Förutom vid uthyrning av en hel bostad, omfattas också uthyrning av ett rum i lägenhet eller villa av privatuthyrningslagen. Vid uthyrning av fritidsbostad eller hyresrätt i andra hand gäller däremot ”vanliga” hyreslagen.

Nedan följer fem punkter som berör privatuthyrningslagen samt ett antal praktiska tips till dig som funderar på att hyra ut.

1. Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad

Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen.
Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.

I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.

2. Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden

Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna. Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.

Exempel hyresvärden säger upp:  Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.

Exempel hyresgästen säger upp:  Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Hen måste då flytta ut den 30 september – eller i vart fall betala hyra till dess.

3. Det är skillnad på uppsägning och förverkande

Vad gäller då om hyresgästen missköter sig på något sätt? Då kan ett förverkande vara aktuellt istället för en uppsägning. Förverkande innebär i korthet att hyresgästen (oavsett hyrestid) förlorar sin rätt att fortsätta hyra enligt avtalet. Förverkande kan ske vid vissa specifika situationer, t.ex. då hyresgästen inte betalar hyra. Att hyresgästen inte betalar hyra är antagligen det vanligaste problemet som kan ligga till grund för förverkande. Andra problem som kan leda till förverkande inkluderar bland annat att din hyresgäst i sin tur hyr ut till någon annan utan ditt tillstånd eller att din hyresgäst upprepat bryter mot bostadsrättsföreningens ordningsregler.

Om du har råkat ut för en mindre trevlig hyresgäst, har privatuthyrningslagen inga särskilda regler. De vanliga förverkandegrunderna gäller enligt hyreslagen. Vid ett förverkande gäller inte reglerna om uppsägningstid. Ta alltid kontakt med en jurist för rådfrågning innan du försöker förverka din hyresgäst.
Vid uppsägning gäller dock uppsägningstiderna, se p. 2 ovan. Om hyresgästen blivit uppsagd till avflyttning och uppsägningstiden har löpt ut ska hyresgästen flytta ut till det angivna datumet. Gör hen inte det bör du kontakta en jurist för att ta reda på vad det finns för möjligheter att få hjälp med avhysning.

4. Inget besittningsskydd

Om privatuthyrningslagen är tillämplig på ett hyresförhållande, har hyresgästen aldrig besittningsskydd dvs. hyresgästen har inte rätt till någon automatisk förlängning av hyresavtalet. Detta är den största skillnaden från hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger alltid hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid utan att löpa risk för att det finns besittningsskydd. Det är dock viktigt att komma ihåg att en längre avtalad uppsägningstid än tre månader är bindande för hyresvärden.

5. Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att ett hyresvillkoren ska ändras kan hen skriftligen meddela motparten detta. Om motparten motsätter sig ändringen och en överenskommelse inte kan göras har den som sänt meddelandet därefter rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden.

Avslutningsvis några praktiska tips för dig som funderar på att hyra ut din bostad:

• Kontrollera hyresgästens status hos kronofogden innan avtal upprättas.
• Upprätta ett skriftligt avtal med hjälp av en jurist.
• Ta en hyresdeposition – vanligtvis motsvarande 1-2 månaders hyra.
• Gör en noggrann inventarielista och ta kort på värdefulla möbler/föremål och bostadens allmänna skick inför uthyrningen. Denna dokumentation kan med fördel undertecknas av båda parter.
• Se till att teckna en särskild försäkring.
• Gör en besiktning av lägenheten/villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning.
• Kontrollera med Skatteverket om uthyrningen medför en beskattningsskyldighet.

Inlägget 5 tips avseende uthyrning av privatbostad dök först upp på Bostadsjuristerna.

• den inte utförts fackmässigt,
• resultatet inte uppfyller gällande säkerhetsföreskrifter,
• den inte överensstämmer med marknadsföring, eller
• den inte har genomförts i enlighet med vad som avtalats.

En av de åtgärder som du i egenskap av konsument kan vidta när fel upptäcks är att hålla inne betalning och det är specifikt den åtgärden vi kommer att diskutera i denna artikel. (För mer information om möjliga åtgärder vid felupptäckt hänvisas till andra artiklar.) Här följer de fem vanligaste misstagen vi noterat att våra klienter gjort innan de kontaktar oss avseende innehållande av betalning till hantverkare/entreprenörer.

1. Otillräckligt/otydligt avtal

Det första misstag som många gör är att inte tänka igenom vad som kan gå fel innan ett avtal sluts. Var gärna optimist avseende dina bygg- och renoveringsdrömmar men var realist när det ska avtalas om arbetets utförande. Att få till stånd ett avtal som tydligt reglerar utförandet är väsentligt – t.ex. hur eventuella nödvändiga tilläggsarbeten ska hanteras, när arbetena ska vara färdigställda och vilken modell som gäller för prissättning (fast eller rörligt pris). Det gäller också att vara medveten om och ha förstått vad avtalet innebär. Vi får inte sällan samtal från klienter som inte hade fullt ut förstått innebörden av vad som stod i deras avtal och blev förvånade över hur ofördelaktigt utfallet blev när problem uppstod.

2. Betalar hela summan

Ett förekommande misstag är dock att betala hela tjänsten när man vet (eller befarar) att arbetet inte är utfört fackmannamässigt eller enligt beställning. Har man väl betalat hela entreprenadsumman så blir förhandlingspositionen för beställaren genast sämre. Det blir ofta svårare att få felen avhjälpta och det finns heller – om så skulle bli fallet – inga garantier för att du kommer att kunna få tillbaka hela eller delar av erlagt belopp. Många konsumenter vet inte ens om att de har en rätt att innehålla betalning eller så har man kanske redan betalat totalbeloppet för tjänsten i förskott. Det finns ingen skyldighet att betala i förskott och det är en bra grundregel att aldrig betala hela beloppet i förskott. Faktum är att entreprenören inte har rätt till full betalning förrän arbetet är färdigställt.

3. Håller inne en felaktig summa

Ett annat vanligt misstag är att konsumenten håller inne en felaktig summa. Som konsument har du rätt att hålla inne ett belopp som motsvarar felets värde – dvs. vad det kostar att åtgärda felet – men inte mer. Det gäller alltså att ha gjort en någorlunda relevant bedömning av avhjälpandekostnaden.

Att hålla inne hela beloppet är regelmässigt inte korrekt och ytterst kan du bli skadeståndsskyldig gentemot entreprenören för att du inte uppfyllt din avtalade betalningsskyldighet. Om arbetet i huvudsak är färdigt kan inte huvuddelen av betalningen innehållas utan beloppet måste vara proportionerligt i förhållande till den del av tjänsten som är felaktig. Men naturligtvis ska du inte heller hålla inne ett i sammanhanget för lågt belopp.

Det bästa sättet att göra en bra uppskattning är att beställa en besiktning av en oberoende besiktningsman. På detta vis kan fastställas om det föreligger fel innan du håller inne betalning och utsätter dig själv för ett eventuellt skadeståndsansvar mot hantverkaren. Det går också att ta in en offert från en annan hantverkare som ett sätt att fastställa felets “värde”.

4. Låter en annan entreprenör avhjälpa

Var inte för snabb med att låta annan hantverkare avhjälpa eventuella fel. Den ursprungliga hantverkaren har alltid rätt att försöka avhjälpa felet. Du som beställare kan alltså inte ”snabba på” ett avhjälpande genom att låta en annan entreprenör avhjälpa felet och sen innehålla motsvarande summa från den ursprungliga entreprenören som kompensation.

5. Rådgör inte med en jurist

Det kan bli ett kostsamt misstag att inte rådgöra med en jurist innan du ingår ett entreprenadavtal särskilt om det är fråga om en större och mer kostsam entreprenad. En jurist bör konsulteras inför upprättande av avtal alternativt för att göra eventuella justeringar och tillägg i en befintlig avtalsmall så att dina intressen som beställare på bästa sätt tillgodoses.

Det kan också vara lämpligt att rådgöra med en jurist innan du bestämmer dig för hur stort belopp du avser att hålla inne vid felupptäckt och du kan också få hjälp med att förhandla med hantverkaren. Att försöka lösa problemet själv kan resultera i ett otillfredsställande resultat. Det är inte ovanligt att hantverkare vägrar att dyka upp och åtgärda fel innan de får full betalning och att konsumenten då ”ger efter” och ändå betalar en summa som man rätteligen skulle ha innehållit tills efter det att felet har åtgärdats. Vänd dig med fördel till en jurist så fort någon problemsituation uppstår.

Kort sammanfattning:

Att hålla inne betalning när det uppstår fel i entreprenader är ett viktigt verktyg som konsumenttjänstlagen ger konsumenter för att de ska kunna tillvarata sin rätt. Det förekommer betydande osäkerhet kring hur man i praktiken ska hantera situationen. Ett vanligt misstag konsumenter gör är att inte alls utnyttja denna möjlighet alternativt att hålla inne en i sammanhanget för stor eller för liten del av entreprenadsumman. Att vid osäkerhet avstå från att rådgöra med en jurist kan bli onödigt kostsamt oavsett om man befinner sig i beställningsskedet eller om tvist redan är ett faktum.

Inlägget Hålla inne betalning till hantverkare – fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

Byggfusk är en företeelse som blivit allt vanligare inom byggbranschen. En ständigt ökande efterfrågan på kunniga hantverkare har lett till att antalet verksamma i branschen ökat markant under 2000-talet till åtskilliga hundra aktörer. På en expansiv marknad skapas utrymme för lycksökare med kortsiktiga vinstintressen. Det har kommit alltfler rapporter om osund konkurrens och dåliga arbetsvillkor. I en sådan miljö ökar risken markant för att fel och brister kan uppstå.

Byggfusk innebär stora kostnader för samhället

Boverket konstaterade i en kartläggning från 2018 att byggfusket framförallt leder till vatten- och fuktskador. Främst gäller det kök och våtrum men skador uppkommer också genom brister i det s.k. klimatskalet dvs. tak, fasad, grund samt tätningar runt fönster. När det fuskas med klimatskalet så drabbas byggnaden ofta efter alltför kort tid av inträngande vatten. Boverket uppskattar att byggfusket kostar samhället ca 100 miljarder per år. Samtalen vi får här hos Bostadsjuristerna tyder dessutom på att det finns ett mörkertal i statistiken över antalet fel och skador eftersom parterna ofta inte vill att saken blir offentlig. För att undvika “badwill” väljer parterna att göra upp i godo framför en rättslig prövning.

Vad är byggfusk?

Vad räknas då egentligen som byggfusk? Ordet är mer talspråk än juridik. Vi jurister tittar på dels vad som är fackmannamässigt (vad säger de olika branschreglerna och myndighetskraven?) och dels på vad parterna har avtalat.

Arbete som inte utförts fackmannamässigt är regelmässigt att betrakta som felaktigt, i vart fall då en konsument är beställare. Avvikelse från vad parterna avtalat – och som inte nödvändigtvis leder till en efterföljande skada – är byggfusk som kan angripas av beställaren. Har du beställt ett dyrare material för att få högre kvalitet men får ett billigare alternativ levererat så kvalificerar det sig som fusk. Vid en mindre åtgärd t.ex. renovering av ett badrum i en lägenhet eller villa så är det vanligtvis ganska enkelt att konstatera i vad mån utförandet avviker från vad som avtalats. I en nyproduktion av bostadsrätter är motsvarande fråga däremot oftast mer komplex. Vad som i ett sådant fall kan kategoriseras som byggfusk kräver mer utredning. Vad kan man som konsument eller bostadsrättsförening göra för att eliminera risken för att drabbas av byggfusk? Här följer de 10 vanligaste misstagen som bör undvikas och några bra tips på hur upptäckta byggfel kan hanteras.

1. Bristande kontroll under arbetets gång

Enligt Boverkets rapport är de främsta orsakerna till byggfusk brist på kompetens, tid och motivation från entreprenörens sida. Byggfusk kan förekomma i alla skeden av ett byggprojekt och därför är det är viktigt att ha full kontroll över projektet redan från planeringsstadiet. Du bör undvika misstaget att inte ha kontroll på bygget medan det pågår. Det är oftast enklare att komma överens om åtgärdande av fel om dessa upptäcks tidigt.

Här bör det uppmärksammas att platsbesök är något som bör regleras i entreprenadavtalet. Få hantverkare gillar övervakning och oanmälda besök vilket kan leda till tråkig stämning och förseningar. Istället bör ett antal kontrolltillfällen skrivas in i avtalet. Skulle det uppkomma misstanke om fel kan det också vara lämpligt att göra en besiktning under arbetets gång.

2. Ingen slutbesiktning

Slutbesiktning bör göras av alla projekt, stora som små, för att kontrollera att arbetet är fackmässigt utfört och i överensstämmelse med vad som avtalats.

3. Entreprenören får välja besiktningsman

Slutbesiktningen bör utföras av en besiktningsman som är oberoende från både beställaren och framförallt entreprenören. Ett förekommande misstag är att den oberoende besiktningsmannen ersätts av entreprenörens egen besiktningsman som denne ofta har ett pågående samarbete med. Det är en risk att en sådan besiktningsman p.g.a. sina lojaliteter upptäcker färre fel och brister. Det gäller också att vara uppmärksam på att den besiktningsman som anlitas har rätt kompetens avseende det område som ska avsynas, t.ex. elanläggning eller våtrum etc.

4. Ingen eller sen reklamation

Det är inte helt ovanligt att privatpersoner missar eller väljer att inte reklamera byggfel och brister. De kanske låter någon annan avhjälpa felen vilket leder till att rättigheter gentemot den ursprungliga entreprenören går förlorade. Ibland kan det också förekomma en viss oro och rädsla för att reklamera. Det är inte ovanligt att vara konfliktskygg och att inte vilja framstå som besvärlig eller jobbig gentemot motparten. Så fort fel eller brister upptäcks, oavsett om det är under byggprojektets gång eller efter avslutat arbete, bör en reklamation genast skickas. Det är alltid bättre att reklamera så att inga onödiga rättsförluster uppstår genom för sen eller utebliven reklamation. Reklamationen behöver inte vara utförlig men ska peka ut vilka fel och skador som iakttagits.

5. Entreprenören nekas avhjälpande

Som ovan nämnts är det alltid ett misstag att snabbt låta någon annan avhjälpa ett fel. Den som är händig kanske t.o.m. tänker att det där lilla felet fixar jag själv men det kan leda till onödiga problem i ett senare skede då felet visar sig vara lite allvarligare än du trodde och entreprenören då nekar vidare engagemang i saken då hen inte givits möjlighet att initialt avhjälpa felet.

6. Bristande krav på avhjälpandet

Kanske av samma anledning som att det kan kännas jobbigt att reklamera till att börja med förekommer det att beställaren inte ställer tillräckliga krav på avhjälpandet. Vi får emellanåt samtal från klienter som har problem med att ”få igång” utlovat avhjälpande inom skälig tid eller har tappat tålamodet med “avhjälpande” som utan framgång pågått under alldeles för lång tid. Det förekommer också att entreprenörer kräver tillkommande betalning för arbete som egentligen är att betrakta som avhjälpande. Det kan också förekomma osäkerhet kring vem som har yttersta ansvaret för att byggfusket ska åtgärdas och att olika inblandade hantverkare (underentreprenörer) hänvisar konsumenten vidare. Det är alltid din motpart i avtalet (huvudentreprenören) som bär ansvaret mot dig som beställare.

7. Ingen besiktning efter avhjälpande

Ytterligare ett misstag som många gör är att inte låta genomföra en besiktning efter avhjälpandet. Det är inte orimligt att vara extra misstänksam mot en entreprenör som gjort ett misstag till att börja med. Att anlita en egen oberoende besiktningsman som synar av arbetet är en enkel försäkring för upptäckt av eventuella kvarstående fel.

8. Ingen överbesiktning

Möjligheten till överbesiktning finns inskriven i standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABS 18 och kan närmast beskrivas som ett överklagande av eller en kontroll av den tidigare besiktningen. En överbesiktning kan krävas för varje form av besiktning, såväl delbesiktning, statusbesiktning och slutbesiktning. Genom överbesiktningen sker en förnyad bedömning – om det är fråga om byggfusk – och kompletterar/ersätter den besiktning som ifrågasatts. Denna möjlighet kan vara lämplig att utnyttja om entreprenören valt en (misstänkt) partisk besiktningsman.

9. Innehåller inte betalning

God betalningsmoral är grundläggande för en fungerande marknad men det finns tillfällen då konsumenten har rätt att – och också bör – innehålla betalning. Detta gör du genom att skriftligen bestrida entreprenörens faktura. Genom att slutbetala en entreprenad trots att du misstänker byggfusk eller innan arbetet är helt godkänt försämrar du avsevärt ditt förhandlingsläge vid en eventuell efterföljande tvist.

10. Ingen jurist anlitas

Slutligen gör många misstaget att inte anlita en jurist eller att vänta för länge med detta. Ju senare juridisk kompetens involveras desto större risk för rättsförluster och merkostnader.

Förebygg byggfusk genom att anlita jurist

En sakkunnig jurist bör helst anlitas redan i byggprojektets inledningsfas eftersom många av de ovanstående misstagen kan förebyggas med rätt kunskaper. Din jurist vet vad som måste kollas upp inför ett projekt och hur inledningsfasen bör skötas. Följande åtgärder kan vara lämpliga att vidta innan avtalsskrivande:

• Se till att ha ett välskrivet och heltäckande anbudsunderlag och ta gärna in offerter från flera företag.
• Kontrollera referenser och behörigheter, ta kreditupplysning på kandidaterna och kontrollera att F-skattsedel finns.
• Försök att uppskatta kostnaden för arbetet med utrymme för vissa oförutsedda utgifter så blir det enklare att göra en bedömning av offerterna.
• Fundera på vilken typ av entreprenad (total- eller utförandeentreprenad) som passar bäst för projektet och om fast eller löpande räkning är att föredra.

Se till att ha ett bra avtal

För att kunna ställa krav på arbetet och därigenom förebygga byggfusk handlar det framförallt om att se till att ha ett heltäckande avtal som anpassats till projektet i fråga. Det är viktigt att avtala om det tekniska utförandet och vilka handlingar som bör företes/biläggas, t.ex. ritningar, intyg om gällande färdigställandeskydd, besiktningsprotokoll, försäkringsbevis m.m. Vidare bör avtalet innehålla villkor som ger skydd för beställaren som bl.a.:

• villkor om vite vid försening,
• att underentreprenörer inte får anlitas,
• delbesiktningar under arbetets gång,
• tillträdesrätt till arbetsplatsen, och
• särskilda krav – t.ex. om viss kvalitet på vissa delar.

Det är inte ovanligt förekommande att underentreprenörer, som inte har de rätta behörigheterna, anlitas vilket som regel medför sämre kvalitet.

Ta hjälp av en jurist vid tvist

Om du misstänker eller upptäcker byggfusk bör du kontakta en jurist så snart som möjligt. Regelmässigt finns det i dessa situationer ett behov av en juridisk analys av vad som avtalats för att du ska kunna få en första bedömning av hur saken lämpligen kan hanteras. Din jurist kan göra en bedömning av vilka besiktningar eller tekniska utredningar som kan vara lämpliga att initiera och reda ut ansvarsfrågor.

Inlägget 10 vanligaste misstagen avseende byggfusk dök först upp på Bostadsjuristerna.

Tyvärr underskattas ofta behovet av att reglera allt så detaljerat i skrift. Ofta upplever konsumenten, som kallas ”beställare” i de här sammanhangen, att parterna i vart fall muntligen reglerat vissa saker och att de muntliga överenskommelserna, tillsammans med eventuell offert och lag, borde räcka. Sen visar det sig inte sällan att entreprenören har en annan uppfattning om vad som sagts och en tvist är ett faktum. Genom att noga tänka igenom vad som behöver regleras och se till att avtala om detta skriftligen i ett avtal kan många tvister undvikas. Dessutom ökar det möjligheten att slutföra projektet på avtalad tid. Det är snarare en regel än undantag att tvister leder till att arbetet försenas.

ABS 18 standardvillkor är i detta sammanhang en bra utgångspunkt som ger konsumenten större trygghet och ett mer anpassat och detaljerat regelverk. Men ABS 18 kan naturligtvis inte omfatta alla situationer och önskemål. Många frågor behöver dessutom regleras mer detaljerat än ABS 18 anger. Här följer de 10 vanligaste misstag vi ser när småhusentreprenader upphandlas och ABS 18 tillämpas.

1. Hantverkarformuläret används istället för ABS 18

Ett vanligt misstag är att Hantverkarformuläret används istället för ABS 18. Hantverkarformuläret är ett standardavtal som ska användas för reparations-, renoverings- eller ombyggnadsarbeten – inte för hela nybyggen. Hantverkarformuläret kan användas t.ex. när villan ska få ett nytt lager färg, nytt tak, husgrunden repareras eller badrummet renoveras. Den senaste versionen (som det också hänvisas till i ABS 18) är Hantverkarformuläret 17.

2. Oklar beskrivning av projektet

Det kanske allra viktigaste när det gäller komplettering av ABS 18 är att det specifika projektet beskrivs detaljerat. Vad är det som ska byggas, vilka material ska användas och vad ingår i entreprenaden? Detta görs helst i samarbete med en sakkunnig som är anlitad för att tillvarata just ditt intresse som beställare. På så vis kan beställningen bli tillräckligt klar och tydlig och därmed blir slutpriset ingen obehaglig överraskning och projektet drar inte heller ut på tiden. Kom ihåg att entreprenören inte är skyldig att ta på sig nya uppdrag av dig utöver avtalet. Det är därför viktigt att beställaren noga tänkt igenom projektet och vad som önskas och anger det i avtalet direkt.

3. Otillräcklig reglering av ÄTA-arbeten

När avtalet inte tydligt reglerar vad som ska ingå i ett projekt är det är det vanligt att beställaren ställs inför att entreprenören anser att det tillkommer behov av ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten). OM ÄTA innebär en merkostnad är det vidare viktigt att formerna för hur det beställs och vad det kostar osv. är tydligt reglerat i avtalet. ÄTA är en fråga som i stort sett alltid uppkommer under en entreprenad.

4. Otillräcklig kunskap om besiktning

Ytterligare ett vanligt förekommande misstag är att beställaren inte får klart för sig vad som menas med besiktning och vilka olika besiktningar som finns och vem som ska beställa dessa och när beställaren har rätt att påkalla besiktning. Det kan t.ex. leda till att nödvändiga förbesiktningar hoppas över eller att beställaren inte förstår att göra rätt typ av besiktning i rätt tid och i sämsta fall inte får fel avhjälpta.

5. Villkor om vite vid försening saknas

Något som saknas i ABS 18 är villkor om rätt till vite vid försening. Att införa ett sådant villkor är naturligtvis till fördel för dig som är konsument. Här behöver du normalt hjälp med att formulera vitesklausulen på ett ändamålsenligt sätt.

6. Oklart vem som ska sköta myndighetskontakter

Det bör vara tydligt nedskrivet i avtalet vem av parterna som ska ansvara för de myndighetskrav som ställs och de myndighetskontakter som kommer att behövas gällande bygglovet. Utöver bygglovsansökan behövs t.ex. en kontrollplan. Ett startbesked och ett slutbesked krävs. Det är i detta sammanhang viktigt att komma ihåg att det alltid är du som fastighetsägare och byggherre som är ansvarig gentemot myndigheterna. Byggherren är enligt Plan- och Bygglagen ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten”.

Visst ansvar stannar dock på entreprenören. Det finns regler i arbetsmiljölagen som säger att miljöansvaret för entreprenaden överförs på din entreprenör vid en totalentreprenad. Om du däremot väljer att dela upp en entreprenad, stannar miljöansvaret på dig.

7. Otillräcklig kontroll av försäkringar

Även om ABS 18 reglerar vilka försäkringar som entreprenören ska ha är det många som missar att säkerställa att den entreprenör som anlitats verkligen har det försäkringsskydd som krävs. ABS 18 anger endast minimiskyddet, ytterligare försäkringar utifrån ett visst projekts särskilda behov kan behövas och det krävs då förstås att detta särskilt regleras. Du som konsument bör också kontrollera vilka certifieringar som finns hos entreprenören samt vilket skydd som finns om entreprenören skulle gå i konkurs.

8. Ofördelaktiga betalningsvillkor

Ett annat misstag som förekommer är att beställaren accepterar ofördelaktiga betalningsvillkor som t.ex. att för stor del av betalningen ska ske i förskott. Ett sådant villkor innebär att du som beställare förlorar ditt bästa, sannolikt enda, påtryckningsmedel. Det är grundläggande att kunna hålla inne betalning vid en tvist.

Det är också mycket viktigt att det framgår om projektet har ett fast pris eller om det ska ske på löpande räkning och hur betalning för ÄTA-arbeten ska beräknas. Det finns vissa regler som säger att det konsumenten påstår om priset är det som gäller, men det finns tyvärr i nästan varje entreprenad oklarheter kring priset. Vilka betalningsvillkor som passar bäst måste bedömas individuellt för varje entreprenad i fråga. I ett sådant fall kan en tekniskt sakkunnig också vara till hjälp med att bedöma vad som är rimligt att betala.

9. Starttid och sluttid

Det kan verka förvånande, men många glömmer bort att avtala start- och sluttid. Start- och sluttid är såklart avgörande på många punkter. Kanske ska huset vara klart ett visst datum för inflyttning för att undvika att beställaren behöver ta in på hotell? Kanske föreskriver bygglovet en tidpunkt när det ska vara klart? Och vilken tidpunkt ska vitet räknas ifrån? Luta dig inte mot offertens ungefärliga tidsuppskattning!

10. Avtalet uppdateras inte vid ändrade förhållanden

Slutligen görs ofta misstaget att avtalet inte uppdateras när ändringar i projektet äger rum. Ofta uppkommer ett behov av att beskrivningar eller ritningar uppdateras under projektets gång. Hur påverkar det priset? Sluttiden? Detta måste givetvis också avtalas.

Inlägget 10 vanligaste misstagen avseende ABS 18 dök först upp på Bostadsjuristerna.

Även från säljarens sida är det mycket tråkigt att behöva bli ersättningsskyldig för ett sådant plötsligt upptäckt fel. Ansvaret sträcker sig dessutom så långt fram i tiden som 10 år efter försäljningen. För att skydda sig mot framtida krav och få hjälp med själva processen har många säljare därför börjat köpa så kallade dolda fel-försäkringar. Dessa produkter kallas också för säljarförsäkringar eller överlåtelseförsäkringar. Dolda fel-försäkringar innebär som regel att försäkringsbolaget representerar säljaren vid en tvist och utreder ansvaret för felet. Om det fastställs att det handlar om ett dolt fel täcker försäkringen köparens krav på prisavdrag.

Det finns dock begränsningar; oftast finns ett maxbelopp och försäkringsbolaget gör ofta ett avdrag för självrisk, det beloppet måste säljaren därför ta ur egen ficka och betala till köparen.

Dolda fel-försäkringar används som säljargument, men tyvärr invaggas både säljare och köpare i en falsk trygghet gällande dessa försäkringar. I den bästa av världar fungerar dolda fel-försäkringar som en sorts garanti som köparen kan få ersättning ur. På så vis spelar det ingen roll om säljaren inte kan eller inte vill betala. Men det förekommer samtidigt många missförstånd om denna typ av försäkringar och det uppstår ofta frågor kring hur ersättningsmöjligheterna ser ut. Denna artikel är inriktad på de misstag som köpare gör när det gäller dolda fel-försäkringar och här följer de 5 främsta misstag vi märkt förekommer.

1. Köparen tror att den reducerar undersökningsplikten

Med dolda fel menas fel som fanns vid tidpunkten för köpet men som inte kunde upptäckas eller kunnat förväntas förekomma med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion.

När säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring beställer försäkringsbolaget en byggnadsteknisk besiktning och denna får köparen normalt ta del av. Det är mycket viktigt att du som köpare inte tror att denna besiktning ersätter den besiktning du själv måste göra eller att du tror att du kan stödja dig på den när du senare upptäcker ett fel. För att en köpare skall anses uppfyllt sin undersökningsplikt krävs en egen undersökning. Det bästa sättet att försäkra sig om att man uppfyllt sin undersökningsplikt är att skaffa en egen oberoende besiktningsman.

2. Reklamerar till försäkringsbolaget

När du som köpare upptäcker ett problem som du anser utgör ett dolt fel ska du reklamera direkt till säljaren, inte till försäkringsbolaget. Din relation grundas på köpeavtalet där du och säljaren är parter, detta oavsett om säljaren har tecknat dolda fel-försäkring eller inte. Säljaren har i sin tur en relation med sitt försäkringsbolag genom försäkringsavtalet. Det är alltså upp till säljaren att kontakta sitt försäkringsbolag.

Därför ska reklamationen alltid skickas direkt till säljarens hemadress. I de flesta fall tar försäkringsbolaget sedan över och agerar som ombud för säljaren när du väl har reklamerat ett fel. (Notera: enligt samma princip ska en reklamation inte heller skickas till säljarens mäklare.)

Kom också ihåg att det är bäst att reklamera på en gång när du tror att du upptäckt ett dolt fel, annars riskerar du att ha reklamerat för sent. Pågår utredning, inhämtande av offerter osv kan du ange att du håller på att undersöka vidare och återkommer med en komplettering av din reklamation.

3. Tror att försäkringen täcker alla fel och kostnader

Det främsta och tråkigaste misstaget är att många köpare tror att dolda fel-försäkringar täcker alla dolda fel och det är också det intrycket marknadsföringen av dem ger. Detta är tyvärr långt ifrån sant. En dolda fel-försäkring är endast en produkt bland andra försäkringsprodukter med olika begränsningar. Villkoren skiljer sig mycket mellan olika försäkringar beroende på vilken slags fastighet som ska försäkras och även vilken risk säljaren vill ta, alltså hur heltäckande skydd säljaren vill betala för. Det är mycket vanligt att försäkringen undantar kategorier som el- och vattenledningar, vitvaror, skorsten, värmesystem, radon m.m. I vissa fall täcks i stort sett bara fastighetens konstruktion av försäkringsskyddet. Som regel undantas också fel som kan kopplas till något besiktningsprotokoll eller information som säljaren medvetet undanhöll. Det förekommer också att olika byggnader på en fastighet undantas såsom garage, båthus, ladugårdar m.m. och att försäkringen därmed bara omfattar sådant som upptäcks i huvudbyggnaden.

Dolda fel-försäkringar täcker, som ovan också nämnts, sällan hela prisavdraget. Ofta finns ett maxbelopp och det är heller inte säkert att försäkringsbolaget ger ersättning enligt samma beräkningsmetod som lagstiftningen ger. Det förekommer ersättningsvillkor som varken baseras på hur mycket det skulle kosta att åtgärda ett fel eller hur marknadsvärdet vid köpet skulle ha påverkats om felet upptäckts vid tidpunkten för försäljningen, vilket annars är normala utgångspunkter vid tvister om dolda fel i domstol.

4. Accepterar försäkringsbolagets handläggning och bedömning

Även om ett försäkringsbolag kommer fram till att det, med stöd av försäkringsvillkoren, inte ersätter dig som köpare utesluter det inte att du kan ha rätt till ersättning med stöd av lag. Som nämnts gör bolaget sin bedömning utifrån de villkor som gäller enligt det försäkringsavtal de har med säljaren, inte utifrån lag (i detta fall Jordabalken). Det kan också innebära att de helt bortser ifrån ev. särskilda villkor som du har i ditt köpeavtal med säljaren. Att ett försäkringsbolag inte anser att ett fel är ersättningsbart beror normalt på något av alla de undantag som finns inskrivna i försäkringens villkor, men säger nödvändigtvis inget om möjligheten till ersättning i en domstolsprocess. Bedömningen kan förstås ha bevisverkan i vissa fall och åberopas i domstol, t.ex. om utredningen försäkringsbolaget gjort kan visa att det inte rör sig om ett dolt fel.

En köpare bör också vara vaksam om försäkringsbolagets handläggningsprocess drar ut på tiden. Det förekommer att försäkringsbolag kräver komplettering efter komplettering och på så vis undviker att lämna ett besked. I det läget bör man som köpare kontakta en egen bostadsjurist för att få hjälp. Bostadsjuristen kan se om det kan vara läge att istället börja kommunicera med den som har det faktiska ansvaret d.v.s. säljaren.

5. Accepterar ett nej från säljaren baserat på försäkringsbolagets bedömning

Kanske har säljaren fått besked från sitt försäkringsbolag att ett visst fel inte täcks av dennes försäkring och använder detta som skäl för att neka dig som köpare ersättning. Här ska en köpare som reklamerat förstås inte automatiskt acceptera det nekande beskedet från säljaren. Försäkringsbolagets besked är inte något definitivt beslut angående din rätt att få ersättning från säljaren. Försäkringsbolaget besked kan bero på något villkor i försäkringen, t.ex. att radon inte alls täcks. Därmed har försäkringsbolaget inte tagit ställning till om felet ska anses vara dolt eller inte.

Om en säljare har en dolda fel-försäkring eller inte påverkar i sig inte din rätt att få ersättning för dolda fel med stöd av lag. Du har därför både rätt och möjlighet att vända dig direkt till säljaren med krav på ersättning för ett dolt fel så länge du inte avsagt dig rätten enligt en friskrivningsklausul i avtalet. Ett försäkringsbolag är inte någon slutinstans utan ärendet kan endast slutligen avgöras av en domstol.

Om förhandling pågår med ett försäkringsbolag om ersättning så anses inte tvist per definition föreligga. Om säljaren har en dolda fel-försäkring så träder denna in om ett krav riktas mot säljaren. En följd av detta är att det inte går att aktivera rättsskyddet hos ditt försäkringsbolag så länge ärendet hanteras av motpartens dolda fel-försäkringsbolag.

När handläggningen av dolda fel-försäkringen avslutats (utan ersättning för köparen) kan rättsskyddet regelmässigt aktiveras om tvist anses föreligga mellan säljare och köpare. Ett bestridande (helt eller delvis) måste alltså först ske av ett framställt beloppsbestämt krav.

I vissa fall kan ombud tillhandahållas säljaren inom ramen för försäkringsskyddet om saken går vidare till rättslig prövning.

Det är helt enkelt ofta svårare än vad de flesta tror att kunna få ersättning från dolda fel-försäkringar och fördelarna med en dolda fel-försäkring från köparens perspektiv är sammanfattningsvis tyvärr mycket mindre än vad man kan tro.

Inlägget Dolda fel-försäkring – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

I korthet är ett dolt fel ett fel – i förhållande till vad som avtalats eller vad du haft fog att förutsätta – som funnits vid köptillfället men som du ändå inte kunde hitta när du uppfyllde den undersökningsplikt som du har som köpare. Vidare måste felet vara så pass allvarligt att det skulle ha påverkat marknadsvärdet på bostaden om det hade gått att upptäcka. Mindre fel som inte har någon betydelse för priset på bostaden kan alltså (trots att de uppfyller övriga kriterier) komma att inte kvalificera sig som dolda fel.

Här följer 10 exempel på vanliga och ovanliga dolda fel som vi ofta jobbar med samt några bonusexempel på vad som faktiskt inte räknas som dolda fel.

1. Vanliga dolda fel

De vanligaste dolda felen vid bostadsköp som vi bostadsjurister hjälper köpare och säljare att hantera är bl.a. vattenskador i badrum och kök, bristfällig dränering och elfel.

1.1 Bristfälliga badrum.

Det är vanligt att badrum inte uppfyller branschreglerna från de år som badrummet byggdes. Det kan gälla golvbrunnar som är felaktigt monterade så att vatten riskerar att läcka in under golvets tätskikt, inbyggda rör utan inspektionslucka, bristfälliga tätskikt, eller kakelplattor som lossnar. Det kan också hända att ett äldre lager kakel upptäcks bakom det nya kaklet. Fuktskador upptäcks ofta först när det uppkommit mögelangrepp eller när någon annan åtgärd ska vidtas i badrummet som t.ex. installation av badkar.

1.2 Läckor i taket.

Plötsligt, i samband med en störtskur rinner det in vatten i huset, vilket upptäcks genom en blöt fläck i taket eller i värsta fall genom att det droppar/forsar vatten från taket ner på golvet.

1.3 Bristfällig dränering av villan.

Många gånger händer det att vatten tar sig in i husets grund/källare på grund av att huset helt saknar, eller har bristfällig, dränering. Marken kanske lutar mot grunden och dräneringsrören ligger för högt eller saknas. Det inträngande vattnet visar sig genom en blöt fläck på väggen inne i byggnaden.

1.4 Elfel.

Det kan vara svårt eller omöjligt att upptäcka t.ex. underdimensionerad el, eller en icke framdragen jordkabel i ett vägguttag som ser jordat ut. Det kan vara mycket farligt med elfel då det kan leda till brand eller andra slags elolyckor med personskador. Har man “tur” så leder underdimensioneringen “bara” till att strömmen går när alltför många apparater är igång samtidigt. De flesta har numera en hel del elektrisk utrustning, som kräver tillräcklig försörjning.

1.5 Uteplatsen tillhör föreningen.

Att en uteplats till en bostadsrätt senare visar sig stå på mark som tillhör föreningen är ett förvånansvärt vanligt förekommande dolt fel. I värsta fall visar det sig också att bygglov saknades för altanen och den egentligen är olaglig.

2. Ovanliga dolda fel

Vi har även stött på några mindre vanliga typer av dolda fel.

2.1 Ventilation.

Brister i ventilation kan vara svåra att upptäcka då det oftast fordrar någon form av flödesmätning. När du köper huset får du veta att badrummet nyligen renoverats. Ventilationen ut från badrummet leder upp på vinden och i badrummet ser du enbart en ventilationsöppning högt upp på väggen. När du går upp på vinden ser du inget konstigt utan endast att det ligger isolering på golvet som täcker underliggande lager. Senare visar det sig dock att badrummets ventilation mynnar ut i isoleringen och inte leds vidare ut från huset. Fukten leds istället rakt in i isoleringen som drabbas av fukt. Den miljö som då bildas leder till kraftig mikrobiell tillväxt som inte upptäcks förrän mögellukt uppstår i badrummet.

2.2 Katturin eller skadedjur som orsakar lukt och föroreningar.

Om det visar sig att säljarens katter har kissat inne i bostaden, och att detta innebär stora saneringskostnader, kan detta utgöra ett dolt fel. Likaså om det finns insekter såsom husbock, vägglöss eller liknande skadedjur.

2.3 Otäthet i öppna spisar.

Att rökkanalen i en öppen spis, eller andra delar av en äldre, kanske murad, öppen spis inte är helt tät kan vara svårt att upptäcka, även om spisen tillfälligt tändes vid besiktning.

2.4 Varmvattenkapacitet saknas för det lyxiga bubbelbadkaret.

Din längtan efter avslappning fick dig att lägga till 75 000 kr på ditt bud för att få ett lyxigt badrum med bubbelbadkar. När det är dags för premiärbadet visar det sig dock att varmvattnet tar slut innan du ens hunnit fylla halva badkaret. Vid närmare undersökning upptäcks att varmvattenberedaren saknar den kapacitet som krävs för att fylla bubbelbadkaret till mer än 30 % av volymen.

2.5 Omständigheter som strider mot vad som har avtalats.

Det kan hända att parterna avtalar om vissa saker, men det verkliga läget visar sig strida mot det som är avtalat eller blivit särskilt utfäst. Exempelvis att det lovas i avtalet att sovrummen är nymålade av fackman men sen visar sig underarbetet vara så bristfälligt att färgen släpper direkt.

3. Situationer som inte räknas som dolda fel

Som sagt är vad som uppfattas av köparens undersökningsplikt avgörande för vad som kan räknas som dolda fel. Undersökningsplikten diskuterar vi mer ingående i andra artiklar, men exempelvis kan nämnas att vilken sida morgonsolen faller på inte kan räknas som ett dolt fel eftersom detta är något som är lätt att lista ut (möjligen kan du ha rätt till ersättning om morgonsol på balkongen särskilt utlovats i kontraktet). En grinig gubbe i radhuset bredvid lär heller inte kunna räknas som ett dolt fel, även om trevliga grannar specifikt utlovats av både mäklare och säljare. Om föreningen beslutar att höja årsavgiften efter tillträdet, kan detta heller inte utgöra ett dolt fel eftersom det är en händelse som inträffat efter riskövergången. Om säljaren däremot har känt till att avgiften kommer att höjas men inte berättar det när han får fråga därom, kan situationen vara annorlunda.

Inlägget 10 vanliga och ovanliga exempel på dolda fel dök först upp på Bostadsjuristerna.

I denna artikel kommer vi att presentera en del av de missförstånd som förekommer avseende rättsskydd. Viktigt att notera är att rättsskydd erhålls genom försäkringsskydd (försäkringsavtal) och inte följer av lag. Rättsskyddet är ett moment i din hem- eller föreningsförsäkring som har sin grund i ett avtal mellan dig och ditt försäkringsbolag. Försäkringen är en produkt som försäkringsbolag erbjuder dig och de har viss frihet att utforma denna på något olika sätt. Villkoren kan skilja sig en del mellan olika försäkringar och bolag. När du söker information om rättsskydd är det lämpligt att först kontrollera villkoren i din egen försäkring innan du fattar några beslut om hur du ska gå vidare. Informationen nedan är generell och det är inte säkert att alla delar gäller för just din försäkring.

1. Alla känner inte till att rättsskydd finns

Ett onödigt missförstånd är att alla inte känner till att de omfattas av rättsskydd. Rättsskydd ingår vanligtvis i de flesta hem- och fritidshusförsäkringar men även i andra sakförsäkringar som t.ex. fordonsförsäkringar. En övervägande majoritet av den svenska befolkningen har idag tecknat hemförsäkring och omfattas följaktligen av rättsskydd i någon form.

2. Skillnad mellan rättsskydd och rättshjälp

Många förväxlar rättsskydd och rättshjälp. Rättshjälp är ett lagstadgat skydd som främst utgår till den som inte har rättsskyddsförsäkring. Rättshjälp ansöker du om hos Rättshjälpsmyndigheten medan rättsskydd administreras av det försäkringsbolag där du tecknat din försäkring. Har du behov av juridisk hjälp vid en tvist är det alltså i första hand rättsskydd du ska söka. Rättshjälp kommer i andra hand (dvs. är subsidiärt) och gäller om det skulle vara så att du faktiskt inte har någon försäkring. Det finns dock ett viktigt undantag vilket innebär att rättshjälp inte utgår om du utifrån dina ekonomiska och personliga förhållanden borde ha tecknat hemförsäkring. Rättshjälp kan alltså regelmässigt inte komma i fråga i de flesta bostadsrelaterade tvister.

3. Rättsskydd gäller endast efter det att en tvist uppkommit

En viktig sak att notera är att rättsskydd endast gäller efter att en tvist uppkommit vilket innebär att det ska ha framställts ett krav som motparten bestrider dvs. som motparten inte är villig att reglera. Det går t.ex. inte att få rättsskydd beviljat om du vill anlita en advokat för att ringa upp säljaren till den bostadsrätt som du förvärvat och be hen att komma och rätta till ett allvarligt fel i badrummet. Rättsskyddet kan aktiveras i skedet då säljaren meddelat att det inte föreligger något fel och även om det gör det så får du avhjälpa det själv. Det är dock inget krav att tvisten ska handläggas i domstol för att rättsskydd ska kunna beviljas.

4. Omfattas alla ärenden?

Rättsskyddet omfattar inte mindre ärenden/mål. För att försäkringsbolaget ska bevilja rättsskydd krävs att det beloppet som tvisten gäller överstiger ett halvt prisbasbelopp (23 250 kr, för 2019). Hos vissa försäkringsbolag gäller dock rättsskyddet för mindre belopp t.ex. om motparten i tvisten är bolaget självt.

5. Missar att teckna bostadsrättstillägg

Det är viktigt att ha rätt försäkringsomfattning. Om tvisten gäller din bostadsrätt måste du ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Hemförsäkringen ersätter skador på eller stöld av lös egendom som t. ex. möbler och kläder etc. Bostadsrättstillägget ersätter skador i lägenheten som du i egenskap av bostadsrättshavare är ansvarig för enligt lag och stadgar, t.ex. golv, innerväggar eller köksskåp.

6. Kontinuerligt försäkringsskydd

Ett krav som kan förbises är att du måste ha haft gällande försäkring under en sammanhängande period om minst två år. Det saknar betydelse om du tecknat om försäkringen eller bytt försäkringsbolag så länge du kontinuerligt haft gällande försäkring i två år. Finns det avbrott dvs. perioder då du inte varit försäkrad kan du bli nekad rättsskydd. Som alltid finns det vissa undantagsfall t.ex. att du sagt upp försäkringen eftersom du inte hade något behov av den längre men att det därefter uppstår en tvist. Säljer du t.ex. ditt sommarhus och säger upp din fritidshusförsäkring och en tvist därefter uppkommer med anledning av försäljningen så är du ändå skyddad.

7. Hur ansöker man om rättsskydd?

Det förekommer en del osäkerhet kring vem det är som kan ansöka om rättsskydd. Vanligtvis är det ditt ombud som hanterar ansökan till ditt försäkringsbolag. Det är dock inget hinder mot att du själv initierar en ansökan. Det är också viktigt att komma ihåg att rättsskyddet inte gäller förrän försäkringsbolaget meddelat beslut i ärendet.

8. Vilka ärenden omfattas av rättsskyddet?

Rättsskyddet gäller inte alla slags ärenden. Enkelt uttryckt omfattas ärenden som kan prövas som tvistemål av de allmänna domstolarna – tingsrätt, hovrätt och Högsta Domstolen. De ärenden vi arbetar med på Bostadsjuristerna som t.ex. fel i fastighet, fel i bostadsrätter och entreprenadtvister är alltså ärenden som vanligtvis omfattas.

Ärenden som handläggs av andra myndigheter än domstolar omfattas regelmässigt inte, t.ex. av Hyres- och arrendenämnderna. Hamnar du i tvist med kronofogden eller skatteverket kan du heller inte påräkna ersättning från rättsskyddet.

De flesta försäkringar omfattar heller inte familjerättsliga mål som skilsmässa och bodelning m.m. En del bolag ersätter dock kostnader för vårdnads- och umgängestvister om de är särskilt komplicerade. Rättsskyddet gäller heller inte om du anlitar ett ombud för att hjälpa dig att förhandla eller vid diverse olika nämndprövningar såväl inom som i anslutning till försäkringsbolag.

9. Täcker rättsskydd samtliga kostnader?

Rättsskyddet omfattar endast kostnader som har samband med den tvisten. I åtskilliga villkor anges att “normalt nödvändiga och skäliga kostnader ersätts” vilket betyder kostnad för ditt ombud (advokat eller jurist) samt vissa utredningskostnader för att ta fram bevisning. Normalt täcks också motsvarande kostnader för motparten som du kan bli skyldig att betala om du förlorar. Ersättning för dina ombudskostnader utgår även om tvisten förlikas. Däremot täcks oftast inte dina egna kostnader t.ex. för resor, hotell eller förlorad arbetsinkomst. Normalt uttas en självrisk om 20 eller 25 procent av kostnaden. Det gäller också ett maxbelopp (dvs. ett tak) för hur mycket försäkringen maximalt ersätter per skadefall vilket huvudsakligen, beroende på bolag, varierar mellan 150 000 kr och 300 000 kr. Vidare begränsas ersatt timkostnad till ombudet av den taxa som gäller för rättshjälp – vilken är lägre än vad de flesta ombud debiterar. Försäkringstagaren måste alltså betala mellanskillnaden själv.

Rättsskyddet omfattar som nämnts endast kostnaden för själva tvisten, dvs. det arbete som utförs inför, under och eventuellt efter en rättegång. Den omtvistade saken i form av t.ex. en skyldighet att utge eventuellt prisavdrag eller skadestånd som domstolen kan komma att utdöma ersätts inte ur rättsskyddet.

Viktigt att komma ihåg i sammanhanget är att du måste anlita ett godkänt ombud för att rättsskydd ska beviljas. Advokater och biträdande jurister är godkända utan prövning men det är även möjligt att få andra lämpliga ombud godkända genom prövningsförfarande inom Svensk Försäkrings Nämnder.

10. Hur ofta utbetalas ersättning?

De flesta advokatbyråer fakturerar sina klienter månadsvis. Rättskydd utbetalas däremot inte löpande utan äskas så att säga i efterhand när ärendet slutavräknas. Vanligtvis utbetalas – vid ärenden som pågår under längre – tid s.k. ”á conto-belopp” med som minst sex månaders mellanrum. Normalt måste du alltså räkna med att ”ligga ute” med en del pengar själv. Vi på Bostadsjuristerna försöker alltid att planera så att ersättning kan lyftas i samband med delfakturering av mer omfattande arbetsmoment så att dina utlägg blir så begränsade som möjligt under din pågående tvist.

Inlägget Rättsskydd – de tio vanligaste missförstånden dök först upp på Bostadsjuristerna.

Innan du skrivit din namnteckning på avtalet har du alltid rätt att ångra dig (även om mäklare och säljare signalerar något annat). Först när ett avtal är påskrivet är köpet ett köp och bindande i juridisk mening.

För att kunna häva ett avtal krävs ett så kallat avtalsbrott av allvarligare karaktär. Det innebär, enkelt uttryckt, att någon av avtalsparterna i hög grad inte uppfyllt vad man kommit överens om. För säljaren i en fastighetsaffär kan hävning i praktiken endast komma i fråga om köparen inte betalar köpeskillingen. I denna artikel tar vi därför bara upp hävning från köparens sida och de 5 vanligaste misstag som missnöjda köpare gör i samband med hävning av fastighetsköp.

1. Saknar grund och tror att det är lätt att häva

I dagens samhälle förutsätter vi som konsumenter oss att kunna lämna tillbaka det vi köpt inte bara när det är något fel, utan även när vi bara ångrat oss. Vi räknar med att det finns en möjlighet till s.k. öppet köp och de flesta butiker tillhandahåller också en sådan möjlighet. Vid fastighetsköp är hävning av avtalet inte något att räkna med. Naturligtvis är det få (om någon) som tror att man kan häva ett fastighetsköp bara för att man ändrat sig, men nog borde man ändå kunna häva ett köp om huset visar sig vara fullt med vägglöss eller det upptäcks en vattenskada i badrummet? Hävning av fastighetsköp är dock inte någon enkel process och det absolut största misstaget köpare gör är att tro att det är lätt att häva ett fastighetsköp.

Regler om hävning av fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB) och där sägs att det måste handla om omständigheter av väsentlig betydelse. I grova drag kan hävning av fastighetsköp komma i fråga i tre olika situationer:

För det första om fastighetens skick försämrats kraftigt mellan det datum då köpeavtalet undertecknades och det datum då du fick tillträde. Ansvaret för en fastighet kvarstår på säljaren tills dess att köparen får tillträde dvs. får nycklar och kan flytta in. Skulle huset brinna ner eller det kommer en kraftig storm och blåser bort hela taket skulle en begäran om hävning sannolikt vara välgrundad.

För det andra kan en köpare försöka häva ett köp om det framkommer kraftiga dolda fel på fastigheten. Vad som komplicerar det hela här är att det inte bara räcker med fel, utan dessa måste bedömas vara dolda fel dvs. fel som du inte hade någon möjlighet att upptäcka genom undersökning och som heller inte kan förväntas med tanke på husets skick, ålder och standard. En köpare har en undersökningsplikt och frågan som ställs är då om du uppfyllt denna plikt. Att bara anlita besiktningsman räcker inte. Ett besiktningsutlåtande kan ge dig ett bra underlag att utgå ifrån, men besiktningsmannen kan inte fullgöra din undersökningsplikt åt dig.

Vidare kan det också handla om situationer då säljaren lovat olika saker som t.ex. att huset är helt mögelfritt. Som köpare ska du kunna lita på säljarens utfästelser. Stämmer inte dessa kan det vara fråga om ett dolt fel. Nästa fråga är då om felet är att ses som ett kraftigt dolt fel för att det ska anses föreligga ett väsentligt avtalsbrott. I de allra flesta fall bedöms den rimliga påföljden vid dolda fel vara att säljaren måste betala någon slags ersättning, antingen nedsättning på priset eller kostnaden för att åtgärda felet, inte att köpet kan hävas.

För det tredje kan hävning komma i fråga vid allvarliga rättsliga fel som t.ex. att fastigheten är belagd med några slags nyttjanderätter eller inteckningar som du som köpare inte var medveten om. Köper du en jordbruksfastighet för att föda upp mjölkkor och det visar sig att 75 procent av marken är utarrenderad lär detta vara ett så väsentligt avtalsbrott att det kan ligga till grund för hävning.

Det är alltså inte alls lätt att häva ett fastighetsköp, utan det gäller att ha rätt grund för hävningen och det måste vara fråga om ett fel av tillräckligt allvarlig karaktär. Det får generellt ses som svårt att få ett fastighetsköp hävt.

2. Går direkt på hävning och ådrar sig skadeståndsskyldighet

Som ovan beskrivits är det alltså inte lätt att häva ett fastighetsköp. Förutom att du måste ha rätt grund kan det vara en långdragen och kostsam process (mer om det nedan). Dessutom; om du försöker häva ett köp och det visar sig att din grund, dina skäl, inte räcker till kan du istället bli skadeståndsskyldig mot säljaren. Att bli besviken när drömhuset är fullt med fel är inte konstigt, men att häva kan ge dig ytterligare bekymmer i form av krav från säljaren på dennes kostnader för att sälja huset på nytt. Det kan röra sig om t.ex. mäklararvodet eller lånekostnader. Om huset dessutom säljs om till en ny köpare för ett lägre pris än det du skulle betalat kan du räkna med att få ett krav på mellanskillnaden.

I komplicerade situationer med så mycket pengar på spel är det alltid bäst att söka hjälp av en bostadsjurist innan du bestämmer vilka åtgärder som är lämpligast och att låta denne bedöma och väga orden för att inte skapa onödiga konflikter. Ibland är det minst onda alternativet ändå att du kräver säljaren på ersättning istället för att häva och sen själv säljer din bostad om du absolut inte vill bo kvar.

3. Hävning framställs för sent

Ett olyckligt misstag är att hävningen framställs för sent. Man har enligt JB endast ett år på sig att häva ett fastighetsköp. Meddelar du säljaren mer än ett år efter att du fått tillträde att du vill häva köpet gäller detta alltså inte. Däremot kvarstår säljarens ansvar för dolda fel i 10 år, så även om det inte går att häva ett köp så går det fortfarande att kräva ersättning för fel.

4. Köparen tror att hävningen kan genomföras direkt efter meddelande om hävning

Om du har tillträtt fastigheten och säljaren inte frivilligt går med på att häva köpet, kan det vara en lång process att få tillbaka din köpeskilling. För det krävs att du stämmer säljaren i domstol.

Om du inte ännu har tillträtt och väljer att häva (samt att inte betala köpeskillingen på tillträdesdagen), kan istället du bli stämd på skadestånd.

Vanligtvis ska en stämning göras vid den domstol som har jurisdiktion dvs. dömer för den stad, ort eller område där svaranden (säljaren) bor men just för fastigheter kan även tingsrätt väljas utifrån var fastigheten ligger. Domstolen kommer sedan att låta säljaren svara och framföra sin syn på saken samt att parterna träffas på ett sammanträde hos domstolen och reder ut vad som är tvistigt. Därefter hålls en huvudförhandling och utifrån vad som förekommit vid den meddelar domstolen en dom i målet.

5. Missar att införa besiktnings- och hävningsklausuler i köpeavtalet

Det sista misstaget vi vill lyfta fram inträffar redan innan köpet. Det är alltför vanligt förekommande att köpare inte förstår och missar att förhandla in så kallade besiktnings- och hävningsklausuler i köpeavtalet. I Sverige skrivs köpeavtalet på innan köparen får möjlighet att utföra en ordentlig besiktning. En besiktningsklausul innebär att du som köpare har rätt att häva köpet om villan inte går igenom besiktning utan anmärkningar. Det går också att skriva in hävningsklausuler som ger köparen rätt att häva ett köp på andra grunder som inte måste stämma med lagens formuleringar om allvarliga fel. Man kan alltså avtala om rätten att häva köpet på andra, mindre allvarliga grunder och/eller att det inte ska bli någon skadeståndsskyldighet om köparen försöker häva och inte får rätt i domstol. Detta förutsätter tydliga villkor. Vid de flesta fastighetsaffärer uppfattas säljaren ha mäklaren på “sin sida” medan köparen står själv. Därför är det som köpare klokt att skaffa juridisk hjälp så att dina intressen tillvaratas i köpeavtalet.

Inlägget Köpares hävning av fastighetsköp – De 5 vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Tar in offerter via nätet

De av oss som är gamla nog att komma ihåg undrar idag hur vi egentligen kunde leva innan Internet. Allt från att titta på film och följa vänner på sociala medier till att handla aktier och ta banklån för att köpa bostadsrätt sköts idag via Internet. Det är i de allra flesta fall smidigt och därför kan det kännas naturligt att också ta in offerter på badrumsrenovering via Internet. Många entreprenörer har hemsidor där de lovar snabb offert efter att du fyller i ett webbformulär. Det gäller att inte göra misstaget att lita på dessa webbofferter och ställa in sig på att de ger en realistisk bild på vad det kommer att kosta. Offerter som tagits in via nätet utan faktisk påsyn av det badrum eller våtrum som ska renoveras bör tas med en stor nypa salt. Särskilt misstänksam bör man vara mot entreprenörer som inte ens vill komplettera med ett besök för att lämna en slutgiltig offert.

2. Anlitar billigaste firman

Seriösa företag gör som sagt offerter på plats. De företag som gjort en ordentlig genomgång av förutsättningarna har naturligtvis mycket större möjlighet att göra en riktig bedömning av vad det till sist kommer att kosta. Det gäller då att du inte ställt in dig på de priser du fått via nätet. En badrumsrenovering kan gå på flera hundra tusen och det är frestande att låta priset vara den avgörande faktorn. Vid val av entreprenör måste man dock göra en helhetsbedömning. Att en offert ligger väsentligt lägre än andra är också ofta ett tecken på att offerten inte är genomarbetad. Det är alltför vanligt att kunder i slutänden, på grund av en massa tilläggsarbete, får räkning på ett belopp som är dubbelt så stort som det som angavs på offerten.

Att tänka på i samband med detta är också att du måste ha ett bra förfrågningsunderlag innan du börjar ta in offerter. Du måste ha klart för dig vad det egentligen är vad du vill ha. Om du endast har en vag idé av vad du vill ha bör du jobba vidare på underlaget innan du börjar ta in offerter. De flesta byggföretag erbjuder endast just byggnation och är inte inredningskonsulter. Den där magiska upplevelsen vi ser på TV då de får precis vad de ville ha, trots att de inte ens visste vad de ville ha, existerar sannolikt endast på TV. Skulle du ha turen att få uppleva det är chansen att du också får det pris du ville ha väldigt liten.

3. Tar inga, eller kontrollerar inte, referenser

Ett vanligt misstag är också att överhuvudtaget inte efterfråga, eller kontrollera entreprenörens referenser. Det är ganska lätt och kostar inte alltför mycket att sätta upp en hemsida som ger ett professionellt intryck full med recensioner från nöjda kunder. Det är heller inte säkert att ett företag som inte har en snygg hemsida är sämre. Det bästa sättet att få en riktig bild av företaget är att fråga efter och verkligen kontakta lämnade referenser. Fråga också gärna efter referenser på jobb som utförts för flera år sedan så att det funnits tid att upptäcka eventuella fel.

4. Säkerställer inte att arbetet utförs fackmannamässigt

Allt slags byggnationsarbete ska utföras fackmannamässigt dvs. enligt de regler och standarder som gäller inom branschen. För dig som är bostadsrättshavare kräver också ofta föreningens stadgar eller ordningsregler att ett renoveringsarbete ska vara fackmannamässigt utfört annars kan du i värsta fall bli personligen skadeståndsskyldig mot föreningen om det uppkommer skador på andra delar av fastigheten till följd av din renovering. De flesta försäkringsbolag kräver också som ett minimum att ett arbete ska vara fackmannamässigt utfört för att försäkringar ska gälla. Som privatperson gäller det alltså att vidta de åtgärder du kan för att se till att din badrumsrenovering genomförs fackmannamässigt. Att anlita en fackman är ingen garanti i sig att arbetet kommer att utföras fackmannamässigt. Samtidigt är det inte alldeles omöjligt att en duktig gör-det-självare kan utföra ett fackmannamässigt arbete. De två bästa åtgärder som kan vidtas för att säkerställa fackmannamässighet är att det skrivs in som ett villkor i avtalet samt att se till att den hantverkare du anlitar har s.k. våtrumsbehörighet. Se vidare nästa punkt.

5. Kontrollerar inte att våtrumsbehörighet finns

Att kunder inte kontrollerar våtrumsbehörighet är ett ganska vanligt misstag. Vad är då egentligen våtrumsbehörighet? Våtrumsbehörighet får en hantverkare genom att bli auktoriserad eller certifierad av en branschorganisation. Just nu finns det flera organisationer i Sverige som auktoriserar vilket kan vara förvirrande. Man talar främst om BBV och GKV. BBV står för Byggkeramikrådets branschregler för våtrum och GKV för Golvbranschens våtrumskontroll. Sen finns även Säker vatten vilka auktoriserar VVS-installatörer. Auktoriserad, dvs. behörig, blir man genom att gå kurser och följa de regler och krav som organisationen ställer. De företag som har auktorisering har rätt att utfärda certifikat att arbetet utförts i enlighet med gällande regler – att det är fackmannamässigt utfört. Generellt ska du kunna lita på att certifieringen som ett minimum omfattar gällande bygglagstiftning men i övrigt kan det finnas avvikelser mellan de regelverk som de olika organisationerna har. Det är också viktigt att auktoriseringen är aktuell. Idealt anlitar du en entreprenör som är certifierad av alla dessa organisationer. Det kan också vara av värde att ringa till ditt försäkringsbolag och fråga vilken auktorisering de godkänner för att din hemförsäkring ska vara giltig om det uppstår problem. Sist men inte minst ska du försäkra dig om att den vars behörighet du kontrollerat blir den som utför arbetet, inte någon annan, t.ex. en underentreprenör som saknar behörighet.

6. Kontrollerar inte entreprenörens ekonomiska status

Ett misstag som kan bli väldigt ödesdigert är att inte kolla upp ett företags ekonomiska status. Går företaget i konkurs under, eller efter att arbetet felaktigt utförts har du väldigt liten chans att få felet avhjälpt eller någon ekonomisk kompensation. Övriga omständigheter säger heller inte så mycket om en entreprenörs finanser. Det spelar ingen roll hur duktig en kakelläggare är eller hur goda referenser han har, den ekonomiska sidan kan fortfarande vara en svag punkt. Innan du anlitar en entreprenör bör du åtminstone kolla upp om företaget finns i Kronofogdemyndighetens register.

Läs mer här om vilka kontroller du kan göra: anlitande av hantverkare.

7. Skriver inte avtal

Att ha ett skriftligt avtal som reglerar inte bara priset men också alla andra slags frågor som kan uppkomma är det bästa sättet att se till all tråkiga missförstånd och konflikter inte uppkommer. Även om ett muntligt avtal i sig är giltig eller en offert i princip kan räknas som ett avtal bör alltid ett riktigt avtal upprättas. I avtalet bör det finnas klausuler om pris, tid, ändringar, fackmannamässigt utförande, ersättning vid förseningar m.m. samt även om du har särskilda önskemål. Som ett minimum bör ett i branschen förekommande standardformulär användas.

8. Använder inte egen jurist för att kontrollera avtal

De allra flesta företag använder avtalsmallar, som bygger på standardformulär, som de ber dig att skriva på. I de allra flesta fall räcker dessa ganska långt men det allra bästa är att ta avtalet till din egen bostadsjurist innan du skriver på. Standardavtal passar inte i alla situationer och har företag själva arbetat fram avtalet är det naturligtvis skrivet till fördel för dem. Kanske har du särskilda önskemål eller kanske finns det villkor som du varken vill eller bör acceptera. Särskilt viktigt är det att anlita en egen jurist om du inte förstår allt som står i avtalet. Avtal i konsumentförhållanden ska vara skrivna på ett sådant sätt att privatpersoner utan särskild juridisk kunskap förstår dem. Om du inte gör det kan det vara ett varningstecken i sig och du bör heller inte godta förklaringar som ges muntligen från företaget.

9. Accepterar arbete på löpande räkning

Ytterligare ett vanligt misstag är att acceptera arbete på löpande räkning dvs. utifrån antal arbetade timmar. Även för en erfaren entreprenör kan det vara svårt att bedöma det exakta antal timmar som krävs för ett arbete. Löpande räkning är alltså väldigt svårt att kontrollera och leder ofta till ett högre pris.

Läs mer här om: löpande räkning

10. Utför inte besiktning

Slutligen ser vi ofta misstaget att ingen slutbesiktning utförs eller att privatpersonen accepterar den besiktning som entreprenören själv utför. Att chefen på företaget kommer ut och kontrollerar arbetet går inte att jämföra med en besiktning av en oberoende besiktningsman. Just när det gäller badrumsrenovering/våtrumsrenovering bör det till och med göras besiktningar efter vissa särskilt kritiska skeden av renoveringen t.ex. när tätskikt lagts, eftersom det är mycket svårt att korrigera vissa fel i efterhand utan att behöva riva ner hela arbetet och börja om från början. Ett seriöst företag som är auktoriserade bör inte ha något emot att du skriver in i avtalet att oberoende besiktning också ska göras vid vissa tidpunkter under arbetets gång.

Inlägget 10 vanligaste misstagen vid badrums- och våtrumsrenovering dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Du ringer juristen utan att vara förberedd

Ett misstag vi noterar är att människor hör av sig medan de fortfarande är upprörda. De har fått nog och nu ska en jurist kontaktas för att ”ge motparten vad den förtjänar”. Potentiella klienter som ringer i ett sådant tillstånd är sällan lämpligt förberedda – och även om de skulle vara det, har de ofta inte förberett sig för att framföra sitt ärende på ett sätt som ger en tillräckligt klar bild under ett kortare telefonsamtal. Många ringer förvisso för att de inte vet hur deras ärende bör hanteras vidare och då kan det vara svårt att förbereda sig. Du bör alltid ha väsentliga uppgifter i ordning när du hör av dig, gärna nedskrivna och i någon slags kronologisk ordning så att du kan presentera ditt ärende.

Då maximerar du den kostnadsfria rådgivningen vi kan ge dig. Detaljer som du kanske inte upplever som relevanta kan vara betydelsefulla i juridiskt avseende. Dokumentation är alltid bra och i vissa fall, som t.ex. vid upptäckt av dolda fel, så är det bra att dokumentera genom att ta bilder. Särskilt den yngre generationen är duktiga och vana vid att dokumentera allt i bilder.

2. Du nämner bara det som talar till din egen fördel

Har du råkat lova något ogenomtänkt till köparen av din lägenhet… eller missade du att reklamera ett fel i tid? Det händer att den som ringer in till en gratisrådgivning endast lyfter fram de omständigheter som talar till deras egen fördel. De vill gärna att juristen ska hålla med och bekräfta att de har ”rätt”. Det är ett misstag som kan bli dyrt i ett senare skede. Det är alltid bättre att ge all relevant information från början så att juristen kan ”ställa diagnos” hjälpa dig på bästa och mest kostnadseffektiva sätt. Vi stöter ofta på klienter som fått olika råd från olika jurister beroende av att de själva lämnat olika mycket information i den inledande kontakten. Och det kan bli mycket kostsamt att inleda en tvist i domstol som är utsiktslös. Då är det mycket bättre att du får den informationen direkt.

Att analysera en situation och att försöka hitta alla aspekter som kan leda till att saken reds ut och får en lösning ingår i en jurists arbetsuppgifter. En duktig jurist ska kunna hantera och bemöta argument som motparten kan komma att framföra. Ett juridiskt ombud kommer att vara på din sida i den meningen att denne kommer att göra sitt bästa för att bevaka dina intressen inom de ramar som lagstiftningen uppställer.

3. Du litar blint på olika foruminlägg och källor på internet

Ett liv utan internet är numera svårt att föreställa sig och det fungerar för många som en källa till kunskap. Det blir dock ofta allt svårare att navigera bland den mångfald av källor som internet erbjuder. Även när det gäller juridik finns det åtskilliga källor så det är viktigt att vara källkritisk. Att använda sig av ett forum for bostadsrättsinnehavare för att få goda råd om hur du ska agera när t.ex. grannen skräpar ner i trappuppgången kan vara en bra start men det kan inte ersätta juridisk rådgivning från en jurist eller advokat. Inte heller bör du okritiskt lita på någon som på nätet påstår sig vara juridiskt bevandrad. Även om personen faktiskt är jurist som av ren välvilja vill hjälpa till så kanske denne inte besitter de kunskaper som är relevanta för just den saken frågan gäller.

Tänk på att det finns många olika sorters jurister. Att fråga en skattejurist om bostadsfrågor kan vara som att fråga en ortopedläkare om en halsinfektion. Regelmässigt är det alltid bäst att anlita en specialist. Har du problem som rör boende spelar det ingen roll hur fantastisk advokaten var som hanterade din systers skilsmässa eller hur mycket du beundrar advokaten som såg till att ditt företag undgick att betala miljoner i restskatt. Därmed inte sagt att dessa båda advokater inte skulle kunna göra ett gott arbete men sannolikt skulle det kosta dig mer eftersom de måste läsa in sig på ämnet och göra rättsutredningar medan en expert inom området ofta redan besitter denna kunskap.

När det gäller juridisk information på nätet är det ett gott råd att gå till källan, d.v.s. lagstiftningen. Har du ett problem som rör din bostadsrätt, försök hellre ta del av bostadsrättslagens regleringar än att fråga människor på ditt föräldraforum eller din FB-grupp för mopedentusiaster. Att ta del av lagstiftning kan kännas avskräckande och osäkert men är kanske egentligen inte svårare än att försöka reda ut vad som är rätt eller fel bland 200 råd på ett forum eller motstridig information på ett 15-tal hemsidor vars trovärdighet går att ifrågasätta. Information på myndigheters hemsidor, eller dito hos etablerade juristbyråer, kan också vara till stor nytta för att bättre förstå och få ledning för hur regelverken ska tolkas. Att använda internet på detta sätt är ytterligare en metod att förbereda sig för att få ut så mycket som möjligt av din fria rådgivning.

4. Du laddar ner gratismallar på internet

Det finns också hemsidor, som säljer mallar på nätet för avtal, gåvobrev, bodelning, arvskifte m.m. Dessa kan vara användbara vid mindre och enklare transaktioner men när det gäller mer komplicerade rättsfrågor eller väldigt stora värden bör du alltid konsultera en jurist som kan väga in alla relevanta omständigheter i ärendet. Genom att spendera några extra tusenlappar på att få relevanta råd och ev. hjälp att hantera ärendet så kan du i förlängningen undvika bråk samt spara både tid och pengar.

5. Du tror att en första generell rådgivning ska lösa problemet

En felaktig förväntning när det gäller fri juridisk rådgivning är att man tror att det är möjligt att få till stånd en omedelbar lösning utan att betala någonting. Ett första samtal är sällan tillräckligt för en lösning på ett juridiskt problem om inte din fråga är av enkel karaktär. De flesta frågeställningarna är för komplexa för att lösas inom ramen för ett kortare telefonsamtal. Ofta fordrar lösningen tillgång till detaljuppgifter och genomgång av avtal och andra dokument i ärendet liksom viss skriftväxling och förhandling. För att nå en tillfredsställande lösning så måste kanske tvisten handläggas och prövas i domstol.

Det händer också att klienter ringer runt till flera olika byråer för att på så sätt få tillgång till fler bedömningar med ambitionen att då kunna lösa problemet helt kostnadsfritt. Detta kan dock leda till att personen upplever sig ha fått delvis något olika tolkningar/bedömningar av frågan. Som nämnts kommer en specialist att ha bättre förutsättningar att göra en korrekt bedömning än en generalist men även två specialister kan ge råd som inte helt sammanfaller. Detta beror i de flesta fall på att de vid ett inledande samtal inte har all relevant information i ärendet och delvis kan tolka frågeställningarna något annorlunda. Ett osäkert rättsläge kan också vara en faktor som kan föranleda något varierad bedömning.

Den kostnadsfria rådgivningen bör – istället för en metod att lösa hela problemet – ses som ett sätt att få ledning för hur du ska gå vidare och att få en känsla för juristens kunskaper, attityd och servicevilja. Om du har ett mer omfattande ärende så kommer det sannolikt att krävas en viss arbetsinsats för att nå en tillfredsställande lösning för dig som klient.

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis kan alltså sägas att man inte ska ha för höga förväntningar på fri juridisk rådgivning. Istället för att få alla problem lösta direkt bör man snarare förvänta sig att få ledning i hur man kan gå vidare. Kom också ihåg att desto bättre förberedd du är desto bättre svar kommer du att få. Du kommer att få ut mycket mer av ditt rådgivningssamtal om du ringer en specialist inom det rättsområde där du söker hjälp.

Inlägget Gratis juridisk rådgivning – de fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.