara snyggare än det björkgolv som du beställt enligt avtalet? Bevisbördan lär i det fallet ligga på entreprenören med avseende på att denne inte kan anse ha uppfyllt sin informationsskyldighet.

Om det däremot är du som hävdar att en viss åtgärd inte var nödvändig enligt branschstandard eller att det skulle kunnat gå att lösa på ett annat billigare sätt lär det vara du som har att visa detta. Ibland förekommer det dessutom olika branschstandarder som skiljer sig från varandra. Du kan också söka hjälp genom att skaffa ett utlåtande från en besiktningsman.

5. Finns det någon gräns för hur mycket extra man behöver betala?

Frågan om hur ÄTA-arbeten ska vara prissatta bör vara väl reglerad i avtalet. Trots detta ”springer det” ibland iväg. Utifrån riktlinjer som återfinns i EU-direktiv talas det om att tilläggskostnader på grund av ÄTA-arbeten inte ska få överstiga 15 procent av entreprenadens värde. Om denna kostnadsnivå överstigs så anses det i stället vara fråga om en ändring av avtalet. Rättsläget är dock inte helt klart särskilt när det gäller stora entreprenader där det kan vara svårt, om inte näst intill omöjligt, att i förväg bedöma slutkostnaden för ett arbete. Om du som privatperson beställer en mindre entreprenad lär det dock vara rimligt att utgå ifrån att eventuella ÄTA-arbeten inte ska behöva överstiga 15 procent av den totala kostnaden.

Vi får ibland också frågan om man måste förskottsbetala. Såvida det inte står i avtalet är vårt råd att inte göra det. Som beställare och konsument får du bästa förhandlingsposition främst genom att ”hålla i plånboken”.

6. Hur ska jag skydda mig mot oönskade ÄTA-kostnader?

Det är lätt att bli ivrig när man väl bestämt sig för att nu är det dags att ta tag i ett byggprojekt eller kanske råder brådska av andra orsaker. Det absolut viktigaste när det gäller entreprenader är dock att göra ett bra förarbete. Skriv ett så detaljerat underlag som möjligt innan du tar in anbud.

Hitta sedan en seriös och kompetent entreprenör som kan göra en så bra förhandsbedömning som möjligt. Skaffa egen kunskap eller vid behov professionell hjälp och ställ tuffa frågor. Sen när det är dags att skriva ett avtal se till att det täcker även ÄTA-arbeten och alla detaljer runt dessa som informationsskyldighet, krav på godkännande, prissättning, acceptabel tid för färdigställande (trots ev. ÄTA-arbeten) o.s.v. Som tidigare nämnts är detta ett i juridiskt avseende komplicerat område så skaffa gärna juridisk hjälp redan från början.

Inlägget 6 vanligaste frågorna om ÄTA-arbeten dök först upp på Bostadsjuristerna.

Svenskar är dessutom kända för att vara trendsäkra och den renoveringsiver som råder gör att det även ställs höga krav på innanmätet. Med jämna mellanrum sveper nya trender över landet och plötsligt skaffar både grannarna till höger och vänster utekök och spabad eller bygger ut. Alla vill uppgradera och många som säljer ser till att renovera precis innan för att göra större vinst. Byggbranschen växer och kvaliteten på både nyproduktioner och olika entreprenader varierar kanske mer än någonsin.

Vad kan då du som konsument kräva när det gäller standarden på en fastighet som du vill köpa? Vad kan du ställa för krav vid en entreprenad? Den minimistandard som finns för att skydda konsumenten återfinns främst i konsumenttjänstlagen (KtjL) men regler hittas också bl.a. i köplagen (KöpL) och jordabalken (JB). I konsumenttjänstlagen står att en näringsidkare ska utföra en tjänst fackmässigt samt med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intresse och samråda med denne i den utsträckning som krävs. Vad som sammantaget avses i reglerna är att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Vad betyder då detta begrepp och vilka problem uppstår när denna standard inte nås? Vi kommer här att diskutera de vanligaste frågorna som ställs när det gäller begreppet fackmannamässigt.

1. Vad betyder fackmannamässigt?

Vad betyder egentligen fackmannamässigt? Enligt en allmän definition så innebär det att ett arbete ska utföras på ett sådant sätt som normalt kan förväntas av en seriös fackman. Kravet kopplas alltså till de krav på kompetens som krävs inom den aktuella branschen. En snickare ska följa tillämpliga branschregler, en tapetserare sin branschstandard, en golvläggare sin branschs bestämmelser osv. Det handlar om att ett arbete ska utföras på ett sakkunnigt och yrkesmässigt sätt. Som synes är definitionen inte alldeles tydlig och problem uppstår när olika aktörer har olika uppfattning om vad som egentligen är fackmannamässigt. Vad som säkert kan sägas är dock att det inte handlar om att det behöver vara en yrkesverksam hantverkare som utför arbetet. Är du händig och själv kan göra ett jobb på ett professionellt sätt så kan det visst vara fackmannamässigt utfört. Det handlar heller inte om att det ska se snyggt ut, utan fokus ligger på funktion. Så länge ett badrum fungerar som det ska och inte medför någon skada kan det vara fackmannamässigt byggt trots att du tycker att det ser fult och till och med lite slarvigt ut. Tyvärr tycker ofta entreprenörer att begreppet betyder minsta godtagbara standard medan du menar att det ska innebära hög kvalitet.

2. Måste man avtala att ett arbete ska vara fackmannamässigt?

Hur kan du försäkra dig om att ett arbete utförs på ett fackmannamässigt sätt? Förlorar du rätten att kräva denna standard om det inte skrivs in avtalet? Ett avtal är en överenskommelse mellan två parter och kan egentligen innehålla vad som helst. Det finns inget krav på att ett avtal ska eller ens bör innehålla en klausul om att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Du har det här skyddet genom lagstiftningen. Skulle kravet inte finnas med i ett avtal förlorar du inte rätten att kräva att ett arbete ska uppfylla kravet på fackmässighet. Att skriva in det i ett avtal är dock naturligtvis ett sätt att skaffa sig ännu ett lager av skydd. Utförs ett arbete inte på ett tillfredsställande sätt kan man då för det första hävda att det är ett avtalsbrott.

3. Hur vet man att en renovering är utförd på ett fackmannamässigt sätt?

Detta problem uppstår ofta när man köper bostad. Hur ska du kunna försäkra dig om att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Säljare lockar ofta med att kök och badrum är nyrenoverade. Med rätt styling och mjukt ljus ser det fantastiskt fint ut och du ser genast framför dig fredagsmys, bullbak och romantiska kvällar i det nyinstallerade badkaret som är stort nog för två. Vad kan väl vara tråkigare än att du efter tre månader upptäcker att det fuskats med kvaliteten på renoveringen. Istället för mysiga hemmakvällar och “halvåtta hos dig” får du en räkning på reparationer som gör att snabbnudlar och bruna bönor blir ett ovälkommet måste på menyn. Få privatpersoner kan själva bedöma om en renovering eller tillbyggnation utförts på yrkesmässigt sätt. Anlita därför gärna en besiktningsman som har den branschkunskap som krävs för att göra en tillförlitlig bedömning.

4. Kan en besiktningsman garantera att ett arbete är fackmannamässigt?

Om du då gör allt rätt och anlitar en besiktningsman som säger att allt ser bra; innebär detta någon slags garanti? Tyvärr finns det ingen möjlighet för besiktningsmän att lämna någon garanti att ett arbete är utfört fackmannamässigt enligt lagens mening. Det kan finnas delade meningar och olika standarder till och med i samma bransch för vad som egentligen är tillräckligt bra för att få kallas för ”fackmässigt”. När det gäller en juridisk tvist mellan en köpare och säljare eller kund och entreprenör har besiktningsmannens utlåtande endast bevisvärde, det utgör ingen absolut sanning. Samtidigt; desto större kompetens och erfarenhet den du anlitat har desto större tilltro sätts normalt till utlåtandet.

Innan du anlitar någon bör du alltså noga undersöka besiktningsmannen kompetens och bakgrund. Det är också viktigt att förstå att en värderingsman och en besiktningsman inte är samma sak. Fastighetsvärderarens jobb är att bedöma om ett pris är marknadsmässigt. Sannolikt kommer denna att påpeka om en renovering är dåligt utförd då det påverkar värderingen, men detta i sig säger ingenting om den är fackmannamässigt utförd eller inte. Man behöver alltså en byggteknisk undersökning av någon med byggingenjörsexamen eller motsvarande. Inom besiktningsbranschen marknadsför man sig också ofta med olika auktoriseringar och certifieringar, vilka naturligtvis är ett plus, men kom ihåg ingen av dessa ger någon 100-procentig garanti för att du får rätt i en tvist.

5. Vad händer om en besiktningsman underkänner ett arbete?

Vad händer då om en besiktningsman underkänner ett visst arbete? Som förklarats ovan innebär det inte automatiskt att du får rätt. En hantverkare är i sig inte en byggexpert och det är heller inte ovanligt att de vid en tvist själva anlitar oberoende besiktningsmän som kanske gör en annan bedömning än din besiktningsman. Att en besiktningsman underkänt ett arbete ger dig dock ett bättre förhandlingsläge. Kanske kan du förhandla till dig ett lägre pris eller så går entreprenören äntligen med på att korrigera ett arbete som du (och din besiktningsman) inte anser har utförts på rätt sätt.

6. Kan ett ej fackmannamässigt utfört arbete vara ett dolt fel?

När man köper hus eller bostadsrätt har man en så kallad undersökningsplikt. Du bör alltid anlita en besiktningsman för att försäkra dig om att du uppfyllt denna plikt. Dolda fel är fel som du, inte ens om du uppfyllt din undersökningsplikt, haft möjlighet att hitta. Felet ska också vara av ett sådant slag att det inte bör förväntas i en sådan bostad som du köper. Läckande vattenledningar är naturligtvis ett dolt fel (om det inte finns tydliga tecken som fuktfläckar) i ett nybyggt hus, men när en fastighet börjar komma upp i åren är det inte lika självklart. Dessutom bör felet påverka bostadens marknadsvärde negativt. Som svar på frågan så är alltså inte ett ej fackmannamässigt utfört arbete alltid ett dolt fel. Det kan vara helt uppenbart att en renovering inte utförts på ett proffsigt sätt, men för att det ska vara ett dolt fel måste uppfylla alla de krav som gäller och det finns ingen automatisk koppling till fackmannamässighet. Man bör också komma ihåg att standarden för vad som är fackmannamässigt måste bedömas utifrån den branschstandard som gällde när arbetet utfördes.

7. Vem har bevisbördan för att ett arbete är fackmannamässigt utfört?

Vad du som konsument tycker är en godtagbar standard är subjektivt och kan skilja sig ganska mycket från vad som är objektivt godtagbart dvs. vad som kvalificerar sig som fackmannamässigt. Om en tvist uppstår vem är det då som ska bevisa att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Allmänt sett ligger det på dig att ett arbete inte håller måttet om du hävdar detta. Detta gör du genom att som ovan diskuterats anlita expertis. En bostadsjurist vet vilka beviskrav som gäller och vad ett besiktningsutlåtande bör innehålla och kan också hjälpa dig att hitta rätt besiktningsman.

8. Är ett arbete som utförts enligt avtal alltid fackmannamässigt?

Vid entreprenadtvister hävdar hantverkare ibland att de utfört ett arbete helt enligt din beställning och att det därför är fackmannamässigt utfört. Eller att det inte spelar någon roll hur det är med den saken när det är du som lagt beställningen och därför också ansvarar för resultatet. Detta är inte hållbara argument. Entreprenören har enligt reglerna en skyldighet att ta tillvara ditt intresse och samråda med dig och avråda från lösningar som inte är fackmässiga. Det här betyder att om du hittar på något byggnadstekniskt helt tokigt för ditt uterum bör entreprenören utifrån sin yrkeskunskap vänligt men bestämt avråda dig.

Inlägget Vad är fackmannamässigt utförande – De 8 vanligaste frågorna dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det finns för- och nackdelar med båda alternativen. Visst är det skönt att veta exakt vad jobbet kommer att kosta, men det finns risk för att hantverkaren tar till i överkant för att försäkra sig om en god vinstmarginal. Det fasta priset blir då mer till hantverkarens fördel än en trygghet för dig. Om man inte särskilt kommit överens om exakt vilket slags material som ska användas finns därutöver risken att man får betala ett för högt pris i förhållande till kvaliteten.

Väljer du löpande räkning tar hantverkaren betalt per timme. Det här fungerar väldigt bra om du lyckas boka den pålitliga och eftertraktade hantverkaren med goda referenser och som jobbar effektivt så att han kan ta hand om nästa kund som väntar på utsatt tid. Tyvärr fungerar löpande räkning inte lika bra med hantverkare som inte kan planera sin tid eller som helt enkelt drar ner på takten för att debitera flera timmar. I de fallen blir jobbet på löpande räkning inte bara mycket dyrare, utan tar också längre tid än vad du trott.

Här följer fem av de vanligaste misstag som görs i samband med löpande räkning och som leder till problem.

1. Inget eller dåligt avtal

Det absolut främsta misstaget när det gäller allt entreprenadarbete är att det inte finns något avtal eller att det avtal som skrivits är dåligt. Att bara ha offerten som underlag räcker inte. Det måste finnas ett väl skrivet avtal där det klart och tydligt framgår vilka villkor som gäller för den tjänst du köper. Avtalet måste innehålla det exakta priset per timme, vad för slags moment som ska utföras och uppgifter om hur ofta och på vilket sätt hantverkaren ska redovisa hur många timmar som lagts ner och på vad. Ytterligare ett sätt att skydda sig är att avtala om ett takpris; det totala priset får då inte får överstiga en viss summa. Oavsett hur lång tid arbetet tar är det då det priset som gäller. Det går också att komma överens om ett ungefärligt pris. Detta kan det vara bra särskilt för större entreprenader för vilka det är svårt att bedöma omfattningen. Enligt lagstiftning får ett ungefärligt pris inte överskridas med mer än 15 procent (25 procent för mark- och rivningsarbeten)

Det absolut viktigaste är dock att du förstår vad som står i avtalet. Är du osäker; anlita en jurist eller annan expert som kan kontrollera och förklara avtalet för dig.

2. Fast pris med löpande räkning för tilläggsarbete

Ibland skrivs det avtal som innehåller ett fast pris men löpande räkning för eventuella tilläggsarbeten. Detta kan verka som en bra idé om man inte bedömer att det ska behövas så mycket extra tillkommande arbete. Tyvärr kan sådana här villkor missbrukas, vilket innebär att konsumenten debiteras arbete som man trodde skulle ingå i det fasta priset, men hantverkaren menar är tilläggsarbete – och då till en högre timtaxa.

3. Avsaknad av fackkunskap

Till skillnad från morfar som nog hade viss insikt i hur man byggde en bastu, och kanske tid att övervaka byggnationen, så saknar många idag grundläggande kunskap om byggande, renovering och allt som hör därtill. Visst är det många som fortfarande gör mycket själv, men det finns också en kategori som helt saknar intresse. De är beredda att betala för kunskapen och tiden. Väljer man löpande räkning behöver man skaffa sig kunskaper eller ytterligare hjälp, annars blir det svårt att bedöma om den tidsåtgång som hantverkaren redovisar är rimlig. Just svårigheten att bedöma vad som är skälig tid är ett stort problem för många. Hur lång tid ska det egentligen behöva ta att byta ut en toalett eller måla om en normalstor villa? Desto större arbete, desto svårare att bedöma vad som faller inom ramen för vad som är normalt. Rådet här är att läsa på själv eller skaffa hjälp från någon som är branschkunnig.

4. Kunden accepterar dåliga underlag

För att man överhuvudtaget ska kunna göra en bedömning av om debiterad tid är rimlig måste det, som nämnts ovan, finnas tillräckliga underlag. Det är hantverkarens skyldighet att klart och tydligt redovisa hur många timmar man arbetat, vem som utfört arbetet, när man gjort det och vad man gjort. Alltför ofta får kunder dåliga underlag, vilket leder till misstanke om att allt kanske inte står rätt till. Man ska inte acceptera otillräckliga tidsredovisningar, så ta för vana att kräva mer information om du inte är nöjd.

5. Kunden tror att den har bevisbördan

Väldigt få av oss har tid att övervaka och själv kontrollera hur mycket tid en hantverkare lägger ner. Ofta sker arbetet när vi själva är på jobbet och när sen räkningen kommer känns det svårt att ifrågasätta om man saknar insikt och bevis. Enligt ett nyligt avgjort (2016) rättsfall från Högsta Domstolen är det entreprenören (hantverkaren) som har bevisbördan för att han tagit betalt för ett rimligt antal timmar. Domstolen säger att det krävs underlag som gör det möjligt för konsumenten att bedöma vilket slags arbete som utförts, arbetets omfattning samt hur det slutgiltiga priset har beräknats. Om tidsredovisningen ensam eller i kombination med ett avtal inte ger någon klar bild över arbetet och hur olika moment fördelats så räcker inte det som bevisning.

Återigen ser vi alltså, och som det påpekats genomgående i denna artikel, hur viktigt det är med ett skriftligt, detaljerat avtal. För morfar räckte med ett fast handslag (“eftersom han visste var hantverkarna bodde”), men på dagens marknad gäller det att som konsument skydda sig. Det behöver inte vara svårt. Det finns väl skrivna standardavtal och mycket information på nätet t.ex. från konsumentverket, branschorganisationer m.fl. eller så söker du hjälp av en duktig bostadsjurist.

Inlägget De fem vanligaste misstagen vid arbete på löpande räkning dök först upp på Bostadsjuristerna.

I bostadsrättslagen finns regler om hur en bostadsrättsförening ska organiseras och fungera. Vidare finns regler om bostadsrättsföreningens förhållande, ansvar och skyldigheter, gentemot sina medlemmar. Bostadsrättslagen innehåller alltså både föreningsrättslig lagstiftning och skyddslagstiftning för den enskilda medlemmen.

Enligt lagen har en förening frihet att bestämma sina egna regler men dessa får inte strida mot vad som följer av bostadsrättslagen. En bostadsrättsförening kan t.ex. inte inskränka en medlems rätt att använda sin egen bostadsrätt eller frånsäga sig ansvar för underhåll i större utsträckning än vad lagen tillåter. I de fall bostadsrättslagen och föreningens regler (stadgar) skiljer sig åt är det lagstiftningen som gäller. Undantagsfall finns, t.ex. att lagen uttryckligen anger att en viss sak får undantas i en bostadsrättsförenings stadgar eller i fall där föreningens regler är förmånligare för medlemmen. Föreningar har alltså frihet att vara generösare mot sina medlemmar än vad lagen stadgar.

I korthet kan sägas att om det uppstår ett problem och du har frågor så bör du börja med att ta del av stadgarna. Beroende på frågeställning så kan även bostadsrättslagen behöva konsulteras. En duktig bostadsjurist kan hjälpa dig och din förening att tolka regelverket. Kom ihåg att du genom att bli medlem i en bostadsrättsförening också gått med på att följa stadgarna. Dessa utgör ett slags avtalade villkor mellan dig och föreningen. Bostadsrättslagen hanterar bara de mest grundläggande frågorna kring bostadsrättsföreningar.

Vi kommer här att presentera sju olika exempel på områden där bostadsrättslagen är av avgörande betydelse för dig som boende i en bostadsrättsförening.

1. Ansvar för yttre underhåll

Vem ansvarar egentligen för yttre underhåll och var går gränsen för bostadsrättshavarens eget ansvar? Vem är exempelvis ansvarig för ytterdörrar och fönster i lägenheten? Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla “lägenheten, huset och marken i gott skick”,  om  inte ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren har enligt lagen “skyldighet att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick” om inte något annat bestämts i stadgarna. Vissa saker som el- och vattenledningar undantas också om föreningen försett lägenheten med dessa. Bostadsrättslagen ger alltså bra vägledning när det gäller dessa frågor. Du ansvarar för lägenheten och föreningen för byggnaden, marken och övriga gemensamma utrymmen.

2. Ansvar vid större skador som vattenledningsskada och brand

Vatten- och brandskador är fortfarande alltför vanliga och drabbas en lägenhet så drabbas i de flesta fall också närliggande lägenheter. Vem har ansvaret för större skador som dessa? Enligt bostadsrättslagen är en bostadsrättshavare aldrig ansvarig för vatten- eller brandskador om medlemmen inte själv orsakat dem genom vårdslöst eller försumligt beteende. Medlemmen är också ansvarig för skada som någon annan, t.ex. gäster eller hantverkare, orsakat.

Men oavsett vem som orsakat skadan så har i enlighet med vad som beskrivits ovan bostadsrättsföreningen ett övergripande ansvar och ska samordna när det gäller större skador som påverkar flera boende. Reparationsarbete kan behöva påbörjas skyndsamt och måste kunna initieras innan ansvarsfrågan kunnat lösas. En enskild medlem har också möjlighet att vidta egna åtgärder och senare kräva föreningen om inte föreningen tar sitt ansvar.

3. Vem ska hantera störande grannar?

De flesta vet vilken dålig inverkan störande grannar kan ha på hur man trivs i sitt hem. Frågan som uppkommer är vem som är ansvarig för medlemmar som inte tar hänsyn? Bör du själv knacka på och hota med att medlemmen bör bli utkastad eller är det något som bostadsrättsföreningen bör ansvara för? Hur ett första klagomål hanteras är väl helt upp till en själv men när det gäller grannar som under en längre tid och på ett allvarligare sätt beter sig illa och stör sin omgivning så är det bostadsrättsföreningen som ska ta ansvaret. Bostadsrättsföreningen har enligt bostadsrättslagen den juridiska möjligheten att hota med konsekvenser, i sista hand så kallat förverkande, d.v.s. att man förlorar rätten till sin bostadsrätt. Bostadsrättslagen innehåller regler både för vad en bostadsrättshavare har för skyldigheter samt detaljer för hur en förening ska gå till väga för att bli av med en oönskad bostadsrättsinnehavare. Det är också mycket viktigt att reglerna i lagen följs.

4. Vad gäller vid renovering och ombyggnation?

Enligt lagen måste medlemmen ansöka hos föreningen om tillstånd innan ingrepp i bärande konstruktioner, omdragning av vatten- och elledningar m.m. eller andra “väsentliga förändringar” i lägenheten genomförs. Att t.ex. tapetsera om eller byta ett golv är normalt sett inget som föreningen behöver godkänna. Ytskikt, dvs. vägg-, tak- och golvytor, liksom ev. fasta konstruktioner inne i lägenheten (t.ex. en väggmonterad bokhylla) är bostadsrättshavarens ansvarsområde. Vill du däremot flytta köket till vardagsrummet och toaletten in i klädkammaren så måste du ansöka om tillstånd. Föreningen får sedan inte neka tillstånd om åtgärden inte “är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Vad det omfattar är i viss mån otydligt men i dessa fall finns det praxis (rättsfall från hyresnämnder och domstolar).

5. Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?

Kanske känns det skönt att vara med i en förening där några få personer sköter det mesta och dessutom verkar gilla att göra det. Men situationer kan uppstå där du upptäcker att ordföranden i din förening är en ”diktator” som bestämmer det mesta i minsta detalj. Kanske saknas insyn och styrelsen höjer avgifter på ett sätt som känns omotiverat, även i detta fall kan du få ledning i bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen innehåller regler för hur en bostadsrättsförening ska bildas och fungera. Fler regler hittar du i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar – som också gäller för bostadsrättsföreningar. Enligt dessa regler ska en bostadsrättsförening fungera utifrån demokratiska och transparenta principer. En styrelse måste bestå av ett visst antal medlemmar, vissa frågor får bara bestämmas av föreningen i sin helhet på stämma, medlemmar som är jäviga ska undantas från att delta i styrelsebeslut o.s.v. Du som medlem har alltid möjlighet att utöva inflytande i din förening – eller varför inte ställa upp som styrelsekandidat inför nästa årsstämma.

6. Bostadsrättsföreningens möjlighet att gå in i min lägenhet?

Att okända människor går in i ens lägenhet utan förvarning eller kanske till och med när du inte är hemma är naturligtvis integritetskränkande. Ibland kan det kännas värre om det är en granne (någon i styrelsen) än en komplett främling. Kanske kräver bostadsrättsföreningen att hantverkare ska få tillgång till lägenheten när du inte är där. Enligt bostadsrättslagen har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Bostadsrättshavaren ska dock inte orsakas “större olägenhet än nödvändigt”. Detta betyder ändå inte att de har rätt att ”klampa in” hur som helst. Det måste handla om företrädare för föreningen d.v.s. den där nyfikna grannen som inte sitter i styrelsen – men hakar på ändå – har inte rätt att komma in i din lägenhet. Att de inte ska orsaka olägenhet ger dig också visst skydd. Väljer du att inte samarbeta har bostadsrättsföreningen faktiskt rätt att begära tillträde via kronofogden.

7. Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

Många föreningar ogillar andrahandsuthyrning och i bostadsrättslagen sägs klart att du som bostadsrättshavare behöver föreningens tillstånd för att få hyra ut. Lagen säger också att du ska få tillstånd om du har ”skäl” och föreningen inte har någon anledning att vägra samtycke. Vidare ska en andrahandsuthyrning alltid vara begränsad i tiden. Får du inte tillstånd kan du gå vidare och söka tillstånd hos hyresnämnden. Tillfälligt jobb på annan ort, prova på att bo med en partner eller att studera utomlands är skäl som exempelvis bör ge en rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Är du i den situationen att du vill hyra ut kan det kännas orättvist men regelverket syftar till att balansera olika intressen i föreningen. Du vill ha grannar som tar sitt ansvar. En hyresgäst i andra hand blir inte medlem i föreningen och är därför heller inte bunden av stadgarna, t.ex. att medverka på städdagar (även om den som hyr ut bör kräva att hyresgästen uppfyller plikter i dennes ställe).

Förhoppningsvis har detta gett en klarare bild av bostadsrättslagen och stadgarnas funktion. Bostadsrättslagen är alltså regelverket för hur en bostadsrättsförening ska fungera. Det finns mycket tillgänglig information om bostadsrättsföreningar på nätet, i tidningsartiklar, från mäklare och på diverse hemsidor (som det kanske inte ens framgår vem som ligger bakom). Uppstår frågor så vänd dig till någon som är insatt i regelverket d.v.s. en duktig bostadsjurist.

Inlägget Vad bostadsrättslagen betyder för dig i 7 punkter dök först upp på Bostadsjuristerna.