Förutom vid uthyrning av en hel bostad, omfattas också uthyrning av ett rum i lägenhet eller villa av privatuthyrningslagen. Vid uthyrning av fritidsbostad eller hyresrätt i andra hand gäller däremot ”vanliga” hyreslagen.

Nedan följer fem punkter som berör privatuthyrningslagen samt ett antal praktiska tips till dig som funderar på att hyra ut.

1. Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad

Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen.
Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.

I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.

2. Tre månaders uppsägningstid för hyresvärden

Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna. Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.

Exempel hyresvärden säger upp:  Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.

Exempel hyresgästen säger upp:  Din hyresgäst säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Hen måste då flytta ut den 30 september – eller i vart fall betala hyra till dess.

3. Det är skillnad på uppsägning och förverkande

Vad gäller då om hyresgästen missköter sig på något sätt? Då kan ett förverkande vara aktuellt istället för en uppsägning. Förverkande innebär i korthet att hyresgästen (oavsett hyrestid) förlorar sin rätt att fortsätta hyra enligt avtalet. Förverkande kan ske vid vissa specifika situationer, t.ex. då hyresgästen inte betalar hyra. Att hyresgästen inte betalar hyra är antagligen det vanligaste problemet som kan ligga till grund för förverkande. Andra problem som kan leda till förverkande inkluderar bland annat att din hyresgäst i sin tur hyr ut till någon annan utan ditt tillstånd eller att din hyresgäst upprepat bryter mot bostadsrättsföreningens ordningsregler.

Om du har råkat ut för en mindre trevlig hyresgäst, har privatuthyrningslagen inga särskilda regler. De vanliga förverkandegrunderna gäller enligt hyreslagen. Vid ett förverkande gäller inte reglerna om uppsägningstid. Ta alltid kontakt med en jurist för rådfrågning innan du försöker förverka din hyresgäst.
Vid uppsägning gäller dock uppsägningstiderna, se p. 2 ovan. Om hyresgästen blivit uppsagd till avflyttning och uppsägningstiden har löpt ut ska hyresgästen flytta ut till det angivna datumet. Gör hen inte det bör du kontakta en jurist för att ta reda på vad det finns för möjligheter att få hjälp med avhysning.

4. Inget besittningsskydd

Om privatuthyrningslagen är tillämplig på ett hyresförhållande, har hyresgästen aldrig besittningsskydd dvs. hyresgästen har inte rätt till någon automatisk förlängning av hyresavtalet. Detta är den största skillnaden från hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger alltid hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid utan att löpa risk för att det finns besittningsskydd. Det är dock viktigt att komma ihåg att en längre avtalad uppsägningstid än tre månader är bindande för hyresvärden.

5. Hyresnämnden kan besluta om ändring av villkor

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att ett hyresvillkoren ska ändras kan hen skriftligen meddela motparten detta. Om motparten motsätter sig ändringen och en överenskommelse inte kan göras har den som sänt meddelandet därefter rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden.

Avslutningsvis några praktiska tips för dig som funderar på att hyra ut din bostad:

• Kontrollera hyresgästens status hos kronofogden innan avtal upprättas.
• Upprätta ett skriftligt avtal med hjälp av en jurist.
• Ta en hyresdeposition – vanligtvis motsvarande 1-2 månaders hyra.
• Gör en noggrann inventarielista och ta kort på värdefulla möbler/föremål och bostadens allmänna skick inför uthyrningen. Denna dokumentation kan med fördel undertecknas av båda parter.
• Se till att teckna en särskild försäkring.
• Gör en besiktning av lägenheten/villan innan uthyrning och efter avslutad uthyrning.
• Kontrollera med Skatteverket om uthyrningen medför en beskattningsskyldighet.

Inlägget 5 tips avseende uthyrning av privatbostad dök först upp på Bostadsjuristerna.

• det går att bli rik på skadestånd
• advokater jobbar gratis i skadeståndsmål,
• skadestånd och prisavdrag är samma sak,
• skadestånd ersätter psykiskt lidande, och
• kronofogden kan bestämma om skadestånd.

Bostadsrätter omfattas av köplagen

Vid köp/försäljning av bostadsrätter gäller köplagens regler. Om det uppstår problem vid en överlåtelse kan såväl köpare som säljare ha rätt till skadestånd enligt köplagens regler. Säljaren kan ha möjlighet att kräva skadestånd vid försenad eller utebliven betalning. Köparen kan få rätt till prisavdrag och/eller skadestånd om tillträde inte kan ske som avtalat eller om det föreligger fel.

Köplagen är vad som på juridiskt språk kallas en dispositiv lag. Det betyder att reglerna endast gäller om parterna inte kommit överens om något annat. Parterna kan alltså fritt avtala att andra villkor än att reglerna i lagen ska gälla.

1. Det finns goda möjligheter att få stora skadestånd

Den kanske vanligaste missuppfattningen är att det finns stora möjligheter att få ut betydande skadeståndsbelopp. Detta har antagligen sin grund i intryck från utlandet, främst USA. I det amerikanska rättssystemet förekommer skadestånd som en metod att ”straffa” företag och korrigera deras agerande vilket ligger bakom de betydande belopp som döms ut.

I Sverige är möjligheterna att få skadestånd inte alls lika långtgående. I svensk lagstiftning grundar sig skadeståndsrätten främst på ”reparation”, dvs. att de ekonomiska förluster som skadan orsakat ska täckas, men inte mer. I princip kan du alltså maximalt kräva ersättning för kostnader du har haft. Skadestånd som liknar kränkningsersättningar är för sakskador mer eller mindre uteslutet i Sverige. Processen för skadestånd kan också vara ganska lång och krånglig, så du måste vara beredd på att vänta ett bra tag på att få din ersättning.

2. Det går att anlita en advokat för ett skadeståndsmål kostnadsfritt

En annan missuppfattning är att det är möjligt att anlita en advokat kostnadsfritt. I USA är det möjligt eftersom det finns advokatbyråer som har som affärsmodell att det inte ska finnas någon kostandsrisk för klienten, som ett sätt att lättare få klienter. Advokaten tar endast betalt som en procent av skadeståndet (ofta över 25% av tvistebeloppet), om man vinner tvisten. Denna modell finns dock inte i Sverige. I Sverige är det enligt advokatsamfundets etiska regelverk till och med otillåtet för advokater arbeta enbart på provision av vinster. Detta eftersom advokaten annars skulle kunna sätta sig i situationer där dennes intressen går emot klientens. Om du har en skadeståndsfordran bör du veta att om du förlorar så får du, utöver dina egna processkostnader, också betala motpartens kostnader.

3. Skadestånd och prisavdrag är samma sak

Ännu en missuppfattning är att skadestånd och prisavdrag är samma sak. Ersättning för att avhjälpa dolda fel som upptäcks efter ett köp sker regelmässigt genom prisavdrag. Det innebär i praktiken att köpesumman skrivs ned. Om du t.ex. inte kan flytta in i din nya lägenhet i rätt tid och därför behöver hyra ett annat boende, kan det istället bli aktuellt med ett skadestånd motsvarande den dubbla boendekostnaden.

Om ett köp hävs p.g.a. avtalsbrott och lägenheten måste säljas igen, kan de merkostnader som uppstår. En viktig grundprincip inom skadeståndsrätten är att den part som vållat skadan ska ha varit försumlig på något sätt (t.ex. agerat vårdslöst). Skadestånd måste också i princip alltid prövas rättsligt (i domstol) om inte parterna kan enas om hur skadeståndet ska beräknas.

4. Det går att få skadestånd för psykiskt lidande

Att det är möjligt att få skadestånd för “psykiskt lidande”, t.ex. för den stress och påfrestning som fel och förseningar kan orsaka, är också en missuppfattning. Den skada som ersätts genom skadestånd är vad som kallas direkt förlust.

Direkt förlust

Med direkt förlust avses de extra kostnader som en part fått på grund av t.ex. fel i ett badrum. Principen är att du som skadelidande ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Ett prisavdrag avser skillnaden i värde mellan bostadsrätten i avtalat och felaktigt skick. Ett skadestånd kan i en sådan situation avse t.ex. ersättning för dubbel boendekostnad medan det felaktiga badrummet renoveras. Alltså kostnader du har haft på grund av felet. Den skadelidande har dock enligt svensk rätt inte rätt att få överkompensation (obehörig vinst). Detta innebär att den skadelidande inte ska försättas i en bättre position än om skadan inte hade inträffat.

Indirekt förlust

Det är mycket svårt att få ersättning för indirekt förlust. Om köparen kan visa att det förelegat försumlighet från säljarens sida kan köparen i undantagsfall ha rätt till ersättning för både direkta och indirekta förluster. Som indirekt förlust räknas t.ex. faktorer som utebliven produktion, utebliven försäljning och att bostaden inte kan nyttjas på avsett sätt men dock inte psykiskt lidande.

5. Skadestånd går att fastställa via kronofogden

Missuppfattningen att det går att ansöka om skadestånd hos kronofogden förekommer också. Om ett krav är ”tvistigt”, alltså att parterna har olika åsikt om huruvida rätt till betalning föreligger måste ett skadeståndsyrkande framföras genom stämning i domstol. Vid mål som avser tvister enligt köplagen är det tingsrätten på den ort där motparten bor som ska handlägga tvisten.

Inlägget De 5 vanligaste missuppfattningarna avseende skadestånd enligt köplagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

När det inom juridiken talas om tvistemål avses tvister som i domstol klassificeras som civilmål. Det handlar enbart om konflikter mellan enskilda parter och inte sådana där myndighet är part i målet. Missnöje med t.ex. Försäkringskassan eller konflikter som faller under strafflagstiftning omfattas inte. Det handlar istället mest om tvister som har samband med ekonomiska transaktioner mellan civila aktörer dvs. mellan två privatpersoner, en privatperson och ett företag s.k. konsumenttvister, eller två företag. Inom bostadsjuridiken omfattas främst fel i fastighet, fel i bostadsrätt, och entreprenadtvister.

Trots att domstolsalternativet finns tillgängligt är det ofta både smidigare och billigare att lösa en tvist genom förlikning. En förlikning är en frivillig lösning på en tvist genom en avtalsreglerad överenskommelse mellan parterna. En förlikning kan göras både inom och utom domstolen. Här följer 10 tips om förlikning i tvistemål, främst med anknytning till bostadsjuridik.

1. Dispositivt eller indispositivt tvistemål?

Observera att förlikning endast är tillåtet i dispositiva mål. Tvistemål delas enligt lagstiftning in i dispositiva och indispositiva mål. Skillnaden mellan dessa är just möjligheten till förlikning. Till indispositiva mål hör bl.a. tvister om äktenskap och vårdnad medan tvister mellan köpare och säljare eller konsument och näringsidkare är dispositiva. Andra slags dispositiva mål är t.ex. arvsfrågor som tolkning av testamente.

2. Gör alltid en riskanalys

Innan du bestämmer dig för att förlikas måste du göra en riskanalys. Faktorer som påverkar är hur riskerna i målet bedöms och hur risktålig du är. Vilka risker man tar sig an är ett individuellt val som i många fall fattas utifrån din personlighet och egna inställning. Vissa vill ha snabbaste möjliga lösning medan andra är principfasta och vill att målet ska prövas i domstol, kosta vad det kosta vill. Man bör dock inte starta en process i domstol utan att göra en relevant riskanalys.

De främsta fördelarna med en förlikning är:

• säkrare utgång,
• snabbare lösning,
• större flexibilitet, och
• lägre kostnader.

Genom en förlikning vet du vad du får och riskerar inte att förlora allt. Vid en domstolsprocess kan beviskraven vara höga och man riskerar också att behöva betala motpartens processkostnader vid en förlust. Vid en förlikning är utgångspunkten att parterna betalar sina egna ombudskostnader.

3. Upprätthåll sekretess genom förlikning

Ytterligare en anledning till att välja förlikning före uppkomst av tvist i domstol kan vara att det är ett sätt att upprätthålla sekretess. Många företag föredrar att förlikas för att skydda sin goodwill. Även för privatpersoner kan en förlikning vara ett sätt att upprätthålla sekretessen, särskilt när det gäller personliga områden som t.ex. arvsfrågor. Genom att skippa domstolsprocessen skyddas också de personliga relationerna.

4. Se till att ha ett fullständigt underlag för din riskanalys

Innan du gör din riskanalys måste du ha ett fullständigt utredningsunderlag. Det är viktigt att alltid spara all dokumentation och kommunikation i ett ärende. Saknas det uppgifter bör du försöka införskaffa så mycket information du kan innan du fattar ett beslut om vad som är bäst i din situation. Att du har ett ofullständigt utredningsunderlag kan vara ett argument för en förlikning istället för att riskera att inte ha tillräcklig bevisning i domstol.

5. Ju tidigare förlikning, desto bättre

En generell princip vid förlikning är ju tidigare, desto bättre. Genom en tidig förlikning får du en snabb lösning på problemet och sparar också ombudskostnader. Att parterna genom förhandling själva bestämmer hur konflikten ska lösas är också till stor fördel för parternas framtida affärsförhållande.

6. Ta hjälp av ett ombud

Det är inte lätt att själv avgöra huruvida förlikning är det bästa alternativet i en viss situation, och i vilket skede förlikningen ska ske. Det är alltid bäst att ta hjälp av ett juridiskt ombud för att få ett så bra resultat som möjligt. Vänd dig till en jurist som är specialist på just den juridik som gäller för ditt problem, och som har god förhandlingsvana. Rör det en testamentstvist vänder du dig till en familjejurist och rör det din bostad kontaktar du oss här på Bostadsjuristerna.

7. Upprätta alltid ett förlikningsavtal

Vid varje slags överenskommelse är det viktigt att den skrivs ned i ett avtal. Ett förlikningsavtal bör innehålla en sammanfattande beskrivning av tvisten och framförallt hur parterna kommit överens om att den ska lösas. I förlikningsavtalet ska villkoren för överenskommelsen noggrant beskrivas så att det inte senare dyker upp obehagliga överraskningar. Det är viktigt att du/ni har helt klart för er vad ni förlikas om. Tänk på ”vad” som regleras genom förlikningen – ska hela affären bli avslutad i och med överenskommelsen eller bara en viss del?

Det är viktigt att avtalet klargör att den del som avtalet gäller ska vara slutreglerad så att inte den ena parten senare kan driva samma fråga igen i domstol. Exempelvis om du är säljare och får ett krav från en köpare är det bra om det står ”slutligt reglerat” i avtalet. Om tvisten gäller ett par småsaker i vardagsrummet bör man dock som köpare passa sig så att man bara slutreglerar det som tvisten faktiskt gäller och inte allt avseende köpet. Det är extra viktigt att en jurist kollar på just denna del så att du vet vad du skriver under på och vilka konsekvenserna blir så att du inte (som köpare) avtalar bort din möjlighet att senare påtala andra fel.

8. Överväg förlikning även i ett senare skede

Även om det är bäst om en förlikning kommer till stånd i ett tidigt skede av tvisten bör möjligheten även övervägas i ett senare skede. I princip kan man förlikas ända fram till dess att en dom avkunnas. Förlikning kan ske både med och utan hjälp av domstol. I dispositiva tvistemål ingår det i beredningsprocessen att domstolen uppmanar parterna att förlikas. Det ligger även i domstolens intresse att hjälpa parterna att förlikas eftersom det minskar domstolens arbetsbörda. Även om parterna vid stämningstillfället stod långt ifrån varandra kan den skriftväxling som sker under domstolsprocessen leda fram till klargöranden och ställningstaganden som gör det lättare att förlikas. En förlikning kan alltså även i ett senare skede vara ett attraktivt alternativ. Mer än hälften av alla mål slutar i förlikning.

Om parterna förlikas under tiden för målets handläggning vid domstol kan förlikningen stadfästas i en dom. Detta innebär att avtalet (domen) direkt kan användas som exekutionstitel utan vidare juridiska åtgärder. Med andra ord kan du t.ex. direkt begära att Kronofogden driver in en betalning enligt domen.

9. Använd ditt rättsskydd för att täcka kostnader

Hamnar du i en tvist och behöver hjälp av ett juridiskt ombud glöm inte bort att använda ditt rättsskydd – vilket ingår i de flesta hemförsäkringar. Köprättsliga fel är en vanlig typ av tvist som omfattas av rättsskydd. Rättsskyddet täcker ombuds- och utredningskostnader upp till vissa nivåer beroende på vilken försäkring du har. Det beviljas dock endast för tvister i vilka tvistebeloppet överstiger ett visst värde och därför inte utgör småmål (som även kallas förenklat tvistemål). Vissa andra villkor gäller också som att du måste ha haft löpande försäkringsskydd i minst två år.

10. Upprätthåll god ton

Vårt sista men ändå viktiga tips är att upprätthålla god ton under hela processen. Det lönar sig alltid att i varje fall försöka vara tillmötesgående. Vid en tvist har ofta du och motparten egentligen samma målsättning. Ni vill båda nå en snabb lösning, minimera kostnader och lägga konflikten bakom er. Detta gäller oftast även företag som inte vill skada sitt rykte. Genom god ton undviker du att tvisten blir personlig. Vet du att dina känslor lätt flödar över eller att du är lättstressad låt ett ombud föra din talan så att förhandlingarna kan hållas på en professionell nivå.

Inlägget 10 tips avseende förlikning i tvistemål dök först upp på Bostadsjuristerna.

• den inte utförts fackmässigt,
• resultatet inte uppfyller gällande säkerhetsföreskrifter,
• den inte överensstämmer med marknadsföring, eller
• den inte har genomförts i enlighet med vad som avtalats.

En av de åtgärder som du i egenskap av konsument kan vidta när fel upptäcks är att hålla inne betalning och det är specifikt den åtgärden vi kommer att diskutera i denna artikel. (För mer information om möjliga åtgärder vid felupptäckt hänvisas till andra artiklar.) Här följer de fem vanligaste misstagen vi noterat att våra klienter gjort innan de kontaktar oss avseende innehållande av betalning till hantverkare/entreprenörer.

1. Otillräckligt/otydligt avtal

Det första misstag som många gör är att inte tänka igenom vad som kan gå fel innan ett avtal sluts. Var gärna optimist avseende dina bygg- och renoveringsdrömmar men var realist när det ska avtalas om arbetets utförande. Att få till stånd ett avtal som tydligt reglerar utförandet är väsentligt – t.ex. hur eventuella nödvändiga tilläggsarbeten ska hanteras, när arbetena ska vara färdigställda och vilken modell som gäller för prissättning (fast eller rörligt pris). Det gäller också att vara medveten om och ha förstått vad avtalet innebär. Vi får inte sällan samtal från klienter som inte hade fullt ut förstått innebörden av vad som stod i deras avtal och blev förvånade över hur ofördelaktigt utfallet blev när problem uppstod.

2. Betalar hela summan

Ett förekommande misstag är dock att betala hela tjänsten när man vet (eller befarar) att arbetet inte är utfört fackmannamässigt eller enligt beställning. Har man väl betalat hela entreprenadsumman så blir förhandlingspositionen för beställaren genast sämre. Det blir ofta svårare att få felen avhjälpta och det finns heller – om så skulle bli fallet – inga garantier för att du kommer att kunna få tillbaka hela eller delar av erlagt belopp. Många konsumenter vet inte ens om att de har en rätt att innehålla betalning eller så har man kanske redan betalat totalbeloppet för tjänsten i förskott. Det finns ingen skyldighet att betala i förskott och det är en bra grundregel att aldrig betala hela beloppet i förskott. Faktum är att entreprenören inte har rätt till full betalning förrän arbetet är färdigställt.

3. Håller inne en felaktig summa

Ett annat vanligt misstag är att konsumenten håller inne en felaktig summa. Som konsument har du rätt att hålla inne ett belopp som motsvarar felets värde – dvs. vad det kostar att åtgärda felet – men inte mer. Det gäller alltså att ha gjort en någorlunda relevant bedömning av avhjälpandekostnaden.

Att hålla inne hela beloppet är regelmässigt inte korrekt och ytterst kan du bli skadeståndsskyldig gentemot entreprenören för att du inte uppfyllt din avtalade betalningsskyldighet. Om arbetet i huvudsak är färdigt kan inte huvuddelen av betalningen innehållas utan beloppet måste vara proportionerligt i förhållande till den del av tjänsten som är felaktig. Men naturligtvis ska du inte heller hålla inne ett i sammanhanget för lågt belopp.

Det bästa sättet att göra en bra uppskattning är att beställa en besiktning av en oberoende besiktningsman. På detta vis kan fastställas om det föreligger fel innan du håller inne betalning och utsätter dig själv för ett eventuellt skadeståndsansvar mot hantverkaren. Det går också att ta in en offert från en annan hantverkare som ett sätt att fastställa felets “värde”.

4. Låter en annan entreprenör avhjälpa

Var inte för snabb med att låta annan hantverkare avhjälpa eventuella fel. Den ursprungliga hantverkaren har alltid rätt att försöka avhjälpa felet. Du som beställare kan alltså inte ”snabba på” ett avhjälpande genom att låta en annan entreprenör avhjälpa felet och sen innehålla motsvarande summa från den ursprungliga entreprenören som kompensation.

5. Rådgör inte med en jurist

Det kan bli ett kostsamt misstag att inte rådgöra med en jurist innan du ingår ett entreprenadavtal särskilt om det är fråga om en större och mer kostsam entreprenad. En jurist bör konsulteras inför upprättande av avtal alternativt för att göra eventuella justeringar och tillägg i en befintlig avtalsmall så att dina intressen som beställare på bästa sätt tillgodoses.

Det kan också vara lämpligt att rådgöra med en jurist innan du bestämmer dig för hur stort belopp du avser att hålla inne vid felupptäckt och du kan också få hjälp med att förhandla med hantverkaren. Att försöka lösa problemet själv kan resultera i ett otillfredsställande resultat. Det är inte ovanligt att hantverkare vägrar att dyka upp och åtgärda fel innan de får full betalning och att konsumenten då ”ger efter” och ändå betalar en summa som man rätteligen skulle ha innehållit tills efter det att felet har åtgärdats. Vänd dig med fördel till en jurist så fort någon problemsituation uppstår.

Kort sammanfattning:

Att hålla inne betalning när det uppstår fel i entreprenader är ett viktigt verktyg som konsumenttjänstlagen ger konsumenter för att de ska kunna tillvarata sin rätt. Det förekommer betydande osäkerhet kring hur man i praktiken ska hantera situationen. Ett vanligt misstag konsumenter gör är att inte alls utnyttja denna möjlighet alternativt att hålla inne en i sammanhanget för stor eller för liten del av entreprenadsumman. Att vid osäkerhet avstå från att rådgöra med en jurist kan bli onödigt kostsamt oavsett om man befinner sig i beställningsskedet eller om tvist redan är ett faktum.

Inlägget Hålla inne betalning till hantverkare – fem vanligaste misstagen dök först upp på Bostadsjuristerna.

Byggfusk är en företeelse som blivit allt vanligare inom byggbranschen. En ständigt ökande efterfrågan på kunniga hantverkare har lett till att antalet verksamma i branschen ökat markant under 2000-talet till åtskilliga hundra aktörer. På en expansiv marknad skapas utrymme för lycksökare med kortsiktiga vinstintressen. Det har kommit alltfler rapporter om osund konkurrens och dåliga arbetsvillkor. I en sådan miljö ökar risken markant för att fel och brister kan uppstå.

Byggfusk innebär stora kostnader för samhället

Boverket konstaterade i en kartläggning från 2018 att byggfusket framförallt leder till vatten- och fuktskador. Främst gäller det kök och våtrum men skador uppkommer också genom brister i det s.k. klimatskalet dvs. tak, fasad, grund samt tätningar runt fönster. När det fuskas med klimatskalet så drabbas byggnaden ofta efter alltför kort tid av inträngande vatten. Boverket uppskattar att byggfusket kostar samhället ca 100 miljarder per år. Samtalen vi får här hos Bostadsjuristerna tyder dessutom på att det finns ett mörkertal i statistiken över antalet fel och skador eftersom parterna ofta inte vill att saken blir offentlig. För att undvika “badwill” väljer parterna att göra upp i godo framför en rättslig prövning.

Vad är byggfusk?

Vad räknas då egentligen som byggfusk? Ordet är mer talspråk än juridik. Vi jurister tittar på dels vad som är fackmannamässigt (vad säger de olika branschreglerna och myndighetskraven?) och dels på vad parterna har avtalat.

Arbete som inte utförts fackmannamässigt är regelmässigt att betrakta som felaktigt, i vart fall då en konsument är beställare. Avvikelse från vad parterna avtalat – och som inte nödvändigtvis leder till en efterföljande skada – är byggfusk som kan angripas av beställaren. Har du beställt ett dyrare material för att få högre kvalitet men får ett billigare alternativ levererat så kvalificerar det sig som fusk. Vid en mindre åtgärd t.ex. renovering av ett badrum i en lägenhet eller villa så är det vanligtvis ganska enkelt att konstatera i vad mån utförandet avviker från vad som avtalats. I en nyproduktion av bostadsrätter är motsvarande fråga däremot oftast mer komplex. Vad som i ett sådant fall kan kategoriseras som byggfusk kräver mer utredning. Vad kan man som konsument eller bostadsrättsförening göra för att eliminera risken för att drabbas av byggfusk? Här följer de 10 vanligaste misstagen som bör undvikas och några bra tips på hur upptäckta byggfel kan hanteras.

1. Bristande kontroll under arbetets gång

Enligt Boverkets rapport är de främsta orsakerna till byggfusk brist på kompetens, tid och motivation från entreprenörens sida. Byggfusk kan förekomma i alla skeden av ett byggprojekt och därför är det är viktigt att ha full kontroll över projektet redan från planeringsstadiet. Du bör undvika misstaget att inte ha kontroll på bygget medan det pågår. Det är oftast enklare att komma överens om åtgärdande av fel om dessa upptäcks tidigt.

Här bör det uppmärksammas att platsbesök är något som bör regleras i entreprenadavtalet. Få hantverkare gillar övervakning och oanmälda besök vilket kan leda till tråkig stämning och förseningar. Istället bör ett antal kontrolltillfällen skrivas in i avtalet. Skulle det uppkomma misstanke om fel kan det också vara lämpligt att göra en besiktning under arbetets gång.

2. Ingen slutbesiktning

Slutbesiktning bör göras av alla projekt, stora som små, för att kontrollera att arbetet är fackmässigt utfört och i överensstämmelse med vad som avtalats.

3. Entreprenören får välja besiktningsman

Slutbesiktningen bör utföras av en besiktningsman som är oberoende från både beställaren och framförallt entreprenören. Ett förekommande misstag är att den oberoende besiktningsmannen ersätts av entreprenörens egen besiktningsman som denne ofta har ett pågående samarbete med. Det är en risk att en sådan besiktningsman p.g.a. sina lojaliteter upptäcker färre fel och brister. Det gäller också att vara uppmärksam på att den besiktningsman som anlitas har rätt kompetens avseende det område som ska avsynas, t.ex. elanläggning eller våtrum etc.

4. Ingen eller sen reklamation

Det är inte helt ovanligt att privatpersoner missar eller väljer att inte reklamera byggfel och brister. De kanske låter någon annan avhjälpa felen vilket leder till att rättigheter gentemot den ursprungliga entreprenören går förlorade. Ibland kan det också förekomma en viss oro och rädsla för att reklamera. Det är inte ovanligt att vara konfliktskygg och att inte vilja framstå som besvärlig eller jobbig gentemot motparten. Så fort fel eller brister upptäcks, oavsett om det är under byggprojektets gång eller efter avslutat arbete, bör en reklamation genast skickas. Det är alltid bättre att reklamera så att inga onödiga rättsförluster uppstår genom för sen eller utebliven reklamation. Reklamationen behöver inte vara utförlig men ska peka ut vilka fel och skador som iakttagits.

5. Entreprenören nekas avhjälpande

Som ovan nämnts är det alltid ett misstag att snabbt låta någon annan avhjälpa ett fel. Den som är händig kanske t.o.m. tänker att det där lilla felet fixar jag själv men det kan leda till onödiga problem i ett senare skede då felet visar sig vara lite allvarligare än du trodde och entreprenören då nekar vidare engagemang i saken då hen inte givits möjlighet att initialt avhjälpa felet.

6. Bristande krav på avhjälpandet

Kanske av samma anledning som att det kan kännas jobbigt att reklamera till att börja med förekommer det att beställaren inte ställer tillräckliga krav på avhjälpandet. Vi får emellanåt samtal från klienter som har problem med att ”få igång” utlovat avhjälpande inom skälig tid eller har tappat tålamodet med “avhjälpande” som utan framgång pågått under alldeles för lång tid. Det förekommer också att entreprenörer kräver tillkommande betalning för arbete som egentligen är att betrakta som avhjälpande. Det kan också förekomma osäkerhet kring vem som har yttersta ansvaret för att byggfusket ska åtgärdas och att olika inblandade hantverkare (underentreprenörer) hänvisar konsumenten vidare. Det är alltid din motpart i avtalet (huvudentreprenören) som bär ansvaret mot dig som beställare.

7. Ingen besiktning efter avhjälpande

Ytterligare ett misstag som många gör är att inte låta genomföra en besiktning efter avhjälpandet. Det är inte orimligt att vara extra misstänksam mot en entreprenör som gjort ett misstag till att börja med. Att anlita en egen oberoende besiktningsman som synar av arbetet är en enkel försäkring för upptäckt av eventuella kvarstående fel.

8. Ingen överbesiktning

Möjligheten till överbesiktning finns inskriven i standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABS 18 och kan närmast beskrivas som ett överklagande av eller en kontroll av den tidigare besiktningen. En överbesiktning kan krävas för varje form av besiktning, såväl delbesiktning, statusbesiktning och slutbesiktning. Genom överbesiktningen sker en förnyad bedömning – om det är fråga om byggfusk – och kompletterar/ersätter den besiktning som ifrågasatts. Denna möjlighet kan vara lämplig att utnyttja om entreprenören valt en (misstänkt) partisk besiktningsman.

9. Innehåller inte betalning

God betalningsmoral är grundläggande för en fungerande marknad men det finns tillfällen då konsumenten har rätt att – och också bör – innehålla betalning. Detta gör du genom att skriftligen bestrida entreprenörens faktura. Genom att slutbetala en entreprenad trots att du misstänker byggfusk eller innan arbetet är helt godkänt försämrar du avsevärt ditt förhandlingsläge vid en eventuell efterföljande tvist.

10. Ingen jurist anlitas

Slutligen gör många misstaget att inte anlita en jurist eller att vänta för länge med detta. Ju senare juridisk kompetens involveras desto större risk för rättsförluster och merkostnader.

Förebygg byggfusk genom att anlita jurist

En sakkunnig jurist bör helst anlitas redan i byggprojektets inledningsfas eftersom många av de ovanstående misstagen kan förebyggas med rätt kunskaper. Din jurist vet vad som måste kollas upp inför ett projekt och hur inledningsfasen bör skötas. Följande åtgärder kan vara lämpliga att vidta innan avtalsskrivande:

• Se till att ha ett välskrivet och heltäckande anbudsunderlag och ta gärna in offerter från flera företag.
• Kontrollera referenser och behörigheter, ta kreditupplysning på kandidaterna och kontrollera att F-skattsedel finns.
• Försök att uppskatta kostnaden för arbetet med utrymme för vissa oförutsedda utgifter så blir det enklare att göra en bedömning av offerterna.
• Fundera på vilken typ av entreprenad (total- eller utförandeentreprenad) som passar bäst för projektet och om fast eller löpande räkning är att föredra.

Se till att ha ett bra avtal

För att kunna ställa krav på arbetet och därigenom förebygga byggfusk handlar det framförallt om att se till att ha ett heltäckande avtal som anpassats till projektet i fråga. Det är viktigt att avtala om det tekniska utförandet och vilka handlingar som bör företes/biläggas, t.ex. ritningar, intyg om gällande färdigställandeskydd, besiktningsprotokoll, försäkringsbevis m.m. Vidare bör avtalet innehålla villkor som ger skydd för beställaren som bl.a.:

• villkor om vite vid försening,
• att underentreprenörer inte får anlitas,
• delbesiktningar under arbetets gång,
• tillträdesrätt till arbetsplatsen, och
• särskilda krav – t.ex. om viss kvalitet på vissa delar.

Det är inte ovanligt förekommande att underentreprenörer, som inte har de rätta behörigheterna, anlitas vilket som regel medför sämre kvalitet.

Ta hjälp av en jurist vid tvist

Om du misstänker eller upptäcker byggfusk bör du kontakta en jurist så snart som möjligt. Regelmässigt finns det i dessa situationer ett behov av en juridisk analys av vad som avtalats för att du ska kunna få en första bedömning av hur saken lämpligen kan hanteras. Din jurist kan göra en bedömning av vilka besiktningar eller tekniska utredningar som kan vara lämpliga att initiera och reda ut ansvarsfrågor.

Inlägget 10 vanligaste misstagen avseende byggfusk dök först upp på Bostadsjuristerna.

Det är dock inte alltid som en otillåten andrahandsuthyrning sker med ”uppsåt” från bostadsrättshavarens sida. Som nybliven bostadsrättsinnehavare är det mycket att hålla reda på. Ibland händer det oförutsedda saker och det kan uppstå gränsdragningssituationer som inte är helt lätta att tolka. Nyblivna bostadsrättsinnehavare kan kanske känna att när de spenderat flera miljoner på att köpa en bostadsrätt så ska de också ha rätt att förfoga över den som de vill. Tyvärr saknas det ibland kunskap om hur allvarliga konsekvenserna kan bli till följd av en otillåten andrahandsuthyrning. Från bostadsrättsföreningens sida är det väsentligt att frågan om andrahandsuthyrning är väl reglerad och tydliggjord i stadgar och ordningsregler samt att dessutom ha en fortgående diskussion inom föreningen om hur man vill att saken ska hanteras.

Nedan följer de 8 vanligaste frågorna vi brukar få avseende otillåtna andrahandsuthyrningar.

1. När är en andrahandsuthyrning otillåten?

Enligt bostadsrättslagen krävs det att en bostadsrättsinnehavare ansöker om tillstånd hos föreningen och också får det beviljat innan man påbörjar uthyrningen. Hyr du ut utan tillstånd – eller trots att bostadsrättsföreningen nekat – handlar det alltså om en otillåten andrahandsuthyrning. Det finns dock som nämnts gränsdragningssituationer som kan vara svåra att bedöma. Vad gäller t.ex. om du låter en släkting bo gratis i din lägenhet medan du veckopendlar till ett jobb i Norge? Att notera är att det inte spelar någon roll om det finns ett formellt hyresavtal och om du tar ut hyra. Det är istället frågan om hyresgästens självständiga nyttjande av bostaden som är avgörande. Har din hyresgäst rätt att självständigt nyttja din lägenhet? Är det egentligen denne och inte du som bor i lägenheten? Om du själv inte har kontinuerlig tillgång till, och därmed kontroll över lägenheten, så föreligger en andrahandsupplåtelse.

2. Grunder för en bostadsrättsförening att neka – vad kan bostadsrättshavaren göra?

Bostadsrättsföreningar har olika regler om vad som gäller beträffande andrahandsupplåtelse. Vissa föreningar är mer generösa än andra med att ge tillstånd. En bostadsrättsförenings möjlighet att själva bestämma i frågan begränsas dock av regler i bostadsrättslagen. Enligt BRL 7 kap, 11 § har hyresnämnden möjlighet att bevilja rätt att hyra ut i andra hand mot en förenings vilja om en bostadsrättshavare har “skäl för upplåtelsen” samtidigt som bostadsrättsföreningen inte har “befogad anledning att vägra samtycke”. Om föreningen nekar har du som bostadsrättsinnehavare alltså en möjlighet att gå till hyresnämnden och ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning (i juridiska sammanhang också kallat andrahandsupplåtelse).

För bostadsrättsföreningen är det oftast inte någon mening att gå emot hyresnämndens praxis när man överväger om en ansökan om andrahandsuthyrning ska godkännas eller inte. Skäl som ansetts vara giltiga vid hyresnämndens prövning är främst tillfälligt arbete eller studier på annan ort, tillfälliga utlandsvistelser, att man vill prova att sammanbo, eget boende på vårdhem, vård av anhörig och uthyrning till närstående. Notera att ekonomiska motiv normalt sett inte är ett giltigt skäl. Du kan alltså inte flytta hem till mamma och hyra ut din lägenhet endast för att du insett att det skulle ge ”bra klirr i kassan”. Skulle det däremot vara så att du flyttar hem till mamma för att hon blivit sjuk och du är en god son eller dotter som vill hjälpa till att vårda henne så är det en situation som sannolikt medför att du får tillstånd.

Utgångspunkten är också att en andrahandsuthyrning ska vara tillfällig, d.v.s. att bostadsrättsinnehavaren har för avsikt att återvända från det tillfälliga jobbet eller att hen kommer att sälja bostadsrätten om det nya förhållandet fungerar och blir permanent.

Hyresnämndens tillstånd ska också enligt lagstiftningen ges endast för en viss begränsad tid. Det går alltså inte att få något slags generellt obegränsat tillstånd att hyra ut sin bostadsrätt. En bostadsrättsförening bör heller inte tolerera att en medlem sätter i system att år efter år hyra ut sin lägenhet med hänvisning till det ena skälet efter det andra.

3. Hur länge får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand?

I allmänhet lämnas tillstånd till andrahandsuthyrning ett år i taget. Under vissa förutsättningar, exempelvis en utlandstjänstgöring på tre år, kan dock längre tillstånd ges på en gång. En bostadsrättsförening bör som sagt se till att det finns klara regler om vad som gäller för att få tillstånd att hyra ut i andra hand och hur länge styrelsen bedömer att det är acceptabelt. En bostadsrättsförening drivs och fungerar genom sina medlemmar och därför är det rimligt att en förening inte önskar alltför många hyresgäster eftersom dessa inte har samma skyldighet och intresse av att delta i föreningens verksamhet.

Den förhållandevis korta tid man kan få tillstånd till relaterar också till att det bör handla om en tillfällig uthyrning. Hur länge du kan få tillstånd beror också på vilket ditt skäl är för att hyra ut. Hyr du ut på grund av att du vill prova på att bo med nya kärleken lär möjligheten att få hyra ut en längre period vara mindre än om du hyr ut på grund av att du vårdar din mamma som är kroniskt sjuk.

Glöm heller inte att du måste ansöka om tillstånd för varje ny period. Har du endast tillstånd för ett år och låter hyresgästen bo kvar ytterligare sex månader så blir det fråga om en olovlig andrahandsuthyrning under de sista sex månaderna.

4. Hur hög extra avgift får en bostadsrättsförening ta ut?

En bostadsrättsförening får ta ut en extra avgift vid andrahandsuthyrning. Detta ger föreningen en viss kompensation för de merkostnader som kan följa av andrahandsuthyrningen. Avgiften är dock begränsad till 10 procent av prisbasbeloppet.

Viktigt att komma ihåg är att avgiften endast kan tas ut om rätten att ta ut densamma intagits i föreningens stadgar.

5. Vad gäller för Airbnb?

Tillfälliga uthyrningar via sajter som Airbnb har på senare tid blivit allt vanligare. Vad gäller då för dessa typer av andrahandsuthyrningar? Måste en bostadsrättshavare ansöka om tillstånd för att få hyra ut sin bostadsrätt över en helg? Måste du i så fall be om tillstånd varje gång eller går det att få något slags generellt tillstånd?

För dig som vill dryga ut kassan genom att hyra ut din fina lägenhet i attraktivt läge, har det dessvärre fastställts i praxis från hyresnämnden att korttidsuthyrning av den här karaktären inte kan tillåtas under samma villkor som andra slags andrahandsuthyrningar. Hyresnämnden har funnit att det snarare ska betraktas som ”hotellverksamhet” och att sådan kan leda till störningar för övriga boenden vilket ger bostadsrättsföreningen rätt att neka.

Därmed är det dock inte uteslutet att din förening ändå skulle kunna bevilja tillstånd. Det är upp till varje bostadsrättsförenings styrelse att avgöra om uthyrning för sådan verksamhet kan accepteras givet de förutsättningar och regelverk som gäller för den aktuella föreningen. I en mindre förening med få boende kanske det föreligger större risk för att en sådan verksamhet skulle inverka negativt på övriga boende.

Om det istället skulle vara så att du vill vässa din förmåga i köket och tänker dig att du ska erbjuda Airbnb “bed and breakfast” och följaktligen själv kommer att vistas i din lägenhet samtidigt som din gäst så blir det däremot en annan situation. I så fall handlar det om att ha inneboende och då föreligger ingen andrahandsuthyrning.

6. Var går gränsen mellan inneboende och andrahandshyresgäst?

Det krävs inget tillstånd för att hyra ut en del av sin lägenhet, dvs. att ha en inneboende, men det kan vara svårt att veta exakt vart gränsen går. Så länge du själv också bor kvar i lägenheten handlar det om en inneboende men om personen brukar lägenheten självständigt samtidigt som du t.ex. är folkbokförd och huvudsakligen bor på annan adress så är det istället fråga om en andrahandsuthyrning.

Återknyter vi till avsnittet om korttidsuthyrning genom Airbnb ovan så är det alltså tillåtet för en bostadsrättsinnehavare att driva ett litet ”bed and breakfast” så länge de själva också bor i lägenheten samtidigt som gästen. I detta sammanhang räknas alltså Airbnb-gästen som en tillfällig inneboende.

7. Vad har en bostadsrättsförening för möjligheter om någon hyr ut utan tillstånd?

Detta är kanske den vanligaste frågan vi får. Okända människor i trappuppgången skapar otrygghet för övriga boende i föreningen. En bostadsrättsförening står dock inte maktlös utan har enligt reglerna i bostadsrättslagen möjlighet att förverka bostadsrätten (dvs. tvinga medlemmen att sälja sin lägenhet) om uthyrning sker utan tillstånd. Dock ska medlemmen först ges tillfälle till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att hyresgästen sägs upp och avflyttar eller genom att en ansökan om tillstånd skickas till bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Detaljerade regler finns i bostadsrättslagen avseende vilka tidsfrister som gäller, bl.a. har en förening två månader på sig efter att man fått reda på att det förekommer otillåten andrahandsuthyrning att kräva rättelse av bostadsrättshavaren.

8. Vad händer om en otillåten andrahandshyresgäst stör de övriga boende?

Att en otillåten andrahandshyresgäst stör övriga boende kan ofta vara anledningen till att det otillåtna hyresförhållandet upptäcks. Det förekommer tyvärr också att andrahandshyresgäster bedriver olaglig verksamhet som prostitution eller försäljning av droger. Detta är naturligtvis inget som bostadsrättsföreningen ska behöva tolerera. I sådana situationer ligger alltså ett förverkande nära till hands.

Förhållandet mellan en bostadsrättshavare och dennes hyresgäst regleras i hyreslagen. Enligt denna lagstiftning är det bostadsrättshavaren i egenskap av hyresvärd som har ansvaret för hyresgästens beteende i förhållande till föreningen. I praktiken lär det vara lättare för en bostadsrättsförening att kontakta hyresgästen om problemet men det är ytterst medlemmen som har ansvar och kan bli föremål för de åtgärder som bostadsrättsföreningen ev. vidtar.

Slutord

Majoriteten av de problem som uppstår i samband med otillåtna andrahandsuthyrningar av bostadsrätter kan förebyggas genom ett proaktivt arbete i din bostadsrättsförening. Välskrivna och tydliga stadgar och ordningsregler och ett aktivt arbete med information till medlemmarna om de regler som gäller och vilka konsekvenserna kan bli bidrar till att saken han hanteras så friktionsfritt som möjligt. Samtliga hyresförhållanden inom en förening bör vara noggrant reglerade genom ett tydligt hyresavtal mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Till exempel kan tillgång till en kopia av hyresavtalet vid ev. störningar vara till stor hjälp för en förening när medlemmen som hyr ut befinner sig på andra sidan jordklotet.

Inlägget De 8 vanligaste frågorna kring otillåten andrahandsuthyrning av bostadsrätt dök först upp på Bostadsjuristerna.

I korthet är ett dolt fel ett fel – i förhållande till vad som avtalats eller vad du haft fog att förutsätta – som funnits vid köptillfället men som du ändå inte kunde hitta när du uppfyllde den undersökningsplikt som du har som köpare. Vidare måste felet vara så pass allvarligt att det skulle ha påverkat marknadsvärdet på bostaden om det hade gått att upptäcka. Mindre fel som inte har någon betydelse för priset på bostaden kan alltså (trots att de uppfyller övriga kriterier) komma att inte kvalificera sig som dolda fel.

Här följer 10 exempel på vanliga och ovanliga dolda fel som vi ofta jobbar med samt några bonusexempel på vad som faktiskt inte räknas som dolda fel.

1. Vanliga dolda fel

De vanligaste dolda felen vid bostadsköp som vi bostadsjurister hjälper köpare och säljare att hantera är bl.a. vattenskador i badrum och kök, bristfällig dränering och elfel.

1.1 Bristfälliga badrum.

Det är vanligt att badrum inte uppfyller branschreglerna från de år som badrummet byggdes. Det kan gälla golvbrunnar som är felaktigt monterade så att vatten riskerar att läcka in under golvets tätskikt, inbyggda rör utan inspektionslucka, bristfälliga tätskikt, eller kakelplattor som lossnar. Det kan också hända att ett äldre lager kakel upptäcks bakom det nya kaklet. Fuktskador upptäcks ofta först när det uppkommit mögelangrepp eller när någon annan åtgärd ska vidtas i badrummet som t.ex. installation av badkar.

1.2 Läckor i taket.

Plötsligt, i samband med en störtskur rinner det in vatten i huset, vilket upptäcks genom en blöt fläck i taket eller i värsta fall genom att det droppar/forsar vatten från taket ner på golvet.

1.3 Bristfällig dränering av villan.

Många gånger händer det att vatten tar sig in i husets grund/källare på grund av att huset helt saknar, eller har bristfällig, dränering. Marken kanske lutar mot grunden och dräneringsrören ligger för högt eller saknas. Det inträngande vattnet visar sig genom en blöt fläck på väggen inne i byggnaden.

1.4 Elfel.

Det kan vara svårt eller omöjligt att upptäcka t.ex. underdimensionerad el, eller en icke framdragen jordkabel i ett vägguttag som ser jordat ut. Det kan vara mycket farligt med elfel då det kan leda till brand eller andra slags elolyckor med personskador. Har man “tur” så leder underdimensioneringen “bara” till att strömmen går när alltför många apparater är igång samtidigt. De flesta har numera en hel del elektrisk utrustning, som kräver tillräcklig försörjning.

1.5 Uteplatsen tillhör föreningen.

Att en uteplats till en bostadsrätt senare visar sig stå på mark som tillhör föreningen är ett förvånansvärt vanligt förekommande dolt fel. I värsta fall visar det sig också att bygglov saknades för altanen och den egentligen är olaglig.

2. Ovanliga dolda fel

Vi har även stött på några mindre vanliga typer av dolda fel.

2.1 Ventilation.

Brister i ventilation kan vara svåra att upptäcka då det oftast fordrar någon form av flödesmätning. När du köper huset får du veta att badrummet nyligen renoverats. Ventilationen ut från badrummet leder upp på vinden och i badrummet ser du enbart en ventilationsöppning högt upp på väggen. När du går upp på vinden ser du inget konstigt utan endast att det ligger isolering på golvet som täcker underliggande lager. Senare visar det sig dock att badrummets ventilation mynnar ut i isoleringen och inte leds vidare ut från huset. Fukten leds istället rakt in i isoleringen som drabbas av fukt. Den miljö som då bildas leder till kraftig mikrobiell tillväxt som inte upptäcks förrän mögellukt uppstår i badrummet.

2.2 Katturin eller skadedjur som orsakar lukt och föroreningar.

Om det visar sig att säljarens katter har kissat inne i bostaden, och att detta innebär stora saneringskostnader, kan detta utgöra ett dolt fel. Likaså om det finns insekter såsom husbock, vägglöss eller liknande skadedjur.

2.3 Otäthet i öppna spisar.

Att rökkanalen i en öppen spis, eller andra delar av en äldre, kanske murad, öppen spis inte är helt tät kan vara svårt att upptäcka, även om spisen tillfälligt tändes vid besiktning.

2.4 Varmvattenkapacitet saknas för det lyxiga bubbelbadkaret.

Din längtan efter avslappning fick dig att lägga till 75 000 kr på ditt bud för att få ett lyxigt badrum med bubbelbadkar. När det är dags för premiärbadet visar det sig dock att varmvattnet tar slut innan du ens hunnit fylla halva badkaret. Vid närmare undersökning upptäcks att varmvattenberedaren saknar den kapacitet som krävs för att fylla bubbelbadkaret till mer än 30 % av volymen.

2.5 Omständigheter som strider mot vad som har avtalats.

Det kan hända att parterna avtalar om vissa saker, men det verkliga läget visar sig strida mot det som är avtalat eller blivit särskilt utfäst. Exempelvis att det lovas i avtalet att sovrummen är nymålade av fackman men sen visar sig underarbetet vara så bristfälligt att färgen släpper direkt.

3. Situationer som inte räknas som dolda fel

Som sagt är vad som uppfattas av köparens undersökningsplikt avgörande för vad som kan räknas som dolda fel. Undersökningsplikten diskuterar vi mer ingående i andra artiklar, men exempelvis kan nämnas att vilken sida morgonsolen faller på inte kan räknas som ett dolt fel eftersom detta är något som är lätt att lista ut (möjligen kan du ha rätt till ersättning om morgonsol på balkongen särskilt utlovats i kontraktet). En grinig gubbe i radhuset bredvid lär heller inte kunna räknas som ett dolt fel, även om trevliga grannar specifikt utlovats av både mäklare och säljare. Om föreningen beslutar att höja årsavgiften efter tillträdet, kan detta heller inte utgöra ett dolt fel eftersom det är en händelse som inträffat efter riskövergången. Om säljaren däremot har känt till att avgiften kommer att höjas men inte berättar det när han får fråga därom, kan situationen vara annorlunda.

Inlägget 10 vanliga och ovanliga exempel på dolda fel dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Fel i badrum

Badrum och andra våtutrymmen är de utrymmen i bostadsrätten där fel är vanligast förekommande. Vid en badrumsrenovering ställs omfattande krav på korrekt utförande. Vanliga fel inkluderar bl.a. felaktigt installerade golvbrunnar, brister i ventilationen, felaktig lutning mot golvbrunnen, bristfälliga rördragningar, avsaknad av tätskikt. Alla dessa fel kan leda till fuktskador och mögelangrepp som kan vara skadliga för din hälsa. Fel i badrum kan ibland ha utvecklats under lång tid och vara svåra att upptäcka. I många fall innebär badrumsfel att hela badrummet måste rivas ut och göras om i sin helhet.

Som köpare har du i som huvudregel endast rätt att kräva ersättning för fel som var dolda när du köpte bostadsrätten. Du har som köpare en undersökningsplikt. Redan under visningen bör du genomgående undersöka bostadsrätten för att försäkra dig om att det inte finns några fel och brister. Vanliga varningstecken på att det föreligger ett fel i badrum är konstig lukt, oförklarliga fläckar (glöm inte taket) och avsaknad av klämring i golvbrunnen. Var misstänksam mot dimmad belysning och doftljus. Spola i alla kranar, notera hur vattnet rinner i duschen. Titta även bakom garderober och skåp i badrummet. Om badrummet är nybyggt kan du begära att få se kvalitetsdokumentation och fråga om det är byggt av ett behörigt företag. Se till att dokumentera svaren du får när du ställer frågor till säljaren eller mäklaren, t.ex. i e-post.

2. Fel i kök

Köket bör du också undersöka särskilt. Vanliga fel är elfel, vattenanslutningsfel och fel i klinkerläggning. Om köket har flyttats från ett rum till ett annat, är det bra att kontrollera med föreningen om det finns tillstånd för detta. Det kan även finnas mindre allvarliga fel som att en skåplucka slår i väggen varje gång den öppnas. Precis som med badrum gäller det alltså att redan i ett tidigt skede undersöka allt som du själv kan undersöka; kontrollera kylen, kontrollera funktion av vägguttag och strömbrytare och sätt på köksfläkten. Idag jobbar de flesta mäklare (i alla fall i våra storstadsområden) med “homestylister” inför försäljning av bostadsrätter. De flesta lägenheter ser därför felfria ut vid första anblick. Visst kan det kännas obekvämt att öppna garderober, lyfta på tavlor eller på prydnadssaker. Det är dock fördelaktigare att hitta felen innan du köpt lägenheten än när du precis ska flytta in.

En långdragen tvist gällande ett badrum eller ett kök kan i slutänden kosta flera hundra tusen kronor. Belopp uppåt en halv miljon är inte ovanliga (inklusive processkostnader) varav rättsskyddet i de flesta fall endast täcker hälften. Det är den som förlorar en tvist som även får stå för motpartens rättegångskostnader. Vinner du inte tvisten kan ett fel i exempelvis ett badrum alltså bli mycket kostsamt. Att genomgå en domstolsprocess är för de flesta även mycket uppstressande både ekonomiskt men även praktiskt. Bostaden är den plats där vi ska finna vila. Många upplever därför att det är jobbigare att tvista om sin lägenhet än exempelvis hög arbetsbelastning på jobbet.

3. Felaktiga elinstallationer

Ytterligare en vanlig fråga som köpare och säljare ofta tvistar om är felaktiga elinstallationer. Det kan handla om felaktiga elinstallationer i badrum, ojordade uttag, felaktiga kabeldragningar m.m. Felaktiga elinstallationer är på grund av brandrisken naturligtvis väldigt allvarliga fel. Det är därför mycket viktigt att du frågar om elen och vad som är gjort när och av vem. Har säljaren hemmafixat själv eller anlitat en behörig elektriker? Är det jordad el som är dragen till de jordade kontakterna? Är eldragningen av äldre ursprung, är dragningen förmodligen ojordad. Skriftliga svar samt originalhandlingar, exempelvis fakturor, egenkontroller eller besiktningar är att föredra. Är du osäker kan du även anlita en besiktningsman som går igenom elen.

4. Renovering

Vi svenskar älskar att renovera och det används inte sällan som ett välfungerande säljargument att en bostadsrätt är just ”smakfullt nyrenoverad”. Vad räknas egentligen som renoverat och vem har ansvaret när renovering inte uppfyller förväntningarna? Tvister om renoveringar uppkommer ofta. I objektbeskrivningen framgår kanske att lägenheten är renoverad men egentligen handlar det bara om nya tapeter i vardagsrummet och ett lager färg på skåpluckorna i köket. Vid påståenden om att en bostadsrätt är nyrenoverad är det mycket viktigt att ta reda på vad som gjorts, när och av vem. En renovering bör vara fackmannamässigt utförd. Du kan be om dokumentation som finns över utfört arbete (inklusive att bostadsrättsföreningen gett sin tillåtelse till renovering). Ibland kan det vara säljaren själv som gjort arbetet, detta utesluter inte att det är fackmannamässigt utfört. En närmare undersökning bör då göras för att få insikt om utförd kvalitet.

Konflikter uppstår också vid renoveringar angående vem som ansvarar för eventuella fel. Säljaren hänvisar till byggfirman som gjorde det dåliga jobbet vilka i sin tur hänvisar till att deras garanti endast gäller för den ursprungliga ägaren.

5. Felaktig boarea

Felaktig boarea ett vanligt fel. Detta beror vanligtvis på att gamla uppgifter i lägenhetsförteckningen räknar biarean som en del av boarean eller att någon helt enkelt mätt fel. En felaktig boarea kan på dagens bostadsmarknad betyda många tusentals kronors skillnad i priset. Om avvikelsen är tillräckligt stor kan du som köpare ha möjlighet att få prisavdrag.

Det är dock inte alltid helt lätt. Ofta anges att för det fall att arean är av betydelse för köparen så ska en sådan mätning utföras innan köpet. Var observant på sådana formuleringar (som nästan alltid finns undangömda på sista sidan i objektbeskrivningen). Inför köpet kan du be om ett mätprotokoll om så finns eller kräva att du själv ska få anlita ett professionellt mätföretag.

6. Felaktig angivelse om vilka ytor som ingår i bostadsrätten

Tvister uppkommer också med anledning av att ytor som utlovats faktiskt inte ingår i köpet. Kanske utlovades det att bostadsrätten hade garageplats eller att markplätten utanför en lägenhet på bottenvåning skulle ingå. Det är inte heller alltid så att ett förråd ingår vid köpet. Samtliga ytor och utrymmen som hör till en bostadsrätt ska framgå av det ursprungliga upplåtelseavtalet, d.v.s. avtalet mellan föreningen och den första bostadsrättsinnehavaren. Du som köpare bör alltså dubbelkolla med föreningen att rättighet till alla de utrymmen som utlovas finns och vilka regler som gäller inom föreningen för hur du får nyttja dem. Kanske har föreningen även ordningsregler avseende vad du får göra på t.ex. din uteplats. Kanske ska du skriva under ett nyttjanderättsavtal för att få full tillgång till föreningens egendom? Kanske är det kö till garageplatser?

7. Felaktiga uppgifter om föreningens ekonomi

Något som är väldigt viktigt att komma ihåg när du köper bostadsrätt är att du rent juridiskt inte köper en lägenhet i sig utan en andel i en bostadsrättsförening. Din investering i din bostadsrätt är alltså också en investering i bostadsrättsföreningen. Att investera i en bostadsrättsförening med stabil och god ekonomi är alltså att föredra, bl.a. för att slippa höjda avgifter. Det är alltför vanligt att köpare fokuserar på lägenheten som sådan och inte ägnar föreningens ekonomi något intresse. Som köpare måste du räkna med att månadsavgiften kan höjas. Flertalet tvister uppkommer dock om en oväntad höjning sker alltför snart och med för höga belopp.

Som utgångspunkt kan inte en höjning av månadsavgiften klassas som ett dolt fel men det är oklart vart gränsen går när det gäller helt oförutsedda höjningar. Du som köpare bör efter bästa förmåga sätta dig in i föreningens ekonomi genom att läsa årsredovisningar, revisionsberättelser, styrelseprotokoll m.m. Gå direkt till källan och prata med styrelsen och fråga om det är några större reparationer eller renoveringar på gång.

Vad som ingår i köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är långt ifrån klarlagt. Du som köpare bör alltså ta din undersökningsplikt på fullaste allvar och hellre göra för mycket än för lite. Att göra en noggrann undersökning av allt inklusive bostadsrättsföreningens ekonomi är den bästa försäkringen som finns mot att behöva drabbas av tråkiga konsekvenser i efterhand.

8. Fel i prospekt för nybyggda lägenheter

Att köpa nytt kan kännas som en trygghet men det förekommer också många tvister i samband med köp av nybyggda lägenheter. Dessa tvister utgör ur juridisk synpunkt också en helt egen kategori eftersom annan lagstiftning än den som gäller mellan privatpersoner, i egenskap av köpare och säljare, kan bli tillämplig. Köper du av en bostadsrättsförening, gäller inte köplagen utan istället bostadsrättslagen. De flesta tvister om köp av nybyggda lägenheter rör fel i förhållande till prospektet. Bostadsrätten köps utifrån en ritning men när du äntligen få flytta in upptäcker du att din lägenhet inte byggts enligt prospektet/ritningen. Lägenheten kan vara mindre än vad som angetts och den utlovade golvvärmen i badrummet eller andra tillval som du valt kanske saknas.

9. Byggnationsfel och fusk vid nybyggen

När du köper nytt förväntar du dig att allt ska vara av toppkvalitet. De flesta ser framför sig att slippa renovera på många år. Tyvärr är det inte ovanligt med tvister som uppkommer p.g.a. byggnationsfel och ibland rent byggfusk. Besparingsåtgärder och bristande kvalitetskontroll kan leda till badrum som inte följer branschstandard eller att det läcker in vatten under fönster och dörrar. Det är många byggföretag som vill vara med och göra vinster på den heta bostadsmarknaden, varför det idag byggs med en rasande fart. Det är viktigt att kontrollera vem som står som säljare vid en nyproduktion. Är det bostadsrättsföreningen eller ett byggbolag? Kontrollera vem som blir ansvarig att åtgärda framtida fel och hur lång garantitid du har för fel vid ett köp. Tänk också på att många nya bostadsrättsföreningar drabbas av “barnsjukdomar” på grund av oerfarna styrelser.

10. Framflyttat tillträde

Vid nyproduktion uppkommer också många tvister om att det beräknade datumet för tillträde blir framflyttat. Detta kan i värsta fall innebära att du står utan boende en tid eftersom du redan sålt din tidigare bostad. Som privatperson är det lätt att känna sig maktlös när motparten är en byggjätte. Inför köp av nyproduktion är det därför extra viktigt att sätta sig in i vad som är reglerat angående bl.a. försenat tillträde och/eller om lägenheten avviker från vad som är utlovat.

Enligt bostadsrättslagen har en bostadsrättshavare som inte får tillträde rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Dröjer det alltför länge innan du kan flytta in finns också rätt att frånträda bostadsrätten, alltså en rätt att inte fullfölja köpet.

Inlägget 10 vanligaste tvisterna vid bostadsrättsaffärer dök först upp på Bostadsjuristerna.

I denna artikel kommer vi att presentera en del av de missförstånd som förekommer avseende rättsskydd. Viktigt att notera är att rättsskydd erhålls genom försäkringsskydd (försäkringsavtal) och inte följer av lag. Rättsskyddet är ett moment i din hem- eller föreningsförsäkring som har sin grund i ett avtal mellan dig och ditt försäkringsbolag. Försäkringen är en produkt som försäkringsbolag erbjuder dig och de har viss frihet att utforma denna på något olika sätt. Villkoren kan skilja sig en del mellan olika försäkringar och bolag. När du söker information om rättsskydd är det lämpligt att först kontrollera villkoren i din egen försäkring innan du fattar några beslut om hur du ska gå vidare. Informationen nedan är generell och det är inte säkert att alla delar gäller för just din försäkring.

1. Alla känner inte till att rättsskydd finns

Ett onödigt missförstånd är att alla inte känner till att de omfattas av rättsskydd. Rättsskydd ingår vanligtvis i de flesta hem- och fritidshusförsäkringar men även i andra sakförsäkringar som t.ex. fordonsförsäkringar. En övervägande majoritet av den svenska befolkningen har idag tecknat hemförsäkring och omfattas följaktligen av rättsskydd i någon form.

2. Skillnad mellan rättsskydd och rättshjälp

Många förväxlar rättsskydd och rättshjälp. Rättshjälp är ett lagstadgat skydd som främst utgår till den som inte har rättsskyddsförsäkring. Rättshjälp ansöker du om hos Rättshjälpsmyndigheten medan rättsskydd administreras av det försäkringsbolag där du tecknat din försäkring. Har du behov av juridisk hjälp vid en tvist är det alltså i första hand rättsskydd du ska söka. Rättshjälp kommer i andra hand (dvs. är subsidiärt) och gäller om det skulle vara så att du faktiskt inte har någon försäkring. Det finns dock ett viktigt undantag vilket innebär att rättshjälp inte utgår om du utifrån dina ekonomiska och personliga förhållanden borde ha tecknat hemförsäkring. Rättshjälp kan alltså regelmässigt inte komma i fråga i de flesta bostadsrelaterade tvister.

3. Rättsskydd gäller endast efter det att en tvist uppkommit

En viktig sak att notera är att rättsskydd endast gäller efter att en tvist uppkommit vilket innebär att det ska ha framställts ett krav som motparten bestrider dvs. som motparten inte är villig att reglera. Det går t.ex. inte att få rättsskydd beviljat om du vill anlita en advokat för att ringa upp säljaren till den bostadsrätt som du förvärvat och be hen att komma och rätta till ett allvarligt fel i badrummet. Rättsskyddet kan aktiveras i skedet då säljaren meddelat att det inte föreligger något fel och även om det gör det så får du avhjälpa det själv. Det är dock inget krav att tvisten ska handläggas i domstol för att rättsskydd ska kunna beviljas.

4. Omfattas alla ärenden?

Rättsskyddet omfattar inte mindre ärenden/mål. För att försäkringsbolaget ska bevilja rättsskydd krävs att det beloppet som tvisten gäller överstiger ett halvt prisbasbelopp (23 250 kr, för 2019). Hos vissa försäkringsbolag gäller dock rättsskyddet för mindre belopp t.ex. om motparten i tvisten är bolaget självt.

5. Missar att teckna bostadsrättstillägg

Det är viktigt att ha rätt försäkringsomfattning. Om tvisten gäller din bostadsrätt måste du ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Hemförsäkringen ersätter skador på eller stöld av lös egendom som t. ex. möbler och kläder etc. Bostadsrättstillägget ersätter skador i lägenheten som du i egenskap av bostadsrättshavare är ansvarig för enligt lag och stadgar, t.ex. golv, innerväggar eller köksskåp.

6. Kontinuerligt försäkringsskydd

Ett krav som kan förbises är att du måste ha haft gällande försäkring under en sammanhängande period om minst två år. Det saknar betydelse om du tecknat om försäkringen eller bytt försäkringsbolag så länge du kontinuerligt haft gällande försäkring i två år. Finns det avbrott dvs. perioder då du inte varit försäkrad kan du bli nekad rättsskydd. Som alltid finns det vissa undantagsfall t.ex. att du sagt upp försäkringen eftersom du inte hade något behov av den längre men att det därefter uppstår en tvist. Säljer du t.ex. ditt sommarhus och säger upp din fritidshusförsäkring och en tvist därefter uppkommer med anledning av försäljningen så är du ändå skyddad.

7. Hur ansöker man om rättsskydd?

Det förekommer en del osäkerhet kring vem det är som kan ansöka om rättsskydd. Vanligtvis är det ditt ombud som hanterar ansökan till ditt försäkringsbolag. Det är dock inget hinder mot att du själv initierar en ansökan. Det är också viktigt att komma ihåg att rättsskyddet inte gäller förrän försäkringsbolaget meddelat beslut i ärendet.

8. Vilka ärenden omfattas av rättsskyddet?

Rättsskyddet gäller inte alla slags ärenden. Enkelt uttryckt omfattas ärenden som kan prövas som tvistemål av de allmänna domstolarna – tingsrätt, hovrätt och Högsta Domstolen. De ärenden vi arbetar med på Bostadsjuristerna som t.ex. fel i fastighet, fel i bostadsrätter och entreprenadtvister är alltså ärenden som vanligtvis omfattas.

Ärenden som handläggs av andra myndigheter än domstolar omfattas regelmässigt inte, t.ex. av Hyres- och arrendenämnderna. Hamnar du i tvist med kronofogden eller skatteverket kan du heller inte påräkna ersättning från rättsskyddet.

De flesta försäkringar omfattar heller inte familjerättsliga mål som skilsmässa och bodelning m.m. En del bolag ersätter dock kostnader för vårdnads- och umgängestvister om de är särskilt komplicerade. Rättsskyddet gäller heller inte om du anlitar ett ombud för att hjälpa dig att förhandla eller vid diverse olika nämndprövningar såväl inom som i anslutning till försäkringsbolag.

9. Täcker rättsskydd samtliga kostnader?

Rättsskyddet omfattar endast kostnader som har samband med den tvisten. I åtskilliga villkor anges att “normalt nödvändiga och skäliga kostnader ersätts” vilket betyder kostnad för ditt ombud (advokat eller jurist) samt vissa utredningskostnader för att ta fram bevisning. Normalt täcks också motsvarande kostnader för motparten som du kan bli skyldig att betala om du förlorar. Ersättning för dina ombudskostnader utgår även om tvisten förlikas. Däremot täcks oftast inte dina egna kostnader t.ex. för resor, hotell eller förlorad arbetsinkomst. Normalt uttas en självrisk om 20 eller 25 procent av kostnaden. Det gäller också ett maxbelopp (dvs. ett tak) för hur mycket försäkringen maximalt ersätter per skadefall vilket huvudsakligen, beroende på bolag, varierar mellan 150 000 kr och 300 000 kr. Vidare begränsas ersatt timkostnad till ombudet av den taxa som gäller för rättshjälp – vilken är lägre än vad de flesta ombud debiterar. Försäkringstagaren måste alltså betala mellanskillnaden själv.

Rättsskyddet omfattar som nämnts endast kostnaden för själva tvisten, dvs. det arbete som utförs inför, under och eventuellt efter en rättegång. Den omtvistade saken i form av t.ex. en skyldighet att utge eventuellt prisavdrag eller skadestånd som domstolen kan komma att utdöma ersätts inte ur rättsskyddet.

Viktigt att komma ihåg i sammanhanget är att du måste anlita ett godkänt ombud för att rättsskydd ska beviljas. Advokater och biträdande jurister är godkända utan prövning men det är även möjligt att få andra lämpliga ombud godkända genom prövningsförfarande inom Svensk Försäkrings Nämnder.

10. Hur ofta utbetalas ersättning?

De flesta advokatbyråer fakturerar sina klienter månadsvis. Rättskydd utbetalas däremot inte löpande utan äskas så att säga i efterhand när ärendet slutavräknas. Vanligtvis utbetalas – vid ärenden som pågår under längre – tid s.k. ”á conto-belopp” med som minst sex månaders mellanrum. Normalt måste du alltså räkna med att ”ligga ute” med en del pengar själv. Vi på Bostadsjuristerna försöker alltid att planera så att ersättning kan lyftas i samband med delfakturering av mer omfattande arbetsmoment så att dina utlägg blir så begränsade som möjligt under din pågående tvist.

Inlägget Rättsskydd – de tio vanligaste missförstånden dök först upp på Bostadsjuristerna.

1. Tar in offerter via nätet

De av oss som är gamla nog att komma ihåg undrar idag hur vi egentligen kunde leva innan Internet. Allt från att titta på film och följa vänner på sociala medier till att handla aktier och ta banklån för att köpa bostadsrätt sköts idag via Internet. Det är i de allra flesta fall smidigt och därför kan det kännas naturligt att också ta in offerter på badrumsrenovering via Internet. Många entreprenörer har hemsidor där de lovar snabb offert efter att du fyller i ett webbformulär. Det gäller att inte göra misstaget att lita på dessa webbofferter och ställa in sig på att de ger en realistisk bild på vad det kommer att kosta. Offerter som tagits in via nätet utan faktisk påsyn av det badrum eller våtrum som ska renoveras bör tas med en stor nypa salt. Särskilt misstänksam bör man vara mot entreprenörer som inte ens vill komplettera med ett besök för att lämna en slutgiltig offert.

2. Anlitar billigaste firman

Seriösa företag gör som sagt offerter på plats. De företag som gjort en ordentlig genomgång av förutsättningarna har naturligtvis mycket större möjlighet att göra en riktig bedömning av vad det till sist kommer att kosta. Det gäller då att du inte ställt in dig på de priser du fått via nätet. En badrumsrenovering kan gå på flera hundra tusen och det är frestande att låta priset vara den avgörande faktorn. Vid val av entreprenör måste man dock göra en helhetsbedömning. Att en offert ligger väsentligt lägre än andra är också ofta ett tecken på att offerten inte är genomarbetad. Det är alltför vanligt att kunder i slutänden, på grund av en massa tilläggsarbete, får räkning på ett belopp som är dubbelt så stort som det som angavs på offerten.

Att tänka på i samband med detta är också att du måste ha ett bra förfrågningsunderlag innan du börjar ta in offerter. Du måste ha klart för dig vad det egentligen är vad du vill ha. Om du endast har en vag idé av vad du vill ha bör du jobba vidare på underlaget innan du börjar ta in offerter. De flesta byggföretag erbjuder endast just byggnation och är inte inredningskonsulter. Den där magiska upplevelsen vi ser på TV då de får precis vad de ville ha, trots att de inte ens visste vad de ville ha, existerar sannolikt endast på TV. Skulle du ha turen att få uppleva det är chansen att du också får det pris du ville ha väldigt liten.

3. Tar inga, eller kontrollerar inte, referenser

Ett vanligt misstag är också att överhuvudtaget inte efterfråga, eller kontrollera entreprenörens referenser. Det är ganska lätt och kostar inte alltför mycket att sätta upp en hemsida som ger ett professionellt intryck full med recensioner från nöjda kunder. Det är heller inte säkert att ett företag som inte har en snygg hemsida är sämre. Det bästa sättet att få en riktig bild av företaget är att fråga efter och verkligen kontakta lämnade referenser. Fråga också gärna efter referenser på jobb som utförts för flera år sedan så att det funnits tid att upptäcka eventuella fel.

4. Säkerställer inte att arbetet utförs fackmannamässigt

Allt slags byggnationsarbete ska utföras fackmannamässigt dvs. enligt de regler och standarder som gäller inom branschen. För dig som är bostadsrättshavare kräver också ofta föreningens stadgar eller ordningsregler att ett renoveringsarbete ska vara fackmannamässigt utfört annars kan du i värsta fall bli personligen skadeståndsskyldig mot föreningen om det uppkommer skador på andra delar av fastigheten till följd av din renovering. De flesta försäkringsbolag kräver också som ett minimum att ett arbete ska vara fackmannamässigt utfört för att försäkringar ska gälla. Som privatperson gäller det alltså att vidta de åtgärder du kan för att se till att din badrumsrenovering genomförs fackmannamässigt. Att anlita en fackman är ingen garanti i sig att arbetet kommer att utföras fackmannamässigt. Samtidigt är det inte alldeles omöjligt att en duktig gör-det-självare kan utföra ett fackmannamässigt arbete. De två bästa åtgärder som kan vidtas för att säkerställa fackmannamässighet är att det skrivs in som ett villkor i avtalet samt att se till att den hantverkare du anlitar har s.k. våtrumsbehörighet. Se vidare nästa punkt.

5. Kontrollerar inte att våtrumsbehörighet finns

Att kunder inte kontrollerar våtrumsbehörighet är ett ganska vanligt misstag. Vad är då egentligen våtrumsbehörighet? Våtrumsbehörighet får en hantverkare genom att bli auktoriserad eller certifierad av en branschorganisation. Just nu finns det flera organisationer i Sverige som auktoriserar vilket kan vara förvirrande. Man talar främst om BBV och GKV. BBV står för Byggkeramikrådets branschregler för våtrum och GKV för Golvbranschens våtrumskontroll. Sen finns även Säker vatten vilka auktoriserar VVS-installatörer. Auktoriserad, dvs. behörig, blir man genom att gå kurser och följa de regler och krav som organisationen ställer. De företag som har auktorisering har rätt att utfärda certifikat att arbetet utförts i enlighet med gällande regler – att det är fackmannamässigt utfört. Generellt ska du kunna lita på att certifieringen som ett minimum omfattar gällande bygglagstiftning men i övrigt kan det finnas avvikelser mellan de regelverk som de olika organisationerna har. Det är också viktigt att auktoriseringen är aktuell. Idealt anlitar du en entreprenör som är certifierad av alla dessa organisationer. Det kan också vara av värde att ringa till ditt försäkringsbolag och fråga vilken auktorisering de godkänner för att din hemförsäkring ska vara giltig om det uppstår problem. Sist men inte minst ska du försäkra dig om att den vars behörighet du kontrollerat blir den som utför arbetet, inte någon annan, t.ex. en underentreprenör som saknar behörighet.

6. Kontrollerar inte entreprenörens ekonomiska status

Ett misstag som kan bli väldigt ödesdigert är att inte kolla upp ett företags ekonomiska status. Går företaget i konkurs under, eller efter att arbetet felaktigt utförts har du väldigt liten chans att få felet avhjälpt eller någon ekonomisk kompensation. Övriga omständigheter säger heller inte så mycket om en entreprenörs finanser. Det spelar ingen roll hur duktig en kakelläggare är eller hur goda referenser han har, den ekonomiska sidan kan fortfarande vara en svag punkt. Innan du anlitar en entreprenör bör du åtminstone kolla upp om företaget finns i Kronofogdemyndighetens register.

Läs mer här om vilka kontroller du kan göra: anlitande av hantverkare.

7. Skriver inte avtal

Att ha ett skriftligt avtal som reglerar inte bara priset men också alla andra slags frågor som kan uppkomma är det bästa sättet att se till all tråkiga missförstånd och konflikter inte uppkommer. Även om ett muntligt avtal i sig är giltig eller en offert i princip kan räknas som ett avtal bör alltid ett riktigt avtal upprättas. I avtalet bör det finnas klausuler om pris, tid, ändringar, fackmannamässigt utförande, ersättning vid förseningar m.m. samt även om du har särskilda önskemål. Som ett minimum bör ett i branschen förekommande standardformulär användas.

8. Använder inte egen jurist för att kontrollera avtal

De allra flesta företag använder avtalsmallar, som bygger på standardformulär, som de ber dig att skriva på. I de allra flesta fall räcker dessa ganska långt men det allra bästa är att ta avtalet till din egen bostadsjurist innan du skriver på. Standardavtal passar inte i alla situationer och har företag själva arbetat fram avtalet är det naturligtvis skrivet till fördel för dem. Kanske har du särskilda önskemål eller kanske finns det villkor som du varken vill eller bör acceptera. Särskilt viktigt är det att anlita en egen jurist om du inte förstår allt som står i avtalet. Avtal i konsumentförhållanden ska vara skrivna på ett sådant sätt att privatpersoner utan särskild juridisk kunskap förstår dem. Om du inte gör det kan det vara ett varningstecken i sig och du bör heller inte godta förklaringar som ges muntligen från företaget.

9. Accepterar arbete på löpande räkning

Ytterligare ett vanligt misstag är att acceptera arbete på löpande räkning dvs. utifrån antal arbetade timmar. Även för en erfaren entreprenör kan det vara svårt att bedöma det exakta antal timmar som krävs för ett arbete. Löpande räkning är alltså väldigt svårt att kontrollera och leder ofta till ett högre pris.

Läs mer här om: löpande räkning

10. Utför inte besiktning

Slutligen ser vi ofta misstaget att ingen slutbesiktning utförs eller att privatpersonen accepterar den besiktning som entreprenören själv utför. Att chefen på företaget kommer ut och kontrollerar arbetet går inte att jämföra med en besiktning av en oberoende besiktningsman. Just när det gäller badrumsrenovering/våtrumsrenovering bör det till och med göras besiktningar efter vissa särskilt kritiska skeden av renoveringen t.ex. när tätskikt lagts, eftersom det är mycket svårt att korrigera vissa fel i efterhand utan att behöva riva ner hela arbetet och börja om från början. Ett seriöst företag som är auktoriserade bör inte ha något emot att du skriver in i avtalet att oberoende besiktning också ska göras vid vissa tidpunkter under arbetets gång.

Inlägget 10 vanligaste misstagen vid badrums- och våtrumsrenovering dök först upp på Bostadsjuristerna.