Förutom vid uthyrning av en hel bostad, omfattas också uthyrning av ett rum i lägenhet eller villa av privatuthyrningslagen. Vid uthyrning av fritidsbostad eller hyresrätt i andra hand gäller däremot ”vanliga” hyreslagen.

Nedan följer fem punkter som berör privatuthyrningslagen samt ett antal praktiska tips till dig som funderar på att hyra ut.

1. Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad

Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen.
Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.

I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.

2. Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden

Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna. Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.

Exempel hyresvärden säger upp:  Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.

Exempel hyresgästen säger upp:  Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Hen måste då flytta ut den 30 september – eller i vart fall betala hyra till dess.

3. Det är skillnad på uppsägning och förverkande

Vad gäller då om hyresgästen missköter sig på något sätt? Då kan ett förverkande vara aktuellt istället för en uppsägning. Förverkande innebär i korthet att hyresgästen (oavsett hyrestid) förlorar sin rätt att fortsätta hyra enligt avtalet. Förverkande kan ske vid vissa specifika situationer, t.ex. då hyresgästen inte betalar hyra. Att hyresgästen inte betalar hyra är antagligen det vanligaste problemet som kan ligga till grund för förverkande. Andra problem som kan leda till förverkande inkluderar bland annat att din hyresgäst i sin tur hyr ut till någon annan utan ditt tillstånd eller att din hyresgäst upprepat bryter mot bostadsrättsföreningens ordningsregler.

Om du har råkat ut för en mindre trevlig hyresgäst, har privatuthyrningslagen inga särskilda regler. De vanliga förverkandegrunderna gäller enligt hyreslagen. Vid ett förverkande gäller inte reglerna om uppsägningstid. Ta alltid kontakt med en jurist för rådfrågning innan du försöker förverka din hyresgäst.
Vid uppsägning gäller dock uppsägningstiderna, se p. 2 ovan. Om hyresgästen blivit uppsagd till avflyttning och uppsägningstiden har löpt ut ska hyresgästen flytta ut till det angivna datumet. Gör hen inte det bör du kontakta en jurist för att ta reda på vad det finns för möjligheter att få hjälp med avhysning.

4. Inget besittningsskydd

Om privatuthyrningslagen är tillämplig på ett hyresförhållande, har hyresgästen aldrig besittningsskydd dvs. hyresgästen har inte rätt till någon automatisk förlängning av hyresavtalet. Detta är den största skillnaden från hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger alltid hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid utan att löpa risk för att det finns besittningsskydd. Det är dock viktigt att komma ihåg att en längre avtalad uppsägningstid än tre månader är bindande för hyresvärden.

5. Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att ett hyresvillkoren ska ändras kan hen skriftligen meddela motparten detta. Om motparten motsätter sig ändringen och en överenskommelse inte kan göras har den som sänt meddelandet därefter rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden.

Avslutningsvis några praktiska tips för dig som funderar på att hyra ut din bostad:

• Kontrollera hyresgästens status hos kronofogden innan avtal upprättas.
• Upprätta ett skriftligt avtal med hjälp av en jurist.
• Ta en hyresdeposition – vanligtvis motsvarande 1-2 månaders hyra.
• Gör en noggrann inventarielista och ta kort på värdefulla möbler/föremål och bostadens allmänna skick inför uthyrningen. Denna dokumentation kan med fördel undertecknas av båda parter.
• Se till att teckna en särskild försäkring.
• Gör en besiktning av lägenheten/villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning.
• Kontrollera med Skatteverket om uthyrningen medför en beskattningsskyldighet.

Inlägget 5 tips avseende uthyrning av privatbostad dök först upp på Bostadsjuristerna.

• det går att bli rik på skadestånd
• advokater jobbar gratis i skadeståndsmål,
• skadestånd och prisavdrag är samma sak,
• skadestånd ersätter psykiskt lidande, och
• kronofogden kan bestämma om skadestånd.

Bostadsrätter omfattas av köplagen

Vid köp/försäljning av bostadsrätter gäller köplagens regler. Om det uppstår problem vid en överlåtelse kan såväl köpare som säljare ha rätt till skadestånd enligt köplagens regler. Säljaren kan ha möjlighet att kräva skadestånd vid försenad eller utebliven betalning. Köparen kan få rätt till prisavdrag och/eller skadestånd om tillträde inte kan ske som avtalat eller om det föreligger fel.

Köplagen är vad som på juridiskt språk kallas en dispositiv lag. Det betyder att reglerna endast gäller om parterna inte kommit överens om något annat. Parterna kan alltså fritt avtala att andra villkor än att reglerna i lagen ska gälla.

1. Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd

Den kanske vanligaste missuppfattningen är att det finns stora möjligheter att få ut betydande skadeståndsbelopp. Detta har antagligen sin grund i intryck från utlandet, främst USA. I det amerikanska rättssystemet förekommer skadestånd som en metod att ”straffa” företag och korrigera deras agerande vilket ligger bakom de betydande belopp som döms ut.

I Sverige är möjligheterna att få skadestånd inte alls lika långtgående. I svensk lagstiftning grundar sig skadeståndsrätten främst på ”reparation”, dvs. att de ekonomiska förluster som skadan orsakat ska täckas, men inte mer. I princip kan du alltså maximalt kräva ersättning för kostnader du har haft. Skadestånd som liknar kränkningsersättningar är för sakskador mer eller mindre uteslutet i Sverige. Processen för skadestånd kan också vara ganska lång och krånglig, så du måste vara beredd på att vänta ett bra tag på att få din ersättning.

2. Det går att anlita en advokat för ett skadeståndsmål kostnadsfritt

En annan missuppfattning är att det är möjligt att anlita en advokat kostnadsfritt. I USA är det möjligt eftersom det finns advokatbyråer som har som affärsmodell att det inte ska finnas någon kostandsrisk för klienten, som ett sätt att lättare få klienter. Advokaten tar endast betalt som en procent av skadeståndet (ofta över 25% av tvistebeloppet), om man vinner tvisten. Denna modell finns dock inte i Sverige. I Sverige är det enligt advokatsamfundets etiska regelverk till och med otillåtet för advokater arbeta enbart på provision av vinster. Detta eftersom advokaten annars skulle kunna sätta sig i situationer där dennes intressen går emot klientens. Om du har en skadeståndsfordran bör du veta att om du förlorar så får du, utöver dina egna processkostnader, också betala motpartens kostnader.

3. Skadestånd och prisavdrag är samma sak

Ännu en missuppfattning är att skadestånd och prisavdrag är samma sak. Ersättning för att avhjälpa dolda fel som upptäcks efter ett köp sker regelmässigt genom prisavdrag. Det innebär i praktiken att köpesumman skrivs ned. Om du t.ex. inte kan flytta in i din nya lägenhet i rätt tid och därför behöver hyra ett annat boende, kan det istället bli aktuellt med ett skadestånd motsvarande den dubbla boendekostnaden.

Om ett köp hävs p.g.a. avtalsbrott och lägenheten måste säljas igen, kan de merkostnader som uppstår. En viktig grundprincip inom skadeståndsrätten är att den part som vållat skadan ska ha varit försumlig på något sätt (t.ex. agerat vårdslöst). Skadestånd måste också i princip alltid prövas rättsligt (i domstol) om inte parterna kan enas om hur skadeståndet ska beräknas.

4. Det går att få skadestånd för psykiskt lidande

Att det är möjligt att få skadestånd för “psykiskt lidande”, t.ex. för den stress och påfrestning som fel och förseningar kan orsaka, är också en missuppfattning. Den skada som ersätts genom skadestånd är vad som kallas direkt förlust.

Direkt förlust

Med direkt förlust avses de extra kostnader som en part fått på grund av t.ex. fel i ett badrum. Principen är att du som skadelidande ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Ett prisavdrag avser skillnaden i värde mellan bostadsrätten i avtalat och felaktigt skick. Ett skadestånd kan i en sådan situation avse t.ex. ersättning för dubbel boendekostnad medan det felaktiga badrummet renoveras. Alltså kostnader du har haft på grund av felet. Den skadelidande har dock enligt svensk rätt inte rätt att få överkompensation (obehörig vinst). Detta innebär att den skadelidande inte ska försättas i en bättre position än om skadan inte hade inträffat.

Indirekt förlust

Det är mycket svårt att få ersättning för indirekt förlust. Om köparen kan visa att det förelegat försumlighet från säljarens sida kan köparen i undantagsfall ha rätt till ersättning för både direkta och indirekta förluster. Som indirekt förlust räknas t.ex. faktorer som utebliven produktion, utebliven försäljning och att bostaden inte kan nyttjas på avsett sätt men dock inte psykiskt lidande.

5. Skadestånd går att fastställa via kronofogden

Missuppfattningen att det går att ansöka om skadestånd hos kronofogden förekommer också. Om ett krav är ”tvistigt”, alltså att parterna har olika åsikt om huruvida rätt till betalning föreligger måste ett skadeståndsyrkande framföras genom stämning i domstol. Vid mål som avser tvister enligt köplagen är det tingsrätten på den ort där motparten bor som ska handlägga tvisten.

Inlägget De 5 vanligaste missuppfattningarna avseende skadestånd enligt köplagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

När det inom juridiken talas om tvistemål avses tvister som i domstol klassificeras som civilmål. Det handlar enbart om konflikter mellan enskilda parter och inte sådana där myndighet är part i målet. Missnöje med t.ex. Försäkringskassan eller konflikter som faller under strafflagstiftning omfattas inte. Det handlar istället mest om tvister som har samband med ekonomiska transaktioner mellan civila aktörer dvs. mellan två privatpersoner, en privatperson och ett företag s.k. konsumenttvister, eller två företag. Inom bostadsjuridiken omfattas främst fel i fastighet, fel i bostadsrätt, och entreprenadtvister.

Trots att domstolsalternativet finns tillgängligt är det ofta både smidigare och billigare att lösa en tvist genom förlikning. En förlikning är en frivillig lösning på en tvist genom en avtalsreglerad överenskommelse mellan parterna. En förlikning kan göras både inom och utom domstolen. Här följer 10 tips om förlikning i tvistemål, främst med anknytning till bostadsjuridik.

1. Dispositivt eller indispositivt tvistemål?

Observera att förlikning endast är tillåtet i dispositiva mål. Tvistemål delas enligt lagstiftning in i dispositiva och indispositiva mål. Skillnaden mellan dessa är just möjligheten till förlikning. Till indispositiva mål hör bl.a. tvister om äktenskap och vårdnad medan tvister mellan köpare och säljare eller konsument och näringsidkare är dispositiva. Andra slags dispositiva mål är t.ex. arvsfrågor som tolkning av testamente.

2. Gör alltid en riskanalys

Innan du bestämmer dig för att förlikas måste du göra en riskanalys. Faktorer som påverkar är hur riskerna i målet bedöms och hur risktålig du är. Vilka risker man tar sig an är ett individuellt val som i många fall fattas utifrån din personlighet och egna inställning. Vissa vill ha snabbaste möjliga lösning medan andra är principfasta och vill att målet ska prövas i domstol, kosta vad det kosta vill. Man bör dock inte starta en process i domstol utan att göra en relevant riskanalys.

De främsta fördelarna med en förlikning är:

• säkrare utgång,
• snabbare lösning,
• större flexibilitet, och
• lägre kostnader.

Genom en förlikning vet du vad du får och riskerar inte att förlora allt. Vid en domstolsprocess kan beviskraven vara höga och man riskerar också att behöva betala motpartens processkostnader vid en förlust. Vid en förlikning är utgångspunkten att parterna betalar sina egna ombudskostnader.

3. Upprätthåll sekretess genom förlikning

Ytterligare en anledning till att välja förlikning före uppkomst av tvist i domstol kan vara att det är ett sätt att upprätthålla sekretess. Många företag föredrar att förlikas för att skydda sin goodwill. Även för privatpersoner kan en förlikning vara ett sätt att upprätthålla sekretessen, särskilt när det gäller personliga områden som t.ex. arvsfrågor. Genom att skippa domstolsprocessen skyddas också de personliga relationerna.

4. Se till att ha ett fullständigt underlag för din riskanalys

Innan du gör din riskanalys måste du ha ett fullständigt utredningsunderlag. Det är viktigt att alltid spara all dokumentation och kommunikation i ett ärende. Saknas det uppgifter bör du försöka införskaffa så mycket information du kan innan du fattar ett beslut om vad som är bäst i din situation. Att du har ett ofullständigt utredningsunderlag kan vara ett argument för en förlikning istället för att riskera att inte ha tillräcklig bevisning i domstol.

5. Ju tidigare förlikning, desto bättre

En generell princip vid förlikning är ju tidigare, desto bättre. Genom en tidig förlikning får du en snabb lösning på problemet och sparar också ombudskostnader. Att parterna genom förhandling själva bestämmer hur konflikten ska lösas är också till stor fördel för parternas framtida affärsförhållande.

6. Ta hjälp av ett ombud

Det är inte lätt att själv avgöra huruvida förlikning är det bästa alternativet i en viss situation, och i vilket skede förlikningen ska ske. Det är alltid bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud för att få ett så bra resultat som möjligt. Vänd dig till en jurist som är specialist på just den juridik som gäller för ditt problem, och som har god förhandlingsvana. Rör det en testamentstvist vänder du dig till en familjejurist och rör det din bostad kontaktar du oss här på Bostadsjuristerna.

7. Upprätta alltid ett förlikningsavtal

Vid varje slags överenskommelse är det viktigt att den skrivs ned i ett avtal. Ett förlikningsavtal bör innehålla en sammanfattande beskrivning av tvisten och framförallt hur parterna kommit överens om att den ska lösas. I förlikningsavtalet ska villkoren för överenskommelsen noggrant beskrivas så att det inte senare dyker upp obehagliga överraskningar. Det är viktigt att du/ni har helt klart för er vad ni förlikas om. Tänk på ”vad” som regleras genom förlikningen – ska hela affären bli avslutad i och med överenskommelsen eller bara en viss del?

Det är viktigt att avtalet klargör att den del som avtalet gäller ska vara slutreglerad så att inte den ena parten senare kan driva samma fråga igen i domstol. Exempelvis om du är säljare och får ett krav från en köpare är det bra om det står ”slutligt reglerat” i avtalet. Om tvisten gäller ett par småsaker i vardagsrummet bör man dock som köpare passa sig så att man bara slutreglerar det som tvisten faktiskt gäller och inte allt avseende köpet. Det är extra viktigt att en jurist kollar på just denna del så att du vet vad du skriver under på och vilka konsekvenserna blir så att du inte (som köpare) avtalar bort din möjlighet att senare påtala andra fel.

8. Överväg förlikning även i ett senare skede

Även om det är bäst om en förlikning kommer till stånd i ett tidigt skede av tvisten bör möjligheten även övervägas i ett senare skede. I princip kan man förlikas ända fram till dess att en dom avkunnas. Förlikning kan ske både med och utan hjälp av domstol. I dispositiva tvistemål ingår det i beredningsprocessen att domstolen uppmanar parterna att förlikas. Det ligger även i domstolens intresse att hjälpa parterna att förlikas eftersom det minskar domstolens arbetsbörda. Även om parterna vid stämningstillfället stod långt ifrån varandra kan den skriftväxling som sker under domstolsprocessen leda fram till klargöranden och ställningstaganden som gör det lättare att förlikas. En förlikning kan alltså även i ett senare skede vara ett attraktivt alternativ. Mer än hälften av alla mål slutar i förlikning.

Om parterna förlikas under tiden för målets handläggning vid domstol kan förlikningen stadfästas i en dom. Detta innebär att avtalet (domen) direkt kan användas som exekutionstitel utan vidare juridiska åtgärder. Med andra ord kan du t.ex. direkt begära att Kronofogden driver in en betalning enligt domen.

9. Använd ditt rättsskydd för att täcka kostnader

Hamnar du i en tvist och behöver hjälp av ett juridiskt ombud glöm inte bort att använda ditt rättsskydd – vilket ingår i de flesta hemförsäkringar. Köprättsliga fel är en vanlig typ av tvist som omfattas av rättsskydd. Rättsskyddet täcker ombuds- och utredningskostnader upp till vissa nivåer beroende på vilken försäkring du har. Det beviljas dock endast för tvister i vilka tvistebeloppet överstiger ett visst värde och därför inte utgör småmål (som även kallas förenklat tvistemål). Vissa andra villkor gäller också som att du måste ha haft löpande försäkringsskydd i minst två år.

10. Upprätthåll god ton

Vårt sista men ändå viktiga tips är att upprätthålla god ton under hela processen. Det lönar sig alltid att i varje fall försöka vara tillmötesgående. Vid en tvist har ofta du och motparten egentligen samma målsättning. Ni vill båda nå en snabb lösning, minimera kostnader och lägga konflikten bakom er. Detta gäller oftast även företag som inte vill skada sitt rykte. Genom god ton undviker du att tvisten blir personlig. Vet du att dina känslor lätt flödar över eller att du är lättstressad låt ett ombud föra din talan så att förhandlingarna kan hållas på en professionell nivå.

Inlägget 10 tips avseende förlikning i tvistemål dök först upp på Bostadsjuristerna.

• den inte utförts fackmässigt,
• resultatet inte uppfyller gällande säkerhetsföreskrifter,
• den inte överensstämmer med marknadsföring, eller
• den inte har genomförts i enlighet med vad som avtalats.

En av de åtgärder som du i egenskap av konsument kan vidta när fel upptäcks är att hålla inne betalning och det är specifikt den åtgärden vi kommer att diskutera i denna artikel. (För mer information om möjliga åtgärder vid felupptäckt hänvisas till andra artiklar.) Här följer de fem vanligaste misstagen vi noterat att våra klienter gjort innan de kontaktar oss avseende innehållande av betalning till hantverkare/entreprenörer.

1. Otillräckligt/otydligt avtal

Det första misstag som många gör är att inte tänka igenom vad som kan gå fel innan ett avtal sluts. Var gärna optimist avseende dina bygg- och renoveringsdrömmar men var realist när det ska avtalas om arbetets utförande. Att få till stånd ett avtal som tydligt reglerar utförandet är väsentligt – t.ex. hur eventuella nödvändiga tilläggsarbeten ska hanteras, när arbetena ska vara färdigställda och vilken modell som gäller för prissättning (fast eller rörligt pris). Det gäller också att vara medveten om och ha förstått vad avtalet innebär. Vi får inte sällan samtal från klienter som inte hade fullt ut förstått innebörden av vad som stod i deras avtal och blev förvånade över hur ofördelaktigt utfallet blev när problem uppstod.

2. Betalar hela summan

Ett förekommande misstag är dock att betala hela tjänsten när man vet (eller befarar) att arbetet inte är utfört fackmannamässigt eller enligt beställning. Har man väl betalat hela entreprenadsumman så blir förhandlingspositionen för beställaren genast sämre. Det blir ofta svårare att få felen avhjälpta och det finns heller – om så skulle bli fallet – inga garantier för att du kommer att kunna få tillbaka hela eller delar av erlagt belopp. Många konsumenter vet inte ens om att de har en rätt att innehålla betalning eller så har man kanske redan betalat totalbeloppet för tjänsten i förskott. Det finns ingen skyldighet att betala i förskott och det är en bra grundregel att aldrig betala hela beloppet i förskott. Faktum är att entreprenören inte har rätt till full betalning förrän arbetet är färdigställt.

3. Håller inne en felaktig summa

Ett annat vanligt misstag är att konsumenten håller inne en felaktig summa. Som konsument har du rätt att hålla inne ett belopp som motsvarar felets värde – dvs. vad det kostar att åtgärda felet – men inte mer. Det gäller alltså att ha gjort en någorlunda relevant bedömning av avhjälpandekostnaden.

Att hålla inne hela beloppet är regelmässigt inte korrekt och ytterst kan du bli skadeståndsskyldig gentemot entreprenören för att du inte uppfyllt din avtalade betalningsskyldighet. Om arbetet i huvudsak är färdigt kan inte huvuddelen av betalningen innehållas utan beloppet måste vara proportionerligt i förhållande till den del av tjänsten som är felaktig. Men naturligtvis ska du inte heller hålla inne ett i sammanhanget för lågt belopp.

Det bästa sättet att göra en bra uppskattning är att beställa en besiktning av en oberoende besiktningsman. På detta vis kan fastställas om det föreligger fel innan du håller inne betalning och utsätter dig själv för ett eventuellt skadeståndsansvar mot hantverkaren. Det går också att ta in en offert från en annan hantverkare som ett sätt att fastställa felets “värde”.

4. Låter en annan entreprenör avhjälpa

Var inte för snabb med att låta annan hantverkare avhjälpa eventuella fel. Den ursprungliga hantverkaren har alltid rätt att försöka avhjälpa felet. Du som beställare kan alltså inte ”snabba på” ett avhjälpande genom att låta en annan entreprenör avhjälpa felet och sen innehålla motsvarande summa från den ursprungliga entreprenören som kompensation.

5. Rådgör inte med en jurist

Det kan bli ett kostsamt misstag att inte rådgöra med en jurist innan du ingår ett entreprenadavtal särskilt om det är fråga om en större och mer kostsam entreprenad. En jurist bör konsulteras inför upprättande av avtal alternativt för att göra eventuella justeringar och tillägg i en befintlig avtalsmall så att dina intressen som beställare på bästa sätt tillgodoses.

Det kan också vara lämpligt att rådgöra med en jurist innan du bestämmer dig för hur stort belopp du avser att hålla inne vid felupptäckt och du kan också få hjälp med att förhandla med hantverkaren. Att försöka lösa problemet själv kan resultera i ett otillfredsställande resultat. Det är inte ovanligt att hantverkare vägrar att dyka upp och åtgärda fel innan de får full betalning och att konsumenten då ”ger efter” och ändå betalar en summa som man rätteligen skulle ha innehållit tills efter det att felet har åtgärdats. Vänd dig med fördel till en jurist så fort någon problemsituation uppstår.

Kort sammanfattning:

Att hålla inne betalning när det uppstår fel i entreprenader är ett viktigt verktyg som konsumenttjänstlagen ger konsumenter för att de ska kunna tillvarata sin rätt. Det förekommer betydande osäkerhet kring hur man i praktiken ska hantera situationen. Ett vanligt misstag konsumenter gör är att inte alls utnyttja denna möjlighet alternativt att hålla inne en i sammanhanget för stor eller för liten del av entreprenadsumman. Att vid osäkerhet avstå från att rådgöra med en jurist kan bli onödigt kostsamt oavsett om man befinner sig i beställningsskedet eller om tvist redan är ett faktum.

Inlägget Hålla inne betalning till hantverkare – fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

Byggfusk är en företeelse som blivit allt vanligare inom byggbranschen. En ständigt ökande efterfrågan på kunniga hantverkare har lett till att antalet verksamma i branschen ökat markant under 2000-talet till åtskilliga hundra aktörer. På en expansiv marknad skapas utrymme för lycksökare med kortsiktiga vinstintressen. Det har kommit alltfler rapporter om osund konkurrens och dåliga arbetsvillkor. I en sådan miljö ökar risken markant för att fel och brister kan uppstå.

Byggfusk innebär stora kostnader för samhället

Boverket konstaterade i en kartläggning från 2018 att byggfusket framförallt leder till vatten- och fuktskador. Främst gäller det kök och våtrum men skador uppkommer också genom brister i det s.k. klimatskalet dvs. tak, fasad, grund samt tätningar runt fönster. När det fuskas med klimatskalet så drabbas byggnaden ofta efter alltför kort tid av inträngande vatten. Boverket uppskattar att byggfusket kostar samhället ca 100 miljarder per år. Samtalen vi får här hos Bostadsjuristerna tyder dessutom på att det finns ett mörkertal i statistiken över antalet fel och skador eftersom parterna ofta inte vill att saken blir offentlig. För att undvika “badwill” väljer parterna att göra upp i godo framför en rättslig prövning.

Vad är byggfusk?

Vad räknas då egentligen som byggfusk? Ordet är mer talspråk än juridik. Vi jurister tittar på dels vad som är fackmannamässigt (vad säger de olika branschreglerna och myndighetskraven?) och dels på vad parterna har avtalat.

Arbete som inte utförts fackmannamässigt är regelmässigt att betrakta som felaktigt, i vart fall då en konsument är beställare. Avvikelse från vad parterna avtalat – och som inte nödvändigtvis leder till en efterföljande skada – är byggfusk som kan angripas av beställaren. Har du beställt ett dyrare material för att få högre kvalitet men får ett billigare alternativ levererat så kvalificerar det sig som fusk. Vid en mindre åtgärd t.ex. renovering av ett badrum i en lägenhet eller villa så är det vanligtvis ganska enkelt att konstatera i vad mån utförandet avviker från vad som avtalats. I en nyproduktion av bostadsrätter är motsvarande fråga däremot oftast mer komplex. Vad som i ett sådant fall kan kategoriseras som byggfusk kräver mer utredning. Vad kan man som konsument eller bostadsrättsförening göra för att eliminera risken för att drabbas av byggfusk? Här följer de 10 vanligaste misstagen som bör undvikas och några bra tips på hur upptäckta byggfel kan hanteras.

1. Bristande kontroll under arbetets gång

Enligt Boverkets rapport är de främsta orsakerna till byggfusk brist på kompetens, tid och motivation från entreprenörens sida. Byggfusk kan förekomma i alla skeden av ett byggprojekt och därför är det är viktigt att ha full kontroll över projektet redan från planeringsstadiet. Du bör undvika misstaget att inte ha kontroll på bygget medan det pågår. Det är oftast enklare att komma överens om åtgärdande av fel om dessa upptäcks tidigt.

Här bör det uppmärksammas att platsbesök är något som bör regleras i entreprenadavtalet. Få hantverkare gillar övervakning och oanmälda besök vilket kan leda till tråkig stämning och förseningar. Istället bör ett antal kontrolltillfällen skrivas in i avtalet. Skulle det uppkomma misstanke om fel kan det också vara lämpligt att göra en besiktning under arbetets gång.

2. Ingen slutbesiktning

Slutbesiktning bör göras av alla projekt, stora som små, för att kontrollera att arbetet är fackmässigt utfört och i överensstämmelse med vad som avtalats.

3. Entreprenören får välja besiktningsman

Slutbesiktningen bör utföras av en besiktningsman som är oberoende från både beställaren och framförallt entreprenören. Ett förekommande misstag är att den oberoende besiktningsmannen ersätts av entreprenörens egen besiktningsman som denne ofta har ett pågående samarbete med. Det är en risk att en sådan besiktningsman p.g.a. sina lojaliteter upptäcker färre fel och brister. Det gäller också att vara uppmärksam på att den besiktningsman som anlitas har rätt kompetens avseende det område som ska avsynas, t.ex. elanläggning eller våtrum etc.

4. Ingen eller sen reklamation

Det är inte helt ovanligt att privatpersoner missar eller väljer att inte reklamera byggfel och brister. De kanske låter någon annan avhjälpa felen vilket leder till att rättigheter gentemot den ursprungliga entreprenören går förlorade. Ibland kan det också förekomma en viss oro och rädsla för att reklamera. Det är inte ovanligt att vara konfliktskygg och att inte vilja framstå som besvärlig eller jobbig gentemot motparten. Så fort fel eller brister upptäcks, oavsett om det är under byggprojektets gång eller efter avslutat arbete, bör en reklamation genast skickas. Det är alltid bättre att reklamera så att inga onödiga rättsförluster uppstår genom för sen eller utebliven reklamation. Reklamationen behöver inte vara utförlig men ska peka ut vilka fel och skador som iakttagits.

5. Entreprenören nekas avhjälpande

Som ovan nämnts är det alltid ett misstag att snabbt låta någon annan avhjälpa ett fel. Den som är händig kanske t.o.m. tänker att det där lilla felet fixar jag själv men det kan leda till onödiga problem i ett senare skede då felet visar sig vara lite allvarligare än du trodde och entreprenören då nekar vidare engagemang i saken då hen inte givits möjlighet att initialt avhjälpa felet.

6. Bristande krav på avhjälpandet

Kanske av samma anledning som att det kan kännas jobbigt att reklamera till att börja med förekommer det att beställaren inte ställer tillräckliga krav på avhjälpandet. Vi får emellanåt samtal från klienter som har problem med att ”få igång” utlovat avhjälpande inom skälig tid eller har tappat tålamodet med “avhjälpande” som utan framgång pågått under alldeles för lång tid. Det förekommer också att entreprenörer kräver tillkommande betalning för arbete som egentligen är att betrakta som avhjälpande. Det kan också förekomma osäkerhet kring vem som har yttersta ansvaret för att byggfusket ska åtgärdas och att olika inblandade hantverkare (underentreprenörer) hänvisar konsumenten vidare. Det är alltid din motpart i avtalet (huvudentreprenören) som bär ansvaret mot dig som beställare.

7. Ingen besiktning efter avhjälpande

Ytterligare ett misstag som många gör är att inte låta genomföra en besiktning efter avhjälpandet. Det är inte orimligt att vara extra misstänksam mot en entreprenör som gjort ett misstag till att börja med. Att anlita en egen oberoende besiktningsman som synar av arbetet är en enkel försäkring för upptäckt av eventuella kvarstående fel.

8. Ingen överbesiktning

Möjligheten till överbesiktning finns inskriven i standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABS 18 och kan närmast beskrivas som ett överklagande av eller en kontroll av den tidigare besiktningen. En överbesiktning kan krävas för varje form av besiktning, såväl delbesiktning, statusbesiktning och slutbesiktning. Genom överbesiktningen sker en förnyad bedömning – om det är fråga om byggfusk – och kompletterar/ersätter den besiktning som ifrågasatts. Denna möjlighet kan vara lämplig att utnyttja om entreprenören valt en (misstänkt) partisk besiktningsman.

9. Innehåller inte betalning

God betalningsmoral är grundläggande för en fungerande marknad men det finns tillfällen då konsumenten har rätt att – och också bör – innehålla betalning. Detta gör du genom att skriftligen bestrida entreprenörens faktura. Genom att slutbetala en entreprenad trots att du misstänker byggfusk eller innan arbetet är helt godkänt försämrar du avsevärt ditt förhandlingsläge vid en eventuell efterföljande tvist.

10. Ingen jurist anlitas

Slutligen gör många misstaget att inte anlita en jurist eller att vänta för länge med detta. Ju senare juridisk kompetens involveras desto större risk för rättsförluster och merkostnader.

Förebygg byggfusk genom att anlita jurist

En sakkunnig jurist bör helst anlitas redan i byggprojektets inledningsfas eftersom många av de ovanstående misstagen kan förebyggas med rätt kunskaper. Din jurist vet vad som måste kollas upp inför ett projekt och hur inledningsfasen bör skötas. Följande åtgärder kan vara lämpliga att vidta innan avtalsskrivande:

• Se till att ha ett välskrivet och heltäckande anbudsunderlag och ta gärna in offerter från flera företag.
• Kontrollera referenser och behörigheter, ta kreditupplysning på kandidaterna och kontrollera att F-skattsedel finns.
• Försök att uppskatta kostnaden för arbetet med utrymme för vissa oförutsedda utgifter så blir det enklare att göra en bedömning av offerterna.
• Fundera på vilken typ av entreprenad (total- eller utförandeentreprenad) som passar bäst för projektet och om fast eller löpande räkning är att föredra.

Se till att ha ett bra avtal

För att kunna ställa krav på arbetet och därigenom förebygga byggfusk handlar det framförallt om att se till att ha ett heltäckande avtal som anpassats till projektet i fråga. Det är viktigt att avtala om det tekniska utförandet och vilka handlingar som bör företes/biläggas, t.ex. ritningar, intyg om gällande färdigställandeskydd, besiktningsprotokoll, försäkringsbevis m.m. Vidare bör avtalet innehålla villkor som ger skydd för beställaren som bl.a.:

• villkor om vite vid försening,
• att underentreprenörer inte får anlitas,
• delbesiktningar under arbetets gång,
• tillträdesrätt till arbetsplatsen, och
• särskilda krav – t.ex. om viss kvalitet på vissa delar.

Det är inte ovanligt förekommande att underentreprenörer, som inte har de rätta behörigheterna, anlitas vilket som regel medför sämre kvalitet.

Ta hjälp av en jurist vid tvist

Om du misstänker eller upptäcker byggfusk bör du kontakta en jurist så snart som möjligt. Regelmässigt finns det i dessa situationer ett behov av en juridisk analys av vad som avtalats för att du ska kunna få en första bedömning av hur saken lämpligen kan hanteras. Din jurist kan göra en bedömning av vilka besiktningar eller tekniska utredningar som kan vara lämpliga att initiera och reda ut ansvarsfrågor.

Inlägget 10 vanligaste misstagen avseende byggfusk dök först upp på Bostadsjuristerna.

Tyvärr underskattas ofta behovet av att reglera allt så detaljerat i skrift. Ofta upplever konsumenten, som kallas ”beställare” i de här sammanhangen, att parterna i vart fall muntligen reglerat vissa saker och att de muntliga överenskommelserna, tillsammans med eventuell offert och lag, borde räcka. Sen visar det sig inte sällan att entreprenören har en annan uppfattning om vad som sagts och en tvist är ett faktum. Genom att noga tänka igenom vad som behöver regleras och se till att avtala om detta skriftligen i ett avtal kan många tvister undvikas. Dessutom ökar det möjligheten att slutföra projektet på avtalad tid. Det är snarare en regel än undantag att tvister leder till att arbetet försenas.

ABS 18 standardvillkor är i detta sammanhang en bra utgångspunkt som ger konsumenten större trygghet och ett mer anpassat och detaljerat regelverk. Men ABS 18 kan naturligtvis inte omfatta alla situationer och önskemål. Många frågor behöver dessutom regleras mer detaljerat än ABS 18 anger. Här följer de 10 vanligaste misstag vi ser när småhusentreprenader upphandlas och ABS 18 tillämpas.

1. Hantverkarformuläret används istället för ABS 18

Ett vanligt misstag är att Hantverkarformuläret används istället för ABS 18. Hantverkarformuläret är ett standardavtal som ska användas för reparations-, renoverings- eller ombyggnadsarbeten – inte för hela nybyggen. Hantverkarformuläret kan användas t.ex. när villan ska få ett nytt lager färg, nytt tak, husgrunden repareras eller badrummet renoveras. Den senaste versionen (som det också hänvisas till i ABS 18) är Hantverkarformuläret 17.

2. Oklar beskrivning av projektet

Det kanske allra viktigaste när det gäller komplettering av ABS 18 är att det specifika projektet beskrivs detaljerat. Vad är det som ska byggas, vilka material ska användas och vad ingår i entreprenaden? Detta görs helst i samarbete med en sakkunnig som är anlitad för att tillvarata just ditt intresse som beställare. På så vis kan beställningen bli tillräckligt klar och tydlig och därmed blir slutpriset ingen obehaglig överraskning och projektet drar inte heller ut på tiden. Kom ihåg att entreprenören inte är skyldig att ta på sig nya uppdrag av dig utöver avtalet. Det är därför viktigt att beställaren noga tänkt igenom projektet och vad som önskas och anger det i avtalet direkt.

3. Otillräcklig reglering av ÄTA-arbeten

När avtalet inte tydligt reglerar vad som ska ingå i ett projekt är det är det vanligt att beställaren ställs inför att entreprenören anser att det tillkommer behov av ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten). OM ÄTA innebär en merkostnad är det vidare viktigt att formerna för hur det beställs och vad det kostar osv. är tydligt reglerat i avtalet. ÄTA är en fråga som i stort sett alltid uppkommer under en entreprenad.

4. Otillräcklig kunskap om besiktning

Ytterligare ett vanligt förekommande misstag är att beställaren inte får klart för sig vad som menas med besiktning och vilka olika besiktningar som finns och vem som ska beställa dessa och när beställaren har rätt att påkalla besiktning. Det kan t.ex. leda till att nödvändiga förbesiktningar hoppas över eller att beställaren inte förstår att göra rätt typ av besiktning i rätt tid och i sämsta fall inte får fel avhjälpta.

5. Villkor om vite vid försening saknas

Något som saknas i ABS 18 är villkor om rätt till vite vid försening. Att införa ett sådant villkor är naturligtvis till fördel för dig som är konsument. Här behöver du normalt hjälp med att formulera vitesklausulen på ett ändamålsenligt sätt.

6. Oklart vem som ska sköta myndighetskontakter

Det bör vara tydligt nedskrivet i avtalet vem av parterna som ska ansvara för de myndighetskrav som ställs och de myndighetskontakter som kommer att behövas gällande bygglovet. Utöver bygglovsansökan behövs t.ex. en kontrollplan. Ett startbesked och ett slutbesked krävs. Det är i detta sammanhang viktigt att komma ihåg att det alltid är du som fastighetsägare och byggherre som är ansvarig gentemot myndigheterna. Byggherren är enligt Plan- och Bygglagen ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten”.

Visst ansvar stannar dock på entreprenören. Det finns regler i arbetsmiljölagen som säger att miljöansvaret för entreprenaden överförs på din entreprenör vid en totalentreprenad. Om du däremot väljer att dela upp en entreprenad, stannar miljöansvaret på dig.

7. Otillräcklig kontroll av försäkringar

Även om ABS 18 reglerar vilka försäkringar som entreprenören ska ha är det många som missar att säkerställa att den entreprenör som anlitats verkligen har det försäkringsskydd som krävs. ABS 18 anger endast minimiskyddet, ytterligare försäkringar utifrån ett visst projekts särskilda behov kan behövas och det krävs då förstås att detta särskilt regleras. Du som konsument bör också kontrollera vilka certifieringar som finns hos entreprenören samt vilket skydd som finns om entreprenören skulle gå i konkurs.

8. Ofördelaktiga betalningsvillkor

Ett annat misstag som förekommer är att beställaren accepterar ofördelaktiga betalningsvillkor som t.ex. att för stor del av betalningen ska ske i förskott. Ett sådant villkor innebär att du som beställare förlorar ditt bästa, sannolikt enda, påtryckningsmedel. Det är grundläggande att kunna hålla inne betalning vid en tvist.

Det är också mycket viktigt att det framgår om projektet har ett fast pris eller om det ska ske på löpande räkning och hur betalning för ÄTA-arbeten ska beräknas. Det finns vissa regler som säger att det konsumenten påstår om priset är det som gäller, men det finns tyvärr i nästan varje entreprenad oklarheter kring priset. Vilka betalningsvillkor som passar bäst måste bedömas individuellt för varje entreprenad i fråga. I ett sådant fall kan en tekniskt sakkunnig också vara till hjälp med att bedöma vad som är rimligt att betala.

9. Starttid och sluttid

Det kan verka förvånande, men många glömmer bort att avtala start- och sluttid. Start- och sluttid är såklart avgörande på många punkter. Kanske ska huset vara klart ett visst datum för inflyttning för att undvika att beställaren behöver ta in på hotell? Kanske föreskriver bygglovet en tidpunkt när det ska vara klart? Och vilken tidpunkt ska vitet räknas ifrån? Luta dig inte mot offertens ungefärliga tidsuppskattning!

10. Avtalet uppdateras inte vid ändrade förhållanden

Slutligen görs ofta misstaget att avtalet inte uppdateras när ändringar i projektet äger rum. Ofta uppkommer ett behov av att beskrivningar eller ritningar uppdateras under projektets gång. Hur påverkar det priset? Sluttiden? Detta måste givetvis också avtalas.

Inlägget 10 vanligaste misstagen avseende ABS 18 dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det är skillnad på konsumententreprenader och kommersiella entreprenader. Vid konsumententreprenader är den ena parten (beställaren) konsument och då gäller konsumenttjänstlagen som innehåller särskilda skyddande regler för privatpersoner. Om en bostadsrättsförening är beställare har den inget konsumentskydd, trots att den representeras av en lekmannastyrelse. Det saknas särskilda lagregler för en entreprenad som beställs av en bostadsrättsförening. Enligt lagen behandlas föreningen som vilket företag som helst. Därför är det särskilt viktigt hur avtalet är utformat.

Här följer de 5 främsta misstagen relaterade till standardavtalen AB 04 och ABT 06. Artikeln är skriven ur bostadsrättsföreningens perspektiv.

1. Att inte förstå skillnaden mellan entreprenadformerna

För bostadsrättsföreningar som inte drivit stora byggprojekt tidigare kan det finnas osäkerhet kring skillnaden mellan en totalentreprenad och en utförandeentreprenad och på vilket sätt de är kopplade till valet mellan AB 04 och ABT 06.

En entreprenad kallas det när en entreprenör åtagit sig att leverera ett jobb till en beställare. Entreprenaden kan t.ex. innebära att ett byggföretag ska bygga 24 balkonger åt en bostadsrättsförening.

Det finns färdiga avtalsvillkor att använda sig av, AB 04 och ABT 06 är exempel på standardvillkor för entreprenader. Standardvillkoren har tagits fram av sakkunniga och byggbranschen. ”AB” står för allmänna bestämmelser och ”T” i ABT 06 står för totalentreprenad. Vid val mellan AB04 och ABT 06 gäller det att ha klart för sig om beställningen avser en totalentreprenad eller en utförandeentreprenad.

1.1 Totalentreprenad

Vid en totalentreprenad svarar entreprenören för att vissa angivna funktionskrav uppfylls. Beställaren beskriver vilken funktion och vilket resultat som ska uppnås. Entreprenören får sedan ansvara för att bygga så att den önskade funktionen uppnås. Det är entreprenören som står för projekteringen och utförandet. Standardvillkoren i ABT 06 avser totalentreprenad, eller ”funktionsentreprenad”.

1.2 Utförandeentreprenad

Det finns inget som säger att totalentreprenad alltid är ”bättre” än en utförandeentreprenad. Detta får bedömas från fall till fall. Ibland vill föreningen ha större möjligheter att reglera exakt ”hur” något ska byggas. Då kan en utförandeentreprenad vara det som behövs. Föreningen får då ta fram alla ritningar och specifikationer som behövs för byggnationen. I andra fall är kanske entreprenören bäst lämpad att hantera de frågorna. Då kan en totalentreprenad vara ett bättre val. I detta fall är det viktigast för föreningen att det blir en god funktion. Man kan kortfattat säga att beställaren har större kontroll över projektet i en utförandeentreprenad men att en totalentreprenad innebär en lägre risk för beställaren eftersom byggbolaget ansvarar för funktionen.

2. Oklarhet kring vad som faktiskt avtalats

Ett tyvärr inte ovanligt misstag som ställer till problem är att tro att entreprenören bär allt ansvar när det avtalas om att standardvillkoren i ABT 06 ska gälla, samtidigt som beställaren i realiteten projekterar själv, helt eller delvis. Här kan uppstå många oklarheter kring vem som ansvarar för vad och i vilken mån entreprenören ansvarar för funktionen. Det är bättre att först fundera på om AB04 faktiskt räcker i ett sådant fall eller att – om det går – dela upp entreprenaden i separata delar så att det blir en tydligare ansvarsfördelning. Tvist om ansvar kan bli komplicerad och utdragen. Kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av, ABK 09.

Och kom ihåg att även få ett bra avtal med den konsult som gjort ritningar osv, här finns också bra standardvillkor att använda sig av; ABK 09.

3. Att lita på att standardvillkoren reglerar alla situationer och ansvarsfrågor

Det absolut vanligaste misstaget är att bostadsrättsföreningen avstår från att låta en jurist granska avtalet innan signering. Standardvillkoren täcker inte alla situationer och det kan finnas skäl att frångå standardvillkoren på vissa punkter. Avtalen behöver därför innehålla utförliga administrativa föreskrifter – en s.k. AF-del. Där detaljregleras allt från de praktiska villkoren för entreprenaden såsom arbetstider – så att störande arbeten inte pågår på helger och kvällar – till ansvar mot myndighet såsom arbetsmiljöansvar eller hantering av personalliggare. Det är viktigt att tänka på vilket sådant ansvar som ligger på fastighetsägaren om detta inte avtalas bort till entreprenören istället för föreningen. Vite och vilka branschregler som skall tillämpas vid byggnationen är exempel på andra frågor som kräver särskild reglering.

4. Full utbetalning utges för en ofärdig eller bristfällig entreprenad

Tyvärr får vi kontakt med många klienter först när problem uppstått och i detta sammanhang ser vi det vanliga misstaget att hela entreprenadsumman är betald utan att entreprenaden är helt slutförd eller när den fortfarande är behäftad med brister. Detta är så klart mycket olyckligt, då det mest effektiva verktyget en beställare har vid en tvist med sin entreprenör är att hålla inne hela eller delar av betalningen. Innan ni slutbetalar den sista delen av er entreprenad, är det ofta värt att fråga en jurist om råd. Även under entreprenadens gång är det möjligt att innehålla summor löpande om avtalet är korrekt utformat. Som bilaga till entreprenadavtalet finns oftast en så kallad ”lyftplan”. I denna regleras att olika delbelopp ska betalas i samband med att olika delar av entreprenaden färdigställs.

5. Tvistelösning tänks inte igenom vid avtalsupprättande

Mitt i ivern över att balkongerna ska hinna komma upp till sommaren är det trist att behöva tänka på tvistelösning. Både AB 04 och ABT 06 innehåller villkor om hur en uppkommen tvist ska lösas, men det är inte säkert att standardvillkoren är de bästa villkoren för just ert projekt. Enligt standardavtalen ska tvister som gäller belopp över 150 gånger prisbasbeloppet avgöras av skiljeman, lägre belopp av allmän domstol. Från entreprenörens sida kan det ses som en fördel att ett skiljeförfarande inte är offentligt för utomstående. För en förening kanske det är ett bättre förhandlingsläge om tvister avgörs av allmän domstol, främst på grund av de höga kostnaderna som är förknippade med skiljenämnd. En tvist i domstol kan också medföra en bättre möjlighet att nå en förlikningslösning, särskilt då entreprenören inte är så intresserad av att vänta på sina pengar.

Inlägget 5 främsta misstagen avseende AB 04 och ABT 06 dök först upp på Bostadsjuristerna.

Även från säljarens sida är det mycket tråkigt att behöva bli ersättningsskyldig för ett sådant plötsligt upptäckt fel. Ansvaret sträcker sig dessutom så långt fram i tiden som 10 år efter försäljningen. För att skydda sig mot framtida krav och få hjälp med själva processen har många säljare därför börjat köpa så kallade dolda fel-försäkringar. Dessa produkter kallas också för säljarförsäkringar eller överlåtelseförsäkringar. Dolda fel-försäkringar innebär som regel att försäkringsbolaget representerar säljaren vid en tvist och utreder ansvaret för felet. Om det fastställs att det handlar om ett dolt fel täcker försäkringen köparens krav på prisavdrag.

Det finns dock begränsningar; oftast finns ett maxbelopp och försäkringsbolaget gör ofta ett avdrag för självrisk, det beloppet måste säljaren därför ta ur egen ficka och betala till köparen.

Dolda fel-försäkringar används som säljargument, men tyvärr invaggas både säljare och köpare i en falsk trygghet gällande dessa försäkringar. I den bästa av världar fungerar dolda fel-försäkringar som en sorts garanti som köparen kan få ersättning ur. På så vis spelar det ingen roll om säljaren inte kan eller inte vill betala. Men det förekommer samtidigt många missförstånd om denna typ av försäkringar och det uppstår ofta frågor kring hur ersättningsmöjligheterna ser ut. Denna artikel är inriktad på de misstag som köpare gör när det gäller dolda fel-försäkringar och här följer de 5 främsta misstag vi märkt förekommer.

1. Köparen tror att den reducerar undersökningsplikten

Med dolda fel menas fel som fanns vid tidpunkten för köpet men som inte kunde upptäckas eller kunnat förväntas förekomma med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion.

När säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring beställer försäkringsbolaget en byggnadsteknisk besiktning och denna får köparen normalt ta del av. Det är mycket viktigt att du som köpare inte tror att denna besiktning ersätter den besiktning du själv måste göra eller att du tror att du kan stödja dig på den när du senare upptäcker ett fel. För att en köpare skall anses uppfyllt sin undersökningsplikt krävs en egen undersökning. Det bästa sättet att försäkra sig om att man uppfyllt sin undersökningsplikt är att skaffa en egen oberoende besiktningsman.

2. Reklamerar till försäkringsbolaget

När du som köpare upptäcker ett problem som du anser utgör ett dolt fel ska du reklamera direkt till säljaren, inte till försäkringsbolaget. Din relation grundas på köpeavtalet där du och säljaren är parter, detta oavsett om säljaren har tecknat dolda fel-försäkring eller inte. Säljaren har i sin tur en relation med sitt försäkringsbolag genom försäkringsavtalet. Det är alltså upp till säljaren att kontakta sitt försäkringsbolag.

Därför ska reklamationen alltid skickas direkt till säljarens hemadress. I de flesta fall tar försäkringsbolaget sedan över och agerar som ombud för säljaren när du väl har reklamerat ett fel. (Notera: enligt samma princip ska en reklamation inte heller skickas till säljarens mäklare.)

Kom också ihåg att det är bäst att reklamera på en gång när du tror att du upptäckt ett dolt fel, annars riskerar du att ha reklamerat för sent. Pågår utredning, inhämtande av offerter osv kan du ange att du håller på att undersöka vidare och återkommer med en komplettering av din reklamation.

3. Tror att försäkringen täcker alla fel och kostnader

Det främsta och tråkigaste misstaget är att många köpare tror att dolda fel-försäkringar täcker alla dolda fel och det är också det intrycket marknadsföringen av dem ger. Detta är tyvärr långt ifrån sant. En dolda fel-försäkring är endast en produkt bland andra försäkringsprodukter med olika begränsningar. Villkoren skiljer sig mycket mellan olika försäkringar beroende på vilken slags fastighet som ska försäkras och även vilken risk säljaren vill ta, alltså hur heltäckande skydd säljaren vill betala för. Det är mycket vanligt att försäkringen undantar kategorier som el- och vattenledningar, vitvaror, skorsten, värmesystem, radon m.m. I vissa fall täcks i stort sett bara fastighetens konstruktion av försäkringsskyddet. Som regel undantas också fel som kan kopplas till något besiktningsprotokoll eller information som säljaren medvetet undanhöll. Det förekommer också att olika byggnader på en fastighet undantas såsom garage, båthus, ladugårdar m.m. och att försäkringen därmed bara omfattar sådant som upptäcks i huvudbyggnaden.

Dolda fel-försäkringar täcker, som ovan också nämnts, sällan hela prisavdraget. Ofta finns ett maxbelopp och det är heller inte säkert att försäkringsbolaget ger ersättning enligt samma beräkningsmetod som lagstiftningen ger. Det förekommer ersättningsvillkor som varken baseras på hur mycket det skulle kosta att åtgärda ett fel eller hur marknadsvärdet vid köpet skulle ha påverkats om felet upptäckts vid tidpunkten för försäljningen, vilket annars är normala utgångspunkter vid tvister om dolda fel i domstol.

4. Accepterar försäkringsbolagets handläggning och bedömning

Även om ett försäkringsbolag kommer fram till att det, med stöd av försäkringsvillkoren, inte ersätter dig som köpare utesluter det inte att du kan ha rätt till ersättning med stöd av lag. Som nämnts gör bolaget sin bedömning utifrån de villkor som gäller enligt det försäkringsavtal de har med säljaren, inte utifrån lag (i detta fall Jordabalken). Det kan också innebära att de helt bortser ifrån ev. särskilda villkor som du har i ditt köpeavtal med säljaren. Att ett försäkringsbolag inte anser att ett fel är ersättningsbart beror normalt på något av alla de undantag som finns inskrivna i försäkringens villkor, men säger nödvändigtvis inget om möjligheten till ersättning i en domstolsprocess. Bedömningen kan förstås ha bevisverkan i vissa fall och åberopas i domstol, t.ex. om utredningen försäkringsbolaget gjort kan visa att det inte rör sig om ett dolt fel.

En köpare bör också vara vaksam om försäkringsbolagets handläggningsprocess drar ut på tiden. Det förekommer att försäkringsbolag kräver komplettering efter komplettering och på så vis undviker att lämna ett besked. I det läget bör man som köpare kontakta en egen bostadsjurist för att få hjälp. Bostadsjuristen kan se om det kan vara läge att istället börja kommunicera med den som har det faktiska ansvaret d.v.s. säljaren.

5. Accepterar ett nej från säljaren baserat på försäkringsbolagets bedömning

Kanske har säljaren fått besked från sitt försäkringsbolag att ett visst fel inte täcks av dennes försäkring och använder detta som skäl för att neka dig som köpare ersättning. Här ska en köpare som reklamerat förstås inte automatiskt acceptera det nekande beskedet från säljaren. Försäkringsbolagets besked är inte något definitivt beslut angående din rätt att få ersättning från säljaren. Försäkringsbolaget besked kan bero på något villkor i försäkringen, t.ex. att radon inte alls täcks. Därmed har försäkringsbolaget inte tagit ställning till om felet ska anses vara dolt eller inte.

Om en säljare har en dolda fel-försäkring eller inte påverkar i sig inte din rätt att få ersättning för dolda fel med stöd av lag. Du har därför både rätt och möjlighet att vända dig direkt till säljaren med krav på ersättning för ett dolt fel så länge du inte avsagt dig rätten enligt en friskrivningsklausul i avtalet. Ett försäkringsbolag är inte någon slutinstans utan ärendet kan endast slutligen avgöras av en domstol.

Om förhandling pågår med ett försäkringsbolag om ersättning så anses inte tvist per definition föreligga. Om säljaren har en dolda fel-försäkring så träder denna in om ett krav riktas mot säljaren. En följd av detta är att det inte går att aktivera rättsskyddet hos ditt försäkringsbolag så länge ärendet hanteras av motpartens dolda fel-försäkringsbolag.

När handläggningen av dolda fel-försäkringen avslutats (utan ersättning för köparen) kan rättsskyddet regelmässigt aktiveras om tvist anses föreligga mellan säljare och köpare. Ett bestridande (helt eller delvis) måste alltså först ske av ett framställt beloppsbestämt krav.

I vissa fall kan ombud tillhandahållas säljaren inom ramen för försäkringsskyddet om saken går vidare till rättslig prövning.

Det är helt enkelt ofta svårare än vad de flesta tror att kunna få ersättning från dolda fel-försäkringar och fördelarna med en dolda fel-försäkring från köparens perspektiv är sammanfattningsvis tyvärr mycket mindre än vad man kan tro.

Inlägget Dolda fel-försäkring – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

För oss på Bostadsjuristerna innebär fastighetsjuridik sådan juridik som privatpersoner och bostadsrättsföreningar kommer i kontakt med till vardags. Hos oss jobbar juristerna främst med fastighetsjuridiska frågeställningar i mindre- och medelstor skala. Alla jurister behärskar rättsområdet men frågeställningarna varierar liksom behovet av eventuell domstolsprövning. Vi är en av få aktörer i Stockholm med specifik inriktning på juridik som är relaterad till boende. Hos oss är alltså alla juridiska spörsmål i någon mening fastighets- eller boenderelaterade. Detta innebär att vi kan hjälpa till med allt från föreningsjuridik och hyresrättsliga frågor till konsumententreprenader och försäkringsfrågor. Vi kallar vårt arbetsfält också för bostadsjuridik eftersom det möjligen bättre relaterar till vad som berör vanliga människors boende.

En fastighetsjurist för bostadsrättsföreningar

Våra fastighetsjurister bistår dagligen bostadsrättsföreningar med rådgivning gällande t.ex. beslut om och upphandling av stambyten, balkongbyggen eller vindsbyggen. Vi ger också rådgivning inför avtalsskrivning samt bistår vid förhandling och tvistelösning för medlemmar och hyresgäster. Många föreningar använder sig också löpande av våra tjänster inför och vid stämmor.

När tvist mellan medlem och förening uppstår har det inte sällan att göra med stadgarnas utformning. Stadgarna reglerar ansvarsfrågor på ett sätt som inte alltid är entydigt och lätt att tolka. Medlemmen uppfattar stadgarna på ett annat sätt än vad föreningens styrelse gör. I en sådan situation kan vi bistå föreningen i den aktuella tvistefrågan men också med att förebygga senare problem genom att bidra till att utforma stadgarna tydligare så att liknande tolkningsproblem framgent ska kunna undvikas. För att utforma stadgarna tydligare kan vi bistå föreningen med råd och de åtgärder som erfordras.

Väsentligt för oss är att vi är oberoende i förhållande till de stora medlemsorganisationerna. Många bostadsrättsföreningar som kontaktar oss efterfrågar en jurist som inte är anställd eller har någon annan koppling till föreningens ekonomiska eller tekniska förvaltare. Oberoende är ofta ett i sammanhanget väsentligt moment för klienten.

En fastighetsjurist för privatpersoner

Våra fastighetsjurister bistår dagligen privatpersoner med såväl tvistelösning som upprättande av avtal och rättsutredningar. Vanliga frågeställningar rör t.ex. dolda fel efter försäljningar eller tvister med hantverkare. Både privatpersoner och föreningar kan behöva hjälp med vattenskador, försäkringsärenden och s.k. byggfusk. Även upprättande av servitutsavtal och stöd till samfälligheter är uppdrag vi anlitas för. Vi är vana att förhandla med köpare, säljare, byggare och mäklare. Med vår hjälp har grannsämjan inom föreningar återställts fler än en gång.

Kostnadsfri rådgivning

Det är kostnadsfritt att få en bedömning av i vad mån ditt ärende fordrar hjälp av en jurist. Om du har fastighetjuridiska frågor, kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.

Inlägget Din fastighetsjurist i Stockholm dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Betala arvode?

En grundrekommendation är att något arvodesbelopp bör utgå till ledamöterna. Att ingå i föreningens styrelse innebär ett stort ansvar och medför i de flesta fall en relativt stor arbetsinsats. Det finns ordföranden som under perioder kan behöva ägna uppåt tio timmar i veckan eller mer åt styrelsearbete. Det är inte alla föreningar som har engagerade och kompetenta pensionärer som mer än gärna ingår i styrelsen. Faktum är att det särskilt i Stockholm ofta är svårt att hitta personer som vill ställa upp. Även om viljan finns så medför det så kallade ”livspusslet” att många inte har utrymme för ytterligare engagemang. Ett arvode, oavsett om det är för att visa uppskattning eller avsikten är att lämna en skälig ekonomisk ersättning, kan göra det lite lättare att rekrytera och ökar också motivationen för arbetet. I större bostadsrättsföreningar så förvaltar styrelserna betydande ekonomiska tillgångar och driver i praktiken ett mångmiljonföretag. Ur det perspektivet är det försvarligt att de som gör jobbet får ett skäligt arvode.

I egenskap av styrelseledamot är det viktigt att komma ihåg att det är dina grannar som betalar arvodet och att det i någon mening betraktas som ett hedersuppdrag som du utför för att dina grannar ska få en trivsam, trygg och fungerande boendemiljö. Styrelsens arvoden bör heller inte sättas på nivåer så att det blir ett ”välavlönat heltidsuppdrag” som i sig blir en ekonomisk motivationsfaktor.

2. Stämman fastställer beloppet

Arvodet till styrelsen ska för kommande verksamhetsår bestämmas vid bostadsrättsföreningens ordinarie årsstämma. När och hur föreningen ska fastställa arvode för styrelsen är en fråga som normalt avhandlas i stadgarna och i lagen om ekonomiska föreningar. För bostadsrättsföreningar i Stockholm tillämpas f.n. (2018) ett genomsnittligt arvode på ca 1000–1500 kr per lägenhet – för den samlade styrelsen att dela på. Vissa föreningar använder sig också av ett belopp baserat på prisbasbeloppet så att arvodet inte fordrar årlig justering utan automatiskt följer kostnadsläget.

I vissa föreningar beslutar stämman hur arvodet ska fördelas men ofta bestämmer styrelsen hur arvodet ska fördelas mellan ledamöterna. Styrelsen kan aldrig ta ut högre arvode än stämman har beslutat. Skulle det uppkomma önskemål om ”extra ersättning” så måste detta tas upp på en extra föreningsstämma. En styrelse som upplever att arbetet blir alltför betungande bör kanske hellre överväga att ta in konsulter för vissa arbetsmoment som t.ex. att anlita en bostadsjurist för att hantera en upphandling. Att köpa tjänster som ligger inom ramen för förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet(er) faller inom styrelsens uppdrag och befogenhet. En styrelsemedlem som utför arbete som annars skulle behöva läggas ut på entreprenad, t.ex. fungerar som vaktmästare och utför mindre reparationsarbeten, kan lämpligen erhålla särskild ersättning för detta arbete.

3. Låt styrelsen fördela

Det är lämpligt att låta styrelsen fördela arvodet inom sig och detta är också så de flesta bostadsrättsföreningar gör. Hur arvodet fördelas varierar dock en hel del men i huvudsak används någon av följande metoder:
• arvodet fördelas jämt mellan alla ledamöter,
• ordföranden och kanske även kassör och sekreterare får ett högre belopp,
• arvodet fördelas utifrån deltagande vid möten, eller
• någon slags kombination av de olika varianterna.
För att koppla arvodet till ansvar och arbetsbörda kan det t.ex. vara en bra idé att dela upp arvodet i tre delar, ett fast belopp till alla, ett belopp för varje möte som en ledamot deltagit i och en timersättning för den som tar sig an extra arbetsuppgifter.

4. Fastställ arvode utifrån er förening

Som nämnts varierar arvodet till styrelsen i olika föreningar från i praktiken ingenting till förhållandevis ansenliga belopp. Storleken på bostadsrättsföreningen bör tillmätas betydelse. Det förekommer bostadsrättsföreningar med bara en handfull lägenheter där det anses rimligt att inget arvode utgår (eftersom alla boende sas över tid roterar på styrelseposterna) till föreningar med flera tusen lägenheter där arvode bör utgå. Vad som planeras i föreningen är också en faktor att ta hänsyn till, t.ex. om stambyte eller ombyggnation av vindsutrymmen är förestående vilket regelmässigt innebär extra arbete för en styrelse.

Det är alltså viktigt att utgå ifrån förutsättningarna i er bostadsrättsförening. Styrelsearbetet i en äldre bostadsrättsförening med väletablerade tjänsteavtal genom vilka det mesta av driften sköts externt är mindre krävande än styrelsearbetet i en nybildad förening eller en förening med förestående underhållsaktiviteter. Det kan följaktligen variera vad som kan anses vara ett ”skäligt arvode”. Har en förening svag ekonomi får kanske styrelsen också acceptera att inget arvode kan utgå och helt enkelt ställa upp utifrån egenintresset att “rädda” föreningen och det egna boendet. En symbolisk summa så att styrelsen ska kunna gå ut och äta en god middag kan ändå vara försvarlig under sådana omständigheter. Om en förening har god ekonomi ska detta å andra sidan inte användas som ett argument för ett förhållandevis högt styrelsearvode.

5. Glöm inte kontrolluppgift till skatteverket

Arbetsgivaravgifter utgår för styrelsens arvode om detta är 1 000 kr eller högre. Det bör framgå av stämmans beslut om arbetsgivaravgifter ska räknas in i det fastställda beloppet eller inte. Kontrolluppgift avseende utbetalat styrelsearvode ska årligen lämnas in till Skatteverket.

Inlägget Fem tips angående arvode för styrelse i bostadsrättsförening dök först upp på Bostadsjuristerna.